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文亮言
孤天寡九,唔打又一首
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2019年2月8日

  在過年期間,我不時被人問現在是否可以買自住樓,因為有評論員話在去年十一月底,樓市已經開始谷底反彈,亦有評論員話樓市到了年初七,已經調整完成,再次向上攀升,如果現在唔買樓,恐怕會錯失良機,他們其實早已打算買樓,問我其實是多餘,不過在新年期間,很多事都是多餘,就算恭喜人都是多餘,當然是望人富貴,唔通希望別人閉翳,問我好不好買自住樓,一定要話好,唔通話唔好,但要想一個好答案,如果又學誠哥話量力而為,一定會被人噓。

  我記得第一次買樓,見到燊哥,順便問一問,燊哥知道我是澳門仔,不但是第一次買樓,而且資金不多,於是連想也不想就話,孤天寡九,唔打又一首,打天九的人知道,一副牌只有一隻天或者九,能夠結牌的機會很少,如果要結牌,一定要等到尾二才出牌打人,而最後一隻細牌又沒有被人打,但機會始終不大,但如果等結牌,隨時一揀都冇,有一楝輸三,一楝都冇輸五,所以,一般打天九的人揸住一隻天或者九的牌,倘若有機會,連考慮也不用,一定會大力打下去,唔識打天九的人未必會明白,香港好似是唔准打天九,因為天九可以隨時變成排九,天九牌就變成賭具,香港仍然是禁賭的。

  只有能力買自住樓的人就好似揸住一隻天或九,如果要考慮清楚,又擔心什麼什麼,始終買唔到樓,到最後樓價又升了,他們又後悔到不得了,其實只得一注錢買樓,就好似孤天寡九,還需要考慮什麼,買樓當然是有風險,但樓市長遠必升,現在唔買樓,可能永遠都唔會買,買樓的人如果只得一注錢,而又有需要的話,根本不用問其他人,孤天寡九,唔打又一首。

 
 
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1. HKF 2019-02-08 11:08:33
香港仲有幾多人識打天九吖,就嚟連傳統麻雀都失傳,個個改打碰槓牌
2. 望東樓 2019-02-08 11:41:06
天九係中華文化精髓,麻雀閃埋一邊,不可以唔識。但係要搵齊腳打返場都唔容易。
3. 鳥5 2019-02-08 12:27:18
唉!。。。好難開口,隨時送尾宝。。。作最壞打算都要上,咁我個人(只係個人) 意見。。。 應該尊重D個朋友 決定。。 唔係值博率數學題, 既然得一注, 就係上天安排 大富由天 ,唔係個人選擇。。。 射唔到間屋 ,但可能換到個家。。。 呢個真係明
4. 鳥5 2019-02-08 12:28:45
無言, 即使hi大鑊 都仲係唔使死啫...
5. 鳥5 2019-02-08 12:34:05
有時見到D兩公婆 ,喪失十年財務自由, 情比金堅, 福禍不二,。。 有啲發咗達, 見利思遷。。 都唔係數學題呢!
6. 安多 2019-02-08 12:34:11
其實自住真係計掂數就好上車......等下一年等下又一年......您年齡都升 分分鐘等到人到中年 , 都是樓價又升左, 可以按揭既年數也減了...真係左一巴又一巴...
7. 鳥5 2019-02-08 12:42:22
不過 既然唔等都等到咁多年 在下 唔畀意見都畀啲 等到下年年尾 應該係熊市第一期波底。。。
9. 鳥5 2019-02-08 12:44:57
第一波底 ,應該係指返 樓價 返14至13年.... 在下本人都覺得要輸 不過第一注 應該唔會死人
10. 鳥5 2019-02-08 12:58:22
而家千萬 不要 舉自己 家人 做保人, 禍不及親人 就算贏到,都唔係本份。。。 自己輸到剝光豬, 都只係份內事。。 在下在下只係咁講啦! 咁樣輸極 最多只係財務自由 10年至20年, 禍不及親人
11. Stephen Woo 2019-02-08 15:35:00
謝謝博士
再次學習新東西
12. 82定律 2019-02-08 18:24:13
香港八成的物業是落在兩成人的手中。問題是我有冇決心,計劃及執行力去一步一步地令自己變成那兩成人的一份子。

13. 真真薯片 2019-02-08 18:41:42
其實唔需要樓價升,假設樓價30年後完全冇升跌,租30年樓同買樓比,30年後已經係超大分別,對只得一層樓既用家黎講,升同唔郁都贏(包埋通漲),租樓唯一贏既機會係租樓期內樓價跌幅超過租金支出,港樓長久以來長線都升,所以租得越耐,越容易輸,除非係日本

咁租租係咪輸梗?又未必,上年好多新界屋苑一跌就百幾萬,肯定多過一年租金,不過捕捉到機會既租轉買既又有約多個?
14. 鳥5 2019-02-08 19:47:52
可以用家咁計,2%~3%一年成本,十年5跌,睇跌要比3成。不過息計3%一年,睇升都係比3成十年。。。計晒租本,高位向下跌,4至5成上 就好穩。。。以後就关忍差事,。。。But,,,,, 借過窿另計。。。。 而家按揭貸款 超過一萬四千億
15. 冇得輸 2019-02-08 20:35:49
錢無限而地有限,可以起樓的地更是有限中的有限。

香港價在1920年時進入一元一尺時代。1960年升到以百元為一尺。而依家一尺都用萬元做單位。

未來三十年港樓升十倍以上好正常,因為印鈔的速度不可能封頂。
16. 請教14樓鳥5 2019-02-08 21:16:56
香港2018年第3季的M2為十四萬億,而家按揭為14000億,咁其實有乜問題?銀行是否仍可多做樓宇按揭業務?
17. 李澤西 2019-02-08 21:24:16
咁點解“地產神童”羅兆輝要燒炭?哈哈
18. 醒下啦 2019-02-08 22:52:02
成日掛住羅兆輝,成日沈迷在沙士的歲月。日本海嘯添,唔好去呀笨。😀
20. 李澤西 2019-02-09 08:54:46
咁點解成日掛住印鈔,沉迷在QE的歲月?而家全世界都縮減資產負債表,即係收水。醒下啦!哈哈
21. 窮人思維 2019-02-09 12:12:27
香港有些人天真地認為,只要全球收水,通漲就會變通缩,香港雲吞面就會變番五毫子一碗,香港樓就可以人人負擔得起。

香港多窮人,因拒絕瞓醒,日日夜夜望政府打救。


22. 李澤西 2019-02-09 23:50:02
香港夠多的是負資產樓市炒友,以為人人負擔得起買樓,同佢接貨。拒絕瞓醒,日日夜夜發夢樓價只升不跌。哈哈
23. 窮人思維 2019-02-10 01:12:44
全港私人樓7成已經供完,屬於現契樓。香港好多業主還有多餘錢掃海外物業。

可憐22樓還沉醉於緬懷沙士,真是以為租樓日日賺,租一世樓就冇風險,租一世樓就可以不做樓奴。

窮人心態,貧窮得以自我實現。
24. 引刀一快 2019-02-10 03:02:41
好在出咗個大灣區,依家有選擇嘞,港樓樓價高企,唔知買唔買好,可以用五分之一價錢買一間十分之一單價嘅大陸屋,若港樓唔跌,起碼都叫有間屋,若港樓跌兩成,呢間屋就係執到嘅。
25. 李澤西 2019-02-11 10:47:31
被問及近年有不少「靠父幹」上車的年輕人,施慧勤表示,父親其實都有向三名子女提出:「若要置業,父親會資助一半(例如施慧勤付1000萬元買樓,施永青就資助1000萬元)。」不過,三姐弟迄今仍未動用此「優惠」,施慧勤笑言由於丈夫是外籍人士,不想買樓後有太多枷鎖,所以暫時未有具體買樓計劃。「唔係施生個女 坐唔到呢個位」對於年輕人大嘆上車困難,她認為年輕人畢業出來就要買樓,「屬不實際想法,不是買到樓才算是生活理想」。不過,她強調若年輕人已投入社會工作10至20年,但依然距離上車很遠,就出現問題,她希望港府在針對本港首置人士的上車問題上,多推出針對措施,如在官地賣地條款上加入新條款,限售予首置人士。
26. 李澤西 2019-02-11 11:02:08
有知者睇通升跌,無知者只能“窮人思維”人云亦云。哈哈
27. 窮人思維 2019-02-11 12:53:02
窮淡眼中,樓價只有大跌,中跌,小跌。任何時候都是租樓好,所謂租樓日日賺。

窮淡窮得有理道,窮得其所也!
28. 李澤西 2019-02-11 13:58:24
有知者無論點都可以財務自由,無知者只能一世做樓奴。哈哈
29. 夏秋冬 2019-02-11 14:30:55
26. 李澤西 2019-02-11 11:02:08
有知者睇通升跌,無知者只能“窮人思維”人云亦云。哈哈

咁巴閉可以睇通升跌,使乜做鍵盤炮咀客,一早炒厠紙都發左啦。

30. 李澤西 2019-02-11 14:43:28
原來樓奴眼中,施永青個女施慧勤(利嘉閣主席,中原太子女)只係窮淡?係咪好好笑呢?哈哈哈哈
31. 窮人思维 2019-02-11 17:07:11
窮淡口中的所謂睇通升跌,其實就是任何時候都睇跌。好多錯沽自住樓做淡倉的窮淡,被過去十五年的大升浪挾淡倉挾到天怒人怨,怨天怨地怨政府怨發展商,但就是不識得怨自己。無得救。

32. 下季起樓市急升 2019-02-12 09:25:53

【冠軍分析師】政府供地投降 發展商賣樓拖慢腳步 花旗楊海全:下季起樓市急升

貿易戰陰霾下,市場對樓市今年走勢審慎,連續8屆《機構投資者》亞太地產研究冠軍隊伍成員、花旗中國香港地產研究主管楊海全近月與逾百名投資者會面,大好友上身,「我同投資者講,無論香港經濟好壞,今年樓市都會升......衰退都會升!」年初更將地產板塊升至「跑贏大市」,新地(016)、新世界(017)短短一個月應聲升逾兩成。

楊海全牛氣衝天背後有兩大主要原因:政府土地供應已經宣佈投降,發展商即時減慢賣樓;其次是去年貿易戰期間積累剛性需求今年將會爆發,「今季樓價調整完後,樓市成交會上升,買家預期由睇淡變睇好,樓價就會進入急升階段。」

楊海全接受本報專訪時侃侃而談今年樓市走向,其研究報告提及今年第二季至第四季樓價將升10%,訪談期間,他對樓市樂觀預期似乎高於這個百分比,地產股急升亦印證投資者深信這個預期將會成真。

每年土地供應降至1.4萬伙

香港樓市對上一次跌市,要數15年時中國股災引致的負面預期,不足一年已經完全收復失地。楊海全認為今次18年跌市「小周期」已經結束,反彈將會較15年凌厲,土地供應格局轉變是主因,今屆政府已經無能力造地,「比起2015年,政府已經投降喇」。

楊海全解釋,上屆政府仍能成功覓地,每年補充到2萬伙單位土儲,不過今屆政府掌舵後,去年度土地供應跌至1.4萬伙,未來數年土地供應目標相若,令發展商即時減慢推盤,避免出售後再難補回,「佢哋會諗,有咩吸引到我要賣超過1.4萬伙?除非個價升得好急,引我早啲賣囉,否則沽貨多過補貨,咁我冇樓賣咪好大鑊?」

楊海全形容發展商心態已即時反映,「新地都唔推,係得信置(083)推之嘛,新地求其推個downtown 38,仲要同市建局分紅,好嘅唔推住,樓價升得急先推,仲正。」

若果每年只得1.4萬伙單位應市,究竟情況有幾嚴峻?「根據長策會數據,過去10年政府平均每年重建4,000伙私樓,每年要畀返4,000伙畀重建戶;內地人每年買4,000伙;剩低6,000伙畀本地家庭同新香港人,係有排都唔夠滿足需求。」楊海全說,「政府每年推2萬伙私樓供應,樓價照升,如果以後得1.4萬伙,樓價點會唔升?」

貿易戰影響 累積住房需求近萬

土地供應失效,需求面同樣面臨嚴峻情況,楊海全量化積壓多月「剛性需求」,預料最少1萬人因為貿易戰或加息因素而押後買樓。他指,去年8月起,每月平均物業成交只得約3,000宗,而過去數年每月平均數應為5,000宗,故此每月累積2,000名準買家,「到今日即係有1萬人延遲買樓,咁你都要嘔番出嚟架,如果今年每月多1,000人買樓,咪比正常高好多囉。」內地人蜂擁移民香港亦是另一催化劑,中國今年實施全球稅率,於香港居住高薪內地人,將承受最高稅階40%影響,「佢哋可以點樣逃離呢?就係放棄國內戶籍移民香港,呢個需求已經上升緊。」

甚至一些利淡樓市因素亦逐漸消散,例如去年不少市民期待港元利率步入上升周期,令樓價回調,現時加息夢碎,甚至市場有聲音指或掉頭減息,「呢個簡直係一個衝擊,喂我等咗咁耐去等樓價跌執平貨嘅機會已經冇咗,死喇我等唔到喇,就會返去買家市場。」

往時農曆新年後樓市通常會出現小陽春,今年提早出現,成交在長假前已經止跌回升,楊海全預期,樓市之後若沒有甚麼壞消息,假期後成交將會爆升,樓價亦止跌回升,「市民下跌預期會改番上升預期,加埋利息預期改變,需求係超巨量,樓價已經進入急升階段。」

楊海全形容今明兩年都是樓價上升周期,每次都是「升得多,跌得少;升得耐,跌得短」,整個故事其實都是圍繞土地供應不足,需求不斷積壓所致,這個周期最牛可以升近三成,「我唔覺得係健康,但一定會進入呢個急升階段」。

不過樓價每次急升,都會伴隨政府出招壓抑樓市,他估計今屆政府有朝一日都會被迫使用壓抑需求措施以拖延時間,預料2020年出現,「就算樓價急升,可能第四季中原樓價指數先會破頂,明年開始要關心政策風險」,不過他形容這些措施只收短期之效,「供應唔到土地,就冇將個需求殺死,只係將需求押後。」至於甚麼時候可以看到樓市真正下跌?他形容為「必先令你瘋狂」,猶如1997年樓市狂爆升。

鍾情物業 尤喜歡睇樓測市

楊海全任職投行地產業分析員多年,自言鍾情物業,「做呢個行業,你一定要鍾意物業,等於汽車分析員唔識揸車,其實好冇說服力。」他特別喜歡二手樓,認為是數據以外分析香港樓市方法,「二手樓係最真實反映樓市氣氛,點解係最真實?佢係由5,000個賣家、5,000個買家去配對,呢個係一個市場......一手樓唔同,佢定個價好平唔代表個市場。」

「我呢排睇盤,真係冇吉盤,得租盤,啲經紀已經頹到係我想睇A座單位,佢帶個F座嘅租盤畀你,大佬完全唔同方向架喎,租盤當買盤畀我睇,呢啲你感覺到個市唔想跌。」「有啲低市價筍盤半日就走咗,呢個情緒其實你可以解讀得多啲。」

楊海全認為香港好處是人人都是樓市分析員,民間智慧穿梭於香港樓市,樓價預期即時反映在市場上,「其實坊間炒家都好叻,佢只係冇出嚟叫你講嘢啫。」他又說,「樓係中國人一個好巨型嘅投資,好多人都追求,我只係系統化啲人點諗。」

記者:周家誠 



33. 李澤西 2019-02-12 11:28:31
完全唔識經濟學嘅吹水冠軍。哈哈
34. 李澤西 2019-02-12 15:40:23

“長實樓神”趙國雄啱啱喺電視講,佢估計今年樓價會由現價再跌最少10%,納米樓會爆煲,過去用高成數按揭買樓者都會變負资產……

哈哈