香港住宅樓市屢創新高。根據差餉物業估價署最新公布的2017年3月份數據，住宅樓價連續12個月上升，並連續5個月創歷史新高，較2015年9月樓市調整前的高位上升了4.5%，並較1997年的樓市高峰高出85%。
住宅樓市的理想表現，是在特區政府和金管局自2009年起推出多輪需求管理及按揭審慎監管措施，以及積極增加土地供應的背景下取得的，這反映出香港住宅樓市仍受到強勁的自置及長線投資需求所支持。相信這是與過去十多年來住宅樓宇供應不足、低息環境長期持續、經濟和就業表現穩定有關，本文將對新落成物業的投資需求分析。
事實上，近年特區政府已積極壓抑市場對住宅物業的需求，由針對短期炒賣的額外印花稅、非本地和公司買家的買家印花稅，以至近期對非首次置業香港永久居民徵收15%的從價印花稅，務求能壓抑非本地、短期，以及長期投資需求，並以港人首次置業為優先。
小型單位投資需求增
可是在政府堵塞漏洞前，一契多伙的個案明顯增加，以及近期市民透過親屬以首次置業身份購買物業的個案增加的情況來看，反映在目前低利率和長遠保本增值的投資渠道有限下，市民對買樓收租的長遠投資需求甚為殷切。現時市民若把住宅物業轉讓給近親，無論該近親是否永久居民或是否擁有住宅物業，該交易亦只須繳交較低的第二標準印花稅，而在親屬之間轉讓單位後，沒有住宅物業的人士便可再以首次置業身份來購入新單位，避免繳交15%的從價印花稅。
無疑，在政府推出雙倍印花稅和15%的從價印花稅後，香港永久居民以首次置業身份購買住宅物業的比例升至90%左右，較未推出有關措施時（約70%）升近20個百分點，反映整體住宅交投的自置用途比例增加，而用作投資的比例有所減少。
然而，有關數據並不能完全反映住宅物業交投中的自置和投資比例，如一個家庭可以丈夫和妻子兩人的名義各自以首次置業的身份買入單位，當中一個自用和一個投資；也有買家會以尚未置業的成年子女或父母的名義入市；亦有買家可以上述方式先行把單位轉讓給近親，再以首次置業身份入市。因此，單以繳交雙倍印花稅或15%的從價印花稅個案來評估投資需求，並以繳交較低的第二標準印花稅個案來評估自置物業需求便會高估了自置買家的比例，同時亦低估了長線投資的需求。
4月底，差餉物業估價署公布了《2017年物業市場報告》，有關報告每年均提供了上一年新落成住宅單位在評估差餉時申報作為業主自用及出租的單位數目，由於業主有責任向差餉物業估價署填寫物業詳情申報表，提供物業單位的使用和租用詳情，令該署能掌握到香港住宅物業的自用及出租情況。2016年於評估差餉時申報為已入住的新落成單位數目達9140個，其中自用和收租的比例分別為65.4%及34.6%，該比例與2014年及2015年沒有明顯變化，但若以過去20年的歷史數據分為4個階段來看，則可發現新落成單位的自用比例明顯下降，由1997年至2001年平均82.4%，下跌至2012年至2016年的62%，相反收租用途的比例則於期內由17.6%上升至38%。
再者，若以單位面積劃分的數據來看，最小型單位（甲類單位：面積40方米以下）投資比例的升幅最為明顯，由1997年至2001年平均17.6%，升至2012年至2016年的57.8%，令自用的比例於期內由82.4%大幅下跌至42.2%。同一情況（即自用比例下跌）亦出現於其他中小型單位（乙類和丙類單位：面積介乎40至99.9方米），只有大型單位（丁類和戊類單位：面積100方米或以上）的自住比例錄得升幅【表】。
近年，小型單位的投資比例明顯增加，部分是與住宅樓價已多年上升，並屢創歷史新高水平，如迷你單位動輒三四百萬元，一房小型單位也達到600萬至800萬元，兩房單位已達到千萬元以上，愈來愈多市民認為樓價難以負擔，購買新樓上車置業則更為困難。
買磚頭保障退休生活
此外，香港市民一向偏好投資物業，這亦與香港尚未設立完善的退休保障制度，強積金不足以應付退休後的生活開支，令買樓收租變成市民退休保障的出路。再者，香港的住戶人數日漸下降，單人或二人小家庭的數目持續增加，對小型單位的需求有增無減，加上近年金管局多次收緊對高價住宅物業的按揭比例，且在特區政府劃一上調從價印花稅至15%前，印花稅稅率也是按樓價高低來劃分，故亦增加了投資者對小型單位的需求。
由此可見，小型單位的投資和自用需求均明顯較大，這亦正與近年中小型單位的升幅遠高於大型單位升幅的情況一致，前者自2012年至今的累計升幅達到79%，較後者的升幅高出48個百分點，故發展商亦按市場需求增加對小型甚至迷你單位的供應，但也要注意到投資需求較易受到市場氣氛和經濟變化所影響，且現時樓價的絕對水平和負擔比率甚高，未來樓市出現調整的風險不容忽視。
App下載
