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文亮言

非正式打擊高成數按揭

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2017年5月20日

  昨日下午,金管局再出招,收緊各類按揭貸款成數,初次置業者或者持有單一物業者,要人擔保的,最高按揭成數由五成下降至四成,記者問我有什麼意見,老實說,今次出招,的確有多少出人意表,但可以從兩方面睇,首先,由於近日太多父親持有的物業向銀行申請加按,來幫助他們的兒女買新樓,而且不止買一個,而新樓的付款方法則採用高成數按揭,換句話說,新舊的物業的總貸款額超過七成,由於金管局不能夠管制地產商所提供的高成數,唯有轉移目標,將持有單一物業者的按揭成數下降一成,這是一個相當大的數目,對於採用父資產買樓的二代便沒有那麼容易,或者要減少買新樓的數量,對新樓銷售有一定影響,所以我認為今次金管局出招,是非正式打擊高成數按揭,地產商應該不會提高按揭成數,在面對龐大供應量,或者會考慮減價出售新樓,這亦是政府的最終目的。

  我相信政府官員想通了,如果再加辣招稅,不但被物業代理做成一個促銷藉口,而且於事無補,最主要的是加了辣就很難減辣,倒不如從收緊按揭貸款著手,若果市況轉趨穩定,要放寬收緊了的按揭貸款成數亦很容易,不過無論如何,二手樓的成交量太少,而二手樓業主更加會持貨不賣,即使是持有單一物業的業主,因為再買樓的按揭貸款成數只得四成,所以,樓價指數暫時不會下跌,最多是橫行,如果政府要在加辣或者收緊按揭貸款成數,二者擇其一,毫無疑問,收緊按揭貸款成數是比較溫和,希望在供應充足之下,很快就可以放寬逆週期措施。

 
 
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1. 引刀一快 2017-05-20 08:54:03
大陸放寬香港人買大灣區嘅樓,咁先係最快嘅“供應充足”。
2. 勤學 2017-05-20 09:55:19
大灣區影響深遠

很期待博士出一篇大灣區既文章。
3. 蕭峰 2017-05-20 10:10:44
依家港人都可以係大灣區買樓,並冇限死。
4. 真真薯片 2017-05-20 10:35:31
如果宣布政策比港人以更優惠條件買大灣區既樓, 宣佈果一日後, 港人未買之前, 大陸人已經搶先炒左十轉
5. 真真薯片 2017-05-20 11:46:16
其實股市已經有少少想轉勢, 如果股市係第3季跌, 樓市第4季就有機會調整, 當然發展商又會罷賣, 但係總有少數業主頂唔住減價, 造成細成交乾跌, 依家減定按揭成數, 係裝定個炸彈比借貸過高既小業主, 同有料地代熟既投資者到時可以擇肥而噬
7. LYC 2017-05-20 12:08:28
一派胡言,失業率,按息向下走,租金爆上,點會頂唔住,點會賣樓,就算有少少人賣,全球人在搶,點跌呀,傻片!

8. 向飯民說不 2017-05-20 12:29:46
引刀回来了,薯片也回来了,呵呵。不过从引刀的言论,就可以见到香港人除了投机之外,买楼投资之外,真系仲有咩竞争力。

大湾区的融合,最重要的就是是港深融合,提供了世界金融和亚洲矽谷的融合,协同效应,经济更创高峰,而其他地方如中山,惠州,珠海和东莞等等应该是提供土地,物流支援。这些就是湾区经济的经验,无论是东京,纽约或者是旧金山都是这样。

不过香港人眼中只是地产。香港人的傲慢和偏见,短视,真系令人觉得在大湾区中,香港可不可以成为领导者。香港的富商大部分都是投机的地产商,随时都可以离开。
9. 引刀一快 2017-05-20 13:23:36
向飯

整個大灣區係一個生態結構,如果單單著眼於一個深圳,香港會死得好慘。

既生瑜何生亮,香港最緊要係同其他九個城市建立直線聯繫,咁就有機長玩長有。
10. 引刀一快 2017-05-20 13:25:41
To 3樓 蕭峰兄


好多地方都限到實一實,依家不知幾多人喺大陸睇緊盤
11. 向飯民說不 2017-05-20 14:41:21
引刀,說的對啊,所以應該是以大灣區去發展,所以支持港珠澳大橋,三砲,和高鐵,沒有港珠澳大橋,三砲,和高鐵,這些基建可以更有效的發揮香港在大灣區融合中的領導地位。
如果看遠一點,飯民班人渣只識為反對而反對。最近班人渣又食飽飯無事做,又乜X都政治化。首先將689妖魔化,現在連689的基本權利也要剝奪。其實同大陸的剝奪政治權利的判刑一樣。所以我經常說飯民嘴裡反共,身體最親共。連剝奪政治權利,也要學。
By the way,中國真的幸福,原本以為特朗普可以玩聯俄抗中,但是原來俄羅斯已經被老美妖魔化了70年,在美國立國200多年之中,俄羅斯扮演了妖魔,這些觀念一時之間是不能改變。所以老美是不可能和俄羅斯聯合抗中,中國慢慢玩一帶一路,玩世界島觀念,現在的事飯民金主反而有被邊緣化的風險。

俄羅斯這個國家,經濟上是不可能和中國競爭的,中國一方面需要和俄羅斯合作,抗衡歐美日,但是俄羅斯畢竟是軍事強國,令一方面也要以宋朝為鏡子,鞏固軍事實力。預防俄羅斯偷襲。
12. 蕭峰 2017-05-20 14:51:17
引刀兄

除了深圳、珠海,三四線沒太多限制 ,限購一二線就是為了將錢趕去三四線去庫存,此時入市三四線,我唔覺得係一個好時機。

13. Johnny 2017-05-20 18:27:13
博士成日話龐大供應量即將來臨,呢個唸法真係非常離地。深圳有成千萬個住宅單位,每年近七萬個供應都嫌供不應求,何況萬千寵愛在一身既香港?將來一年頂盡兩萬個單位(實際上根本無可能達成)濕濕碎啦
14. 80後小戶主 2017-05-20 18:30:22
刀兄係大陸通,好了解琛圳係冷冰冰既大都市,大灣區人比較有人情味,應該唔會炒貴D樓先比香港人買, 再加辣後,發展商一定放慢建屋,大灣區係香港人最後上車樂園。

其實早於兩年前,投資兵團在 Giano 大師的帶領下,已經到惠州的龍光城買入不少筍盤,當時買入價大約 6000/米,據戰友匯報,當時還有一些開放式的細單位,最平只需要十多萬,聽聞現時區內一手賣到 20000/米,兩年間升值 3 倍多!以 3 成首期計,差唔多翻咗 10 倍!!

http://anthony_chung_is.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=19638653
15. 真真薯片 2017-05-20 18:57:50
深圳其實係供不應炒, 雖然樓價高, 但係租金就相對平得多

博士成日講有大量一手供應, 呢個講法係睇少左發展商持貨力, 在下認為一手現樓貨尾超過兩萬個單位, 發展商仍然會繼續惜售, 你吹佢唔漲, 因為一個樓盤賣一半已經足夠還清地價同建築貸款, 好難有發展商會被逼賣樓
16. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-05-20 21:20:19

澳洲Package Lau  2017年5月19日

國際新聞睇得夠多,就會發現世界各地收入水平相近的社會所面對的問題都大同小異。例如澳洲有一個35歲的地產富豪Tim Gurner,近日在電視節目中批評新一代後生仔如傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井每日飲4蚊澳紙(約23.2港元)一杯的外賣咖啡,又食19蚊澳紙(約110港元)一份的牛油果多士,所以買不起樓。這番說話是否似曾相識,有點像華置(00127)主席、外號Package Lau的劉鳴煒兩年前的「睇少場戲儲錢買樓論」?然而,澳洲樓價近年像香港一樣升到離譜確為事實,而新一代如傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井生活習慣不利於儲蓄置業也屬事實,又表示投資股匯金期貸賺錢更快更易,而且租樓又日日賺,還有叉油雞飯等Bonus免費贈送,這幾項事實互不否定,都需要正視。

35歲變富豪靠樓市熱潮

Tim Gurner是澳洲冒起最快的新晉富豪之一,食正澳洲樓市升勢,短短幾年間由寂寂無名搖身坐擁約4.6億澳元(約27億港元)資產,去年在澳洲富豪榜排名141位,亦是最年輕的新上榜者,同年還獲頒安永(澳洲)企業家獎,可謂一朝得志、風光無限。

作為青年新貴,Tim Gurner也被視為KOL,不時接受訪問發表意見,上星期就登上當地的王牌時事電視節目60 Minutes,探討「年輕人傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井如何買不起樓」問題,Tim Gurner直斥時下新一代傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井的價值觀很有問題,「他們對於生活享受的期望非常、非常高,卻無打算作出相應的努力和犧牲。例如當我儲錢買第一層樓時,我不會食19蚊澳紙一份的牛油果多士,也不會每日飲4杯每杯4蚊澳紙的咖啡。」更加不會去到賭檯不敢下注,在缺乏眼光、膽識和執行力下,又如何成就置業簡單理想,唯有晚晚眼光光,瞓天光!

批年輕人愛消費被指「離地」

他續說:「我後生時,為了儲第一桶金,同時打好多份工,每星期捱足七日,而且盡量儲起每一個毫子,真的充滿血淚。但現在的年輕人傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井不同,他們每日都出街食好東西,又想每年去歐洲旅行最少一次。新一代是觀看Kardashians(美國富二代真人騷節目)長大,他們覺得奢侈享受是普通權利,擁有一輛Bentley車也是普通權利。」

不難想像,Tim Gurner這番批評言論,在網絡世界上遭到新一代傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井猛烈還擊,很多人譏諷他「離地」,靠着樓市急升發達,卻無視於樓價升幅離譜,一味歸咎於新一代傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井「唔爭氣」所以買不起樓。據當地統計公司CoreLogic數據,澳洲全國樓價去年上漲10.9%,近4年來累升超過四成,悉尼、墨爾本等大城市更累漲接近六成。作為比較,香港中原指數過去4年升幅約33%,換言之澳洲樓市的火熱程度有過之而無不及。

最搞笑的是,Tim Gurner在節目中繪聲繪影強調自己如何辛苦儲錢白手興家,但有網民發現,他早年接受訪問時曾透露,其第一次投資的彈藥來自爺爺借出的3.4萬澳元(約20萬港元),由此看來他即使不算富二代,但也堪稱「成功需爺幹」,不見得真正全靠自己白手興家,難免削弱其言論的說服力。

Tim Gurner隨即澄清,自己在18歲第一次進行投資,靠着打工儲蓄的1.2萬澳元,加上爺爺借出的3.4萬澳元,再向銀行貸款15萬澳元,湊夠錢買下當地市郊一個破舊的健身中心,將之翻新後生意大增,一年後以溢價賣給競爭對手,從中賺到第一桶金。在一定程度上,這有點像香港的「儲錢買林寶堅尼」潮文,講述一位年輕人死慳死抵,每日帶飯返工,戒絕一切娛樂(恰如Tim Gurner提倡的刻苦生活),終於在一年內儲到8萬港元,再加上富爸爸資助的392萬港元,夠錢買一輛「細牛」跑車。

論據無矛盾 應同步處理

當然,潮文還潮文,但按照上述劇情,Tim Gurner確實年僅18歲便靠自己儲到一小筆錢(1.2萬澳元),再憑着眼光、膽識和執行力,賺到第一筆財富,這些成功因素不容抹殺;否則即使有爺爺資助3.4萬澳元,也不見得可以就此富起來。Tim Gurner強調,他當日上60 Minutes節目,其實大部分時間是批評樓市政策,認為當局未能有效增加供應,而且飯民無時無刻阻礙施政,導致樓價升勢過急,所以必須在政策上撥亂反正,才可協助年輕人置業;至於探討年輕人價值觀的僅屬花邊(trivial)內容,豈料話題被化大,喧賓奪主。

無論如何,隨着經濟發展趨於成熟,傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井貧/富差距和富N代現象難免日益突顯,再加上近年全球地產大牛市,令「傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井無(房)產」和「有(房)產」階級的矛盾更趨激烈,動輒都會惹起火頭,如傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井隨時搵人晦氣。在這情況下,有錢人和富N代須比一般人更加慎言,否則很易淪為傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井一眾無產階級眾矢之的。

「冇錢人傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井」和「冇樓人傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井」在追求社會公義之餘,也不應因人廢言,例如Tim Gurner和Package Lau所提出的新世代消費態度問題,確實值得年輕人反思,這跟要求政府理順樓市和分配政策並不矛盾,且應該齊頭並進。

17. Tony lam 2017-05-20 22:56:59
市場持貨力強係肯定、但最怕政府見個市咁堅…隊唔冧時、就會放膽整多D公營房屋…鬆一鬆D基層怨氣、而家擒上車…三年內升少過兩成都冇肉、但唔上唔落都㩜咗個沙炮上身、有銀當投資、冇銀博一轉…望有下家接貨執多少、有乜依郁…走唔甩焗自住…住得好貴囉!等於孭咗貴利…有排燉氣…

扮下計數…咁嘅價買嚟自住…低息5年內供樓當交租…OK…5年後唔知、投資…點計都冇so…升一成都輸一成過外…跌一成就實輸兩成幾三成、睇到幾長就睇有冇食力哪。




18. 引刀一快 2017-05-21 01:08:49
To 12樓 蕭峰兄

大灣區三四線城市只有少數,各地區限購具體細節要咨詢該區房管所。

其實幾多線唔係重點,只要鏈接香港嘅交通網規劃完備,價格有優勢,就值得考慮。

依家香港人買大陸屋,要工作證明,一省只能一間。
19. Ben 仔 2017-05-21 12:05:38
To 15樓

如果政府狼些推新樓盤禁止二按,一按只可做五成按揭,甚至禁止按揭。

我是狂想了,見諒。
20. 真真薯片 2017-05-21 19:12:04
樓上, 咁樣首置客又會嘈上唔到車嘛