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蔡志忠
2017年5月17日

减辣才可以救市

 

蔡志忠

亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长

  上星期前立法会议员刘健仪(Miriam)邀请饭叙,席间有几位商界朋友,还有现任立法会批发及零售界议员邵家辉(Peter)等。一班不同界别的朋友聚餐,互相了解行业间的营商环境,说说经济也谈谈政治,把酒言欢,不亦乐乎。

  最难得的是可向刘健仪请教法律知识,真可形容是「又食又拎」。有些读者可能不清楚,Miriam除了是一名资深的立法会议员,长期服务市民大众外,她更是一位知名的律师,无论楼宇法律知识或各类官司方面等,都有丰富的经验和出色的表现。笔者有这位良师益友,甚感荣幸。

  本人从事地产行业近30年,从一名小经纪到资深投资者,见证了地产行业的时代变迁。地产业对香港经济贡献良多,地产代理帮助市民达成置业愿望,投资者、发展商打造更优质的楼房,他们缴纳巨大买楼税、物业税及利得税,成为香港库房的主要收入来源。

代理不受尊重 宁下一代转行

  然而,地产从业人士并没有受到应有的尊重,社会对他们评价是不劳而获,因此本人希望下一代能另外闯出一片天空。适逢大女儿回港,她毕业於美国密西根大学,拥有双学士学位,有一些工作经验后,对名牌货品又有一点研究,故开起名牌专卖店来。老友Peter是零售界立法会议员,对於小女进军此行业不以为然,认为零售市道不佳,前景黯然。

  笔者持不同意见,认为零售市场衰退好几年,应该到了谷底,毕竟香港曾经拥有购物天堂美誉,终有一天会重夺此殊荣。笔者问:「Peter哥,下半年新特首林郑月娥上场,估计将大派福利,有利中下价零售市场。」「蔡生,零售市场你不够我熟悉,我不听你的。不如说说地产市道,楼价再升上去不行呀,林郑上场是否应该立即再加辣?」邵家辉说。

  「再加辣,万万不可,辣招是打压需求,也打压供应,引致二手市场出现零星高价成交,这种个别的楼价飙升不能反映现实市况。」笔者说,「只有恢复原本的成交量,楼价才可以说是真正的价格。因此,不是要加辣,是要减辣,让市场复原!」听到这里,Peter有点疑惑,笔者再补充,大家或者可用常理推论,既然加辣楼价一直上升,相反减辣应该是向下调整才对。

  坊间也开始有学者呼吁港府减辣,这使笔者感到欣慰。笔者一早就指出,是二手楼市没有供应,个别买家等得不耐烦惟有高追,才引致罕有的高价持续出现,以这样的成交价来推论楼市,是武断和不客观的。只有释放二手楼市场,即时增加几万个单位供应,让盘源涌出来,才能帮助市民置业,总的来说,减辣才可以救市!

 
 
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1. Danny 2017-05-17 14:09:30

蔡生是资深投资者,不用做地代,地位比较高好多.

宜家地代都专业咗好多,服务唔系好差,市民对他们态度有了改善,最紧要提高质素,搵到钱要学蔡老板回馈社会.

2. 有道理 2017-05-17 14:15:25
释放二手楼即刻增加供应,好桥!减辣是正确嘅.稳定楼价应该取消SSD!
3. 有道理 2017-05-17 14:18:51

蔡生讲POINT中!这才是有料的评论!

「再加辣,万万不可,辣招是打压需求,也打压供应,引致二手市场出现零星高价成交,这种个别的楼价飙升不能反映现实市况。」笔者说,「只有恢复原本的成交量,楼价才可以说是真正的价格。因此,不是要加辣,是要减辣,让市场复原!」听到这里,Peter有点疑惑,笔者再补充,大家或者可用常理推论,既然加辣楼价一直上升,相反减辣应该是向下调整才对。

4. 亮剑 2017-05-17 14:41:55
政府在土地房屋问题上不断犯错,我作为建制派好心痛!
5. 风险高 2017-05-17 15:54:32

上亮剑兄,阁下系建制派,买咗楼,所以支持楼价上升,你有冇体谅过未买楼嘅年轻人,佢地大多数系泛民派支持者.

香港楼价真系太高,如果减辣楼价就会继续上升.

6. 亮剑 2017-05-17 16:18:02
请楼上唔好屈我,小弟只是希望楼价有秩序地上升啫!
7. 路人xx 2017-05-17 16:20:40
5楼,请看https://youtu.be/iZjteBzJ9KI
亮剑预测了楼价上升
就正如天文台预测到八号风球
并非天文台想打八号风球
搞到楼价上升的,是阁下支持的饭民议员
8. 八十后 2017-05-17 16:32:10
5楼,亮剑兄只系知道楼市会升,然后讲解原因,说实话。我睇左几年佢既留言,完全唔觉得佢因为有楼所以希望楼价升。如错,请亮剑兄补充。
9. 风险高 2017-05-17 16:40:30

亮剑兄,阁下见解系好友一派,系人都睇得出,我冇怪你.

本人只是误信某大师之言,至搞到两层楼沽晒.宜家唔知买唔买好,楼价唔单止冇爆煲,反而三年升咗50%,加埋手续费,如果买返几重皮.


10. 亮剑 2017-05-17 16:43:50
学法子兄话斋,我哋三儍只系天文台,知道但系冇办法阻止地震发生,我们只能作出预警,叫大家执生。
11. 汤玛斯 2017-05-17 17:18:48
我两日前在《文亮语》发表过支持减辣的意见:「政府应该尽快减辣。减辣后楼市一系继续升,一系下调。政府以前多次出辣招,希望压楼市,点知楼价继续升。政府官员一定相信如果政府唔出辣招,楼价升得仲劲。因此,他们一定判断减辣会令楼市上升。其实政府多虑。如果政府一早减辣而唔系加辣,楼价要暴升由得佢,等楼市尽快爆破。好过而家唔知升到几时至爆破。当然有人仍然想信香港楼价永远都唔会暴跌,但当楼价升到好似癫左咁,就愈来愈多人相信物极必反。」
12. 还需系 2017-05-17 19:57:31


解铃还需系铃人, 目前,难以找到合适的人选???




13. 东成 2017-05-17 20:14:39

"然而,地产从业人士并没有受到应有的尊重,社会对他们评价是不劳而获,因此本人希望下一代能另外闯出一片天空。适逢大女儿回港,她毕业於美国密西根大学,拥有双学士学位,有一些工作经验后,对名牌货品又有一点研究,故开起名牌专卖店来。老友Peter是零售界立法会议员,对於小女进军此行业不以为然,认为零售市道不佳,前景黯然。"

地代不受尊重是职业问题,不是个人问题,就如保险业一样,市民好难尊重保险从业员,唯有改变才能成功,蔡生成功转型,进军投资界,成为资深投资者,钱赚多好多,地位又高尚又受尊重,劲!

14. 犯民贼喊捉贼 2017-05-17 22:48:27
做什么都晤比?何来有地?
15. 险境 2017-05-18 01:54:00

楼市会再加辣,新政府换屇,冇人够胆减辣,唔再加辣交代唔到俾未买楼市民.

加辣后短期会市静,政府就有表现,至於之后再升是市场的事,起码做咗嘢!


16. 咗才想 2017-05-18 08:45:34


唔再加辣交代唔到俾未买楼市民.????????


此类施政是违反基本法的50年不变的定义!!! 未买楼的市民是早期不愿意交税的类别,见楼价起咗才想买,动机不良...



17. 当见到 2017-05-18 09:14:17


当见到大好友投地为香港人争光后好开心...与早年期不愿投资买地买楼人士有好大差别...

恒地(00012)以232.8亿元成功投得中环美利道的商业项目,打破香港历来地皮造价,楼面尺价高达50064元 (Henry摄) 恒地232.8亿夺 史上最 ...


18. 向饭民说不 2017-05-18 10:01:22
14楼,这两日,班饭民打手吾见左。可能系度大Trump。
19. 何乐而 2017-05-18 18:45:01


地产从业人士并非完全的负面人物, 并没有人强迫你帮衬, 我有1/8份是自己搵返来的盘面,有7/8份喺地产从业人士善意向其推介盘源, 我嘟以阔达心胸一一接受, 想不到却是天时地利的配合, 赢在时间上头班车, 虽然早到,好过迟到,早到可以有空饮杯热咖啡,饮杯热红茶,何乐而不为...

每天愁眉苦脸博楼价跌才买楼之人, 喺心态不平衡贪婪的人, 何需在此咀咒他人呢???



20. 路人xx 2017-05-18 19:38:53
引刀团队放大假🤦‍♂️
21. 风险 2017-05-19 02:06:23
冇隐啦,咁嘅栖市仲有咩可期盼,我地淡友就唔信楼市唔爆煲,总之好友迟早一铺清你袋!
22. 逆水行 2017-05-19 12:04:15


在物业投资市场, 任何时候都存在风险, 问题是你如何面对风险, 在旺市旺市有旺市的风险, 在淡市淡市有淡市的风险, 就如是人生有顺流逆流,  古代人在古代的河道上面对顺流逆流, 就是顺流时顺风顺水, 面对逆流时绳索拉动, 现代人懒惯, 不知道逆水行舟的原理, 人类的成功者, 都是逆水行舟的奋斗者.



23. 度陈仓 2017-05-19 12:37:27


明修栈道 暗度陈仓...

明修栈道 暗度陈仓...古代人的智慧用在现今的商场上, 地王的诞生方便大地产商推销产品, 羊毛出在羊身上...




24. 引刀一快 2017-05-19 17:17:58
放假返嚟喇,路人xx又要呕血嘞。

俾地址我淘宝几包维达纸巾你。
25. 向饭民说不 2017-05-19 19:03:42
引刀,原来放假,难怪连你的巴打都消失了。
26. 亮剑 2017-05-19 23:42:55
亮剑兄,政府想点?…………

政府呢家系叫仲有能力、仲有首置人头既人,拿拿临好去买多间,否则搞下搞下,就搞到你想买都无得畀你买!

正所谓有买趁手,迟买斩「首」!

(首置人头只限以前完全未买过楼既人,即法叔所谓的一置人士)!
27. 不肖 2017-05-20 03:16:39
楼市爆破在即,金管局收紧按揭,楼市10月爆破是有先兆!
29. 做啲乜 2017-05-20 12:11:29


楼市10月爆破是有先兆! ???????????


楼市10月爆破得个讲字, 爆破后你又可以做啲叮乜 ???




30. 都无谓 2017-05-20 21:25:57


最近十年间, 好少同沽楼后等跌的人倾谈, 因为此类人经常问什么时候可以买返??? 什么时候泡沫爆破??? 不是不尊重佢哋的决定, 而是此类问题影响自己的心智, 影响自己的处事决策, 因为此类人士买楼后又会问几时沽楼好...十足投机主义者, 时时在问几时买楼冇风险???

讲多一句都无谓...

31. 消费咗 2017-05-21 00:05:47


在香港,买楼嘅人喺正常消费,  唔买楼嘅人嘟喺正常消费, 唔买楼嘅人啲钱嘟唔知去咗边度...所以嘟喺正常消费咗...



32. 东成 2017-05-21 00:06:44

政府只懂加辣,点会懂减辣,呢班官点会有呢种智慧和勇气!

 [坊间也开始有学者呼吁港府减辣,这使笔者感到欣慰。笔者一早就指出,是二手楼市没有供应,个别买家等得不耐烦惟有高追,才引致罕有的高价持续出现,以这样的成交价来推论楼市,是武断和不客观的。只有释放二手楼市场,即时增加几万个单位供应,让盘源涌出来,才能帮助市民置业,总的来说,减辣才可以救市!]

33. to 笔者 2017-05-21 11:24:16
而家全民想楼价大跌,辣招的确冇用.逼资本家完全放弃住宅投资市场,物业定物民生工具.公平分配才是上策
经济上升靠地产社会一定动荡.
34. 引刀一快 2017-05-21 11:58:27
to 楼上

唔驶公平分配嘅,留意下大湾区,摒除对大陆嘅偏见,你会发现有好多嘢,比“公平”对小市民更有利。
35. 亮剑 2017-05-21 17:26:17
严格嚟讲人系分四种:


1 聪明但懒……通常系「脑细」,有野指人去做,代表人物系胡须曾。

2 聪明而勤力…… 乜都落手落脚亲自做,做到冇时停,代表人物系叶刘淑仪。

3 又蠢又懒……自己知自己事,做野求求其其,总之够钟收工、月底出粮话之你,代表人物系小弟😜

4 蠢但勤力……这些人如果上到高位,就会好大件事,因为佢会搞到小事变大事,大事变丧事,代表人物就是董伯伯!


有做过生意嘅人都知道乜嘢系 credit line,而在香港如果你做生意唔借银行钱,咁一定系老鼠尾生疮,大极有限果只。


根据香港银行的传统, 客户走嚟嘅借大钱做生意,一定要你攞屋契出来做抵押,才能享受比较「合理」的利息。


例如「有抵押贷款」系弍~四厘息,但系无抵押贷款系六七厘。

生意如果想发大来搞,咁老板就要攞砖头出来照保,例如佢有个西半山物业,无按揭值 3000 万,咁 如果佢去银行整条 1500 万嘅 credit line 做生意, 应该冇乜问题。


如果我话如果咋,西半山哪一个物业,要是被政府人为地由 3000 万整冧跌到落去1500 万,咁那个老板间公司既 banker,一定走嚟探访佢讲数!要是老板再拿不出其他抵押品,佢间公司嘅 credit line, 就会由 1500 万减到变成 700 万左右!香港商人做生意,如果做大少少,十之八九要问银行借钱,而十之八九又要用砖头做抵押,楼价狂跌代表冚世界 credit line 被收缩, 连锁反应之下跟住经济就会衰退、失业率上升,负资产等一连串问题便会出现。


董伯伯在踩冧楼市之前,究竟佢有冇想过,会出现呢种情况?

97年楼灾之后,不少贵重物业要放血价平沽,绝大部分系美资及欧资低位吸纳,而香港及大陆资金在呢镬伤亡惨重😨

近百万小业主身家大缩水,十万个负资产,不少业主要BBQ陪葬!

董伯伯为了整多十零万个家庭可以有自置居所,点知搞到一镬泡,原本想帮人「上车」,但可惜呢架系「尸杀列车」😓😓😓

36. 而家仲 2017-05-21 20:11:18

怀念董伯伯



转载 2011321[都市日报]P12 怀抱天下 我最近看到有网民怀念前特首建华,说:「当年董伯伯真的是真心为香港好。」现在买不起房子的年轻人都怀念董先生的「八万五间房屋政策」。


 


 


三届特首,董伯伯最好! 而家仲有冇人反对八万五...你试试说出三个例子有咩事情令你怀念佢?


 


怀念董伯伯85000....



董建华脚痛近九年半,印象中从未正正经经再跟记者好好谈过;那天看他站在大大区徽下,对著几十支镜头,一时间犹如时光倒流,以为今天还是淘大花园卖50万,13蚊可以买到盒足料叉鸡饭的日子。再加上同日在《金融时报》出招的肥彭,真是时空交错。

董先生以副国级领导人身份晤传媒,依然跟十多年前那个「董特首」没太大分别(05年时他已经很老了,9年来变化其实不算大)。相比梁振英眉宇间的深藏不露,曾荫权的词不达意兼不时狗嗡失言,董建华的慢条斯理、不愠不火、还有那些熟悉的尾音,给人的感觉还不算太差。我知,他是收到「柯打」才现身,但至少几天以来,身边没有一个朋友像闹狼英般闹这位已77岁高龄的伯伯。

03七一其中一幅海报,是请董建华「食蛋糕」,那年拿著海报上街的中学同学跟我说,这天又在电视看到他,反而觉得他其实不讨厌。还有在记者会开始前现身,当年不断被我们嘲笑「洗手x3」的董太,面露微笑,大方得体兼带点高贵,转个头在脑海浮现的却是唐青仪的那个quotation mark,oops……

一小时的记者会,固然绝大部份是跟北大人指示发言(肯定也包括「而家企得耐只脚都有少少问题),淡如水是意料之内,令我印象最深刻、也很可能是「柯打」以外自已加上去的一句,是他说「确信占中参与者和准备罢课的学生,都是爱护香港,为香港好。」我当然知道,前面一句是坚决「反占中反罢课」,这路线不可能不紧跟,但我实在想不起有任何一位特区高官(遑论是国家领导人),对这群「反中乱港破坏法纪搞颜色革命」的恐怖份子(陈佐洱说的)有这样的「肯定」。还有,他是先说「佢地反占中唔好罗」,再说「其实佢地都系香港好嘅」,这是一种修辞技巧,就如老师说那个学生「好肯帮人,但冇心机读书」,跟「冇心机读书,但好肯帮人」,表达内容一样,但出来的观感肯定大相迳庭。就当董建华是虚情假意猫哭老鼠吧,至少,他说了出来。

练乙铮提到在官府六年对董建华的印象:「董先生不沾韩、申的所谓君王南面之术,没有政治手腕,这是他为人最清纯可爱之处,但同时也是他身处一个以人治为基础的政治舞台时的最大弱点……不过我敢打赌,香港人若干年之后反会怀念他逼种个人品德。」(2005年)

董建华处身在错误的时空,被捧上了一个不适当的职位,才被全城喊打吧。一个本质不坏的人不在其位,其实跟坐在家中沙发,和你谈谈往事,每周一起追看利物浦,有空跟你落街吃猪扒包那位爷爷,没有两样。

我承认,我是「总挂念从前」的人,肤浅得很。难道你又不是?

我也很害怕,有一天,我们竟然会怀念689。



37. 只识加 2017-05-21 22:30:22


【星岛日报报道】澳洲今天向7500名乘船而来的难民下令,必须在10月之前证明他们的确是难民,否则将把他们驱逐出境,表示剥削纳税人的非法入境者「戏该收场」了。


香港人只识加辣对付同胞兄弟姊妹...为什么不学澳大利亚赶走假难民...




38. Tony lam 2017-05-21 23:47:18
亮剑兄   阁下分析推理…环环相扣…首尾呼应、但事实系客观环境…至系罪魁祸首、懵董8万5斋噏…未行就撞正金融风暴、人懵又唔好彩…喺唔恰当时…噏唔恰当嘅计划、咁就食咗死猫嘞、97时…点赌法…系人都知镬梗、玩尽孖展…息口又高、落场好多都冇底、揰正大浪…未抖顺气…又嚟沙士、关政府乜事 ?  

你就话老外着数咗、我就肯定系陀地做收买佬、问下老汤当时执咗几多顺货 ?  其他大孖沙更唔洗讲、个别借大咗嘅…冇一个投降…如信和…富豪。

咁呢几年又唔同客观环境嘞、好多9噏…辣招谷升楼市、事实系QE点火先出辣招㗎、冇辣招制约投资有银士…老散点埋到枱呀?喺呢度好多要求撤辣嘅…讲真都系想再催一鞭…炒高一浸…好价散水啫、  埋咗枱嘅要令佢地欲罢不能…咁个市先至有气氛、走甩班赌仔…好易冚包散㗎 !


39. 夺咗所 2017-05-22 18:02:49

中原城市领先指数 CCL 

[中原城市领先指数]

156.44

  0.11 %   2.40 %



中原城市领先指数 CCL  抢夺咗所有人的智慧 ???

40. 年轮到 2017-05-22 20:32:56


李兆基家中排行第四, 被称为「四叔」. 邵逸夫排行第六而人称 "六叔".  

李兆基家中排行第四, 四叔李兆基(中)、长子李家杰(左)及次子李家诚

四叔李兆基旗下恒基地产以天价232.8亿元夺得美利道商业地皮,创出香港项卖地纪录。 组合图片 美利道地王233亿创纪录 [2017-05-16] 恒地击败八财团 每尺楼面地价逾5万 香港卖地市场再现天价新纪录。老牌地产商恒基地产昨以232.8亿元,每尺楼面地价逾


今年轮到四叔威...



41. 风水佬 2017-05-22 20:42:34


二叔公.

二叔公”在粤语中多含贬义,比如“拜二叔公”就是指将财物典当(因为旧时当铺柜台极高,当客要将财物高举才能递进柜台)。除此还有歇后语“二叔公莳田——听秧(殃)”“二叔公嫁女——话知佢屄痛”等,多带贬义色彩。

二叔公即系当铺入面嘅朝奉,系广东话,香港有190间当铺 [1]。二叔公收二手货当押品 借钱畀客应急,个客之后可以用当票 畀钱,要返件货,叫做赎当。

从事典当的人士称为典当商,从事典当的地点一般称为「当铺」、「押店」或「典当行」,在粤 港地区又曾叫做「二叔公」,行业一般分为典、当、按、押四类,「典当」一词就是从这四种的典和当而来。 首先,需要借贷的人把抵押品交由典当商估价 ...

风水佬呃你十年八年...


八字生得差--押比当铺 家居风水主页 师傅仔讲场 当铺,又名「押店」或「典当行」。当铺的负责人,好多时都会被称为二叔公,所以如果有人说 要搵二叔公的话,意思即系说他们要去当铺




42. 亚Q 2017-05-23 16:03:17
回归前十多年『中港土地委员会』年年只批出土地五十公倾建屋,面粉唔够当然焗焙出来的面包唔够卖喇!所以价格节节上升,正常不过,不过港英呢十几年一直没停手填海造地,回归之日可供应的地足足有三千公倾,董伯伯出句声八万五,地产商如何鸿燊马上日日MM声话董伯伯误听谗言,无他,因为有几千公倾地在手,八万五就变成有心有力的事。
43. 港的居 2017-05-23 20:27:24


目前情势, 楼市难大跌原因是资金池水源太多, 不可能回到70年代的楼价水位, 当人们都抢夺在香港的居住权时候, 楼价如何会大跌呢??? 心理正常一吓好吗???


44. Ronald 2017-05-23 23:25:08
光阴似箭 ,日月如梭!自首次德福午膳与现任邝会长会面,16个春秋转眼就过,我可算是间接介绍两位健笔惺惺相惜,潮流在演进,两位健笔今天已演进至健谈,确是香港凖置业者之福...

《大楼市、小智慧》汪敦敬 蔡志忠教你点发达, 去片...