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蔡志忠
2017年9月13日

首置上车盘 「有辣有唔辣」

 

蔡志忠

亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长

  特首林郑月娥兑现了竞选时的承诺,将於下月份发表的施政报告推出「港人首置上车盘」,计划还没正式实施,坊间已有多个预测:(1)按照家庭负担能力定价。(2)售价比居屋更低,是市价的一半。(3)不设收入下限,上限约7万至8万。(4)转售较居屋严格,只可回购给政府,不能享有楼价上升的好处等等。

  政府通常会在政策推出之前,预先放风试测外界反应,俗称「试水温」,如果出现太多反对声音,会作出一些修改甚至搁置有关计划。不过,房屋政策一般受到的阻力较少,历届政府均视之为重中之重,原因是房策(包括辣招)本身就是争取民望的重要武器。林郑非常聪明,一上任马上成立土地供应专组,将寻找土地的责任推给民间团体,减少官员被问责的机会。

  这么庞大的30人专组代表了甚么?代表开拓土地资源非常困难,政府是倾尽全力了。然而不知大家有没有留意到,在政府多番推介和放风中,始终没有提到首置盘所推的数量多少,或者目标多少。这是最关键的数字,或许政府也没有底,所以才将这个「波」推给社会。

假如只可回购给政府 升值空间有限

  有评论指首置盘计划直接抢夺首置客,将对细价楼带来冲击,让小单位价格下跌。这个见解表面上看有其道理,从近期地产商争相推售细单位楼盘,尽量赶在10月份施政报告出炉前沽货,便看得出发展商也感受到一定压力。不过,虽然后市有一点不明朗,但是发展商并没有减价促销,新盘继续畅销,价格再挑战新高,连偏远的屯门新楼竟也卖到每尺1.8万元。

  笔者认为港人首置上车盘,对楼市有何冲击仍是未知之数,首先要看供应的数量有多少,如果只是一两千个单位,或者是代替了部分居屋的数量,那便作用不大。此外,土地专组开拓的土地有没有实质上的增加,即是在原定的3万多公营房屋,以及2万左右的私楼目标中,额外增加首置单位,如果做不到这一点,政策便会失效。

  更重要的一点,如果首置盘只可回购给政府,不能有升值空间,那么就是社会主义的计划经济,购买首置盘并不比居屋优胜,只是美其名做业主而已,跟新加坡的「组屋」也有点相似。港人羡慕星洲有近8成人成为组屋业主,但是星洲人平均财富却比香港人低很多。所谓「有辣有唔辣」,选择居住面积大一点,还是选择升值空间多一些,真是见仁见智、各有各好。

 
 
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1. Hing Kee 2017-09-13 12:10:42
有得住已经好好,以现时社会情况,不用捱贵租已是最大回报。
2. 浪子心声 2017-09-13 12:13:04
若大家从令一角度睇人类行为就知「首置屋」可能带来香港好大的变化,当一个社会大部分人都能解决基本的「衣、食、住、行」,就有很大机会出现多元的社会,因为多了人可从自己的理想作出选择,不会为两餐、更不会做楼奴,会有更多人为理想而创业或接受一些收入不高但个人喜欢的工作。

「衣食行」在香港不是问题,但香港要走高科技,多元化社会如西方的现代社会,就一定要解决「住」的问题,大部分香港人都无自己的空间。我相信林太就是想解决「住」的问题,而不是解决大众的「投资问题」,香港是可以有「高楼价问题」,但不应有「居住问题」。

我相信林太正在为香港人选择她认为最佳的方法去解决香港长期生活空间不足的问题,她是有心有力的特首,就支持吓佢喇!!
3. 人口入 2017-09-13 12:31:44
香港「居住问题」就是人口问题,人口问题未解决,「居住问题」永远无法解决, 香港人是做什么的???太多剩余人群袛会为社会制造麻烦...喞然没有土地供应,没有房屋供应就要停止人口入口啦!!!
4. 浪子心声 2017-09-13 13:22:00
To 3楼:

本人不认同,香港居住问题主因为人口输入,香港实质人口增长不高,问题主因为过去20年香港房屋政策失误,没长远及稳定政策,土地开发不足,令住房供应不足。


5. 没有投资价值 2017-09-13 13:43:20
假如只可回购给政府 升值空间有限,变相长期租用单位,只是要一次比哂租金,不会加租(不包括不加管理费及大厦维修费),政府更可将所有责任推卸到所有所谓业主,这一着政府真是两全其美,赢得掌声又不用理会这个包袱,林郑真是值得一赞!
6. 浪子心声 2017-09-13 14:24:41
To 5楼:

谂清楚啲,对市民的好处系这一次过嘅租金可以造银行按揭分期付款,更重要系退租时可以同政府拿回租金,实质市民可能只需付通胀差额。

如果首置屋的量是够多的话,未来香港点会有居住问题呀?

7. 开心大发现两全其美的谬误 2017-09-13 14:41:29
689 个 6至居咪系咁上下罗, 公营房屋阿公唔再理有冇住多几个人, 有冇富户, 有冇做生意, 总之名正言顺乜都唔理, 连房署这只大白象嘅成本都节省埋, 唔系咩开心大发现。
8. 二少 2017-09-13 14:49:36
即系制造多条首置龙,一够18岁就抽,一个首置名额满足一家居住问题,其他成员私楼就出租,财富增值加速,多谢林郑.
9. 没有投资价值 2017-09-13 15:11:19
To: 浪子兄

如果你在10年前或是20年前买咗层楼,问银行做按揭分期,到现在想要卖楼,但只是给回你买入时金额,,你估算你是否只是会损失了通胀差额后,你会唔会打算卖呢?

哈哈!
10. 知人 2017-09-13 15:30:13
香港有好多愚昧0既人拒绝移民人口,以为掩埋道门之后自己d生活就会过得好...真好笑...
而家洗碗冇人洗,啲建筑工人人工仲个个都几万蚊都仲搵唔够人做,搵个陪月比两万又冇人做...
再睇下我地班年青人,一毕业出黎就做草根,比洗碗地盘工更草根... 仲唔比人输入移民人口, 咁自己咪一世草根?
香港比小数移民人口攞福利系事实, 但香港人攞人著数亦系世界级数. 君不见以前香港人移民外国都攞唔少福利, 澳门派糖个个又挣住过去攞, 仔仔女女都入埋籍...
攞综援系散纸, 已经移民外国返香港医病埋单先系大数目. 再睇埋住正苦楼个d富户... 唉... 

11. 浪子心声 2017-09-13 16:14:31
To 9楼:

谂清楚啲,人地讲紧租屋解决居住问题,你讲投资问题。

香港有好多人静系想解决居住问题,过平淡生活,做自己喜欢的事,对投资无兴趣㗎!傻佬!!

到时只想解决居住问题嘅人就买首置楼罗,想投资就买私楼罗,无人话未来唔可以买私楼投资呀?

12. 正苦楼个d富户 2017-09-13 16:31:48
正苦对公营房屋思维的转变, 源於靠一班薯片哥口中等退休嘅贡丸去管理户藉、入息、资产、在屋内进行的活动等等嘅模式实在无法顺应潮流和人生社会转变(如代播香港电台节目系历史遗留落黎嘅问题, 至今已不合时宜), 倒不如搵间管你公司, 请个清洁同保安简简单单。
13. 引刀一快 2017-09-13 16:46:03
住,系刚需

赚钱,系刚需中嘅刚需

唔想蚀钱,就系刚需刚需刚刚需

中晒喇。
14. 引刀一快 2017-09-13 17:00:23
To 11楼 浪子心声兄

如果有一定比例嘅人,可以以呢种笋价买楼,会出现几个抵触投资者利益嘅情况。

1,少咗客源,当供求宽裕,就冇人抢。

2,低价现货,价格对比,打击豁出去嘅买楼心态。

3,首置计划只系开端,往后极可能对地产既得利益者会有进一步钳制。


15. Danny 2017-09-13 18:41:54

完全同意蔡生讲法,非常好嘅文章!

"更重要的一点,如果首置盘只可回购给政府,不能有升值空间,那么就是社会主义的计划经济,购买首置盘并不比居屋优胜,只是美其名做业主而已,跟新加坡的「组屋」也有点相似。港人羡慕星洲有近8成人成为组屋业主,但是星洲人平均财富却比香港人低很多。所谓「有辣有唔辣」,选择居住面积大一点,还是选择升值空间多一些,真是见仁见智、各有各好。"

16. 有道理 2017-09-13 18:44:12
蔡生好文欣赏,一言惊醒梦中人!
17. 没有投资价值 2017-09-13 19:49:36
To: 11楼

买楼跟本就是投资及住屋问题

你睇清楚D啦,现实生活中,有几多买楼的人只会只想平淡生活呀,不问投资保值去买楼,你问问自己系唔系先啦,叻人!
18. 浪子心声 2017-09-13 22:12:38
To 17楼:

「住房」同「白米」都系必须品,无投资价值都会有人买或租,因为生活所需,都要住㗎。

好像「白米」都无升值能力㗎,你都要买嚟「食」啦!

你可以话唔买楼可以租楼,系你话买首置楼好像一次过交晒啲租金嘅租楼方法,但我话仲可以在退租时拿回租金,咁 点会无人买首置楼,就当可退回租金的租盘罗,唔租就傻仔罗?

系你在5楼讲「买首置楼,系变相长期租用单位」,你问问自己咁讲啱唔啱,傻人!

19. 没有投资价值 2017-09-13 22:46:51
To: 18楼

你睇楚未呀,正常的买楼有保值升值功能,现在变成不正常的租楼,还要付出现今租赁制度下一般由业主支付的费用(管理费及大厦维修费⋯⋯)
当退租后,表面取回全部租金,但是管理费及维修费就没收了,还有货币的贬值(可以回顾一下过去,短的数年,长则数拾年,看看贬值了多少)

凡事唔好咁单纯,叻仔哥哥,唉!


20. 东成 2017-09-14 00:11:32

蔡生很中肯嘅见解:

[笔者认为港人首置上车盘,对楼市有何冲击仍是未知之数,首先要看供应的数量有多少,如果只是一两千个单位,或者是代替了部分居屋的数量,那便作用不大。此外,土地专组开拓的土地有没有实质上的增加,即是在原定的3万多公营房屋,以及2万左右的私楼目标中,额外增加首置单位,如果做不到这一点,政策便会失效。]

21. 博士粉丝 2017-09-14 00:32:04
用20年前既楼价比较,岩,系蚀通涨。

但你谂下点解要卖比政府先,系因为你20年内储到钱,仲储到租,可以转私楼。仲可以起20年,什至30年40年内任拣一个低位上车,咁好既American option(几时储够钱或者相对低位先入市),点会无首置客要呀?

老老实实,未来40年无一个相对低位,有无可能先?20年内都3次啦,97,沙士,雷曼,对首置客黎讲,绝对系福音,至於有几多数量,要睇施政报告啦。
22. 浪子心声 2017-09-14 01:57:12
20楼嗰位人兄真系傻仔嚟㗎!如现在有对年青夫妇要解决居住问题,又买唔起私楼,又上唔到公屋或居屋,他们都要租楼住喇!租私楼租金贵又无得退回租金,现在话可以买间「首置楼」又平,又保证可原价卖回给政府,对夫妇就当租「首置楼」嚟住至先罗,到储够钱先买私楼罗。到有能力买私楼时,如有需要就退番间首置楼俾政府,攞多啲现金上车罗。咁都话唔吸引,就真系几傻仔呀!
23. 引刀一快 2017-09-14 08:26:20
首置楼仲有一个好处,佢要求首次置业啫,冇唔俾你之后买楼嘛,超笋价买入之后,等到楼价低再买多间,一间父母住,一间自己住,两间都系笋价,两间夹埋有800-1000尺喇,花费好有可能低於400万,又住得宽敞。
24. 引刀一快 2017-09-14 08:28:52
相比之下,依家孭住条大债买两百几尺屋嘅人,真系太幸福喇。
25. xDaniel 2017-09-14 10:34:24
好一句人均收入比5上香港!香港有钱人对脚肥到袜都著5上,穷人就60尺住一家四口!
26. 权宜之计 2017-09-14 12:42:48

(星岛日报报道)启德新盘再成市场焦点,区内OASIS KAI TAK开放示范单位以来,持续吸引准买家参观,并将於今日截票,消息指,截至昨日累收逾1100票,超额认购约7.4倍,发展商称,项目以用家主导,惟亦录部分投资者入市,约20组更为大手客源。

投资者入市是因为市场资金太多,难以唱淡......


首置上车盘 「有辣有唔辣」!!!

首置上车盘 以半价出售,是否政府出地,建筑商起楼推售房屋??? 此类  社会主义  计划经济产品不会成香港经济商品主动力, 否则香港卖地税收链就会断缆, 不会成为主流产品, 首置上车盘 袛是头痛医头脚痛医脚的权宜之计......


27. 回23楼 2017-09-14 14:23:29
佢要求首次置业啫,冇唔俾你之后买楼嘛 <===有限制对象是家庭,不接受单人申请。
即系父妇要上哂名,无得单名买。买左唔可以再买楼,否则要即时卖返俾政府。
早前已经讲明左对象。
28. 回23楼更正错字 2017-09-14 14:25:08
佢要求首次置业啫,冇唔俾你之后买楼嘛 <===有限制对象是家庭,不接受单人申请。
即系夫妇要上哂名,无得单名买。买左唔可以再买楼,否则要即时卖返俾政府。
早前已经讲明左对象。
29. 年轻家庭为主要对象&家庭的入息限额定位 2017-09-14 14:33:05
https://news.mingpao.com/ins/instantnews/web_tc/article/20170907/s00003/1504782546064

行政长官林郑月娥透露,将在下月《施政报告》公布有关「港人首置上车盘」的详情,资助从未置业、收入超出申请居屋上限的香港永久性居民置业,并以年轻家庭为主要对象。香港测量师学会对该建议表示欢迎,惟学会关注政府如何厘清资助的对象、私人住宅的业主和首置上车盘业主之间的公平性,以及业权转让的问题。

首先,「港人首置上车盘」构思的资助对象是首次置业的香港永久性居民,学会关注政府如何定义资助对象,以及申请家庭的入息限额定位。

另外,政府亦考虑以公私营合作模式,利用发展商私人住宅地皮或开发新界农地建屋,当中部份楼宇用作首置上车盘。学会亦关注,在这些楼宇建成后,私人住宅的业主及首置上车盘业主是否能共用屋苑设施,并负担同等水平的管理费及维修费用。

最后,政府初步倾向限制业主不能在市场转售,学会关注政府如何厘定单位的回购价,并建议按回购时的负担能力或当时同类屋苑的定价和考虑楼龄等因素厘定回购价。

30. 东成 2017-09-14 15:48:58

非常正确!

 政府通常会在政策推出之前,预先放风试测外界反应,俗称「试水温」,如果出现太多反对声音,会作出一些修改甚至搁置有关计划。不过,房屋政策一般受到的阻力较少,历届政府均视之为重中之重,原因是房策(包括辣招)本身就是争取民望的重要武器。林郑非常聪明,一上任马上成立土地供应专组,将寻找土地的责任推给民间团体,减少官员被问责的机会。

31. A70 2017-09-15 05:33:42
引刀兄说出钳制重点。。

蔡生,,

现在甘高楼价,甘高管理费,
仲媾升值能力?
有层楼住可以保本,无论楼市高低,都适合,绝对买得过,
浪子兄解释好清楚。。
不过当然,对於地代系坏消息。
另外首置5系社会主义,
当年就系有人嘈政府,与民争利,停建居屋,成个市场比地产商控制,断左上车置业炼。。
仲有就系管理费,首置客冇蚀。
就算租厔,一般业主租金已计埋,即系付出冇得退。
至於维修费,羊毛出羊身上。。
租客比的。。。

升值,今日你有1000 万400 尺,
5等於将来有1000 万换400尺楼,旧楼换新搂,一样眨值。
所以话,楼市升到甘高,真系未必带动经济好,个个越住越细,个个比贵租金,供贵楼。节衣缩食,零售消费差劲,钱全部去晒地产商。
仲要搞85%按揭吸客,比起97香港/2007美国90_95%按揭上车,心中有数。/。。
全香港800 万,1100 人去认购,甘都叫𣈱旺?


32. 70s 2017-09-15 06:15:22
蔡生,占中到港独,5多5少由高楼价因起。仲有早几年林太对土豪,理得佢糸乜水照顶。而家放晒风打民意牌,而家佢地再5合作出地,即糸同香港首置客对立。再5系直接揾中央帮手来香港租地,买地起楼仲得,佢地够胆可以5租,5卖比中央?
到时可能半卖半送比中央。。
输得仲甘wor。。

我估首置至少3_5000 ,每年建筑量。
对二手楼影响不大,系新楼微屋,影响最大。
应该等3_4年内,已经可以推出市埸.
33. 睁著眼 2017-09-15 18:25:49



现在的人,有很多喜欢睁著眼睛讲瞎话!!!


34. 真真薯片 2017-09-16 00:58:53
此外,土地专组开拓的土地有没有实质上的增加,即是在原定的3万多公营房屋,以及2万左右的私楼目标中,额外增加首置单位,如果做不到这一点,政策便会失效。

呢一点蔡某讲得冇错, 依家楼价升系因为供应不足, 有部份人要解决居住需要而去租/买楼

本来公屋+居屋+私楼系5万个单位, 解决左5万个家庭既住屋需要, 如果第时公屋+居屋+首置屋+私楼仍然系5万个单位, 咁即系side气啦

讲到尾最紧要系数量同时间, 但系正苦唔讲, 比多一个月时间佢睇下佢施政报告讲乜, 如果又系唔讲, 话要成立唔知乜野团队去研究之类, 咁大家基本上可以放弃
35. 东方竹 2017-09-16 03:01:23

TO:31楼A70.

阁下同所有淡友一样,同样犯了一个错误,以为投资者或业主们一定想楼价大升,咁嘅思维就错晒,长期同高楼价作对亦不正确,咁样抗拒楼市永远都上唔到车!

由於各位淡友对高楼价的愤怒,长期为楼价下跌找理由.结果错过多次入市良机,令人觉得十分可惜!



36. 东方竹 2017-09-16 03:22:21

客观来讲.蔡生是咁多个作者之中,比较实而不华嘅一个,佢预测楼市也比较准确,不信?各位可番睇其文章便知道.

我唔识蔡生,但听过其奋斗故事,佢今日能够成为成功投资者,系佢努力嘅成果!好多读者仲以地代来形容佢如何贪婪,系鼠目寸光嘅行为.

香港的确存在好大嘅刚性需求,淡友错误嘅思维有很多地方,其中一样是长期以为曾阴权年代维护地产商,故事停建居屋,大量减少供应,而CY及林郑就会帮助弱势社会,反对地产霸权.


37. 东方竹 2017-09-16 03:35:07

各位淡友唔好以为我想楼价升,我有物业系手,但唔够住仲想买,我都觉得楼价贵,希望楼价跌一啲.

但事实楼价是不易下跌,我都要面对现实,过往几个特首施政真正嘅结果是甚么?是在曾特首年代,地产商赚唔到大钱,CY及林郑年代,地产商就一定赚大钱,而且会愈来愈大赚钱,各位知道咩原因吗?

淡友长期计错数,只会愈来愈唔敢上车,愈来愈愤怒.!

38. 无言者 2017-09-16 12:34:49

启德OASIS KAI TAK开售,有不愿透露姓名的准买家表示,项目位於市区,打算购入最平的两房单位,有考虑使用发展商提供的按揭计划。他认为发展商开价进取,不过价钱仍比同区货尾较平,相对吸引。问及楼市,他表示楼市等了很久都没有下跌,荃湾新盘连抽都没有机会.......

现实无言者.....讲楼,最忌情绪表现不正常.

39. 70s 2017-09-16 13:44:41
东兄,我5糸大淡友,大好友,
我一样有物业收租,一样有楼经歴过97 ,
一样糸长期看好楼市。。

有些人,认为首罝,居屋,公屋,认为系多余,讲到社会主义。

你想想,,如果冇巴士,冇小巴,甚至冇地铁,只有的士,私家车。。
交通如何?将来的士车费几$?
|个车位几$?






40. 70s 2017-09-16 14:45:03
东生,我一样有楼经历过97,
现在一样有物业收紧租的。
我5系大淡友,大好友,只是ㄧ样长期看好楼市。。
长期看好,5等於过份看好,
5等於无大调整。

你捻下,香港冇(公屋)巴士,
冇(居屋)地铁,冇(小巴),
只有(私家车)同(的士)豪宅。

你看交通如何?|个车位几$?
的士车费几$?

首置解决问题
基本需求???
刚性需求???
赚钱需求???





41. 新思维 2017-09-16 21:07:03




抟跌买楼新思维:


供诸同好. 中原城市领先指数 CCL   一日未创新高,维持在下跌走势中的等待, 袛要未创新高,假设出现初期跌浪,约在一/二年后买楼, 假设出现中期跌浪,约在三/四年后买楼, 假设出现长期跌浪,约在五/六年后买楼, 此是最佳如意算盘……原因,睇专家预测资讯太多,人都聪明咗.




42. 70s 2017-09-16 21:07:05
BLOCK 左 ? 
43. 另一市民 2017-09-17 02:50:47

笔者认为港人首置上车盘,对楼市有何冲击仍是未知之数,首先要看供应的数量有多少,如果只是一两千个单位,或者是代替了部分居屋的数量,那便作用不大。此外,土地专组开拓的土地有没有实质上的增加,即是在原定的3万多公营房屋,以及2万左右的私楼目标中,额外增加首置单位,如果做不到这一点,政策便会失效。

very good!

44. 开心如意 2017-09-17 14:16:14



中原城市领先指数 CCL 照图睇势2017年有机会再创新高,上冲到162点至165点是一件好轻松的事, 睇唔到有大跌的机会, 开心如意算盘.



45. 爆煲年 2017-09-17 14:31:15

2018年运势:

狗年的作用是承接好运,这一年不会出现大变。

天象似乎未有显示2018年是大跌年,爆煲年???



46. 信政府无发达 2017-09-18 18:35:00
首置系拖延和呃住买唔起楼嘅愤怒市民,等到真系入住都系六七年后嘅事,港人港地有乜成果吖!
信政府,等乞米。趁市旺喺股市赚番笔实际啲。
47. 东方竹 2017-09-19 00:55:15

70S兄:

大家应该理性一啲,如果首置盘没有升值空间,将来卖返俾政府只跟通涨升价,恐怕会比居屋还不受欢迎,不如干脆住公屋好过,连买楼首期都唔驶,将钱用来吃喝玩乐仲好啦!

48. 产生刚需 2017-09-19 13:23:19


现在香港楼市兴旺,其中一个最重要的原因是因为过往十余年, 有50万名业主沽出自用楼房等跌, 而可能有30万名卖出楼房者又想再次回购楼房, 所以现在楼价高企袛能怪此类沽出自用楼房等跌的相关人士......产生刚需.



49. 果断胆识 2017-09-19 13:49:36

知道过去,了解未来.

 

2003 二手住宅成交 2003总计46,131 ,金额 $ 714.55 (亿),

2004 二手住宅成交 2004总计:  76,668 ,金额 $ 1,737,97 (亿),

2005 二手住宅成交 2005总计:  88,337 ,金额 $ 2,155,63 (亿),

2006 二手住宅成交 2006总计:  70,209 ,金额 $ 1,774,88 (亿),

2007 二手住宅成交 2007总计:  106,921 ,金额 $ 3,183,61 (亿),

2008 二手住宅成交 2008总计:  87,993 ,金额 $ 2,761,28 (亿),

2009 二手住宅成交 2009总计:  102,298 ,金额 $ 3,109,33 (亿),

2010 二手住宅成交 2010总计:  123,995 ,金额 $ 4,272,43 (亿),

2011 二手住宅成交 2011总计:  75,195 ,金额$ 3,118,39 (亿),

2012 二手住宅成交 2012总计:  70,183 ,金额$ 3,230,03 (亿),

2013 二手住宅成交 2013总计:  41,784 ,金额$ 2,079,58 (亿),
在2003年间,是最佳买楼时机.

接住10年间约有80万位业主出售房产, 在2003年至2007年间约有30万位先知先觉, 约有50万位后知后觉, 可能有200万人仕不知不觉. 知道过去,了解未来.

 

 

 

 

 

 

 

香港楼市,一直是 国际资金大赌场, 没有最佳时机, 袛有果断胆识. 如果你2003年至今一直观望唔敢入市, 或者2009年前沽空物业等跌, 哪么, 袛能迟疑不决继续等待. 机会袛属於果敢的人.婆婆妈妈袛埋怨他人是没有意思的.