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明志韜光
調整辣招 釋放二手市場供應
 
袁志光
第一太平戴維斯董事總經理及投資及銷售部主管
2017年3月15日

  還有三個星期新特首人選就塵埃落定,無論那個候選人都說住屋問題是『重中之重』,但解決辦法除了增加土地供應外,似乎別無他法。

  過去幾年,政府銳意打壓住宅樓市,推出三項『辣招』:1)買入後三年內轉售,不論賺蝕都要徵收重稅,目的是打擊買賣;2)非香港人身份或以公司名義買入,要徵重稅,目的是打擊非港人買樓也不鼓勵物業投資;3)香港人買第二間樓起,要徵重稅,目的是除了自住那間外打擊香港人買第二間樓。上述『辣招』在不同時間推出,俗稱『加辣』,但效果卻是適得其反:樓價在辣招期內升得更厲害,更多香港人買不到樓!

  大家想像如果一個人服藥後病情加劇,但醫生反而不斷加重配方,最終病人多半嗚呼哀哉。現在既然有契機轉『醫生』,新『醫生』應當重新審視舊有配方,然後大膽作出新的診斷。

  首先我們要認清解決住屋問題就是滿足有負擔能力的港人住屋需求(資助房屋另議)。政府一向着重造地提供一手供應,卻不知現時二手樓宇數量比全港家庭為多,意即如每個家庭只居住一個單位,那全港空置單位將多得驚人!所以正確配方是釋放二手市場供應,普羅業主市民有買有賣,住屋問題將大大減輕!

  如何釋放二手市場供應?我建議可調整三項辣招:

  1) 廢除第一項擾民的『三年內轉售重稅』辣招。現時一般物業短期內轉售圖利,稅局已會徵收利得稅,不用畫蛇添足,變本加厲。相信不少業主會看到政府的善意,而把現時多餘的單位放出來,也不會擔心將來買不返。

  2) 第二項辣招可保留。以公司名義投資或非港人買樓不是我們優先處理的問題,所以建議繼續徵收15%印花稅,直至樓宇接近供應過盛為止。

  3) 廢除港人買第二間樓被徵重稅。如港人買樓短期炒賣,稅局自然會徵收利得稅。如果他們是買樓收租養老或供兒女使用,也不應該受到政府懲罰。

  當港人買樓的門檻回復正常,他們也不會把現時多餘的單位死抓不放。當二手市場激活成交暢順,市民不再聚焦一手高價市場,『重中之重』便不藥而癒了。

  上古時代,黃河泛濫,堯帝派鯀治水,鯀不斷起堤壩高牆阻隔洪水,結果決堤崩壩,引發巨災,被堯處死。堯轉派鯀之子禹治水,禹疏通河道鑿山開路,把洪水引到大海,九年過家門而不入。最後,河道暢通,百姓週邊灌溉,豐收大治。堯遂禪讓予禹,是為夏,中國第一個王朝。

  從來,因循蕭規曹隨者易,大膽破舊立新者難。以古鑒今,成大事者多捨易取難,解決住屋問題,亦復如是。

 
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