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精英文集
租置計劃 愈幫愈忙
 
何濼生
2017年4月20日 (東方)

首位特區行政長官致力推動港人自置居所,並期望能於十年內把自置居所比率由50%以下推高至70%。他這個政策目標,乃基於高自置居所比率能促進社會安定的考慮。

誠然,作為業主的住戶,很自然會對社區更有歸屬感、並會更願意對社區的建設效力。港大經濟學教授王于漸指,更多人成為業主,等於有更多人分享到房價升值的財富。無樓人士看着別人財富冒升,自己卻無法分享繁榮帶來的財富,只會愈來愈不滿。

倒逼買樓 後患無窮

基於這些考慮,第一屆政府推出「租者置其屋」計劃,分階段把部分出租公屋出售給原來業主。租置計劃初期確把自置居所比率推高,惜後勁不繼,○五年後,自置居所比率居然不升反跌。據筆者記憶所及,香港長期以來自置居所比率一直上升,但從○五年開始,自置居所比率差不多連年下跌。

自置居所比率下跌的一個原因,是有些業主見樓價不斷攀升,決定賣樓轉租,並期望一俟樓價大幅回落便低價買回。他們之所以有這種動作,與九八至○三年大跌市的歷史不無關係。

他們想,樓價不可能只升不跌;即使跌市僅及先前一半,售樓轉租亦有利可圖。現回首過去,顯然這些想法大錯特錯,如今這些人士可能再沒有能力置業。

本來,要是本人早於九一年提出的住宅樓價指數期貨獲當局重視並推出,看淡樓價的業主可不必售樓而只沽出樓價期貨,已可對沖一旦樓價逆轉的風險。

一般而言,對於有能力買樓自住的人士來說,筆者一直主張置業。我們其實無法掌握樓市轉勢的時機,只要不是供得太辛苦,買樓自住通常都是十分好的投資。

出租房屋仍具需求

惟筆者不同意政府大量把出租公屋轉為出售的居屋,倒逼港人買樓。在市場上,始終有人買不起樓或不願意一下子投入太多資金作長遠投資。若勉強壓低樓價去遷就收入和積蓄不多的人士,只會傷及原已買樓人士,原已買樓人士又多為中產人士,出租公屋供應減少,一定會影響到公屋輪候時間。

為壓低樓價,有學者建議大增投資物業的差餉,讓出租私樓無利可圖。筆者同意增加投資物業的差餉會大減物業的投資性需求,惟這又肯定會減低出租住宅供應,租樓人士會更難找到合適單位。另又由於投資者紛出售物業套現,樓價勢將出現恐慌性跌幅,結果傷及經濟元氣,使港人重蹈九八至○三年的痛苦經歷。當時,不少業主變成擁有負資產的苦(負)業主。

正確的政策是,締造穩定的宏觀經濟環境,讓租置比例反映市場不同的需求,政府不要越俎代庖。若特區政府當年不推租置計劃,而專注於穩住經濟,樓價不致暴跌暴升,相信自置居所比率亦可依循過往軌迹緩緩上升。

何濼生

香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士,專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局,回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教,現為珠海學院商學院院長。

 
 
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