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文亮言

樓市下跌才是買樓好時機

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2019年1月25日

  一向以來,大家都會話寧買當頭起,莫買當頭跌,這亦是投資學問裡的金科玉律,但我有少少不同意,當大家以為樓價上升而買樓的時候,我會叫大家小心一些,因為大家在心目中認定了樓價會上升,反而會忽略了一些基本因素,或者對所買入樓宇質素的要求,稍差一些都會接受,雖然大家認為樓市會上升,但未必一定,當樓價沒有上升甚至下跌,買樓的人就會用高價買入了一些質素不佳的物業,例如,地產商在發售新樓時一Q清枱,代表當中有一些質素比較差的也可以售出,我覺得那些買家可能心急了些少,既然現在地產商排隊出貨,點解不多等一會,一定可以搵到合適的單位,我亦聽過不少買家話,早知多等一會,如果不是太心急,現在可以用同等價錢買到更優質單位。

  很多人唔會相信,當樓價下跌,才是買樓的好時機,我亦不用提醒他們小心,因為打算買樓的人會小心翼翼計算所能承受的風險,出價自然會審慎,甚至會大幅低於市價,而賣樓的人亦知道樓市正在下跌,所以,他們可以接受較低還價,所以,在樓價下跌時,才有機會以低於市價買到優質物業,莫買當頭跌並不一定正確,視乎樓價以及物業質素,簡單講一句,樓價下跌,買家就會佔有利位置,如果不懂得利用,就算以市價買到一些不甚質的單位都是輸家,而事實上,在樓市下跌時才吸引到資深投資者出動

  不過有一點大家要留意,就是在樓價上升時買樓,往後的一段時間見到樓價上升,多少都會帶點亢奮,但亢奮是不會化作利潤,除非在這段時間將物業賣走,而在樓價下跌時買樓,將會有一段時間非常沮喪,但沮喪不會令買家蝕錢,買樓是睇長線,最重要仍然是物業的質素,買慣樓的人會明白。

 
 
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1. 望東樓 2019-01-25 09:18:10
cannot agree more.
2. wcw 2019-01-25 09:59:19
博士最尾一段精闢又警世,忍唔住回覆
3. 十一哥 2019-01-25 10:39:04
睇升定趺唔係技術…係要靠天份、呢種天份唔係智商…係實力、即係x哥口頭襌…量力而為、升…唔急薄咳、跌…唔洗斬頭、頂得蒲先至享受到…更好嘅明天。

4. 有見地 2019-01-25 10:59:18
博士即是叫人可以買樓睇長線
5. 李澤西 2019-01-25 11:50:28
政府啱啱公佈:未來3至4年,一手私樓供應維持9萬3千伙。

即係平均每年接近3萬。大家可以慢慢買。、哈哈
6. 現實世界 2019-01-25 12:32:44
2003樓價已經跌了跌了7成,大古城3000蚊一尺有找,但成交宗數跌到每月4千一宗,2008年第四季通街海嘯價,大家見到美聯中原運路走。

大家面對現實吧。如果樓價大跌9成,負擔比從20年跌到2年,香港人更加唔買樓,市民更加唔置業。
7. 現實世界 2019-01-25 12:38:33
香港絕大多數人買樓都不是用來住的。只有政府才相信,負擔比例跌到3年,就人人都想買樓。其實啱啱相反,負擔比例升到30年、才激發起大家買樓的意欲。

家家可以買一千尺樓?移民吧。
8. 負擔比從20年跌到2年 2019-01-25 12:46:14
與此同時會發生大陰乾, 市民可支配收入一樣跌, 唔會淨係得你一個份糧唔變架嘛係咪, 拉返雲大概六七年左右啦, 正如講獅子山下嘅人都唔想獅子山下, 一般打工仔都唔會祈盼淘大 33 。
9. 湯瑪斯 2019-01-25 12:56:26

回5樓:呢個消息堅唔堅?因為近來成日聽到好友話短期內供應不足,又話一年後供應減少。在好友眼中,短期供應不足是利好樓價的因素。

我就留意到2018年有成九個一手樓盤未賣,這些貨尾盤大部份都會在2019年內推出,否則可能要俾空置稅。因此,我認為2019年樓價應該會下行。有好友話會止跌回升,2019年會微升5%云云。我就認為升既模機會好微。

10. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2019-01-25 16:38:01

未來再次重演,兩個月反彈超過兩成:相關圖片

食屎專家的圖片搜尋結果




11. 李澤西 2019-01-25 17:34:30
樓上個女人食緊屎。哈哈哈
12. 空置稅累事 2019-01-25 18:51:03
長遠計空置税令發商業放慢起樓速度,最終反而更加減少私樓供應,推高樓價。幾年後效應將浮現。又一好心做壞事。
13. 雲在青天水在瓶 2019-01-25 21:52:29
長遠來講,樓市會長期走高,一如97年最高位入市者,守到現在,也是贏家!但高位入市者,要忍受長期下跌的煎熬,贏得悽慘。如以03年低點位入市計,到去年最高峰,升幅近5倍。97年高位入市計,升幅只有83%!更何況,在97-03的熊市中,不少人因負債過重而破產。也有不少人因失業令家庭收入捉襟見肘,失去現金流,走不出黎明前的黑暗。
14. 長遠來講 2019-01-25 23:08:34
我03年買樓,08見金融海嘯樓價跌了三四成,聽專家講會下跌七成便忍痛止賺離場,一心等待跌六成時再買回,怎料一等10年未能再上車。
15. 湯瑪斯 2019-01-25 23:30:37
面對空置稅,發展一係薄利多銷貨如輪轉,一係放慢起樓速度,林鄭睇穿發展商會揀前者。發展商雖難有暴利,但仍有錢賺!如果發展一齊唔起樓,會迫政府學澳門規定在一定時間內起樓賣樓!
16. 回13樓 2019-01-26 09:02:09
點解一定要用1997年做參照?1967,1977,1987,2007入市的,都已經贏到開巷。1997出事是因為可以任借任買,無信貸資料庫,依家1千萬以上要俾5成首期,有壓測,超低息。

香港多窮人,多租奴,就是因為多太多所謂專家,多年來引用97發表長遠睇淡樓市言論。

錯過十幾年超低息期,轉眼已經四十幾五十歲還在等沙士價重現,醒下啦!
17. 李澤西 2019-01-26 11:51:03
以為仲有超低息期再臨的人,只係守株待兔,係無知,係盲毛!哈哈
18. 李澤西 2019-01-26 12:00:22
叻人低買高賣,盲毛高買低賣。哈哈
19. 真真薯片 2019-01-26 13:16:36
對用家黎講,最大問題係輸租,一年3,50萬,好易就輸2,300萬

今日的確因為有壓測,爆煲業主局限係一手高按同財仔盤,數量遠不及97咁人人爆煲,爆煲既人少左,雖然一樣可以用小量成交拖跌市價三幾成,但係做成既跌市因為成交量細,要消化劈價盤回升就比較容易,變成要搶減價貨會更難,港樓中長線繼續升定係由盛轉衰,都要睇大陸既賺出口賺外匯能力受貿易戰影響有幾大,果個係政治問題,根據人民日報既統一口徑,在下就唔多評論
20. 亞Q 2019-01-26 15:12:28
捱得打幾時買樓都無問題 , 終有日會雨過天青 ! 97高位入市者大都能到2012 就反敗為勝 . 買股就唔同 , 除左牌就永世不得翻身 , 陰功 !
21. 樓神 2019-01-26 20:34:32
香港股市專收叻仔,最怕你不夠叻。香港地有幾多人是靠炒股發逹?
22. lc1 2019-01-26 23:37:13
讚同,樓是張遠的投資,如果升先買買,一搬人只有一兩注,獲利的機會很少,我諗如果要買黎用,好似李嘉誠噤講,幾時都係時候,因為美國既債只有不部print 銀紙才能解決,(其實不定print 都不能,因為中國好快就取而代之),香港以美金結算,會和美國一起升同爆破,美國唔去QE,唔加息,樓就似放線風曾,因為你收到既人工同銀行既錢,都唔再值錢,中國亦會用印紙黎求市,邊個saving 邊個無運行(長遠黎計),問題係而家噤既價,其實己經唔係saving 可以比首期,錢是第一手才有最大效益,到N手,己經係N除開既power . 
23. 真真薯片 2019-01-26 23:55:15
真正投資高手從波幅同市場深度賺錢,首選外匯同美股,索羅斯會唔會投資港樓?

問題係有幾多個索羅斯?
24. 李澤西 2019-01-27 16:22:45
如果咁易捱得過,點解"地產神童"羅兆輝要燒碳?哈哈
25. 雲在青天水在瓶 2019-01-27 23:06:56
回16樓 
"點解一定要用1997年做參照?1967,1977,1987,2007入市的,都已經贏到開巷。⋯⋯"

香港樓市經歷了三次大牛市
一次是1967-1981年, 運行約15年, 
另一次是1984-1997年, 運行13年,
本次牛市如無意外,由2003-2018年,也是15年。

對上一次牛市的峰值在1997年,這是一個不可更改的歷史座標,所有分析以此為參照點,是無可爭議的。而2003年的本次牛市的谷值,也是一個同樣是非常重要的計算起始座標。

對這一點有疑問的人,要麼不諳分析之道,要麼閱歷太淺。不過,切莫以此為借口:只不過我年紀太輕,閱歷尚浅一時看不到罷了。疏忽了趕快去補,趁還未老!
26. To 25F 2019-01-28 09:05:49
2018-1967 = 51 年

15+13+15  =43 年

51 - 43 =8 年

51年間升43年,跌8年,估跌不智啊,阿伯!
27. 引刀一快 2019-01-28 09:58:34
To 26樓

你漏咗1967之前果段,依家分分鐘重演呀。
28. To 引刀 2019-01-28 10:08:01
歡迎提供數據支持閣下的觀點
29. 引力一快 2019-01-28 10:37:18
我日日上嚟吹牛啫,數據?唔好玩我啦!
30. 回雲在青天 2019-01-30 03:17:55
如26樓所講,1967年-2017年這50年,港樓升多跌少,估跌不智。為了等跌,長期租樓更不智。2003年開始的升浪真的在2018就結束?????言之過早了。請問政府敢膽撤下所有辣招嗎,還原市場力量嗎?
過去十年香港太多人沽錯樓(包括閣下),大震倉後貨源更加歸邊,盡入強者手中。加上借貸比97低得多,實質利率(計埋不斷增加的銀行回贈)比97更加低得多。
Y
長期低息已成定局,香港銀行水浸機會高於乾塘。

天要下雨娘要嫁人香港楼价要升。無奈啊!

32. 望東樓 2019-01-30 09:12:47
對我嚟講投資永遠係此時此地現今呢個價位閣下認為某樣資產相對上係風險回報上有冇長線或短線嘅投資價值。睇倒後鏡未必有意思。如果閣下係BITCOIN出世開始個個月用一萬蚊港紙買BITCOIN,咁你17年尾就坐擁六十八億美金。揸到18年尾都仲有十七億美金。但係如果閣下舊年先開始就輸到扑街。係無?
感恩節之前你問隻火雞佢梗係話個農夫係全世界最好嘅人。係無?
33. 香港土著 2019-01-30 10:25:08
香港樓市過往升多跌少。將哩個「過往」簡化成一幅升跌圖表,完全無視背後各種經濟與歷史成因,然後將「過往」直線伸延,就此認定香港樓價長遠必升,算係咩智慧?


35. 引刀一快 2019-01-31 03:43:16
孭條巨債十幾年先至升,人生無數損失全部忽略的話,都係叫做升。
36. 引刀一快 2019-01-31 03:44:39
To 29樓

又扮我細佬?唔好玩我喇。
37. 引刀一快 2019-01-31 03:59:29
To 28樓

果段唔係數據,係歷史。