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功。德。言
比較滿意的文章選集(775)
 
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2019年6月12日

香港的建屋計劃,應借鑑新加坡的組屋
 (原文發表於2015524)

 

1990年以前,李光耀常來香港取經,香港在政治、經濟、社會、民生及文化上的種種,李光耀都會擇其善者而從之,其不善者而去之。長期下來,新加坡許多地方都青出於藍而勝於藍,超越香港。勝於藍之一就是組屋。

 

甚麼是組屋?

 

不少人恐怕是知其然而不知其所以然,對箇中詳情不大了了,值得介紹一下。

 

新加坡的組屋

 

新加坡的住宅房產主要分為兩種:組屋和私人住宅。組屋是由建屋發展局負責發售和管理,為廣大新加坡公民和永久居民提供的、供屋主長期自住的、廉價的公共住房。祇有新加坡公民才能購買新組屋,永久居民祇可以在二手轉賣市場上購入組屋。在組屋購入後,一般必須在屋主住滿五年後才可轉賣。建屋發展局規定一個完整的家庭祇能同時擁有一間政府組屋。

 

組屋的發展歷程

 

新加坡的舉世矚目的公共住房保障體系並非一蹴而就,其發展可分為以下幾個階段:

 

1.      減緩屋荒,進行基礎建設階段(1960-1970)

 

1959年新加坡獲得自治時,人口約150萬,其中有25萬人住在貧民窟,33萬人住在違法搭建的建築中,居住條件十分惡劣。為了解決房荒問題,新加坡在1960年頒佈了《建屋與發展法》,並根據該法令於同年21日成立了建屋發展局,開始全面負責新加坡公共住房的建設與管理,為人們提供可負擔得起的組屋以及附屬配套設施。1961年,建屋發展局開始「五年建屋計劃」,1964年宣佈實行「居者有其屋」計劃,開始推行住房自有化政策,鼓勵中低收入階層以分期付款的方式購買組屋。至1970年,建屋發展局累計推出11.8萬個租賃單位和4.3萬個「居者有其屋單位」,約35%的人口住進組屋。

 

2.      建設新市鎮,大量增加住房供應階段(1971-1980)

 

在這個階段,組屋的建造數量逐年增加,以滿足需求的速增,而且建屋發展局開始有計劃地按衛星城模式建興新鎮,如大巴窯、巨集茂橋及金文泰等組屋區。建屋發展局也從此時期開始供應四、五房式的公寓給月薪較多的家庭。1975年新加坡放鬆組屋轉售限制,規定居滿五年的政府組屋可按市價自由出售,組屋轉售市場由此形成,住房私有化程度也隨之不斷提高。

 

19711980年,建屋發展局推出10.5萬個租賃單位和26.5萬個「居者有其屋單位」,在這一時期,租賃單位建設減緩,而「居者有其屋單位」的建設大幅度增加。截至1980年,已有67%的人口住進了組屋。

 

3.      擴張任務範圍階段(1981-1990)

 

隨著新加坡經濟的發展和國民收入水平的提高,建屋發展局一方面調高家庭入息上限以滿足國民購屋的需求。另一方面則更關注為居民提供高質量的生活環境及培養家庭觀念和鄰里概念,推行如樂齡人士、聯名抽簽以及多代同堂等政策,這些政策吸引了許多新申請者,導致1984年出現生產高峰。隨著屋齡的增長,新加坡開始了重建舊組屋區的初步計劃,拆除空置的租賃物業,將騰空出來的地段進行重新規劃,進而改善舊組屋區的設施和綠化。在這一階段,建屋發展局推出5.5萬個租賃單位和40萬個「居者有其屋單位」,租賃單位的建設繼續減少,「居者有其屋單位」的建設仍然快速增加。到1990年,住在組屋的人口達到87%,也是至今為止居住組屋人口比例的最高峰。1990年以後,組屋人口比重呈現逐漸下降趨勢,這是因為收入較高的一部分羣體住進了更高端的私人公寓。

 

4.      質量改良階段(1991-2000)

 

經過以上幾個階段的發展,到1990年絕大部分居民的住宅問題都得到了解決。新加坡把精力放在進一步改良建築品質和提高服務水平上。例如1992年通過主要升級計劃,業主可以通過投票選擇增加一個空間,比如雜物間。1994年通過中期升級方案改善組屋設施。1995年通過選擇性整體重建計劃,為了更好地利用土地,有選擇性地將舊的組屋拆除,並在附近地段為受影響的居民提供新的住房。

 

在這個階段,建屋發展局推出6.7萬個租賃單位和43.5萬個「居者有其屋單位」。到2000年,住在組屋的人口為86%,開始出現下降趨勢。

 

5.      改善設施,建設社區,發展綠色環保建築,可持續發展階段(2001年至今)

 

21世紀,新加坡政府在組屋的發展方向上,主要有兩種趨勢:一是選擇在遠離市中心的城郊建設擁有良好自然景觀的政府組屋,如榜鵝新城;另外就是對老城區的政府組區進行改造和加建。

 

新加坡政府在2001年通過電梯改造計劃,該計劃使電梯能在每一層停降,讓老齡人及行動不便的居民進出更加方便。2002年通過城市中心復興計劃,為屋齡較久的市鎮(如大巴窯)或社區鄰里增加新的發展,改善那裏的設施和環境,以便和新的住屋發展相互融合,使居民的生活素質得到提高。

 

組屋計劃的政策特點

 

(一)        政府是建立住房保障制度的主導力量

 

為解決居民基本住房問題而成立的建屋發展局是起主導作用的組織者。它承擔了「組屋」的規劃、建設、經營和管理等工作,保證了「居者有其屋」計劃的真正落實。

 

(二)        銀行儲蓄貸款和公積金是「組屋」計劃資金的主要來源

 

「組屋」計劃的資金來源主要是兩個方面,一是銀行儲蓄貸款,二是強有力的公積金制度。其中帶強制性的公積金制度是一個創造,起了很大的作用。公積金是由新加坡中央公積金局統一管理的公益性強制儲蓄。公積金一般投資於各種政府債券,但隨時可用於住房發展局融資。其周轉方式是:政府借用存儲的私人公積金給建屋發展局建房,然後將房屋售給用戶,費用則從用戶的公積金中逐年扣除。

 

(三)        針對不同層次居民的購屋准入政策

 

對高收入水平的居民,政府不幫助解決住房問題,而是通過住房商品化方式解決。收入低者才進入「組屋」計劃。同時制定政策,依購房者的經濟收入水平分層次購屋,其首付款和還款額及還款方式都有所不同,能夠適應不同收入水平居民的需要,確保了他們買得起房。

 

(四)        分級別提供公有住宅補貼和低水平房價

 

主要是嚴格按家庭收入水平來確定享受住房保障補貼的級別。例如,在住房短缺時,祇有月收入不超過800新元的家庭才有資格申請租住組屋。而最低組屋房價僅為市價的1/4左右,從而保證低收入者買得起房。其收支差額由政府通過土地出讓政策的調整來彌補。

 

(五)        重視各類家庭在居住小區中的社會融合

 

由住房發展局建設的居民小區,混合有不同戶型,既有組屋又有商品房,因此每個小區都彙集了不同民族、不同社會階層的居民,促進其融合。另外,政府還採取現金補助和優先購房的激勵機制,鼓勵複合家庭或已婚子女申請鄰近父母的住房,以方便相互照應。

 

組屋成功的主要前提

 

組屋的成功,與李光耀的施政理念和能力有脫不開的關係。李光耀之強,強在一邊獨裁,一邊真心誠意為新加坡人民創造安居樂業。這種安居樂業和社會和諧(安居樂業的衍生物)是要付出重大代價的,這個代價就是物業發展商的暴利無以立足,發展商僅可發展高級豪宅,但由於市場有限,它們永遠享受不到大茶飯,要吃大茶飯,唯有向外發展。黃廷芳家族旗下的遠東機構上世紀60年代已是新加坡最大的私人物業發展商,有鑑在組屋政策下的發展局限,於1970在香港成立信和集團,主力發展香港房地產,這就是新加坡大發展商被逼向外發展的典例。

 

回歸以來,歷屆特首(包括梁振英),屢屢把房屋問題說成重中之重,可是上任後都不敢觸動大財團(特別是地產霸權)的既得利益,自是始終拿不出解決辦法。

 

要解決香港的深層次矛盾,必須學習新加坡,以空前的氣魄和力度拓地構建居屋、公屋,而這會將財雄勢大的香港物業發展商的暴利連根拔起,哪位特首有這個天大的膽子?唯有期望奇迹出現,香港會出現一個李光耀第二,而他的建屋政策又得到中央的祝福!

 
 
 
 
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