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功。德。言     地產
李嘉誠論投地、樓價、買樓自住及理想(2)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2017年4月26日

去年317日,長和主席李嘉誠在集團業績會上,直言2015年香港經濟是20年來最差的一年,各行各業面對不同壓力,經營相當困難,若然沒有內地支持,相信恆生指數至少跌一半。

 

談到本港樓市,李嘉誠認為「去年及前年買的樓蝕本不出奇,最低限度賺不到多少錢;去年買的,多數會蝕就更不出奇」,「本港樓市表現的確出現放緩,集團投地會步步為營,較為小心,不會搶地」。

 

雖避重就輕僅說樓市放緩,李嘉誠其實變相承認樓市轉勢下調;告訴市民他的公司投地會步步為營,是變相提醒市民買樓要步步為營。

 

今年集團業績會上,他不再提香港經濟之差(其實去年依然差,甚至較2015年更甚),但再次語重心長告誡港人「樓價頗高,不要炒樓」。

 

說樓價頗高,是李先生逼於自己身份的溫和說法,其實是極度偏高,樓價與家庭年收入中位數比率已達18.5倍,不計國內二、三個一線大城市的近期癲價,是全球第一的天價。

 

「今日所看到,祇是炒樓」,香港地產第一人眼中竟然是人皆(全民?)炒樓,樓價之偏高,可以想見。

 

李嘉誠期望港人擁抱理想。根據統計處2月公布中期人口及有關數據,家庭住戶每月收入中位數為25,000元,較10年前17,250元增加44.9%,但扣除通脹後的實質增長僅約6%。過去10年,私人房屋租金狂升近一倍,租金佔入息比重由25.2%升至30.7%,私樓樓價更狂升二、三倍。在香港生活明顯是一件非常困難的事,特別是投身職場不久的年輕人,少不免產生「上樓」和「上流」皆無望的悲哀。在這情況下,普通港人還怎敢奢談「理想」。

 

「如收入支出可以應付應買樓自住」,這是李先生多年不斷重彈的舊調,但這種說法有待商榷。買樓不光要看能力,更要講究購買時機。要買,最好在樓市處於下跌浪浪底時買,次佳選擇是在接近浪底時買;切忌在樓市處於上升浪的高峰期買,這個時候買入,可能要等10年至12年樓價才可見家鄉;其次要戒在下跌浪的初階買。買樓,除考慮自己能力外,更要看價格,認清楚現時樓價處於甚麼階段。個人認為它此刻處於上升浪的頂尖高峰期。縱有財政上的能力,不能一概而論認為任何時候買樓自住都沒問題。

 

「市場購買力強」,那主要是國內來港買地買樓者的購買力強。這種強,是各種特殊因素造成的,不會持之久遠,它會因為該等一種或多種特殊因素的消失而隨時隨地消失。

 

「未來一、兩年樓價都不會跌」,那麼一、兩年後呢?

 

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