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絲絲細語
填海宏圖
 
左丁山
2018年10月15日 (蘋果)

  10月10日本欄在特首林鄭月娥宣讀施政報告之日,引述10月5日星島日報的一篇套紅全版廣告,內容警告林鄭不可亂用財政儲備作派錢之用。該廣告第一段就說「施政報告出爐前夕,港股三日暴跌逾千點。」

  鬼都冇咁啱,施政報告發表後次日,10月11日一日之內,恒指暴跌最多逾千點,即是說,十月一日之後港股大幅度滑落近2000點,疑似是2008年金融海嘯再來,令人不期然想起,1997年董建華上任後,提出建屋八萬五的願景宏圖,誰知道還未徹底執行,九七金融風暴突然席捲亞洲,利率暴升,股市大跌,跟着拖累地產跳崖,釀成「建華七年」的蕭條、通縮。

  今次林鄭誓要解決劏房、公屋輪隊問題,宣佈填海1700公頃,打造東大嶼人工島,動用公帑數以千億元計,可說氣魄非凡。誰知道當晚(十月十日)美國股市暴跌,杜瓊斯指數不見了831點(3.55%),納斯特克指數跌316點(4.0%),於是十月十一日早上亞洲股市齊齊跌個四腳朝天。難道天意作弄,令林鄭填海建屋大計走上董建華八萬五的舊路?

  香港長期土地不足以應付人口增加的需要,核心原因是綠化地段佔比例太多(以流行術語計,香港的實用面積很細,遠不如新加坡),任何政府欲試圖開發綠色地段,都會備受抨擊,焦頭爛額,本土研究關注組主張徵用農地棕地,政府荒廢地以至高爾夫球場等,皆是說易行難的方法,徵用私人地段,無論是甚麼地,因為香港土地有價,業主必然不肯輕易放棄,激進環保組織懂得用法援申請司法覆核,阻撓政府收村屋和開拓新界農地,地主業主有的是錢,難道他們不懂得聘用名牌大狀與政府打官司來保障私有產權?這些官司隨時可花上十年八年時間,不見得是「近水救近火」。填海也有政治性,譬如龍虎灘的村長找劉業強,找議員抗爭,填馬料水的話,民建聯工聯會議員為爭選票,立即表示不滿,泛民議員均群起反對。與其在議員保護區域填海,倒不如下定決心,填一塊大大的人工島,希望在東大嶼填海,建制派議員沒選票的考慮,不會倒戈反對,林鄭大可安樂數夠票去馬!填海工程完全由政府主導,不像徵收新界農地,遇上古樹古墳,便是另類煩惱!反對派人士當然不會輕易放過林鄭,但只講理論(如工程技術氣候變化),專業人士各有不同意見,不足以阻撓林鄭的填海大計,正是「票不在少,過半即成!」

  (按:想不到神秘人廣告又在10月12日星島日報出現,警告林鄭不要「腳下踏空,自己墮崖」,看來是一股建制派反林鄭勢力興起,林鄭處境凶險!)

 
 
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1. 引刀一快 2018-10-15 22:23:01
即時攞5000億俾阿爺飛地,近水救互相嘅近火,呢個先係惠國惠民嘅最佳選擇。

有心做,三年內有樓用,駛乜填海填十九幾年咁搞法?
2. Kirk 2018-10-16 07:48:57
請香港各位愛港有識之士,多為港發聲
3. Kirk 2018-10-16 07:49:02
請香港各位愛港有識之士,多為港發聲
4. 亮劍 2018-10-16 09:28:11
林鄭月娥呢一個東大嶼填海計劃,她預計填1700公顷,開支估係五千億,估計可讓70萬~100萬人居住。

不少人話咁會掏空香港儲備,但大話怕計數,依家我又計一計圍唔圍倒條數出來。

1 通常政府做呢啲工程預算,都係有少無多,咁依家我就畀夠七千億佢去發板。

2 幾個人工島加埋預佢住100萬人。

3 填海 1700 公頃土地,我預佢要用7成來起路、學校、體育館、運動場、醫院、差館、消防局等配套設施。

4 林鄭月娥話以後私樓及資助房屋的黃金比率係3:7,但現實情況係私樓及資助房屋的黃金比率係指伙數,到落實規劃時每間私樓平均實用面積,會遠超資助房屋,我估各自佔可起樓土地的份額,應該各自佔49%,另外嗰2%用來起商場及商廈,而地積比率以私人樓計5倍,資助房屋計6倍,商用物業計9倍的話,咁第二時上述各種樓宇的樓面面積及伙數分別係……私人樓1.345億平方尺/12萬伙;資助房屋1.614 億平方尺/28萬伙;商用物業佔9.881百萬平方尺。


若果呢個立論成立的話,咁只要私樓地可以賣4,900蚊,商用物業地賣4,300蚊,呢7仟億已經可以回本!


政府呢鑊可以白賺28萬個資助房屋用地,在中長期可以解決不少低下階層嘅居住問題!
5. 亮劍 2018-10-16 09:38:39
我有朋友問我條數點計出嚟……
1,700公頃=1.83億平方呎。
3成土地用作起樓=0.549 億平方呎。
私樓地積比5倍,佔49%=1.345億平方呎。
如果起120,000伙,每個單位平均1,121方呎。
資助房屋地積比6倍,佔49%=1.614億平方呎。
如果起280,000伙,每個單位平均576方呎。
商場及商廈用地佔2%,9倍地積比:
0.549*0.02*9=
约0.1億平方呎

其實條數睇落好大,但如果攤分開,例如120,000伙私人樓分15年推出,咁每年就是8,000伙。

而資助房屋政府估計係280,000伙,我估公屋會係140,000伙(政客無呢個數唔會同你開綠燈),其餘140,000伙分別係綠置居、居屋及港人首置。
要是分14~15年推,每年大约提供20,000伙。

講到呢度,好多人就會話如果每年額外新增兩萬八千伙供應,咁樓市冧硬啦!

但大家要知道,香港喺80年代經濟起飛嗰陣時,每年單係私人樓就有2萬多個落成, 大話怕計數,到咗2030年呢批私樓及公屋應該進入半百樓齡,甚至登陸!
如果仲要狂揼錢去為呢D樓苟延殘喘,咁不如將部份醫番都嘥藥費嘅樓拆咗,然後將呢批居民搬去東大嶼人工島,而在市區騰空出嚟嘅土地,就攞出嚟重新規劃及拍賣。
6. 京士頓 2018-10-16 09:50:12
謝謝亮劍. 希望林鄭團隊有高人把東大嶼人工島計劃落實, 為未來年輕人個個有個有專嚴的家.
7. AH-HO 2018-10-16 10:11:17
可惜傳媒只懂誇大問題,什麼倒錢落海、填海給新香港人、比錢大陸。。。反而簡單數學就唔懂。。。


8. 亮劍 2018-10-16 10:18:11
有D人話唔好畀每日150個新移民落嚟,就可解決香港居住問題,但我借問聲呢150人有幾多係家庭團聚,有幾多係香港需要嘅專才?

9. AH-HO 2018-10-16 10:28:26
呢150人,有人話佢哋落來爭公屋、攞綜援;又有人話佢哋落來炒貴曬D 樓。。。
至於多少是專才、對香港有咩貢獻。。。sorry,傳媒唔會同大家分析的。。。
10. 向泛民说不 2018-10-16 10:29:14
150个根本是大陆帮紧香港,如果没有150配额,这些人可以马上来香港定居。香港是没有法律去限制的。限制团聚是违反黄狗提倡的普世价值,人权。任何调整这个普世价值,都会被法庭推翻。

11. 向泛民说不 2018-10-16 10:35:44
这几年泛民黄狗台独颠倒是非黑白。最近台湾民进党正被反自由行反噬,在工业化过程中,大量低端工人失业,唯一可以提供工作机会给低端工人的就是旅游业,现在因为没有了旅游业,台湾南部原本是民进党的铁粉,今年都可能翻盘。
12. 中意亮剑的分析 2018-10-16 11:36:01
几中意亮剑的分析,中肯。有些传媒往往有既定立场去报导,颠倒是非黑白
13. 引刀一快 2018-10-16 21:42:58
填海就係為地產商為業主謀取時間空間,飛地就係為民某福祉,取向一睇就明。