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蔡志忠
2017年6月14日

房策只为私楼  基层上楼无期

 

蔡志忠

亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长

  长期以来,房屋问题是最难解决的问题,因此港府将房屋政策定为施政中的重中之重。房屋市场分为公营和私楼市场,供应的比例大概是7:3或者6:4左右,按照住屋需求来作分配,兴建公屋的数量一般都比私楼多,这样才符合市场的实际需要。

  然而,根据政府数字显示,2017/2018年度所供应的公屋只是2.5万伙,其中1.4万伙更是靠翻新公屋来补数,真正提供的新单位只是1.1万余伙,跟原先预期的3.38万伙有很大出入。公屋不达标,轮候者变得大挤塞,当年3年的上楼目标如今变成了4.6年,恐怕不久将来,基层市民轮候公屋的时间需要5年。

  据了解,未来几年公屋供应没有太大改善,大家可想像等上楼的基层市民目前的苦况,他们不是住在劏房就是和家人拥挤在狭窄的公屋里。而我们的政府,却只是顾及私楼市场,一心要照顾本地首置人士,狂推管理需求措施来打压楼价。私楼的供应每年近2万伙,算是达到预期目标,可是公屋方面供应短缺,情况令人担忧。

先让市民上楼 更比首置重要

  香港是先进的城市,盛产富豪名流,有钱人越富有,社会的贫富悬殊就越大。现今27.6万宗申请公屋的个案不容忽视,这些基层市民住屋要尽快解决,否则社会矛盾将日益严重。那么应该如何解决?归根究抵也是房屋供应问题,是优先照顾基层市民入住公屋,还是优先帮助首置者买楼?

  笔者认为应该先让更多的市民上楼,他们才是最贫困的一群,有能力买楼者身边会有一些积蓄,也会有正常的收入,所以应将土地多分配给轮候公屋的居民,以解这些基层市民燃眉之急。至於私楼方面,或许会因供应不足再次上扬,那也是没办法,毕竟私楼有升有跌,楼价过高与市民负担能力脱节,自然就无以为继,到时楼市也就会下跌。

  正如翻新公屋来增加供应一样,私楼巿场也可以放松二手楼来增加供应。方法很简单,就是取消捆绑买家3年的额外印花税(SSD),一旦取消了SSD,二手楼供应即时增加,可是买家并没有增加,楼市自然会受压。另一方面,在人权议题上也较为公道,很多人买楼后不久,发觉不合意想换掉,或者急著用钱需要变现等等,这些都是很正常的现象,当局实在没必要用SSD来捆绑买家3年。只要保留住BSD和DSD,那么就仍然是本土优先,也就不怕给外界批评。

 
 
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1. 政府不应该帮市民置业 2017-06-14 11:42:42
政府有责任解决居住问题,但冇责任令到人人做业主。
2. 好多朋 2017-06-14 11:53:20


好多朋友1975年时代已经想上公屋了, 发觉等待没有机会, 顶硬上买私楼, 好多没有楼房的人都是等待的族群......错失人生投资的良机, 何需苦口婆心的推说呢???

一个人迟疑不决的买楼思虑决定其一生人的命运...


3. Danny 2017-06-14 15:01:50
政府应该照顾基层市民住屋先,唔起公屋迫人住劏房,社会怨气大,会出现革命反抗!
4. 东方竹 2017-06-14 15:04:56

我同意蔡生讲法,楼价太高自会下跌,先照顾基层起多呟公屋系正确做法.

"笔者认为应该先让更多的市民上楼,他们才是最贫困的一群,有能力买楼者身边会有一些积蓄,也会有正常的收入,所以应将土地多分配给轮候公屋的居民,以解这些基层市民燃眉之急。至於私楼方面,或许会因供应不足再次上扬,那也是没办法,毕竟私楼有升有跌,楼价过高与市民负担能力脱节,自然就无以为继,到时楼市也就会下跌。"

5. 快爆 2017-06-14 15:36:53
起公屋唔起私楼,楼价升得仲急,好事!两下就爆了,快爆快爆!爆煲之后重新执位,大家至有机会!
6. 井 2017-06-14 15:45:44

中国经济】全线回落!首五个月房地产开发增速全线低过首四个月

中国国家统计局公布,今年首五个月全国房地产开发投资按年增8.8%至3.76万亿元人民币,增速较首四个月回落0.5个百分点;房屋新开工面积6.5亿平方米,按年增长9.5%,增速回落1.6个百分点。

房品房销售面积5.48亿平方米,按年增长14.3%,增速回落1.4个百分点;销售额按年增长18.6%至4363.2万亿元,增速回落1.5个百分点;五月底待售面积6.6亿平方米。


GAME OVER

7. Ben 仔 2017-06-14 16:05:55
绝对认同。
8. AH-HO 2017-06-14 16:31:37
我觉得SSD还是有存在的价值,因为SSD可以排除掉短时间买卖的交易,让政府可以了解真正的需求数字,从而调整合适的土地政策。但可以考虑缩短,比如1年。
10. 水 2017-06-14 16:56:27
尽快爆煲!大家凡著瞧!
11. 向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不 2017-06-14 20:03:41
公屋方面未能达到预期目标,导致供应短缺,才狂推管理需求措施来打压楼价,搵私楼业主来出气,然而结果却适得其反。

未补价公屋再录新高价买卖,香港仔华贵邨第二市场卖405万元,成全港公屋楼王。中原表示,单位为华廉楼中层7室,实用面积544方尺,第二市场开价430万元放盘,放盘仅约2个星期,终售405万元,实用尺价7,445元。未补价公屋楼价首破4球,创全港新高,较鸭脷洲公屋利东邨3月第二市场售350万元,再高55万元。

12. 向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不 2017-06-14 20:33:12

帮又死唔帮又死

201766

「键盘特首」梁振英热中写blog,今次不是狙击某位议员,而是强调「我们必须重视房屋供应的45年滞后效应」,以此解释为何在他担任行政长官接近5年以来,虽连环出招,楼价指数仍劲升逾50%。另一边厢,财爷陈茂波昨天也在立法会上谈楼市,指现时不宜放宽任何措施帮助市民「上楼」,尤其是协助一些财政能力「处於边缘水平」例如,土著・自醉・浪子・阿井的人购买二手楼(引刀傻灿根本未入流),否则恐怕「只会害了他们」。讲真句去年CCL127都话唱跌唔买,现在159又点会有能力买!

首置贷款害上车客负资产

陈茂波这番话并非没有根据,不少人都应该记得,1997年由时任特首董建华推出的「首次置业贷款计划」,正是如陈茂波所讲,协助一些财政能力「掹掹紧、差啲啲」的首置人士购买二手楼。当时由港府拨款180亿元,单身和家庭申请者各可获得30万元和60万元低息贷款,首三年「免息免供」,第四年开始分10年还款。

根据资料,当年共有逾9000名单身人士及逾2万个家庭借取了这项「首置贷款」,以此帮补首期买楼上车,可说开创了今日盛行的「发展商二按」之先河。 可是楼价在1997年下半年盛极而衰,再加上亚洲金融风暴掩至,导致楼价插水式急跌,中原指数由当时最高超过100点,到1998年下半年跌穿50点。大批借了「首置贷款」的上车客基於本身财力有限,加以身上孭了两笔债务(银行按揭及首置贷款),不幸地率先沦为负资产,甚至因此破产收场,不少人埋怨董伯伯「帮我变成害我」。

正因如此,陈茂波认为现时楼价已经过高,所以政府不愿推出任何措施协助那些「掹掹紧、差啲啲」的人上车,以免重蹈1997年的「帮佢变成害佢」覆辙,实属合情合理。

年轻人不靠「父干」难入市

问题在於,梁振英和陈茂波等高官不断强调「未来34年有9.6万伙一手私楼供应」,藉此劝喻希望置业的人士耐心等候。但大家同时也看到,现时每一个新盘开售,很多买家都是「靠父干」的年轻人,这些家庭原本已有一个或以上住宅单位,只不过有能力买多一个,暂时作投资收租用途,并为子女日后成家立室作准备。

相反,由於新盘尺价不但未见下调,反而愈来愈高,所以一些辛辛苦苦储钱、背后没有「父干」、但有迫切住屋需求的人士,除非冒险博一博借取发展商按揭,否则依然买不起这些新盘单位。另方面,在金管局连串「逆周期」措施之下,上车客也难以同时筹得足够首期及通过压力测试去买二手楼。

在这趋势下,梁振英和陈茂波口中那9万几个潜在供应,恐怕大部分都会被「父干家庭」及近日卷土重来的非本地豪客买走,只有少数会成为本地上车用家的安乐窝。这为政府带来两难处境,若不推出类似於1997年「首置贷款」的措施,帮一帮那些「边缘上车客」,他们对於所谓9万几个潜在供应也只能望而兴叹。然而若真的出招「推这些人上车」,又怕会重蹈1997年的「高位勉强接火棒」覆辙,导致「帮佢变成害佢」,此所以「帮又死唔帮又死」。

滞后供应与前置需求助平衡

当然,所谓9万几个潜在供应为数不少,梁振英所讲的「滞后效应」也确实存在;待这些供应大规模集中面世,不一定有足够的父干家庭和非本地豪客可以全数吸纳。

再者,除了供应方面的「滞后效应」,其实也有需求方面的「前置效应」,说的是上述父干家庭的十几岁子女,现已由父母为他们准备了将来安居之所,等於预先消化了这批年轻人的置业需求,意味日后的「刚需」或相应减少。供应的「滞后」加上需求的「前置」,可能有助於楼价长远渐趋平衡,这相信也是梁振英、陈茂波及广大「掹掹紧」上车客的共同寄望。不过讲到底,所谓9万几个潜在供应,很大程度也只是在填补此前接近10年的短缺(由2002年「孙九招」至2011年复增供应),若想令楼价显著回落及长远冷却,始终需要想办法增加土地供应,这恐怕才是新政府未来5年最大的难题。

13. 基层市民 2017-06-15 01:13:01

谂起就嬲,香港咩都系等等等,我哋等上楼等到傻,等5年太长了,咁样歧视我哋基层市民.唔公道!

[然而,根据政府数字显示,2017/2018年度所供应的公屋只是2.5万伙,其中1.4万伙更是靠翻新公屋来补数,真正提供的新单位只是1.1万余伙,跟原先预期的3.38万伙有很大出入。公屋不达标,轮候者变得大挤塞,当年3年的上楼目标如今变成了4.6年,恐怕不久将来,基层市民轮候公屋的时间需要5年。]

14. 引刀一快 2017-06-15 07:56:12
引刀一定系说不女嘅杀父仇人,一定系!
15. 风险 2017-06-15 12:16:28
加息了,呢次真爆煲,总会讲中一次跌,呢次好友只要衰一次就全军覆没!
16. 楼市难 2017-06-15 21:33:44


楼市难跌, 所喟基层市民不外如是, 都是政治引发的问题后遗症, 当年彭定康1992年到香港上场, 大推福利主义, 不外是引爆香港未来现今香港管治问题, 高官僚高福利高退休金, 走在世界的前列, 世代综援发展制度, 食穷香港, 综援寄生虫发展到百万人口以上不断增长, 同时吸引周边地区国家人口移居香港, 导致房屋唔够发展使用...想楼价下跌,必须清除所有政治管治问题...



17. 水 2017-06-16 02:30:41
买唔到楼好多人唔甘心,产生怨气,楼是俾人住,唔系俾人用来炒,点解新楼仲有咁多人排队买?香港仲有咁多炒家?
18. 不需出 2017-06-16 12:29:16


买楼是一项需求, 同时又是一项投资, 香港高官僚袛识推高薪酬/高福利/高退休金, 推高地价/高楼价施政...阁下早年不买楼,现今不需出怨言...



19. CCL 2017-06-16 16:28:25
CCL终於到了160啦,可是距离火星的目的地还是遥不可及,一浪高於一浪的上升轨维持不变,落错车的炒家,部分已经连公屋都买唔起,现实就是咁残酷!
相信业主们都已经大幅加租去抵消轻微的利息上升,大家继续坐定定在火箭上傲游太空,印印脚,叹世界。
货币贬值,资金泛滥,需求无限,供应有数得计,有钱的继续扫货,扫到不亦乐乎,GoGoGo!
20. 引刀一快 2017-06-16 18:10:20
攞住买细价楼五份一嘅钱,走去大湾区买间千零尺有阳台嘅屋,马上就“ 印印脚,叹世界。 ”,话之佢“ 货币贬值,资金泛滥,需求无限,供应有数得计,有钱的继续扫货,扫到不亦乐乎,GoGoGo! ”

做人最紧要实际,冇钱驶咩同人搏命?为间屋仔孭一世重债有必要咩?展望将来,有远见自有美好明天。
21. 三无人士 2017-06-16 18:20:03
对於大部份人来讲, 大湾区只今无工作, 无子女, 无前景的人. 以租金回报,学校质素,工作前景来说,大湾区宜租不宜买。
22. 路人xx 2017-06-16 19:32:38
🤦‍♂️救命呀!引刀你好烦呀,唔好再重复啦⋯⋯
23. 唔使买 2017-06-16 20:58:04


走去大湾区买间千零尺有阳台嘅屋,???

大湾区,   唔使买都有啦....92岁老豆留落的一间靓花园洋楼...千零尺有阳台嘅屋,都唔得闲去住...




24. 去大湾区减寿 2017-06-16 22:43:22
住大湾区的好处就是走得快,大大减低退休负担。
25. 港楼贵得合理 2017-06-16 22:48:08
大湾区人民涌来香港买楼,主要是为了健康,增长寿命,原因就是这么简单。
26. 回报效 2017-06-17 00:07:56


房策只为私楼  基层上楼无期???


香港房策只为私楼是对的...因为基层贪婪者都想买楼图利,    基层上楼无期......是社会的回报效应...



27. 风险 2017-06-17 02:19:47
咁大风险嘅楼市仲冲入去就傻,退休去大湾区住都唔错,样样都平,唔同你班港灿颠!
28. 向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不 2017-06-17 06:28:45
06月16日(五)
22:49更新18:14建立

29. 引刀一快 2017-06-17 07:12:09
25楼

托市都唔系你托得咁戆呀,大陆人又落唔到香港定居,就算买咗港楼都唔系用嚟自住,你估买港楼嚟种生基咩,哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈
33. 情绪中 2017-06-19 19:37:29


好友大家都陶醉在自我满足中, 淡友唔买楼族群都发泄不满情绪中...



34. 颈都长 2017-06-20 13:55:03


等楼价跌等到颈都长...





35. 引刀一快 2017-06-20 15:09:52
唔驶等到颈长,大湾区欢迎你!哈哈哈哈哈哈
36. 50后 2017-06-20 17:42:48

本月截至昨日,中原香港住宅部佣金收入仅约1亿元,距离约1.8亿元「保本线」很远,料全月好大机会「见红」,为去年一月后近一年半以来首度出现亏蚀。

本月二手成交料少於2,000宗,再创今年单月新低。一手方面,本月成交暂少於600宗,创今年新低。

37. 十一哥 2017-06-20 23:24:17
刀刀   已经等到颈长、会唔而家人…伸长条颈去大湾、有人引刀以待、事关你个绰号引人联想…好得人惊  。


38. 有远见 2017-06-20 23:40:25
我屋企人在八十年代在大湾区的大鹏湾入咗五个位,而家我爸和爷爷都入土平安。我们屋企人顺风顺水!不过好似话而家哪些阴宅好多,除时段尺计贵过阳宅😰
39. 引刀一快 2017-06-21 01:01:53
依家系贵过阳宅呀,普遍都三四万一方。

不过点都好过香港,要十年抽签一次。