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蔡志忠
2018年6月13日

空置税与额外印花税现矛盾

 

蔡志忠

亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长

  港府对楼市开徵空置税已是事在必行,究竟效果如何现在仍是未知之数,不过有一样肯定见效的,是可以提高民望。自从香港回归以来,立法会反对派势力扩张,议会里屡屡发生「拉布」事件,使几任政府施政举步维艰。唯独推行打压楼市措施,与反对派议员打成一片,才可赢得坊间一致掌声,有助提升港府管治威信。

  据说空置税主要向一手新楼徵收,目的是避免发展商囤积居奇,笔者认为这招一定成功。诚如「3D辣招」一样,措施成功让买卖成交放缓,也终於将炒家赶出市场,目的已经达到,可是楼价却愈升愈有,升到了历史新高。虽然打压楼市措施总有其正面意义,但我只能形容楼市辣招是一半成功,一半失败。

  那么空置税推出后又如何?香港地产商仍然会以一贯快速方法推盘,所谓货如轮转,新盘十分畅销,甚至一日卖光的报导会更多出现,这对於地产商来说不一定是坏事。只是某些特式单位、豪宅、别墅等涉及银码较大,非一时三刻说卖就卖,发展商需要特别处理,或会考虑在一年内卖不出去时,将单位出租或将空置税转嫁於消费者身上。

徵税不是最好的政策

  平心而论,加税徵税都不是最好的政策,作为普通市民,谁喜欢那么多苟捐杂税?从来徵税加税都只会令成本增加,对买楼者一点好处都没有。开徵空置税也不例外,如果说空置税可让新楼没有库存,那么另一面释放出来的信息是全部卖完,即是已经没有余货选择,那么楼价岂不是又要飞升?此外,矛盾的地方是空置税想地产商快点卖楼,但额外印花税(SSD)却不让小业主3年内转售,这里是否出现双重标准?

  笔者认为,无论空置税是以楼价计算,还是以差饷计算,都离不开增加买卖双方的成本。如果当局以为迫使发展商尽快卖楼,就可以让楼价下跌,那可能又犯了像当初推出买家印花税(BSD)时的错误。当年推BSD的原意,是想以楼价30%的重税将外地客拒诸门外,结果今天新楼市场仍然有不少外地买家。30%楼价的印花税尚且失效,空置税又能起什么作用?

  近日有评论指建制派人士不应该撰文批评政府,然而笔者认为香港的核心价值是言论自由,这一点也是外国人推崇香港的地方。就以土地供应专责小组举行的土地大辩论为例,小组主席黄远辉亲自落区听取不同声音,他形容「智慧在民间」;而发展局局长黄伟纶也表示,政府对谘询并无框架或预设立场,呼吁市民踊跃提出意见。显然,当局持开放态度,并不怕接受批评。

 
 
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1. 亮剑 2018-06-13 14:59:44
空置税有没有用,基於我系建制派,我会讲一声…… "为人民服务,同志们辛苦!"


2. 亮剑 2018-06-13 15:00:54
如果呢次政府动了真火,正式立法徵收物业空置税,我估后果会系咁样:

1 发展商在商言商,无谓同政府硬碰硬,那些起喺山卡拉嘅伪豪宅货尾,会平平哋以「益街坊嘅价钱」清货。
2 嗰啲起喺传统豪宅区嘅坚豪宅,因为卖咗买唔返,几大就几大烧卖就烧卖,就照畀空置税以方便放长线钓大鱼。
3 那些起喺铁路沿线或交通方便嘅「平民楼」,会加多几只佣畀经纪「清货」。
4 收缩远期楼花供应,以便让路畀现楼。
3. 亮剑 2018-06-13 15:03:52
搞咗空置税之后会点?不妨睇下之前的辣椒收效如何!

以下系小弟旧作

9. 亮剑 2015-04-27 11:23:34

我想讲呢几年政府这打房措施点解唔 work!

不如现在做一个角色扮演,首先系买家:

上车客……手上只有百零万,明知两房同叁房平均尺价比较平,但在首期不足下,焗买火柴盒。

家庭客……有个BB就要返幼稚园/小学,希望揾个有合理房间配置、座向好及楼层较高的楼盘。

投资客……希望揾D出租机会大,租金回报比率较高的楼盘。

投机者……找个楼花期长、又有水位的楼盘搏短线。

大陆客……揾件人无我有,可彰显身份的靓嘢,为求心头好,可不惜腰间钱。

其次到发展商:

为求利润最大化,发展商会因应客路,而开各种不同尺码既则,去就上述呢几类客。

上车客……起D一或两房的火柴盒,就他们的毕值。

家庭客……好座向及高楼层的两房或三房会卖俾佢哋。

投资客……低层而座向较差者,因为平均尺价较低,但回报率较高,最合他们的胃口。

投机者……整D楼花期较长、又有少少水位的楼盘,俾佢哋搏短线。

大陆客……成个项目执倒几多、食粥食饭,就睇呢D特色单位、天池屋、独立洋房卖成点。

发展商呢种运作模式,可确保佢哋D发展项目,喺合理的时间内,清咁大部分货,赚最多既钱,咁当佢哋的资金回咗龙,咪又搅过第二件嘢,做到货如轮转的最高境界。

但喺09年10月尾,政府取消投资收租者无得做按揭保险,同时收紧2千万楼的按揭成数到六成,咁买入豪宅作长线收租者,开始大减。

10年2月尾,政府加你2千万楼的SD。

10年4月尾,政府出9招12式,又规管一手楼花销售,咁发展商变现开始面临压力。

10年8月中,政府出3招14式,楼花无得摸售,投机的炒家坐晒艇要焗揸。

10年11月20日,SSD开始出炉,短线客争相走避,但另一方面,弍手供求开始产生微妙的变化,当时已有人指出,SSD会做成有实力的业主惜售,反而令供应减少,但政府当然扮听唔倒啦。

12年10月底,CY见楼市唔死,再次出招,呢次除了在SSD禁赛多一年外,还加上BSD,如此这般,除咗首次上车者同家庭客外,边个去买一手楼先? 发展商资金不能回笼,仲会同你搏命去起楼?还会去为旗下土地更改用途来起屋?那些过百亿的招标项目,仲唔步步为营?咁唔够面粉点变面包出来?

13年2月23日,政府仲要出埋DSD, 呢句「人蠢无药医,医翻成白痴」真的好贴切!你CY咁搅,请问那些换楼客点换楼?

发展商起落嘅楼,有大小不同嘅尺数,全无影响的上车者力有未逮,有能力者你政府又唔俾人去买,咁发展商仲同你大大注搏拉柴??

现在剧情的发展,就是发展商排队食尽你政府及半官方 机构的土地储备,再同你慢慢讲古!

香港人口组合中以60后为主,因此在80年代尾,90年代初就系佢哋置产的高峰期,想当年我喺9O年代初首置果阵,我的同学、同事及同辈,有几多个人有咁好彩,可得家人强劲火力支援?

因此当时大多数新楼楼盘,都会开 A及B类型单位,贪佢细细粒容易食。

开发商都系挑通眼眉之辈,因此「冧深」房价要就当时买家的收入水平,系共识。

随著呢十多弍十年时光飞逝,我身边唔少同辈的人工早已三级甚至十级跳,层楼换了几转,或者一变二、二变四, 现在呢班60后,其实好多人都已经供完最少一层楼,甚至就来供完第二第三层楼,咁他们的子女的置业能力,就绝对唔系单睇那班8~90后的收入水平,而系睇埋佢哋嘅老豆老母,有无实力同肯唔肯跌!!

香港其实不缺细码楼,而持有呢D楼嘅业主,为数不少其实好想将名下那间几佰尺换作900上。

但政府就系咁将D地去限尺限量,加埋打房政策骨子里,系迫人上细码货,咁发展商为求去货,将狂起火柴盒,那么中小型楼就会於下一个周期,产生供过於求的态势。

点解政府唔反思将D土地,用来起800~1200尺单位,然后鼓励那些揸住400~600尺的60后小业主楼换楼?

咁一来可增加价格比较相宜的中小型2手供应。

二来可改善60后小业主的居住环境。

三来当换楼链启动咗,那开发商旗下的土地资源就会被释放。

在香港,一块生地要变成楼宇,随时系一个楼市周期,即拾几弍拾年,现在政府大错已成,下一波细价细码楼的伙数将会供过於求!

如今补救方法系开发商在起火柴盒果阵,请预留部份相连单位可於日后打通,以备之后将呢D单位作捆绑式销售。
4. 向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不 2018-06-13 17:15:21
1 发展商在商言商,无谓同政府硬碰硬,

公屋居民卢少兰的图片搜尋结果


表面上,发展商为讨好公众和维系官商良好关系,对一手空置税徵收处处唯命是从+言听计从,更无需出面硬碰硬地与民为敌。

之不过,背后搵一个好似卢少兰之类的代表人物,提出施法覆核,后面既事务,均由律师跟进,其目的是将空置税法案打沉,或将实施时间表拖得几耐得几耐,哩D方案系稍微正常嘅人都谂到 (傻灿・土著・自醉・浪子 几条蚕虫师爷除外),地霸有大把师爷,如果要度桥唔会谂唔到!



5. Danny 2018-06-13 17:34:32
蔡老板有远见,空置税是加税的一种,没帮助市民置业的好处,另外香港冇空置率,好似失业率一样,3%唔算有失业,何来需要空置税?
6. 小小市民 2018-06-13 17:45:55
真搞笑,画蛇添足嘅措施,贻笑大方,大家懂的,政府想攞民望系主因!
7. 唱唔唱 2018-06-13 18:13:22


现在情势,  好唱唔唱,  似乎又有人唔开心了.......

中原地产亚太区主席兼行政总裁黄伟雄表示,年初至今楼市升势胜预期,预料今年上半年楼价升幅约12%,决定把全年楼价升幅预测由原来的8%至10%,调高至17%水平。



8. 高见 2018-06-13 18:18:26
蔡生高见,了解空置税一但成功迫发展商清仓,反而吓到在等入市的市民恐慌抢楼。

如果全港一手货尾只剩下几百个单位,眞是好惊吓!
9. 马后车 2018-06-13 18:27:50
苦肉计, 地产商难得同班主开火, 唱吓对台。不要再话官商打结啦
10. 地産商偻罗 2018-06-13 18:52:54
如果都不是地産商,大家反对作乜? 我建议政府对吊高卖货,转架税项的地産商打八。
11. 未来发 2018-06-14 00:17:57


我似乎在迷幻的记忆中20年前,早年,华懋在浅水弯区似乎有一个豪华住宅楼盘就是以平价出租去应对不能高价出售的空置物业单位的, 未来发展商售楼商定必会用各种方法去应对空置税的......



12. 巴 2018-06-14 00:35:45
说得太有道理

楼市政策一直都不到位

言论自由一直被打压,如留言反对论点经常被删除。

所有加税都系成本转移,出果下跌一跌,最后一路升。

俾心机搞到供应唔得既。

呢个楼市问题己存在十年咁制。

香港咁多山,咁多海,都拎唔到个可观供应出黎。
13. 自然一派 2018-06-14 01:13:54
政府系假谘询, 空置税想收多啲税而已!
[近日有评论指建制派人士不应该撰文批评政府,然而笔者认为香港的核心价值是言论自由,这一点也是外国人推崇香港的地方。就以土地供应专责小组举行的土地大辩论为例,小组主席黄远辉亲自落区听取不同声音,他形容「智慧在民间」;而发展局局长黄伟纶也表示,政府对谘询并无框架或预设立场,呼吁市民踊跃提出意见。显然,当局持开放态度,并不怕接受批评。 ]
14. 向泛民说不 2018-06-14 10:50:31
楼市,香港的土地供应已经出现了青黄不接了。加税,辣椒等都不能压抑楼价。

97年到今日,政府完全停止了填海,令到大地产商控制了土地供应,楼价点跌。就是比泛民争取到发展高球场,供应也是上不来,不要被泛民将问题模糊化。

95年,港英大幅卖地增加供应,最终才因为亚洲风暴和大供应,令楼价下跌。
15. 自然一派 2018-06-14 11:18:51
好有理由嘅讲法!

[平心而论,加税徵税都不是最好的政策,作为普通市民,谁喜欢那么多苟捐杂税?从来徵税加税都只会令成本增加,对买楼者一点好处都没有。开徵空置税也不例外,如果说空置税可让新楼没有库存,那么另一面释放出来的信息是全部卖完,即是已经没有余货选择,那么楼价岂不是又要飞升?此外,矛盾的地方是空置税想地产商快点卖楼,但额外印花税(SSD)却不让小业主3年内转售,这里是否出现双重标准?]
16. 地产人 2018-06-14 11:27:02
亮剑兄文章太详细,要睇好耐至明白,不过好有道理!
17. 向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不 2018-06-14 12:38:36

空置税同样系帮唔到市民上车

20180605 


政府话开徵一手楼物业空置税嘅研究接近尾声,快将公布。空置税会否推冧楼价?而家会有答案,话会嘅人都呃你,因为都未知税率有几重。如果几巴仙,一年升幅都止,发展商坐货慢慢卖,再计入税款卖畀你都得,到时候楼价只会更贵。

税率太高,发展商就慢慢起楼,楼花卖咗,预计关键日期都可以延期,地盘罢工就可以,到时就可以延长要畀辣税嘅时限。

面对重税,发展商一定要识用计仔。即话,空置税无论是轻是重,受害嘅都买楼嘅业主,会令发展商入肉。

万一空置税真推冧楼价,业主仲伤,尤其是利用呼吸Plan买楼嘅业主。在楼价下跌嘅环境,佢哋无办法搵银行做按揭,逼住要捱贵息输畀发展商。楼价下跌,佢哋想卖楼止蚀都得,因为发展商会用更平嘅价钱抢先卖楼。空置税如果真正达到推冧楼价嘅目的,结果最受害嘅刚刚够钱上车嘅市民。

要明白,发展商手上嘅空置单位,既然可以留喺手卖,证明是有足够坐货能力。所有空置单位只有愈卖愈贵,未卖嘅单位同市价比较全部都已经有丰厚利润,两个月前天玺货尾出售,比3年前开价贵35%。要有几高嘅空置税率,先会令发展商急於将呢啲厚利单位出售?历史证明,辣招无助市民上车,只会扭曲市场。空置税同样会帮到市民上车,结果只会令市民辛苦,问题如何辛苦。

 


18. 伟雄 2018-06-14 14:17:40
以后想发展商D农地补地价发展就难上加难
19. 哈哈 2018-06-14 19:51:45
政府开始了解倒台危机,做番d实事.
都系𠴱句,空置税要加极大3D及租金管制先有效打资产霸权

香港坚尼系数一日唔减到0.1香港冇日安宁
20. 基层市民 2018-06-14 20:25:26
楼价仲会升,空置税无助置业!
21. 小人思 2018-06-15 04:10:13
空置税,完全是模仿古代馋虫师爷扭计扭出来的税,此类是小人思维税,同样,此类小人思维税可以演变为古代类别的人头税,此类小人思维人头税,可以再推出另样模式税项,现在土地必定是供应不足的格局,永远是土地供应不足的格局,征收冇能力买楼置业人头税是必然的,第一即时赶走南亚人假难民人群在香港爆增,阻止住公屋冇能力买楼置业人群爆增,增加未来房屋不足现实,所以, 征收冇能力买楼置业人头税是最佳解决土地供应不足的税项,香港根本冇必要去推行一套冇能力买楼置业人群爆增的施政.
22. 向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不 2018-06-15 10:31:51
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空置税是好办法吗?(文:陈克勤) (09:00)

图1之1

病急最忌乱投医。近月政府就是否开徵新楼空置税「放风」,这个事情便要小心处理。回顾过去政府推出的一些楼市「辣招」,普罗市民看不到有成效,反而被归咎为有助推高中小型单位楼价。因此若政府想再推出任何干预楼市的措施,应该更加小心谨慎,避免「好心做坏事」。

本港楼市早已「病急」多时。若以平均尺价计算,比之5年前已飈升约1万元,近年一手楼平均尺价已突破2万元关口,但每逢新盘开售仍然大排长龙,而且大部分买家都是港人,反映本地存在庞大置业需求。事实上过去政府亦曾多次「出口术」,言语之间不鼓励市民急於买楼,说要留意息率变化等。言犹在耳,如有市民几年前真的听从政府「忠告」而不急於买楼,今天岂不是吃大亏了吗?除非这个需求可以被满足,否则我看不到楼市会无缘无故降温。

增一手楼成本 市民或要付更高代价

除了置业需求庞大,另一个导致楼价节节上升的主要原因,就是地价和建筑成本高昂,也就是「面粉和面包」的问题。按常理而言,若想一手楼价格下降,便应减轻这方面的成本。但新楼空置税却反其道而行,实际上增加了未出售或未能出售的一手楼的成本,发展商很可能把相关成本一并计入楼价之中,市民可能因此而要付出更高昂代价。

有一种说法认为,假如政府按月徵收空置税,或许有可能迫使发展商减价求售。可惜这只是一个理论,假如真的付诸实行,还要考虑3个问题。第一,空置税未必适用於已建成的新单位及已完成招标的新盘,因为过去标书没有空置税这项规定。也就是说,假如真的要开徵空置税,最有可能受影响的应该是还未招标的地盘,也就是最快都要五六年后才建成的楼盘。而且凡是开徵空置税,一般都设有一段通融期。新加坡也是一个土地供应紧张的地方,该处设有空置税,有为期两年的通融期。假设香港跟从新加坡,由土地招标到通融期结束开始徵税,随时是七八年后的事情了。

正所谓「远水不能救近火」,与其纠缠在开徵新税的问题上,倒不如好好利用这几年时间,做好各个新发展区尤其是新界东北的收地安置工作,以期大量公私营单位尽快落成,从根本上解决香港房屋问题。

第二,假如坚持要立即向所有空置单位徵税,发展商或许会提司法覆核,一个冗长的法律程序从此展开,最少消耗好几年时间。这样做是否值得,实在见仁见智。同样是「远水不能救近火」,何不集中精力用几年时间解决未来8年的800公顷「土地荒」呢?

第三,从一手楼销售的公开资料显示,目前并非所有类型的单位都那么「渴市」。市场上最受欢迎的单位为楼价1500万元以下的单位,约占现时所有一手楼销售的八成。但1500万元或以上的一手单位,即大约750平方尺以上的单位,销售情况远不如1500万元以下的单位,甚至有卖不出的情况。开徵空置税有一个重要的假设,就是假设那些空置单位一放出去就能卖出。但以上资料显示,这个假设未能完全成立。

增土地供应才有望解决住屋问题

政府把私人楼宇按实用面积分为5类,当中的中小型单位属於A、B和C三类。A类为小於430平方尺,B类为430至752平方尺,C类为753至1075平方尺。去年底的9000多个空置一手单位中,A、B两类单位合共占六成。假如政府真的要开徵空置税,应该集中向这两类中小型单位下手,不应以「一刀切」方式向所有空置单位徵税,以免进一步扭曲市场。

一直以来,笔者都希望社会把讨论焦点放在新发展区。笔者深信,只有新发展区发展起来,从根本上增加土地供应,才有望解决住屋问题。这是土地房屋问题的主轴,其他方案只属衬托,治标不治本。新楼空置税或许可以「明天的饭今天吃」,但先要确保明天还有饭吃。因此,没有事情比持久、稳定的土地供应更重要。新界东北计划自2012年第三阶段公众参与活动至今已过了6年,只能用一个「慢」字来形容。由此观之,空置税不外一道「花招」,掩盖了新市镇发展缓慢和土地供应不足的事实。与其博取掌声,还不如实事求是好了。

作者是立法会议员

相关字词:




23. 实事求是 2018-06-15 17:15:05
支持陈克勤!!
24. 撑克勤 2018-06-15 18:34:04
克勤好野!香港难得有议员懂得本港楼市!
25. 款并没 2018-06-15 21:11:54


空置税 与 额外印花税 把香港引入一个徵收柯税的灾劫场所,毫无意思,

就如现时美国向各国徵收关税一样, 叫人们无所适从....

空置税 的开徵, 分分钟难以在立法会通过, 而且地产商可以向高院申请禁制令,当年卖地条款并没有: 空置税 之合法条例列明......




26. 天水围林太 2018-06-15 21:14:56
支持陈克勤议员投一手空置税 反对票!
27. 害人不浅 2018-06-16 01:38:14
空置税更加扭曲一手市场,令楼价更上一层楼。

明年今日学者专家又要解释为何空置税冇效。
28. 说出实活 2018-06-16 14:49:03
陈克勤,多谢你说出实话
29. 东成 2018-06-16 17:28:58
志在谷民望!

"港府对楼市开徵空置税已是事在必行,究竟效果如何现在仍是未知之数,不过有一样肯定见效的,是可以提高民望。自从香港回归以来,立法会反对派势力扩张,议会里屡屡发生「拉布」事件,使几任政府施政举步维艰。唯独推行打压楼市措施,与反对派议员打成一片,才可赢得坊间一致掌声,有助提升港府管治威信。"
30. 向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不 2018-06-16 21:30:04
睇吓男人需要怎样的『腰骨钱』先讲啦!


2018年04月22日




「当你回首往事时,不因碌碌无能而悔恨,不为虚度年华而羞耻,咁你就可以好骄傲同自己讲:你无负此生!」楚原在金像奖上这番说话,为人津津乐道,而这句「金句」,上半部是出自共产主义国家最著名的革命小说之一——《钢铁是怎样炼成的》,作者是苏联作家尼古拉・奥斯特洛夫斯基,属长篇小说,於1933年写成。

楚原将尾句修改成「咁你就可以好骄傲同自己讲:你无负此生」,而他当晚在金像奖颁奖礼台上,也跟大家一齐回顾其精采的大半生——由一个人人眼中「最幸福嘅导演」,到因为一部作品失利(即他口中的「仆街片」)变成大家眼中「邵氏公司最难堪嘅导演」)——有连高登网民仔细整理资料后,估计这部「仆街片」,是1976年的《辞郎洲》。当年票房仅收7万,成年度票房包尾。

《辞郎洲》潮州戏曲电影,相信开拍之前,楚原叔对票房早应心中有数,但他对艺术的坚持,令人敬佩,可是对老板而言,在商言商,就觉得任性不来,而楚原叔也引述已故方逸华一番话;「边个俾你拍《天龙八部》?蚀咗本你有得赔咩?」还说:「楚原,你根本唔懂电影艺术,你根本唔识拍电影。」巧合的是,当晚金像奖颁终身成就奖之后,还有致敬环节,向已离世的业界台前幕后致敬,其中一位,就是方逸华。

颁奖礼过后,不少传媒都力邀楚原叔出山做专访,但楚原叔言明已退休,不再受访。另又有传闻指金像奖要等到方逸华离世后,才敢向楚原叔颁终身成就奖。不过金像奖董事局成员之一周国忠接受今日出版之周刊访问,澄清谓其实金像奖大会多年来一直力邀楚原叔出席这业界盛事,但对方每次都婉拒,直至今年才首肯。就连楚原叔妻子、粤语片著名女星南红也笑言:「我都唔知点解佢会应承出席颁奖礼!」

报道又指,每年负责牵线邀请楚原叔出席颁奖礼的,是当年他的副导演李百龄。可爱的楚原叔今年终於答应出席,但他不是说「好」,而是说:「我冇礼服喎!」李百龄心领神会,马上张罗,成就了一件美事。

退休后的楚原叔,多年来只与李百龄导演保持联络。南红姐受访时谓,现在楚原叔的退休生活,主要就是睇电视,陪孙女玩。曾有人提议他写书,他说没兴趣,也没有复出之意。

年轻时代的楚原,一有钱就买楼保值,当年他也常常这样劝勉邵氏演员,当中不少人也听从导演建议储钱买砖头。周刊报道引述他从前常说的一句:「我唔系有钱,只系有『腰骨钱』!」人生有计划,如今就不用为五斗米折腰。楚原叔在金像奖当晚,也不忘提大家:「如果你老到我系咁,冇得捞,记得后生剩番个钱,如果你老到好似我咁,连终身成就都攞埋,你就应该『管他天下千万事,闲来轻笑两三声』。

「到老嘅时候,无论外面发生咩事,『管他喜怒哀乐,管他恩怨情仇』,全部都系菩提明镜,笑吓就算,古今多少事,都付笑谈中。」