利息決定樓價

　　1997年第二季，差餉物業估價署的樓價指數為167.1點，2017年第一季，指數升上至314.6點，升幅高達88.3%，97年高位入市的買家，經過沙士的苦痛，卒之守得雲開見月明，所有昔日的負資產階級皆笑逐顏開。不幸的是：97後曾有大規模裁員潮，失業率急升（97年第二季，2.2%；99年第一季，6.3%；2003年第二季，8.5%）當年慘成銀主盤兼遭斬倉的，今日更欲哭無淚。左丁山經常說，供樓不怕利息高，只怕沒工做（失業），正是這個意思。

　　比對2017與1997的人口數字，家庭月入中位數，皆不足以解釋20年間樓價上升89%的幅度。只有利率差異提供了比較令人信服的解釋，2017年的按揭實際利息（H按）是1.7%，1997年的實際按息 （P按，當年未有H按）是10%以上，相差甚大。簡單地說，五百萬元的按揭貸款，在1997年須付年利息50萬元，今年只須付利息8.5萬元，省卻41.5萬元，這利息差距，成為支撐目前樓價最大的理由（按：本欄讀者的水準甚高，一位讀者便曾來郵計算NPV及IRR，意指左丁山將一些財資計算過份簡單化，導致誇大了投資額。要指出的是，不是每一個讀者都有興趣知道複利增長、淨現金流折現值、內部回報率等等計算方法，過份複雜反為專欄趕客！）。

　　利率為甚麼這樣低，當然是2008年金融海嘯之後。美國聯儲局率先實行量化寬鬆（QE）及擴表（擴大聯儲局的資產負債表，即增加資產，是為擴張性政策），導致全球央行競相減息，以至實行負利率所致。QE降低利率，迫使金融資產不斷升值，美國升了股票，香港則升了樓價，梁振英即使有孫悟空的百變神功，也難與QE匹敵，推出辣招壓抑樓價的結果是弄巧反拙。現在聯儲局開始加息，並聲言縮表，但美國股市還是升個不停，因各國分析師估計，美元利率頂多升至兩三厘，與1997年還是有一大段距離，對市道的影響不會很大。值得注意的是，股神畢菲特在6月26日宣佈入股美國一間房託公司（REIT）Store Capital，斥資3.77億美元，佔該公司9.8%股權，畢菲特指這間特別的收租公司能提供穩定收益，可幫忙降低股票投資的不穩定性。傳統智慧是利息上升時，投資者應放棄定息投資（如房託），但股神竟於此時候小注怡情，投資於房託，是否別具慧眼？美國利率可以升完再升，但一日未回復97水平，香港樓市不似會像97/98年那樣插水式下跌。還是那一句，不怕利息高，只怕大公司大裁員！