病急最忌乱投医。近月政府就是否开徵新楼空置税「放风」,这个事情便要小心处理。回顾过去政府推出的一些楼市「辣招」,普罗市民看不到有成效,反而被归咎为有助推高中小型单位楼价。因此若政府想再推出任何干预楼市的措施,应该更加小心谨慎,避免「好心做坏事」。
本港楼市早已「病急」多时。若以平均尺价计算,比之5年前已飈升约1万元,近年一手楼平均尺价已突破2万元关口,但每逢新盘开售仍然大排长龙,而且大部分买家都是港人,反映本地存在庞大置业需求。事实上过去政府亦曾多次「出口术」,言语之间不鼓励市民急於买楼,说要留意息率变化等。言犹在耳,如有市民几年前真的听从政府「忠告」而不急於买楼,今天岂不是吃大亏了吗?除非这个需求可以被满足,否则我看不到楼市会无缘无故降温。
增一手楼成本 市民或要付更高代价
除了置业需求庞大,另一个导致楼价节节上升的主要原因,就是地价和建筑成本高昂,也就是「面粉和面包」的问题。按常理而言,若想一手楼价格下降,便应减轻这方面的成本。但新楼空置税却反其道而行,实际上增加了未出售或未能出售的一手楼的成本,发展商很可能把相关成本一并计入楼价之中,市民可能因此而要付出更高昂代价。
有一种说法认为,假如政府按月徵收空置税,或许有可能迫使发展商减价求售。可惜这只是一个理论,假如真的付诸实行,还要考虑3个问题。第一,空置税未必适用於已建成的新单位及已完成招标的新盘,因为过去标书没有空置税这项规定。也就是说,假如真的要开徵空置税,最有可能受影响的应该是还未招标的地盘,也就是最快都要五六年后才建成的楼盘。而且凡是开徵空置税,一般都设有一段通融期。新加坡也是一个土地供应紧张的地方,该处设有空置税,有为期两年的通融期。假设香港跟从新加坡,由土地招标到通融期结束开始徵税,随时是七八年后的事情了。
正所谓「远水不能救近火」,与其纠缠在开徵新税的问题上,倒不如好好利用这几年时间,做好各个新发展区尤其是新界东北的收地安置工作,以期大量公私营单位尽快落成,从根本上解决香港房屋问题。
第二,假如坚持要立即向所有空置单位徵税,发展商或许会提司法覆核,一个冗长的法律程序从此展开,最少消耗好几年时间。这样做是否值得,实在见仁见智。同样是「远水不能救近火」,何不集中精力用几年时间解决未来8年的800公顷「土地荒」呢?
第三,从一手楼销售的公开资料显示,目前并非所有类型的单位都那么「渴市」。市场上最受欢迎的单位为楼价1500万元以下的单位,约占现时所有一手楼销售的八成。但1500万元或以上的一手单位,即大约750平方尺以上的单位,销售情况远不如1500万元以下的单位,甚至有卖不出的情况。开徵空置税有一个重要的假设,就是假设那些空置单位一放出去就能卖出。但以上资料显示,这个假设未能完全成立。
增土地供应才有望解决住屋问题
政府把私人楼宇按实用面积分为5类,当中的中小型单位属於A、B和C三类。A类为小於430平方尺,B类为430至752平方尺,C类为753至1075平方尺。去年底的9000多个空置一手单位中,A、B两类单位合共占六成。假如政府真的要开徵空置税,应该集中向这两类中小型单位下手,不应以「一刀切」方式向所有空置单位徵税,以免进一步扭曲市场。
一直以来,笔者都希望社会把讨论焦点放在新发展区。笔者深信,只有新发展区发展起来,从根本上增加土地供应,才有望解决住屋问题。这是土地房屋问题的主轴,其他方案只属衬托,治标不治本。新楼空置税或许可以「明天的饭今天吃」,但先要确保明天还有饭吃。因此,没有事情比持久、稳定的土地供应更重要。新界东北计划自2012年第三阶段公众参与活动至今已过了6年,只能用一个「慢」字来形容。由此观之,空置税不外一道「花招」,掩盖了新市镇发展缓慢和土地供应不足的事实。与其博取掌声,还不如实事求是好了。
作者是立法会议员
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