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地產商鬥快散春
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2019年1月23日
自從信置低價開售凱匯，並且賣個滿堂紅之後，引發起不少地產商同樣以低於市價開售新樓盤，有人認為小陽春提早來臨，我絕對同意，不過，這只是物業代理小陽春，地產商要減價賣樓，當然不是小陽春，鬥快散春就真。
大家千祈唔好有歪念，散春是士碌架術語，即是將15個紅波打散，令到雙方都有入波機會，老實說，如果不散春，就算你係火箭都很難打到147度，現在地產商散春，打算買樓的人可以慢慢揀適合自己的樓宇，同時，要多謝政府推出新樓空置稅，否則，所有地產商都不會減價賣樓，地產商不散春，樓價永遠維持在高水平，香港永遠是最難負擔買樓的城市。
在凱匯未開售前，老C打晒開口牌話他的兩間物業代理行已經三個月見紅，凱匯開賣之後，未夠兩個月已經 賣了超過3,000伙新盤，又可以立刻發盈喜，其實，所有物業代理要多謝一個人，她就是我們的特首林鄭月娥女士，她排除萬難開徵新樓空置稅，當時，有很多學者以及立法會議員反對開徵新樓空置稅，話空置稅冇效，甚至是花稅，我唔記得有沒有物業代理反對，我認識的不但一個也沒有，甚至當中有人話好彩政府推出新樓空置稅，否則，不少物業代理就會失業，不過，他們從來沒有公開支持政府，大家應該了解，誰也不敢得罪自己的衣食父母，私底下的慶功宴就免不了，我亦參加過不少。
在去年下半年，政府推出新樓空置稅初期，地產商仍然可以按兵不動，或者將已入伙的單位出租，以圖避過新樓空置稅，但效果並不顯著，地產商有見及此，準備將已入伙單位散春，但信置先行一步，凱匯搶去了1,500個購買力，已入伙的單位要出售就比較困難，如果不在這六個月將已入伙的單位賣走，地產商就要繳交大約樓價5％印花稅，所以，我估計今年上半年，地產商的售樓策略就是鬥快散春，也是物業代理以及打算買樓的人小陽春。
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1. 物業代理小陽春 2019-01-23 09:34:40
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2. 只是調整 不是轉勢 2019-01-23 10:34:43
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下半年發展商會開始惜售，並拖慢起樓速度，減少新樓動工量。
多年辣招已經累積或拖延了很多購買（上車或者細換大）須要。
香港樓價易升難跌，大漲小回的格局不變。
中美激鬥將是一恆常化事情，市場好快就適應。
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3. ～～ 2019-01-23 10:43:59
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地產商散春,之前排隊買樓驚執輸人士,可能四散得更快,即變淡春 很多怒吼樓價高人士,和當年樓價不高時,笑人買樓儍仔的,是同一人 易漲易退山澗水,易反易覆淡淡心
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4. 減少新樓動工量 2019-01-23 11:03:09
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就係驚發發慢打鑼, 直頭唔俾地, 正苦自己起, 截晒啲四百零呎以下客源, 管理費收個零, 留番三成俾私樓已是手下留情, 如果十成俾私樓, 限期起好賣清, 會有咩後果, 個遊戲唔駛玩落去。
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5. 鳥5 2019-01-23 12:22:10
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6. 鳥5 2019-01-23 12:25:25
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3/F, 唔會即時大跌供應不 唔會即時， 等新一批入夥後 有關新買家 古舊貨 先到二手再跌.. 過往十年 新樓 旗手 開 玩 約20溢價 假如新樓入火其實對賭、下跌二十個percent或以下 條數就應該係咁計。。
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7. 鳥5 2019-01-23 12:26:55
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8. 鳥5 2019-01-23 12:36:27
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早兩日 聽見啲的士佬講 個牌油780跌到485... 酒店價格 由高位回落未破頂 商舖向高位回落未破頂 van仔兩年跌一半 的士又係咁 而家豪宅跌四五成冇人食. 住宅 樓宇 真心講 唔好抱心存僥倖
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9. 鳥5 2019-01-23 12:45:43
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地心吸力 油香港同地區 高端資產 由向低端資產.. 加快蔓延我睇到就係咁啦
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10. 短暫效用 2019-01-23 13:37:00
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空置稅只能發揮短暫效用，原因是在這一兩天起的新樓賣得7788的時候，到未來新供應斷層到時，根本就完全發揮唔到空置稅的作用。
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11. 引刀一快 2019-01-23 13:52:22
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12. 真真薯片 2019-01-23 13:54:32
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我估地霸對空置稅既策略係全力拉布，提修正案，由入伙紙計改做滿意紙，某時期前入伙既唔計，大單位又唔計，等陣又話有法律原則問題唔可以支持，諸如此類，傾唔惦唔緊要，拖到下個年度再傾，到時大家就會睇到建制犯民有幾咁齊心
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13. 腥港人 2019-01-23 14:27:00
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兇置稅都係兇下人啫，如果下年賣夠冚兇置，就唔會全力今年賣哂佢。相反，依家遲賣更平，咪爭相散貨囉
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14. 鳥5 2019-01-23 14:42:48
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在下重新再表述一次，唔好用散戶角度去睇魔術師，觀眾玩贏魔術師，全世界只有一種方法可以對付魔術師就係唔入場。。。做得 打樁。。 睇野角度就有唔同.. 再提醒一次holding power係唯一自身不敗之法。。
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15. 建制犯民有幾咁齊心 2019-01-23 14:48:50
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16. 鳥5 2019-01-23 14:53:15
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歷史圖。 係平面 ，實際現場係立體螺旋形 ，順轉逆轉，係指 莊家 派 大眾。。。
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17. 個牌油780跌到485 2019-01-23 15:56:22
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要開放一樣野, 必須要等價格回落, 再跌啲就可以開放共享啦。
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18. 湯瑪斯 2019-01-23 16:24:16
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我完全同意空置稅有用，迫發展商賣樓，唔可以坐貨。去年有成9000個新盤未賣。呢的貨尾將於本年度推售，長實已經透露會劈價兩成推售貨尾。相信博士所料全對！威翻一次！
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19. 真真薯片 2019-01-23 16:32:05
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15樓，政改拉隊離場都得，仲有咩係唔得？
香港d建制只認錢做阿爺，其他野彩你都傻，早排林鄭表演“習並行”，依家建制咪又係唔比面，如果建制真係咁聽話，就唔洗習並行啦
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20. To 19 2019-01-23 16:54:45
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21. 鳥5 2019-01-23 17:06:11
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17/F, 其實我嘅重點係指資產價格 響不同 資產 個先後次序.. 當價格下跌 不同資產 出現行業結構 問題 當然唔同 但關鍵在於 其時間... 分批出現. 時間旗秩序 從事件並非單一偶發角度 出發。。。。 簡單啲講 資金到 好消息成功例子無限放大容易， 壞消息 容易隱蔽。。。 講得白啲 大戶 不約而同 分批散貨， 不論以何種形式 何種理由 做緊相同方向 嘅事
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22. 回21樓 2019-01-23 20:34:38
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挾淡倉也是一樣。過去15年，沽空及睇淡樓市的，也一樣被挾到天怒人怨。挾完未？要睇多一年先知道。
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23. 雲在青天水在瓶 2019-01-23 23:57:19
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雲在青天水在瓶 發表於 2016-3-21 11:14 PM
小陽春，原本是指價格下跌一段時間後的反彈。但地產業界不知何時開始，把成交量的回升也視為小陽春。亦難怪，對地產業界來講，成交回升等於收入增加，自然就有回春之感。不過這種回春，只是地產代理的小陽春，並非業主的小陽春。
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24. lc1 2019-01-24 01:31:44
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鬥快食之前未消去既購買力，其實講到尾是因為地產商大把空間對比之前，於成平而言，搵三成至五年都己經大把買家爭住買，是否能消化今年所有盤，睇最近果一個只得四倍入票，即是唐水滾唐魚，1000 個買家買1000 個單位，最尾一定係賣唔晒，發展商一再試底，這兩個月都唔會有咩效果因為中美關係咩消息唔係發展商可以公報，以招價型式就是試水溫，是試到底AA捉既客到底有幾多。我看今次試水溫，未來會最少跌一成，也許兩成才有買家肯入市，買家唔係無錢，比著兩年前龍床盤可能己經賣晒，因為類似既盤倒不是没有，而是似股票般没有前境，肯買既買家自然少，似博土所講，如果是買家的話今年是用家之福，因為無人會同你爭，問題係你會唔會買，越跌既市係跌係越難賣，我覺得減價這招己經用到底，好快又有高成數二手按出現。
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25. lc1 2019-01-24 01:47:59
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終結問題不是買家没有錢，而是買家寄望更加多既減幅，這兩三個月會是信心之戰，其實以這個價位可以大手入既買家不多，AA 絕對是想做多兩成才有飯食，最少老C係噤諗，發展商係唔係高價賣得出，同多唔多人買，AA 一定會選後者，所以我大膽遇計，今年是越跌越有既格局，升都無用，因為好似博士所講，最比得起錢既購買力己經唔存在，因為一黎，大多數既樓價都唔係新樓所賣既價，二黎，上得太耐唔剎下，成交係唔會增加，總要有人賣樓，看來暫時二手想賣的人的慾望不是太大，我打賭就算跌多三成，賣家也不會急於賣盤，只有發展商比較急賣，（除左買新樓既业主之外），過去三年模左頂而又無實力hold 貨既业主我想最多有 1/3 ，也不是多數，而且不會有好大既接貨，是股䙳所講退潮邊個没有著褲既分別，少數既垃圾盤不致推倒成個市，因為二三百尺既貴價盤不是可以二手盪可以比，就似龍床盤，你有你賣，市有市價，只會蟹不會影響市場。
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26. lc1 2019-01-24 01:58:21
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實際上有實力既各區都不會大跌，只有新聞個別跌，睇金價，也知美金不會強勢，所講既係錢，不會再值錢，而人仔不停印，我想不會似過去五年八年升得噤急，因為錢己超發，資產調整是所有一等城市都一樣，不會只香港比十較突出，印左既錢不會倒轉再值錢一點，除非有政權想take profile，倒是七傷拳，没有大的必要，反而以這樣的市價定股價，有助穩定經濟，最多跌兩成，所有調整都會完，因為再深既調整就會還富於民，辛辛苦苦印出黎既saving 也没多少人投訢，只苦了這時期退休的人。
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27. LC1 2019-01-24 02:10:14
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所以 2020 以前都是跌住賣，跌住搵錢既一個格局，地產商的利幾時到底，地產商本來就以這個價為競爭的底線，三成？五成？自己睇成本價啦，生意佬其實有 10% 都會做，所以1 萬一尺既樓價未必守得住，不境不是所有用家可以比，只是炒起左既價一定不只1 萬，要睇有錢既人既取向，也不一定買香港，當然AA搵到既傻仔唔計，只要美金唔加息，港樓也不可能再向上，因為大陸也減息， 今年新樓再跌5% 至 10%，我諗係噤上下。
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