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功。德。言     地產
香港樓市現況面面觀(8)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2017年6月21日

16.     近月二手住宅樓價連環破頂,導致準買家擬加速入市,但二手業主惜售,令市場上放盤量銳減。根據《信報》一項統計,市區5個二手指標屋苑,5月共有1,057個放售盤,當中祇有83伙屬於可隨時看樓的鎖匙盤(即交吉單位),佔總放盤單位數目僅約7.9%。其他統計稍加整理後見下表:

 

市區5大指標屋苑放盤情況

 

 

鴨脷洲

海怡半島

鰂魚涌

太古城

紅磡

黃埔花園

荔枝角

美孚新邨

九龍灣

淘大花園

屋苑住宅單位總數

9,812

12,693

10,440

13,149

4,896

2010年每月通常放盤量

736

952

783

986

367

5月放盤量

252

320

140

250

95

鎖匙盤

38

16

15

12

2

鎖匙盤佔放盤總數比例

15.1%

5.0%

10.7%

4.8%

2.1%

5月平均每方呎叫價 (元)

17,800

19,000

14,800

12,800

14,000

叫價高於市價之放盤比率

70%

80%

80%

10%

50%

叫價高於市價幅度

5%10%

15%

3%10%

10%15%

10%

 

5大指標屋苑在2010年曾蔭權實施辣招遏抑樓市前,放盤量一般為屋苑住宅單位總數目的5%10%,取其平均7.5%,分別可得海怡半島736個、太古城952個、黃埔花園783個、美孚新邨986個及淘大花園367個,而今年5月放盤量則分別252個、320個、140個、250個及95個。相較之下,後者的放盤量大幅減少六、七成。

 

5月放盤量佔屋苑住宅單位總數的比率,海怡半島、太古城、黃埔花園、美孚新邨及淘大花園分別為2.6%2.5%1.3%1.9%1.9%,由1.3%2.6%,比率低得很!

 

放盤量的稀少令業主對樓市後市更樂觀,叫價更進取,5大指標屋苑不計美孚新邨,分別有50%80%業主叫價高於市價3%15%,平均高約10%

 

鎖匙盤的數量,5大指標屋苑由2伙至38伙,平均約17伙;無論是放盤量還是鎖匙盤數量,淘大花園都是5個屋苑中最少,分別僅得95個及2個。95個與2個有甚麼相連關係?那意味著,在淘大花園看樓,祇有2.1%的出售單位是交吉的,可隨時看樓;淘大花園在4月錄得的22宗成交中,有7宗(32%)是連租約出售的,單位有租客居住,買家沒看樓就購入了。

 

說的雖祇是淘大花園,但大抵是5大屋苑的縮影,甚至是全港所有較具規模及較熱銷屋苑的縮影。

 

一個住宅單位,現時動輒要價500萬元以上,每月供款佔家庭收入50%以上,供足二、三十年,對許多人來說,是人生最大的一個投資,竟然可以在不完全了解所購對象的實況下就貿然冒險買入!

 

專欄作家林日彥對這種怪異現象大惑不解,不無嘲諷地說:「香港人十分有趣,很多人在買樓時的果斷迅速竟然快過買棵菜!講緊買間屋是幾百萬甚至千萬元以上,是大家耗盡畢生積蓄甚或需要背負債務30年,才可以買到的資產;同時,這些人為旅行買機票及訂酒店時,卻是格價格到暈,兼且可以整張巨細無遺的spread sheet羅列每項比較,隨時弄上一星期也不心息。」

 

這現象反映著甚麼?反映了搶購者的恐懼、貪婪、絕望、無知或瘋狂,五種元素,必居其一,或兼而有之。

 

- 待續 -

 
 
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