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文亮言
樓市泡沫是政府做出來的
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2017年4月21日

  中原指數屢次破頂,我雖然面皮厚,仍然被人笑到面黃,我話現在樓價有泡沫,又沒有人相信,他們話我垂死掙扎,至於我以前講的動態泡沫,靜態泡沫,全部都是廢話,倒不如早一日學老施轉軚,衰一次好過成日被人質問,這樣的奚落,我最近已經聽了不少次,有一次我這樣回答,唔好講什麼動態靜態泡沫,今次我話樓市出現的泡沫是政府做出來,那個人話賴到冇得賴,賴政府,我的確是賴政府,不過,我是有理據。

  我有一個擁有多個住宅單位朋友,他想賣走一個單位,要價比市價高15%,他所持的理由就是以後要買回另外一個住宅單位,他是要付15%印花稅,羊毛出在羊身上,所以,他賣走現有的住宅單位,一定要加上未來要付的印花稅,我雖然唔同意他的理據,但又不能夠說他是錯誤的,由於市況熾熱,他略為減價1個%就將那個住宅單位賣走,市場上又出現另外一次創新高,如此類推,每一個要將住宅單位賣走的人,都會將未來買樓時應付的印花稅加在準備出售的單位,樓價就好似上樓梯,愈推愈高,由此可見,樓市泡沫是政府的辣招所做成,沒有那些不合理的辣招稅,賣樓的人毌須顧慮再買住宅單位時要付辣招稅,要價就可以降低,樓價就不會飆升。

  有老友話我強詞奪理,他說香港大部分人只得一個住宅單位,倘若他們賣走之後再買回另外一個單位,只需要付正常的印花稅,我話只擁有一個單位的業主見過鬼怕黑,唔會夠膽賣走唯一的住宅單位,就算有業主唔怕黑,將唯一單位賣走,他再買樓的時候,的確是只需要付正常的印花稅,但將物業賣給他的業主就會考慮到他再買樓時要付15%印花稅,最直接的方法就是加價,泡沫由此產生,是否由政府做成,大家可以下一個判斷。

 
 
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1. 真真薯片 2017-04-21 10:00:01
屯門新盤又一Q清, 但係就得百零伙

發展商推盤都係擠牙膏, 只會推佢認為去到貨既量, 咁樣落去唔知今年一手推盤量最後會有幾多?
2. 引刀一快 2017-04-21 10:13:00
呢個情況有D似大陸嘅“實收”,不過“實收”範圍,超過交易當時嘅所有駛費,將未產生嘅部份,以“預收”方式計入樓價。

茅塞頓開,怪之廣州呢輪咁癲喇。
3. LS 2017-04-21 10:15:54

說得很好, 特別是"就算有業主唔怕黑,將唯一單位賣走,他再買樓的時候,的確是只需要付正常的印花稅,但將物業賣給他的業主就會考慮到他再買樓時要付15%印花稅",

在現時情況下, 只擁有一個單位的業主根本唔夠膽先買後賣, 因為怕萬一賣唔切要比15%印花稅, 又或者怕急賣比人挫價. 於是個個都會先賣後買, 呢個情況下賣樓, 一定係要高價, 否則繼續等.

4. 123 2017-04-21 10:20:01
政府真係攪笑...又話要增加供應....又唔比人買多幾間放租, 
無錢既人點買, 想租又無盤
即係十個人要住, 得五個人有能力買, 五個人要租
但係戈五個人買自住之後就要比15%買先可以收租,
個個見咁重稅都唔想買, 可能得一兩個買
咁五個租客得兩個盤租, 唔升又鬼囉...
5. 真真薯片 2017-04-21 10:36:28
其實未加到15%前, 新盤買家係習慣揀發展商比dsd稅既付款辦法, 將dsd放入樓價入面上埋會供, 所以dsd/加稅本身係推高樓價

其實關鍵係睇個市況邊個強, 正苦政策導致供應短缺, 於是業主既議價能力大過買家, 當交易中出現左額外成本(加稅), 由於業主比買家強, 所以業主就將成本推比買家, 羊毛出在羊身上果隻羊就係買家

相反, 如果係2003年既市, 買家比業主強, 額外成本就由業主食, 業主做左隻羊, 買家可以要業主減返個稅出黎, 令樓價再下跌
6. Tony lam 2017-04-21 11:01:50
點可以入哂政府數、冇客觀條件…你嗌加幾多就可以加幾多
咩?

咁低嘅息口+銀行資金泛濫、又冇辣椒制住外資、試下8·9
千蚊呎…實多多貨都索乾你、其實香港已經升遲過倫敦、衹因脫歐扯住咗佢升勢。

要香港樓市玩完好易…港獨成功啦!

有冇計過數 ?  息口對樓宇購買力有幾關鍵作用、而家銀行錢多到就嚟谷爆…55都可以做到30年按揭。

成交唔洗多…一兩單就好似食咗偉哥…保持不墜。


7. MSK 2017-04-21 11:09:27
~同意博士論點
8. 真真薯片 2017-04-21 11:15:44
十幾年冇居屋供應, 依家先得果少少遠期居屋樓花, 唔係正苦既錯係邊個既錯?

環球低息放水當然係樓價升既原因, 但係正苦停建居屋逼人追私樓絕對有份推升樓價, 貪憎自己都認衰, 不過認衰後都改變唔到事實而已
9. 後知 2017-04-21 11:22:53
博士知得太遲。有了這一認知,以後文章可讀性應該有所提高。
10. 湯瑪斯 2017-04-21 11:38:40

我支持湯博士,因為我都係淡友。而家咁既市況,做淡友確會俾人笑。但有影響力既人做大好友,一旦樓市爆煲,會害死人。好似湯博士咁,有影響力但做淡友,雖然俾人笑,但其實佢救緊人。樓市一旦爆煲,死少幾個人,應該多謝湯博士。至於做高按揭入市既人,到時怨大好友都無用,畢竟係佢自己無聽湯博士的勸告。利申:我有一個約一千呎自住單位和兩個收租車位。我有物業,但我係淡友。

11. Tony lam 2017-04-21 11:44:19
居屋而家乜價呀、當年海濱南岸有人要咩?買咗都揚番比政府、仲要刁政府靠害、自己努力老實嘅話…政府錯都累唔到你嘅、有乜唔妥檢討自己先、賴三賴四通常都係失敗者嚟嘅 !





13. 真真薯片 2017-04-21 11:56:26
居屋冇人買代表唔洗起, 同勾地表冇人勾代表土地供應充實有咩分別?

不過林生講得岩, 靠自己唔好賴, 即係千其唔好信賴正苦, 呢一點在下非常同意
14. 向飯民說不 2017-04-21 13:21:58
薯片,今次我就同意你了,全世界都系一样,政府做事根本就是最没效率。所以香港经济依赖小政府,大经济发展起来。
问题是现在是饭民共产党玩社会主义,所以咩都赖政府。
15. 無奈 2017-04-21 13:34:37
睇番轉頭政府政策有許多失誤,無問題呀,實踐係檢驗真理嘅唯一標準,知錯而不改才是問題所在,可惜嘅係,有哪一位官員敢站出來行新政及承擔後果,比如撤招等。因被政策誤導而受損的不上車者的投訴人可以不理,事實係有好多上車的機會,去年煥然貨尾賣不去還被淡友恥笑一番,今日漲幅3成,誰的問題?歷史上這樣的例子不勝枚舉。

資深論壇會員應該不會忘記當年政府大唱淡風咐和者眾,不少業主因微利而下了車,其時博士連番出文『兩軍相逢勇者勝』,小弟雖不才,卻以行動支持,連番買入,成為淡友朋友茶餘飯後的笑料。後來朋友開始責政府高价賣地推高樓價⋯⋯
16. 浪子心聲 2017-04-21 14:15:52
湯博士這個論點當然有道理,現今新盤亦可能有15%的提價,甚至30%,因為發展商要回贈辣稅給投資者買家,其實地產商實收成交價8·5折至7折,但就能令市價有大升15%至30%的現象。以湯博士的觀點,這真是可以說是由政府以引起的泡沫。

但我咁睇,短期這現象還會繼續,但長遠就難講,因為現時大多新盤還未入伙,連公屋都未到位,樓價主動權可說還在地產商手裡,一但大量公屋和私樓供應到位,形勢可能完全不同,如每年有2萬人上公屋,劏房租金可能要大跌,大量納米樓入伙,就會火上加油,到時租金有一定的調整後,樓價的壓力就大得多,還有到時地產手中應仲有很多貨尾現樓,到時真係可能同現時的情況不一樣,大家都係睇定啲好啲。


17. 真真薯片 2017-04-21 15:04:15
向飯,

犯民既水源就係人民對正苦既不滿, 所以犯民一定唔會比正苦做得好, 不過在下睇到既係, 犯民唔想正苦做好事, 同時正苦又全面配合好既唔做衰既做齊, 所以在下覺得犯民同正苦其實互相需要對方, 簡單講就係天仙局, 正苦+犯民=莊+媒, 信佢地就死梗了
18. 真真薯片 2017-04-21 15:15:44
浪子兄,

發展商回贈印花稅, 但係又要保持利潤, 結果就係加價, 其實加稅即係加緊貨物成本, 貨物成本增加, 正常情況下賣價係升, 係賣家市就更嚴重

在下唔信供應會增加好多, 事實上供應係會增加, 不過就唔夠多, 由每年萬二三增加到萬6,7, 同兩萬目標仍有距離, 在下觀察近期各大入伙新屋苑, 入住率非常高, 好快就住滿人, 在下認為如果一年實際收樓單位唔超過兩萬, 對樓價都唔會有壓力, 而超過兩萬既機會就唔高, 因為每年收樓數字就係早幾年一手賣樓數字, 過去邊一年新樓賣到兩萬伙?

不過樓價都唔係唔會跌既, 正苦都係等緊唔知幾時有乜乜風暴, 樓價跌一兩成就出黎攞彩領功, 所以等到正苦領功時就係入市時機
19. LYC 2017-04-21 16:29:07
所有有排都未係出貨獲利的良機.
樓市大時代剛起步,ccl繼續破頂,博士竟然唱跌,唔被人笑至出奇呢,看來老C今鋪終於睇中番次啦,升3成係基本,長揸睇幾十倍升幅衝上火星亦都係無可厚非的!
樓上的淡友亂吹24,大家根本不用理會,租金已同預期跟隨樓價向上衝破頂,大家一齊收租印印腳GoGoGo吧!

一年幾前跌緊1-2成咪叫你買囉,你又信專家等年尾,係典型一世都唔會買樓的淡友,一世幫人供樓吧!
20. littlemun 2017-04-21 16:31:54
舊年將同老婆間自住既聯名物業轉落自己名下, 近排有少少心動想換間大少少既屋, 一問之下原來我咁既情況都要俾一半業權既SSD, 大拿拿成5%真係XYZ... 迫我住多兩年冇得諗換樓... 唉.........

21. 向饭民说不 2017-04-21 16:38:37
薯片,要赖政府,就赖老美和大陆的QE,老美的QE令到美国股市出现泡沫,而大陆QE就令楼市出现泡沫。现在的问题是货币问题,老美和大陆狂印钞票,要令香港楼价下跌,唯一可能的就是行饭民的共产主义方式,所以这里很多淡友非常支持共产,也就是限制资金流入,无论是美金或者是人民币。不准买卖等等方式。

如果行市场经济,资金泛滥,楼价点跌。
22. 真真薯片 2017-04-21 16:56:55
向飯,

在下唔認為香港犯民會支持或提出真正會令樓價下跌的任何政策, 香港犯民係地霸既手下, 上次加辣照妖鏡已經現晒形, 所以犯民托樓價就立場不必質疑

理論上正苦可以用大部份私樓地起居屋, 咁就可以快速增加現樓價應, 雖然私樓供應會冇晒, 私樓價可能急升, 但係如果每年可以推兩萬居屋, 解決左本地人居住問題, 私樓升上火星又有乜所謂? 至於賣地收入, 正苦賣地如果想賣一萬蚊呎, 變成8000蚊呎賣居屋, 扣4000蚊成本即係都仲有4000蚊呎收入, 賣地收入少6成, 呢筆錢就係正苦想令市民安居既代價, 每年兩萬家庭上居屋, 安居樂業, 就少一大批人支持犯民, 犯民當然唔會支持
23. 浪子心聲 2017-04-21 17:58:23
真真兄又講得幾有道理喎,不過我認為兩萬公屋、一萬居屋及一萬私樓好啲;根據人口淨增長,二萬五個單位就足夠解決香港住房問題,所以三萬個公屋和居屋供應夠喇,留番一萬個私樓讓大家炒吓未幾好,到時可全撒辣,私樓升到上火星真係有乜物所謂,人人有屋住,如果私樓仲炒得起,賣地收入又可觀,咩問題都解決哂,幾好呢!!
24. 無奈 2017-04-21 18:57:04
上圖

上圖為香煙供需曲線,St為加稅後S向左移動,加稅=價格上升,轉嫁到消費者手上。

目前香港樓市就是這個情況,如果這是一個泡沫情況,那麼詭異的情況將會出現,就是當政府撤招時是否即時剌破泡沫,請各位指點,一起研究。

25. 歷史長河 2017-04-21 19:20:24
無奈兄,這個星期中原指數只升小小,已有些疲態,政府應該考慮再加辣刺激一下了,強烈建議首置也交DSD, 這樣便可堵塞以父幹買樓的漏洞,進一步管理需求,以空間換時間。哈哈,一起研究。
26. 無奈 2017-04-21 19:42:13
河兄说的是。

不過換什麼時間?特朗普諸事不順,特效應可能快到尾聲。

加首置稅太瘋狂了吧。
27. 無奈 2017-04-21 19:46:19
中指升少少已經超預期,逢政府新政,市場總會頓一頓,不是嗎?
28. 七十後 2017-04-22 06:46:16
同意博士見解。

本人想換樓,目標是同一屋苑的大單位。

但放盤很少,又貴又唔靚。

只好繼續等。
29. 磚家中 2017-04-22 08:23:29
一日不取消DSD !
供應一日都能正常!
30. 向飯民說不 2017-04-22 10:44:53
楼上,政府要取消dsd,政治上谈何容易。如果一废除房价又大升,谁可以承受这样的风险。要记得香港饭民天天在等,在梦想政府出错,然后大大力的鞭。
薯片,如果你支持peg系统和市场经济,那么政府对房价可做的其实不多,可以做的就是增加供应应对老美和大陆的天量货币供应。
31. 引刀一快 2017-04-23 23:49:47
向飯

与珠三角加强交通聯繫,自然可以分擔部份需求,好多人都係喺屋企做嘢,住大陸樓價平七八成,絕對係出路。