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文亮言

樓市下跌是因為新樓銷情慘淡

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2018年12月2日

  有老友很不明白,在影響樓市的因素例如利息,供應,經濟環境等沒有大變化之下,樓市掉頭下跌,令到一向睇好樓市的專家紛紛改口風,普遍認為樓市會下跌15至20%,老C更加話樓市會持續下跌兩三年,跌幅大約30%,老友不明白但我明白,表面上影響樓市的因素沒有變化,但有一件事他們沒有留意,就是新樓銷售比以往差很遠,過去新樓開售,往往一Q清枱,不少買唔到新樓的市民轉去買二手樓,做成二手樓價不斷上升,但當新樓的銷情不再,市民可以輕易買到新樓,不但沒有多餘購買力買二手樓,甚至吸引那些打算買二手樓的人,這亦是做成二手樓價下跌的主要原因。

  政府在年初放風話要推出新樓空置稅,最初地產商沒有意見,或者話新樓空置稅對新樓銷售沒有影響,只有一些學者或者立法會議員表示新樓空置稅是花招,當政府宣布推出新樓空置稅之後,地產商才急急反對,結果當然是反對無效,可以這樣說,如果沒有新樓空置稅,樓價不會在未有任何實質的影響之下而下跌,由此可見,新樓空置稅的威力。

  如果沒有新樓空置稅,地產商會因應巿場購買力而推出新樓數量,大家又會見到每一次新樓開售,就算不是一Q清枱都很接近,由於新樓熱賣,向隅的買家會轉去買二手樓,結果是二手樓樓價上升,這個情況在過去一段長時間不斷重演,直到政府推出新樓空置稅,地產商一次過要推出較多單位,做成銷情慘淡,影響所及,二手樓價向下調整,新樓空置稅的目標本來是新樓,但竟然令到樓市下跌,就算是政府官員也始料不及。

  地產商若果希望樓市減緩下跌速度,就不應在這段時間推出新樓盤,沒有新樓盤開售,市民就見不到新樓銷情欠佳,但很可惜,不少地產商在這垃圾時間仍然推售新樓盤,在得不到要求效果之下,更加向市場反映出一個不利樓市訊息,我認為地產商現在應該偃旗息鼓,將已開售的新樓維持在高樓價水平,待春節後大家才合謀製造一個「小陽春」,如果地產商沒有默契,新樓價會愈玩愈殘,二手樓價亦會隨之而下跌,有心人可以準備上車。

 
 
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1. 不需多久 2018-12-02 09:40:54
官塘好快便推出大型新盤,到時候樓價是龍是蟲便可得知,之前所滯銷的樓盤的地點全部都是偏遠的,很容易令到買家卻步,所以如果這次在市區的樓盤都滯銷的話樓價就真的要向下了。
2. 磚家 2018-12-02 09:47:59
明年會有報復式反彈。

3. 十一哥 2018-12-02 10:07:38
磚頭係重本生意、睇好後市就算~兇至~幾大都扭盡6壬拆招座住D貨、升到頂降…敢死隊開始有心冇力…一定契弟走得摩、田鷄過河各yarn各…點會有默契與承諾…。

貴到某一程度…敢死隊都會識計數、瞓完身仲要供到虛脫、又好似跑到入直路最後百米等衝線、都係米制…橫掂正苦果邊有條隊…排下當買6合彩、望梅止住渴…明日抽唔到可再寄望明日…有希望就冇洗絶望…


4. 十一哥 2018-12-02 10:32:30
真係要睇住呆彎條水、阿爺嘔咗佢一棍、呆彎乾到令民蠢黨甩轆、而家韓魚擺明要跟92共識行、阿爺一定比佢食糖不甩、等全呆彎聽佢支笛越行越近、實現之前嘅戰略部署。

香港大錢袋醒目…一定行船爭解纜、呢D就真係抽香港本身嘅脂…會傷元氣、其他嘅走脂…本質係水流柴嘅游脂…來去冇傷元氣。

5. 自我陶醉 2018-12-02 10:42:31
政府決定增加公營房屋比例,意味有意重新取回樓市供應的主導權,若然今次唔係得個講字,由三幾個發展商操縱樓市供應嘅年代或會結束。 對那些不事生產,只靠炒賣民生所需自肥嘅人來說,未來日子就不好過了,昨日聽聞政府打算在未來差餉寬免,只提供予一個物業,也算是走對了方向,唯未能進一步打擊透過有限公司炒樓,實在有待改進。

6. 十一哥 2018-12-02 12:11:14
呆彎跌到落地起彈、上升空間好大、香港已經彈到咁高…上望空間好有限、大灣就陀地老表好強…筍冇得你食、呢兩年肯定呆彎好賭過大灣。

7. 京士頓 2018-12-02 12:15:43
我認為政府的新樓空置税和降低资助房屋折扣價對樓價下調起到重要作用. 希望政府堅持下去, 为未上車的人提供上車機會, 減少社會上的怨氣.
8. 官塘好快便推出大型新盤 2018-12-02 13:32:44
你講「該煨」?
果度好快會成為地盤中心,冇幾分鐘之內街咁好住啫。
9. MT 2018-12-02 16:06:47
希望政府負起供應房屋責任,私樓留番俾有錢人玩
10. MT 2018-12-02 16:19:06
新聞話新X界土瓜灣新盤準備開售,今日行過附近,見層樓只起至幾層,發展商似乎無咩興趣坐貨
11. 鳥5 2018-12-02 16:31:23
長線固要訂,短打要加快,2O萬戶檔房都要小心。。。跌至某個位會,趕人 交吉, 變賣。。。 唔知有冇 打兩財仔盤
12. 鳥5 2018-12-02 16:34:19
如政府 在未來兩年內 手抓到 工廈改建 未補地價放租 過渡性房屋有三至五萬 咁就穩陣...
13. 鳥5 2018-12-02 16:36:15
打 劏房 要迅雷不及耳
14. 鳥5 2018-12-02 16:40:13
劏房而家呎租50蚊呎, 畀大屋苑三十幾蚊呎 還貴, 應該先行補貼 再加租管 並行... 呢個係政治利益核心, 太快 太慢 都唔得不過都係時候下年要定, 從某個角度睇 呢個都係政府人質,王權在此來。。。 大條道理
15. 真真薯片 2018-12-02 18:35:13
自醉兄,

正苦收返差響係好事,不過未來五年居屋數字已成定數,可能正係因為知道自己冇貨賣,都以早就用差響出招,畢竟補選後犯民全面潰敗,再過幾年供應仲係不足就冇得賴嫁啦
16. 自我陶醉 2018-12-02 22:38:33
薯片兄

其實無論做咩,未來兩三年公營房屋供應量都無可能出現突破,靠填海造地,供應有排都未到位。不過,遲到總好過冇到,高樓價已經打擊香港競爭力,扭曲年輕人價值觀,這樣下去香港不會有未來。

17. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2018-12-02 23:00:17
自醉傻B ,為何斷言「這樣下去香港不會有未來」?你可以代表晒全體香港人說話嗎?亦代表新香港人說話嗎?

薯片在127點買入自住樓,自然地未來寬闊過你。你在127點時,認為中國應該有個大浪冚埋嚟,而且買樓只會造炮灰,水退就知誰裸泳等,現在見到卻是幾條無殼蝸牛,想騎劫其他香港人,超樣衰。
18. 好友淡友 2018-12-02 23:20:05
農曆新年後,新地又開個低價make noise,一輪小洋春氣像又出現。如果加埋美國又放鴿,其實容乜易又炒番上去
19. 真真薯片 2018-12-03 09:28:15
自醉兄,

係大部份既得利益者心目中,香港唔需要有未來,總之繼續有北水,佢坐係度收租,租金年年加,賣樓厚利少銷,咁就最好

正如的士車主只會諗加車租,牌價升,香港的士業服務質素關佢叉事,咁樣唔係自私,比你做車主地霸,你都會一樣
20. 自我陶醉 2018-12-03 09:52:56
薯片兄,

跑輸就是輸,收到租又如何? 人哋有競爭力就勁升,你冇競爭力就唔多升,這就會變成相對貧窮,睇下十年前的大陸和港人財富差變化便會明白,真正識投資嘅人都識得揀。

21. 真真薯片 2018-12-03 10:07:28
自醉兄,

所以香港既得利益團體有一大堆理由要阿爺放水黎香港,“保持香港穩定繁榮”,因為香港“有人搞事”,事實上係北水供養下,香港地霸既財富就算同全球富豪比都唔失禮

但我認為既得利益派最近行錯左一大步,就係將犯民殲滅,道理好簡單,如果呢個世界冇賊,就唔需要警察,當香港垃圾會變成好似澳門咁,阿爺就會發現搵邊個做都完全冇分別,以前要靠你既本地影響力,將來求其搵個人識舉手就得,勢力越簿弱越好,最好搵個打工仔做議員,阿爺既下一步,好可能就係殲滅建制派,最後變成好似澳門咁,100%受控

諗返轉頭,689帶頭搞港獨,引晒d牛鬼蛇神出黎一舉殲滅,滅完牛鬼蛇神就滅埋建制,真係非常有遠見,有689開路,林鄭先有今日既全面施政,689真係一個政治家,抵佢升做國家領導人
22. 將犯民殲滅 2018-12-03 10:27:43
喂喂片哥, 唔係喎, 仲有好多犯民坐響度喎。
23. 疑似好友 2018-12-03 10:39:21
17樓說得好,一腳踢爆。
24. 真真薯片 2018-12-03 11:16:01
果少少死剩種可以不理, 雖然我個人支持殺埋佢,冇眼屎乾淨盲
25. 自我陶醉 2018-12-03 11:31:49
薯片兄

講到地霸同我哋啲蟻民點有得比?
1. 人哋絕對唔會只投資香港資產咁笨凸
2. 佢在香港係market maker角色,唔係啲咩價都搶住買嘅二打六。 年中咁多傻仔不問價搶住買,收錢都收到手軟。自然趕都唔會走。


講到飯民,我覺得係自取滅亡,唔怪得人,香港20年原地踏步多得呢班人唔少! 

至於問阿爺攞着數,真係不予置評,呢個世界有人鐘意食一手飯,有人鐘意食二手飯,各有所好。 哈哈哈!

26. 真真薯片 2018-12-03 11:55:57
佔中的確令所有人睇清楚犯民真面目,不論新犯民定舊犯民,的確係疚由自取,抵死
27. 高樓價影響競爭力? 2018-12-03 13:01:18
大6最貴的三個城市北京上海深圳,是競爭力最差?
28. 十一哥 2018-12-03 14:30:03
見人成手磚頭…真真自問咁L叻…冇奶油你多我少…一於有你冇我…咒L衰你班大錢袋。

29. 寄生蟲阿笨 2018-12-03 14:44:38
17樓說得好,黑心淡淡
30. 競爭力 2018-12-03 17:58:53
話高樓價影響競爭力嘅,競爭力有限吧
31. 引刀一快 2018-12-03 18:01:54
17樓  說不女

中原CCL127時期,買大灣區,依家依然係超過一倍過外,你呢個黑心淡淡識唔識計數架?
32. 引刀一快 2018-12-03 18:04:07
琳琳

你今年股市輸爆,揾人出氣?
33. 引刀一快 2018-12-03 18:06:02
自我陶醉兄

所以我地睇大灣區係對嘅,香港一路跌watt。
34. 自我陶醉 2018-12-03 18:29:34
引刀兄

個傻仔覺得127升到180已經好勁㗎喇,我都廢事笑佢戇居。哈哈哈!

35. 真真薯片 2018-12-03 18:35:12
我覺得黎緊呢浪有機會跌返130, 127唔算係乜,不過香港人買樓自住同換樓似跳火圈,幾年先有一次機會,的確係令人灰心
36. To 35 2018-12-03 23:38:58
-10~20% 之後開始出現支持,消耗完之後,下一浸又係另一個 10-20%,要賣真係要珍惜。
37. 十一哥 2018-12-04 00:39:24
契弟刀     話你知幾和味就棧你激心、惻隱之心人皆有之、橫掂乜都冇你份、睇開D啦!
一味柄喺大灣吹執幾多個開、不過又唔敢番嚟、香港債主多…定竇都冇間呀?估中咗係着草先縮喺大灣哩!



38. 十一哥 2018-12-04 08:59:15
刀刀    喂!醒下啦!比D反應先得㗎 、頂到呼吸困難 ?

39. 引刀一快 2018-12-04 17:47:20
自我陶醉兄

呢個說不,原來仲寫咗好多嘢,我呢幾日先至發現,笑到我!
40. 引刀一快 2018-12-04 17:49:18
琳琳

你越係激氣,就越扮enjoy,個個都睇通你喇,繼續enjoy,OK?哈哈哈
41. 引刀一快 2018-12-04 17:54:49
真真薯片兄

香港跌返118都唔定架,因為大灣區樓市依家開始爆出面喇,而中港“融合”亦逐漸融出面,不久將來,香港人對大陸置業會出現一個大規模觀念扭轉,大陸一線靚位跌到2000蚊呎,咁香港跟跌又有咩出奇?
42. 自我陶醉 2018-12-04 18:51:39
39樓 引刀兄

係呀! 你粉絲有時真係幾趣致㗎, 不過,佢便秘非常嚴重,入厠所爆石都要爆3年,哈哈哈!
43. 引刀一快 2018-12-04 19:56:55
自我陶醉兄

呢個係集體粉絲,將來會成為所有淡友嘅共同回憶。