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功。德。言   媒體
租樓永不化算,祇應考慮買樓?
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2017年3月27日

歷史不斷重演,錯誤的理解不斷重演,旁觀而清者的戳破亦因此有重複的需要。

 

需要樓宇自住,不是買就是租,但許多人(特別是年青的無樓一族)永不考慮租賃,一則他們認為始終須有自置物業,現時不買,他日會更貴,不如現在買;二則他們普遍認為,「租樓交租是代業主供樓,簡直是將錢倒入咸水海!」一定要買樓!

 

在甚麼時候買樓,時機較能力更重要!最合算是在復甦期始初買,最要命是摸頂買。根據過去的紀錄,每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰,樓價至少升三、四倍;相反地,見頂回落至見底,樓價往往最低限度跌去40%。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期,是復甦期當然好,是繁榮期初階亦問題不大,但如果是繁榮期的尾聲,你還入市,豈不是把自己放在火爐上嗎?弄錯買樓時機,愈有能力,損失愈慘重!

 

香港經濟逃不過循環,上一個下跌浪,歷時6 年,報銷65%樓價,這是多麼大的血的教訓呀?用家如果在1997年摸頂入嘉湖山莊,17年後的2014年,他尚欠一、兩成購入價才可見家鄉。人生有多少個17年呀?!

 

現在偏高樓價上升的空間有限,未來的可能下調幅度,動輒三、四成。每個租約不外1424個月,聰明地租樓,就可避接高價火棒,從而得以避過樓價於下跌浪中的跌幅部份,屆時自可輕鬆地於谷底接平靚貨。

 

如果大家認同此刻樓價接近摸頂,何不忍耐一下,等待在未來的浪底再買?

 

第二種說法缺乏常識和商業盤算。但很奇怪,絕少人挺身而出,指出他們看法的謬誤。天下無免費的午餐,買樓是要付代價的,一旦買樓,一筆資金(就是樓價)從此被長期積壓。對投資性質的買家來說,他所付的代價(樓價)換回租金回報和樓價日後的升/跌幅;對自用性質的買家來說,他所付的代價換回免付租金和樓價日後的升/跌幅。相反地,租客付出租金,但得以將等同樓價數目的那筆資金釋放出來,靈活運用。當買家還是租客化算呢?沒有絕對的答案,關鍵在於他們運用資金謀取回報的能力:若果買家有能力利用所付樓價生產出較租金加樓價升/跌幅更高的金錢回報,那麼該買家應該當租客,當買家收租或免租是虧了;若果租客的理財能力能讓樓價生產出較租金加樓價升/跌幅為高的金錢回報,那麼該租客不做買家做租客完全正確。這解釋了為甚麼大家樂、麥當奴快餐、各式名牌店和許許多多的商業機構,祇願租賃而不肯買入它們拿來做生意的店舖、辦公室和廠房。

 

以近期一些屋苑的租金回報率為例,太古城3%,康怡花園3.3%,沙田第一城3%,銀禧花園3.4%;豪宅的租金回報率則更不堪,不外2%左右,超級豪宅更不足1%;這樣的回報率毫不吸引,買穩健的藍籌股,每年拿四、五厘股息,應該不難吧!再者,一旦踏入加息周期,恐怕業主要大幅補貼租客。

 

不難看到,自住買樓不一定永遠正確;租樓居住並不代表代業主供樓和倒錢入咸水海,更非任何時候均是錯誤。

 
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1. 問 2017-03-27 18:52:21
咁預計幾時跌呀?請問
4. 十郎 2017-03-28 10:01:16


      2017年10月。