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文亮言

要整治樓市,必須放棄高地價政策

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2018年10月8日

  有不少人曾經跟我說,香港樓價是永遠不會跌,莫講話要政府出招打擊樓市,就算樓價因為經濟環境轉壞而下跌,例如中美戰略戰,政府反而要出招救市,就好似政府現在為中小企業提供緊急融資一樣,理由只有一個,就是香港政府奉行高地價政策,否則,就要開徵其他稅項,例如銷售稅,甚至容許設立賭場,不過,怎樣都不會學星架坡,將部分國土租給美國做第七艦隊基地,至於現在三項辣招印花稅不但不會令樓價下跌,反而因為加重了成本而令樓價上升,所以,樓市是不會跌。

  他們說得沒有錯,如果說政府要整治樓市,必須放棄高地價政策,仲要令市民知道政府是有決心放棄,最簡單辦法就是多建資助房屋,但政府亦要了解市民需求,並不是要有居住之所,而是很多市民希望能夠擁有屬於他們自己的單位,所以,就算政府多建資助房屋,亦只需要集中在白居二以及綠置居,白居二可以令合資格居民較容易上車,而綠置居更加可以發揮一石二鳥作用,不但令公屋居民可以上車,而合資格居民可以上樓,當政府解決房屋問題之後,私人物業市場的需求自然減少,做成樓價下跌,高地價不再,政府收入減少,但我相信現在的香港政府不比董特首時代,現在除了高地價之外還有其他收入,這反而是放棄高地價政策好時機,正如金庸先生在「笑傲江湖」中提及的武學秘笈「葵花寶典」一樣,欲練真功,必先自宮,房屋政策也是一樣,要整治樓市,必須放棄高地價政策。

  有口痕友問我,點解叫葵花寶典,唔叫蘭花寶典,荷花寶典,大家一定知道金庸先生是蘇浙人士,杭州有一道名菜叫葵花肴肉,葵花寶典其實是菜譜,我猜想金庸先生在寫「笑傲江湖」時借用一下,這道名菜不但没有失傳,而且還發揚光大,大家九成九食過,而且不用自宮,這道名菜現在叫「獅子頭」,有很多種做法,如果大家不相信我講,不妨問一問上了年紀的蘇浙人士,三個之中可能會有一個知道。

 
 
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1. 同意 2018-10-08 08:54:58
放棄高地價政策後,政府也必須大幅減少社會福利。綜援也應該取消,醫院及學校也必須大幅增加收費。 

香港人要知道,天下沒有白吃的午餐。
2. 蔡粉 2018-10-08 09:34:08
政府是不會放棄高地價政策的。
3. 劉伶醉語 2018-10-08 09:44:50

聞說香港約一半稅收直接間接來自地產,不知是否正確?

又如果高開發成本,低價賣地,兼被地產商們统统買起,咁真係全民要買地產股了。

例如屯門虹橋景峰地價千五及二三千夠平了,新盤卻賣万二三,活生生見証了香港模式只宜微調,反而應專注於宏觀規劃




4. 腥港人 2018-10-08 09:45:41
但係「緃然自宮,未必成功」喎,你放幾多地價比地霸,佢哋都唔會平賣。

反而回復初代居屋,政府與民爭客,閉門造居,反而有生路。而且應該由抽籤決定,改為跟公屋/新加坡組屋一樣,輪候上樓,咁先有希望
5. 真真薯片 2018-10-08 10:11:57
香港人有三種:

1/ 一早買左大量樓,或者收入勁高既本地離地族,大陸土豪新移民
2/ 父母得一層自住樓,仔女收入正常,每人三萬一個月/大陸中產新移民
3/ 成家都住公屋,仔女收入正常,每人約三萬一個月
4/ 一個月萬五-兩萬既本地出生低薪族
5/ 窮新移民

林鄭解決住屋問題既辦法係:
> 唔洗理第1類
> 第二類靠父母幹/大陸搬錢黎買一手私樓
> 第三類,比個居屋大抽獎希望佢,租樓十至二十年,二十年內抽到就上居屋,抽唔到送佢上大灣區
> 第四類,居屋大抽獎+排公屋,結到婚生埋仔既話,30幾歲可以上到公屋,溝唔到女冇仔生既,送佢上大灣區
> 第五類:公屋

以上辦法有資助樓又有私樓,當大數唔夠,就撥d私樓地起資助樓,另外再加個口號式移山填海農地超長遠20年大計,日日用黎吹水,消耗晒大家既時間,搞惦
6. 自我陶醉 2018-10-08 10:33:46
經濟學一個基礎概念,市場價格是由供求決定,而非成本決定,樓貴是由於供求失衡,而非地價高。地產商高價投地係因為認為有“錢”途,若然無利可圖的話,地價自然會跌,因此,有人願意高價買,就要用高價賣。

小心啊!一旦自宫錯咗,就無法回頭了!哈哈哈!
7. 向泛民说不 2018-10-08 10:40:53
 高地价的初心是用卖地收入来起公屋,没有高地价政策,政府必须加税,甚至系销售税。吾知道真真又支持不支持呢?

香港的MPF加入息税占收入是20%以下。全世界都超过30%以上,中产更加要比到4,5成。 吾知真真愿意不愿意比4成税。


8. 真真薯片 2018-10-08 10:41:53
地霸賣樓既定價,一定係賣樓市去到貨既極限價,同成本完全冇關,就算零地價,零成本,賣到三萬蚊呎,一定賣三萬,做生意就係咁

經濟學黎講,咁既生意,會引後其他人搶食,地霸既解決方法係壟斷面粉供應,填海20年內冇貨,農地係佢手佢話事,官地拍一幅少一幅,地霸出高價搶埋官地,買起晒d面粉,盡享定價權,全港一係同佢買,一係就四二手,但係二手已經住爆晒人,你點同佢鬥?本來唯一可以同佢鬥既係正苦,如果正苦每年推兩萬居屋同地霸搶生意,地霸就玩完,但無正苦同地霸有默契,資助房限量供應,所謂資助樓同私樓轉7:3比,係大數唔阿之下,為保2023公屋供應唔跌穿一萬既拆哀辦法,公營房屋比例上多左,但係實數冇變甚至少左!!
9. 向泛民说不 2018-10-08 10:58:33
真真,甘点解你好朋友用尽洪烽之力都吾比填海。

真真勾结的是饭民和地霸。
10. 真真薯片 2018-10-08 11:04:44
向飯,你細個考閱讀理解攞幾多分?我邊一句反對高地價政策?
11. 真真薯片 2018-10-08 11:06:13
向飯永遠答唔到我既問題,點解犯民可以拉倒填海,但就無法拉倒一地兩儉?
12. 向泛民说不 2018-10-08 11:31:41
饭民可以啦大队霸地,吾比政府去填海嘛。每次填海饭民必定煽动当地居民出来反对。加上环保L,更加困难啦。
不过今次选東大嶼建人工島,阻力应该小很多,最小少了很多地区人士反对。所以相信林郑真系为香港。不过人工岛成本肯定贵国以前的填海方案。因为必须起桥。

但是一地两检,煽动唔到普通市民出来反对嘛。
13. 向泛民说不 2018-10-08 11:42:23
看完地图,東大嶼建人工島计划,比当年港英的玫瑰园填海更加小。
14. onclerkclerk 2018-10-08 11:56:19
放棄高地價政策是否賣地價低者得?
15. 回14樓 2018-10-08 12:18:19
冇錯,以後可以考慮用價低者得的原則賣地,而同時要限制價格,如每尺不可賣高過6千元,咁才可以徹底改變港人對樓市的看法。

當然沒有了賣地收入,亦是時候同福利主義說再見,首先要解散社會福利處。
16. LC1 2018-10-08 12:21:07
回 11 樓, 我估係因為大彎區既問題,要資金高度密集,只要頂唔住既香港人返大陸住,同埋好Q 有錢既大陸人黎香港買樓消費,先谷得起個大灣區,港人回內地的簽証措施己經實施,其實唔係遇著 trade war, 中港換血既情況就只有加快,衰D 講句,trump trump 其實幫左香港人一把,問題係國策既野,普通市民係無say , 我認為今次樓市最大跌幅既一定係多大陸人買既盤,亦都會係下一個回合升爆既項目,因為香港人出生率全球數一數二低,你如果有樓其實接你手既多數都唔可能係香港人,租你既會係窮既新移民,所以我認為今次樓市跌,亦都係香港"騰籠換鳥"既時候會同上幾次跌好唔同。
18. 向泛民说不 2018-10-08 13:43:23
楼上,唔使甘多阴谋论,45年,香港只得50万人口,现在700几万。本土出生估计不超过1半。要换一早换左。君不见反大陆一大半是新移民。
19. 極端情況 2018-10-08 14:12:55
中美trade war,如極端情況出現,不排除阿爺狂印鈔谷內需。超級通脹出現,港樓又會再升。你敢沽自住樓嗎?


20. 強強 2018-10-08 14:17:21
贊成一樓所講,香港人要吃得䶢魚底得渴。不要高地價政策可以,但千萬不要又要求政府可以保持現有的高福利。

以後call白車費用加到一千是常識。
21. 鳥5 2018-10-08 15:14:04
如果高地策係可以一路玩落去,得??世上冇一個国家只係開發土地,或只係發債就夠養人?有石油有金礦除外,打飛機生5到仔,早5年前,陳總講香港係娈相賣家檔,遲早出事。。。可以上吓網理解下個概念先,睇野可以立体D
22. 向泛民说不 2018-10-08 15:49:00
20楼,民主国家之所以会出现经济崩溃,就是政客日日要福利,不要交税。所以没有了高地价政策,福利仍然会继续提高,直到港币被外资攻击。不过倒是班黄人又话被大陆害。
23. 湯瑪斯 2018-10-08 15:58:59
「三項辣招印花稅不但不會令樓價下跌,反而因為加重了成本而令樓價上升」,重有就係博士以前講過既辣招導致二手樓供應大減,樓價易升難跌。政府死不認錯或死不知錯,所以樓價上升也不撤辣,其實撤辣就會增加供應,樓價應該會下跌。遲的樓價因加息及經濟因素跌三成,政府將會撤辣,以為可以減少樓價跌幅,點知因為增加供應導致樓價跌完再跌!以上預言,12個月內見真章。
24. 真真薯片 2018-10-08 17:17:49
向飯,如果每次填海,犯民都煽動當地居民出黎反對,我相信反對填海既當地居民,只可以係漁民

有冇反填海示威對比反一地兩檢既示威新聞比較下?
25. 向泛民说不 2018-10-08 17:30:36

本人支持一地两检, 对政府可以马上通过非常欣慰.

 

至于填海问题, 我将环保L都系饭民,每次填海,他们都会出来叫.

 

当然回归以后香港其实基本上停止了填海,比较大的填海计划除了维港填海改善交通之外,当时也因此delay12年。

 

26. 讀者說得更好 2018-10-08 19:04:01
讀者說得更好
27. 中央 2018-10-08 21:25:16
放棄高比地價,香港出現结構性赤字,港元信心危機,最終要北京收拾殘局。

你班友當阿爺白痴架?
28. 真真薯片 2018-10-09 00:26:39
搞填海,環保L出黎叫,搞一地兩儉,一樣有人出黎叫,結果一個過到,一個過唔到,扮訓既人就睇唔通兩者有咩分別
29. 大鑊 2018-10-09 01:15:13
今個財政年度頭三季政府推出的土地只夠起9000幾個單位,連去年同期的一半都冇。原因好簡單,政府冇地可推。現在還要把公私土地比例由6:4變成7:3。

一方面用空置稅迫發展商清現樓存貨,而另一方面又不夠地可賣,可以想像,幾年後大家搶一手私樓會搶到崩頭。

東大嶼都會?最快都是二十年後的供應了。
30. 向泛民说不 2018-10-09 10:36:21
真真就真系识compare,一地两检和填海都有唔同政治阻力,根本就是Apple 和orange。你系度问Apple和orange哦。
政府今次搞填海,估计已经决心去做了。虽然你地泛民和环保L会反对,不过相信像一地两检会通过。
689应该都系有环保意识,所以停了那个人工岛焚化炉。
31. 向泛民说不 2018-10-09 10:40:44
29楼,当年玫瑰园计划是10年左右,不过有泛民黄9拉布,估计成本高50%,延期5年,大嶼都會最快15年后。

黄狗话收地,观塘那个重建项目已经搞了快20年,还有些地未收。
32. 真真薯片 2018-10-09 12:26:40
向飯終於承認,正唔有決心做就一定做到,以前唔填海,係正苦決心不足,689有環保意識,唔好賴犯民啦,犯民要阻,最多拖延,正苦如果有足夠決心,犯民係阻唔到正苦,一地兩儉係例子,將來填海過到,又係例子
33. 向泛民说不 2018-10-09 12:54:30
真真,你们泛民现在已经用洪荒之力打紧填海,仲有刘华也被人身攻击。你们泛民还是会拖后腿,令工程延期,成本加大。这就是事实。
34. 民主 2018-10-09 18:38:37
民主社會,一定會反對填海,反對郁郊野公園,反對.......

民主是支持高樓價的基石。