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蔡志忠
2017年1月11日

新盘小阳春 楼市难言好

 

蔡志忠

亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长

  按照以前传统,圣诞及新年前后是楼市淡季,此段期间人们不是出门旅游,便是年底清假,因此没时间买卖楼房。然而,当累积一段时间的购买力后,买家会重回市场,楼市又会再度交投活跃,这就是人们常说的小阳春,而小阳春通常会在农历新年前后出现。

  今年楼市淡季来得更早,从去年11月和12月份,到今年1月份都是十分淡静,於是很多楼市评论员均认为累积购买力之后,即农历年前后楼市将会出现小阳春,有专家甚至预测楼价将会在农历年前爆升一成。骤眼看来,楼价短期急升的字眼非常吸睛,虽然或多或少会惹人质疑,但也难免使一众淡友心存惊慌。

  其实,今天专家们所解读的小阳春,只是以一两个新楼盘的交投量,来断定楼市是否活跃,也以个别的楼盘订价来形容楼价的升幅,这并不可靠和准确。住宅市场是属於一二手楼共同组成,在以往正常时期的交投量, 全年总成交一般超过10万个单位,而每年一手楼供应只为1.8万个左右,所以单是新楼市场不能作为楼市指标。

  今年1月中之后会有元朗和啓德两个新盘推出,楼市成交稍后自然会多起来,然而可以卖多少个单位和价格多少,仍然属於未知数。就算两个新楼交投量真的不错,以及价格真的卖得高,那也只是两个楼盘的事,不能代表整个新楼市场,必须是其他的新盘都一样卖得好,才具有代表性。

好淡因素争持不下

  况且,光是新楼市场,也不能代表整体香港楼市,因此稍后出现的成交量有所增加,不能说成是小阳春。有别於以往农历新年期间,今年的楼市交投只局限在新盘方面,二手楼仍然会是一片寂静,这样的市场根本没有指标性可言。新楼卖得好,发展商会加价,卖得不好又会减价,折扣优惠、回赠退税等等销售策略五花八门,真实的成交价究竟多少,有时候连买家自己本身也记不清。

  笔者仍然坚持之前的看法,2017年的楼市会是沉闷的一年,整体交投量会徘徊在极低水平,楼价不会有甚么惊喜,估计上落在5%左右。而各方评论看法不一,好淡因素争持不下。

  利好的因素是:二手市场供应严重短缺、传媒继续报导零星的高价成交等,利淡的看法是:香港或步日本上世纪漫长下跌经历、快速加息周期正式来临等。而港府对楼市「加辣」,也正是想买时间将楼市煞停,最好愿望是楼价不升也不跌,可以换来好一点的民望。

 
 
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1. 在港买地 2017-01-11 11:01:08

会德丰地产常务董事黄光耀指,去年中资在港买地逾300亿元,占整体卖地收入3-4成。他指,要留意情况会否持续,担心或会造成竞争,认为发展商要做更多功夫,包括增加对地皮的评估和研究等。

他指,集团暂未有压力要高价抢地,集团现时土地储备有800万平方尺楼面面积,涉及1万多个单位,足够未来数年发展。但他指,如果其他发展商手上的项目不多,或会考虑以积极价钱买地。

2. 地产人 2017-01-11 11:13:41
楼市应该唔会点升跌,蔡生讲得好有POINT,讲中晒!
3. 另一市民 2017-01-11 11:15:17
蔡生分析好中肯,唔会有任何惊喜!
4. 东成 2017-01-11 15:44:03

"况且,光是新楼市场,也不能代表整体香港楼市,因此稍后出现的成交量有所增加,不能说成是小阳春。有别於以往农历新年期间,今年的楼市交投只局限在新盘方面,二手楼仍然会是一片寂静,这样的市场根本没有指标性可言。新楼卖得好,发展商会加价,卖得不好又会减价,折扣优惠、回赠退税等等销售策略五花八门,真实的成交价究竟多少,有时候连买家自己本身也记不清。"

很正确!

5. Danny 2017-01-11 15:58:21

所以:

其实,今天专家们所解读的小阳春,只是以一两个新楼盘的交投量,来断定楼市是否活跃,也以个别的楼盘订价来形容楼价的升幅,这并不可靠和准确。住宅市场是属於一二手楼共同组成,在以往正常时期的交投量, 全年总成交一般超过10万个单位,而每年一手楼供应只为1.8万个左右,所以单是新楼市场不能作为楼市指标。

6. 快爆 2017-01-11 16:07:11
楼市即将爆破!大家拭目以待!
7. 准业主 2017-01-11 16:46:53
楼上应同我一样都等紧买楼或沽左想捞返。
8. 埋怨谁 2017-01-11 22:51:39

在鬼诘的物业投资市场, 当大多数人睇好市道时, 市场就会出现反动力走势, 同样道理, 当人人恐惧惊慌时, 动力就会出现似跌还升的走势, 让大家成为无主孤魂. 埋怨谁好呢?

9. 充满机会 2017-01-11 23:05:25

2017年是充满机会的一年!!!

圖表用途恒生指数 (^HSI)


人们都在等待机会...

10. 风险 2017-01-12 02:42:17

2017年楼市风险极大,前银行大班讲嘅嘢大家唔好唔信,香港会步日本后尘衰退30年,到时拥有物业未必著数,负资产嘅经历后生仔系唔系想试吓?

今天至买楼?唔好玩啦,想死快啲!

11. 方明珠 2017-01-12 09:20:29

香港不会步日本后尘衰退30年, 衰退5年有可能, 因为香港是东方明珠...大涨小回格式...



12. 秋收季节 2017-01-12 09:29:47


2017年是进入秋收季节的一年!!!



14. 哈哈 2017-01-12 19:13:15
今年会系香港楼市永久玩完既一年,资源大洗牌!

热切期待
15. 致精灵 2017-01-12 22:48:52

购置 启德一号 的业主,是香港致精灵一族...


<汇港通讯> 中国海外(00688)公布,启德一号2期第二号价单,加推63伙,包括32个两房、30个两房连储物房及1个特色平台单位,单位实用面积介乎547-563平方尺,实用尺价1.82-2.29万元,平均尺价2.09万元。买家最高可享有14.5%优惠,折实尺价介乎1.56-1.96万元,折实平均尺价1.79万元。发展商将於本周六发售第一及第二号假单合共188个住宅单位。

16. 百万哈密瓜 2017-01-12 22:55:30

【东方日报专讯】环球经济在今年至今已有两只「黑天鹅」出现,但瑞士信贷最新《全球财富报告》显示,截至今年中旬止,全球百万富翁数目按年增长1.8%至3,300万,当中香港人数按年升5.5%至11.5万,财富总值达7,150亿美元,但仍少过新加坡的15万人。该行料香港到二○二一年,百万富翁人数或增至15.6万。

成人平均财富144万
受惠港元与美元挂鈎,不受汇率波动影响,香港家庭财富在期内按年升8.1%至1.2万亿美元,估计未来五年按年增长5.9%,至1.5万亿美元。本港成人的平均财富则有18.5万美元,相等於144.3万港元。

中国内地方面,百万富翁人数有160万,财富总额有6.6万亿美元。惟受人民币贬值拖累,中国家庭财富按年减少2.8%至23万亿美元。若撇除汇兑因素,则增长4.1%,排名为全球第三,仅次於美国及日本。该行料中国财富增长在未来五年或按年升9.2%至36万亿美元,但增幅较过去十六年的11%为低。

17. to15/f 2017-01-13 11:00:49
死左变精灵?
18. 永远存活 2017-01-13 18:32:45


死咗的人是不会买楼的, 活著精明的社会精英一族才会买启德一号, 明智的价值是永远存活的...


19. to 18/f 2017-01-14 00:13:23
买左咪死罗

吖唔系,系惨过死
20. 引刀一快 2017-01-14 08:50:59
16楼统计肯定有问题,中国百万富翁只有160万?算美金都唔止喇。

如果算RMB的话,单单一个广东省就远超呢个数字。
21. 美元计算 2017-01-14 12:25:35

瑞士信贷最新《全球财富报告》显示,截至今年中旬止,全球百万富翁数目按年增长1.8%至3,300万,当中香港人数按年升5.5%至11.5万,财富总值达7,150亿美元,


是以美元计算的...

22. 如何会 2017-01-14 12:33:15


在香港买楼, 自不量力的人才会死, 现在买楼的人都是社会精英, 买楼就如是去街市买一棵菜, 如何会死呢??




23. 入手香 2017-01-14 12:38:40


家登记为邢爱林(YING EILEEN),中英文名字与林青霞及邢李㷧女儿同名,料属同一人。 延伸閲读: 【明星入市】

市场再录名人入市个案,土地注册处显示,中半山梅道1号The Mayfair 中层B室,实用面积2118方尺,以1.15亿易手,尺价约5.4万元。家登记为邢爱林(YING EILEEN),中英文名字与林青霞及邢李㷧女儿同名,料属同一人。


林青霞传出为大女儿以4.8亿入手香港豪宅的消息。(取自林青霞Brigitte Lin粉丝页) ***ImagePlaceholder*** https: ... 设备就斥资8亿台币以上,安全程度有如堡垒,而冻龄女神不只会赚,近来又出手置产,为女儿买下4.8 ...



24. 76 2017-01-14 14:27:28
今年楼价下调机会大些,2手楼成交大减,中原指数已不客观。况且1手楼尽吸2手购买力,相信今年这情况会一直维持,中指难破上年高位。
但大跌就难矣!
25. to 22/f 2017-01-14 20:00:30
咦?沙士烧炭跳楼嗰班??
去哂你屋企?
26. 回应 25楼 2017-01-15 10:53:25


回应:: 25楼  幽灵之子...

【东方日报专讯】新盘市场提前在岁晚出现小阳春,中国海外发展(00688)旗下九龙「港人港地」项目启德1号(II)昨开售188伙,楼价虽然比去年九月开售的1期贵逾两成,但仍获抢爆,即日沽清。发展商随即加推122伙,折实尺价15,564元起,加幅约2%。



27. 识投胎 2017-01-15 19:35:11

【星岛日报报道】近年楼价高企,年轻人上车难上加难,部分爱子心切的父母客亦终於按捺不住,帮忙子女上车置业,近日各新盘市场亦屡见父母客的踪影。

  业界人士指出,虽然辣税压市,惟市民入市意欲未有受到打击,实力父母客担心楼市升势难平,愿意趁早为子女置业,协助他们「完成人生大事」。

  陈先生昨日偕同子女一同到启德1号(II)售楼厂拣楼,最终如愿以约一千万元入市一个两房半单位,他笑盈盈接受记者访问,透露单位用子女名字购入,故本已拥物业的他,并不用付新辣税入市,他坦言,是次送首期予未够三十岁的子女,付出五百万元作首期,供楼责任则由他们承担,月供为两万元以下。

  他并笑言,年轻人「想买楼最紧要识投胎」,同时也鼓励他们趁早入市,

28. 永远存 2017-01-16 17:20:10

法国巴黎银行证券分析董事总经理李伟烈表示,本港住宅需求庞大,加上内地人来港置业及新移民等因素,估计未来每年的住宅需求量达到3万-3.5万个单位,因此现时每年仅2万多个单位的供应量是不足的,相信楼价下行空间有限。

他认为,行政长官梁振英非常了解本港楼市,且政策落实态度强硬,认同本港楼市需要有相关调控政策,预料即使政府换届,房地产政策不会有太大改变,而针对非本地买家的楼市「辣招」更可能永远存在

29. 认真讲 2017-01-18 01:38:48

新楼短暂多成交量,唔代表楼市就系好,二手冇成交,都系冇运行.

[利好的因素是:二手市场供应严重短缺、传媒继续报导零星的高价成交等,利淡的看法是:香港或步日本上世纪漫长下跌经历、快速加息周期正式来临等。而港府对楼市「加辣」,也正是想买时间将楼市煞停,最好愿望是楼价不升也不跌,可以换来好一点的民望。]