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文亮言

有樓有得守,冇樓要早走

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2019年6月6日

  近日市場上有不少中型單位出售,那些業主已經持貨多年。有老友不明白,他認為雖然中美貿易戰火連天,但影響樓市的有利因素仍然沒有變化,在現階段應該一動不如一靜。理論上那些中型單位按揭比率不高,業主基本上不用賣樓,除非有特別事故,老友問我知不知道箇中原因。

  老友一句除非有特別事的確可圈可點,我有不少在國內開中小型工廠的朋友,雖然只得100-200人,但他們胼手胝足,所以盈利絕對理想。在2003年前後,每年賺超過1,000萬不是問題,現在這個數字當然很細。但在2003年,1,000萬可以買兩個在九龍塘的千呎單位,現在最少值5,000萬,而且不用按揭,不少開工廠老友隨時持有超過10個單位,他們雖然繼續做廠。今非昔比,每一年唔蝕已經偷笑,更何況在廣東省騰籠換鳥之後,低端的工序已經被國內人所取代。不過,他們又不用結業,維持在100-200工人,生意也不用愁,最多賺少一些。在他們來說,只是有一個落腳地方。

  中美貿易戰對他們亦有影響,由於美國訂單減少,大廠於是低價搶細廠的訂單,就算數量不大亦照搶,基本上在國內細廠很難生存,但要那些廠家放棄他們的基業是很困難,他們寧願賣一層樓來支持工廠。所以,市場上出現一些中型單位出售。在另一方面,有不少廠家是非常進取,他們不會將盈利投放在物業市場,寧願將工廠擴大。在中美貿易戰之後,他們知道貿易戰會持續一段時間,連守都冇得守,於是藉貿易戰結束生意,甚至離開國內,將受損程度減到最低。由於我認識不少開廠朋友,知道中美貿易戰的負面影響是很大,最終亦會傷害香港經濟,所以不時提醒打算買樓的人要小心。但很奇怪,大多數評論員都不以為意,他們話中美貿易戰對樓市影響輕微,我認為他們太過樂觀。

 
 
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1. 引刀一快 2019-06-06 11:27:30
根據萬有升值引力論,貿易戰一樣可以睇升。
如果真係咁都大升,我睇淡都買。
3. 鳥5 2019-06-06 11:55:45
向香港 磚頭借錢 文化 先至嚴重 呢十幾年, 十人以下公司邊個老闆唔 加按, 每一百萬 贏多兩千 就叫做 贏。。。 如果啲如果啲樓跌四成彈唔返, 呢個系統性風險 一啲唔細。。
4. 鳥5 2019-06-06 11:59:38
一間小企連老闆四個職位,十萬間拉閘,就4O萬人職位。。97 就係咁。。 流動性風險
5. 鳥5 2019-06-06 12:04:03
有錢借就一百萬就二千幾蚊息,5難做呀!。。。 但一旦 call loan 真係冇乜位走呀。。。
6. 十郎 2019-06-06 12:13:20


      評論員只是得把口 , 成世人坐寫字樓 ,實情冇實戰經驗 , 最慘係人云亦云。實得哥口中的超齡牛奶仔牛奶妹。

7. 鳥5 2019-06-06 12:24:51
老闆多,毛利少。。老闆少就毛利多。。。現况係 唔講大家知...
8. 十一哥 2019-06-06 12:27:20
刀刀 扯哈扯到缺氧…神智不清、買 ? 唔記得錢袋跌咗。


9. 十郎 2019-06-06 13:04:07


      5樓------一佰萬就二千幾蚊息 。什麼意思 ? 點樣計 ?

10. 真真薯片 2019-06-06 14:54:37
教科書既經濟邏輯係實業賺錢去養金融,依家變成係金融炒作既升值去養返實業

呢個世界真係冇對錯之分
11. 鳥5 2019-06-06 16:53:25
十哥, 以未計入還取本金, 二 呢幾 幾計 成本。。 當然係大約數。。 
12. 鳥5 2019-06-06 16:54:50
每月而非每年。。
13. 鳥5 2019-06-06 17:04:52
以三厘計算,除12月。。 息口 成本? 未計入環本金。。。 二千幾差唔多。。 我只係嗰個例子, 如果開一間餐廳 毛利十五15, 我有疊樓 以full pay 開多間,百五。。 咁我諗唔到點解唔加按。。 呢十幾年。。 我咪可以有兩間賺。。。 但如果我開多幾間, 一旦銀行call窿 我會發生咩事呢? 我又如何我又如何斑水呢? 唔係加息喎, 最多賺少啲 。。 但係 call窿喎。。。 call窿同加息係兩件事.... 跌四成 就會出現系統性風險
14. 鳥5 2019-06-06 17:06:03
呢個就係九七年 發生嘅系統性風險 流動性資產陷阱
15. 鳥5 2019-06-06 17:11:09
97當年 係有錢賺都要拉閘.... 你當年喺現場 呢啲新聞唔少
16. 鳥5 2019-06-06 17:12:40
當年息口櫃 公司拉閘唔係死因 因為毛利遠超乎息口成本... 大部分老闆冇計錯數 但係返唔到水哥窿就要死
17. 鳥5 2019-06-06 17:16:29
十哥,當年你應該係現塲, 後生就唔知。 未見過 諗唔到 係應該 係正常。。。 唔知點解一間公司有錢賺都要拉閘, 更加唔明 失業率急性
18. 鳥5 2019-06-06 17:19:46
而家啲後生 ,都唔明點解當年可以去到八厘按揭。。。 唔通我講畀佢哋聽 當年開間餐廳 係七分毛利。。。 佢哋點樣理解呢, 啲後生根本都未見過 又點會計到條數呢
19. 鳥5 2019-06-06 17:46:09
我到今日都未 諗到, 點樣可以表述畀個後生聽, 沙士期間 拉閘 蝕錢 但係(光榮結業).. 97 有錢賺 但要結業 仲要走路, 睇唔開人都死埋 。。。兩者分別 ,我係好難 諗到個方法, 講得佢哋 明白。。。。你喺現場 你就會明。。。。
20. 鳥5 2019-06-06 17:49:53
出年發生嘅事實, 唔係你今日諗到嘅事實...琴日我就係想表述呢樣嘢 .唔講得太白..
21. 引刀一快 2019-06-07 05:42:30
鳥5兄

依家香港還是有新聞自由,香港人日日睇咁多新聞,如果都唔識驚果啲,其實已經洗腦,覺得今日唔買一世買唔到,所以我日日吹大灣區,其實大陸更泡沫,不過總價低,加上潛力大,就算蝕銀碼,起碼賺咗未來二卅年有間似樣嘅屋。買納米樓就真係連人生質素都押埋上去。
22. 十郎 2019-06-07 15:45:11



      鳥兄------問題如下。

      當年8厘息 , 什至12厘息都可以供樓 。1. 因為樓價相對低d。2.上 一代人比較儉吃儉用。3.上一代人起碼有兩份工作 , 呢一點最重要 , 男人放工開的士 , 家庭主婦接些手工業回家加工 , 或者接會計在家中做 , 兩夫婦可以做四份工作。

     1997年稱為亞洲金融風暴 , 由泰國開始。索羅斯在狙擊英鎊獲利十億英鎊之後(最近網友有提及) , 就狙擊泰銖 , 泰銖失守引發亞洲貨幣狂貶 , 用意奪取定單 ,亞洲一哥日本一樣貶值, 唯獨中國沒有跟隨而被稱贊。韓國人舖一塊布在街上 , 泡菜仔泡菜妹放下了戒子、現金、頸錬、手錶等值錢東西以救國 , 跟著轉型支持娛樂業 , 泡菜劇流行到打倒日添。

      香港1997年樓價推到最高峰 , 入門容易 , 人人炒樓 , 當時最流行的說話是“ 樓價冇得跌 ”。香港的上半年還欣欣向榮 , 生產線已經差不多全部搬晒去大陸 ,突然間定單全部消失 , 失業率同結業潮出現。 因為斷供令樓價大跌7成 , 十萬負資產。政府救市。  政府出現赤字 , 推出 “ 肥雞餐 ”(自願離職計畫)。老董腳痛 , 貪僧用孫九招 , 停公屋 , 推勾地 , 又引發了今日的瘋狂。

      當年電視上的一幕 , 一個內地工廠老闆托幾箱貨來香港賣街邊。BBQ同飛人唔好講喇。


23. Q 2019-06-07 19:11:45
https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190606/59684602
24. BBQ同飛人唔好講喇 2019-06-07 22:22:23
好多淡友仍然在懷念沙士,多年來日日夜夜生活在燒炭陰影中,難以自拔。買樓會燒炭,出街其實也會被車撞死。

忘記沙士的美好回憶吧,再來十次沙士,你也不敢上車,
25. 十郎 2019-06-07 23:50:38


      網友A說過 , 祇有監硬迫上車的人BBQ或者馬戲班 , 租租冇蹯。淡友有能力就自然會上車 , 冇能力嘅淡友唔會誤闖龍潭 , 就算沙士再來一次都一樣唔會。那麼淡友要回憶沙士來做什麼 ?



26. 日日夜夜 2019-06-08 00:15:10
多年來日日夜夜都想不通,為何樓價比九七升了 N 倍,Lucy 指數只是當年的1.8。
27. 引刀一快 2019-06-08 02:01:48
十郎兄

你講漏咗一樣,就係當年冇自由行推高物價,冇人仔貶值,香港人日子唔算好難捱。
28. 十郎 2019-06-08 02:54:41


      係呀 , 我記起左 , 不過唔想嘥時間補充 , 漏左嘅野太多。當年晚晚經過生記食碗清湯牛腩麵 , 18蚊 , 然後去摩囉街。

29. 十郎 2019-06-08 03:06:55


      1997年時 , 摩囉街晚上滿是地攤 , 出手最濶的是台灣人 , 買唔少野。曾是四小龍之首的台灣人 , 現在包尾 , 被香港甩十條街 , 領導人幾重要 !


30. 十郎 2019-06-08 11:44:13


      講開中國與台灣........ !!!

      1994年廣東省工人人工十蚊一日 ,  兩小時加班兩蚊 , 包宿舍 , 繳付一蚊一餐 , 攪清潔攪得唔好要罰錢 , 好多罰則。老闆冇野做 , 做聚賭 , 賠錢唔駛數 , 將兩叠銀紙拍埋一齊扲平就算。當年100蚊港紙換120人仔。

      深圳市有三無人士 , 一鋤一鏟一手車 , 對付土山。一出二線 , 除主幹道之外 , 沒有石屎路 , 一進入小鎮 , 一係紅泥路(深圳d泥紅色) , 一係碎石路 , dun 到飛起 , 行車龜速 , 撞車塞車冇警察 , 自己攪掂 , 幾個鐘頭。工廠開開下工會停電 , 要自備發電機 。物料例如鐵片、膠粒、紙張、油墨、鏍絲、彈弓、絲印等等 , 每日由香港用貨車(中港車)運去。

      現在先進過香港 , 甩開香港 , 遑論台灣 , 25年咋 !



31. 引刀一快 2019-06-08 20:16:47
十郎兄,咁我又唔同意你講法,深圳整體嚟講未有耐超越香港,大陸嘅死症係文化,冇足夠嘅覺醒足夠嘅時間係糾正唔過嚟。
不過,好明顯,大陸嘅實際情況同恨中者所言係兩個版本,大陸好人好事好多嘅,尤其珠三角,越走越文明,兼且好玩。
32. 鳥5 2019-06-21 16:37:58
聯儲局委員絕大部分係以學者自居.... 主席人選佢哋係每個月需要 對前景作出 預測 論述... 以最接近 事實作為評分基準。。。 有啲似神婆選舉。。。 同其他香港有啲唔同