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功。德。言

評《緩緩沉沒的“香港巨輪”,奏響一曲悲歌》(2)

 

王文彥

怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2017年10月17日

 《緩緩沉沒》說: 

 

如果我們把深圳和香港的經濟放在一起對比,這種沉沒的落差感將更加凸出。 16年前,香港的GDP總量是深圳的7倍,但今天,深圳幾乎逼平香港。

 

甚至,如果深圳延續高增幅,2017年末,深圳經濟總量將大概率超過香港。

 
 

深圳,香港錯過的,我全盤接收

 

深圳的崛起,首先要感謝的是政策,其次就是香港。

 

80年代,以深圳為代表的廣東沿海,承接了大量來自香港的製造業轉移。很快,深圳完成了原始的財富積累。

 

但好日子很快過去,2000年之後,製造業又找到了更優質的轉移地——以越南為代表的東南亞國家。

 

但深圳很快憑藉製造業轉移的原始財富積累,找到了一條屬於自己的路——科研創新、產業升級、中國矽谷。

 

那些年香港錯過了互聯網、基因生物、智能製造、轉運物流,都被河對岸的那個小漁村撿了起來。

 

於是成就了一大批群星璀璨的企業—— 

  • 有市值近2800億美元,4萬名員工的互聯網企業騰訊;
  • 有營收5000億人民幣,17萬名員工的科技公司華為;
  • 有市值700億,全球一流的基因生物公司華大基因;
  • 有市值1700億,22萬名員工的汽車製造商比亞迪;
  • 還有市值3000億,擁有34萬名員工,14架貨機,16000台運輸車輛,12000個營業網點的巨無霸物流企業順豐速運…… 

甚至在老港玩兒得666的金融和房地產行業,深圳也在奮起直追,平安、万科、招商……

 

一個香港科技大學的畢業生,9年後把產品做到全球70%以上的份額。對,這家公司就是大疆。更值得玩味的是,這家公司在深圳,而不是在香港。

 

深圳通過高速、高鐵網絡已經把東莞、惠州、香港、廣州、佛山、中山、珠海串聯成一個城市平台,這是一個巨無霸的經濟集群,這一個未來可以媲美舊金山、東京的世界級大灣區。

 

深圳是研發中心、總部基地;東莞憑藉全世界最成熟的產業工人,是製造中心;中山和惠州是零部件採購中心;廣州是分銷中心;鹽田港是貨櫃中心……

 

留給香港的只剩下上市融資中心,但卻不是唯一選擇,上海、深圳都可以替代!

 

而河對岸的香港呢?望著日漸崛起的河對岸那個小漁村,開始驚恐。

 

短短幾十年,歷史給我們開了一個大玩笑。 

 

 

深圳對香港經濟的威脅早已蓄勢待發

 

在港人中,我是比較早發現深圳對香港經濟的威脅的。 

 

2001226日,我發表了《深圳樓的衝擊,勢必日趨急巨》,首先從深圳的房地產的發展潛力講起,劍指它對香港房地產以至整體經濟的衝擊,文章撮 要如下:

 

許多人都低估了深圳樓對香港地產的威脅,特別是威脅的力度與速度。

在討論深圳樓具體威脅的各個方面前,大家似宜先了解一下深圳最近的發展情況:

國民經濟及生活消費 

1. 資料顯示,去年深圳在全國各城市的國民生產總值中,排名第六位,預計不消兩年,就可爬升到第四位,僅次於上海,北京及廣州; 

2.
經過多年的勵精圖治,深圳有長足的發展,愈來愈富吸引力。在深圳居住,生活方式與香港已沒有太大差別,甚至較香港素質更佳,消費娛樂更佳更平,花樣更多更新穎,衣、食、住、行應有盡有; 

3.
同級住宅,深圳樓價只是香港的四分之一,家居傭工月薪少於1,000元,約為香港菲傭的四之一。由於價廉物美,月薪萬元而在深圳居住的港人,可以享受到在港收入三萬五千元般的生活素質; 

4.
地鐵網正在趕建,全長14.8公里,設有14個站,東西線及南北線呈十字形分佈於鬧市中,貫通市內商貿發達及高密度的商住區,預計將於2004年竣工。

房地產

1.近年發展迅速,無論樓宇或物業管理素質,都逐步追近香港; 

2.
香港地產發展商北上發展之勢愈來愈盛,在良性競爭下,深圳樓宇素質勢必不斷提高; 

3.
樓宇無論在外型設計、小區規劃、環境、景觀、設施用料,佳作紛呈,國際聲譽日隆,住宅建設曾在92年獲世界人居獎,城市規劃獲阿伯克隆比榮譽大獎,俱是環球性知名獎項; 

4.
樓價每平方呎一般為人民幣4001,000元,福田區較佳者每平方呎普遍不外人民幣七、八百元; 

5. 最近數年,港人在深圳購樓人數不斷增加,深圳樓盤的外銷量不斷刷新,面積比例由94年的4.7%增加至99年的10.3%,面積由11.6萬平米增至55.9平米。一般估計,不出數年,外銷比率會上升至總銷量的30%,每年達180萬平米,以每單位60平米計算,每年外銷單位量將達30,000個; 

6.
人民幣按揭利率不足5%,較連番減息後的港元按揭利率還要低; 

7.
目前港人買深圳樓,單位樓價平均為60萬港元,面積以500900呎居多,買家以退休老人家及單身青年為主,該等青年多從事運輸業及服務業,實行香港工作,深圳生活; 

8.
過去兩年,港人所買的深圳樓,每年都超過10,000個單位。

深圳其他經濟發展

1. 經濟增長率過去連續二年達到百分之十四; 

2.
去年的國民生產總值為人民幣一千六百六十五億元,在國內城市中居前六名; 

3.
去年的人均國民生產總值為人民幣三萬七千元,在國內城市高據首位; 

4.
港口貨櫃吞吐量居全國第二位,今年有機會位列全球第八; 

5.
人均教育經費,居全國第一位。

未來的一些發展趨勢

1. 估計未來二年,將有卅七萬五千港人在珠江三角洲置業,而深圳將是他們許多人的首選。深圳去年的外銷比率約為12%,二年後有機會攀升至18% 

2.
港人買深圳樓,目前仍是以退休人仕及單身及從事運輸業服務業的青年為主,但未來的購買者,專業人士及商人所佔比重會日益增加,居住單位面積亦有擴大之勢; 

3.
二條鐵路新幹線正在籌建中,預計2005年竣工,建好後,從紅磡到羅湖需時不外十五至二十分鐘; 

4.
二十四小時通關乃大勢所趨,實行相信只是時間問題,加上不久就要推行的聰明卡式身份証及即將建好的深圳地鐵,過關會愈來愈方便快捷,說不定由中環返回深圳居所亦用不到一小時; 

5.
預計十年後全港有27%家庭在港工作,深圳居住 

6.
港深兩地交通日益改善,深圳經濟較香港更高速地發展,未來1015年,兩地差距會日趨縮窄,最終雙方融入對方社會,分別不大。」

 

-待續-

 
 
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