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文亮言
壓抑樓市要逆向思維
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2017年3月28日

  新特首林太上場,最頭痛的事莫過於見到中原指數繼續上升,而且睇唔到幾時會停下來,隨時到接任時比現在升多一成,如果唔出招,到年底時有機會升多兩成,但沒有理由剛上任就立刻出招,所以,我都替林太憂心,最開心就是那些轉了軚的專家,我並不是不開心,而且冇面,樓市一年內升兩三成都睇唔到,仲學人評論樓市,真羞家。

  其實,我並不太擔心,當大家認為樓市的升勢無止境的時候,樓市已經準備下跌,但政府要出招才可以令樓巿下跌,不過,政府今次出招,一定要以逆向思維,在過往,政府每一次出招,都會被物業代理利用為樓價上升藉口,最簡單理由,就是愈遲買,就要付更多辣招稅,我們亦聽到最近買樓表示不再等,否則,政府繼續出招,隨時連上車人士都要多付辣招稅,我所說的逆向思維就是減稅,可以的話全部辣招稅都取消,或者保留15%BSD亦可以,不過,取消辣招稅亦要有多少技巧,否則,樓價不但不會下跌,反而會飆升,與此同時,政府一定要做到以往提及的供應量,如果供應不足而又取消辣招稅,預期效果就會適得其反。

  如果林太在上任後立刻宣布,兩年內會取消港人買樓的辣招,什麼SSD,15%新印花稅都沒有了,只保留非港人買樓的15%BSD,在宣布之後,大家猜測有沒有業主願意多付15%新印花稅買樓,他們一定會多等兩年才買樓,況且現在買新樓要兩年之後才入伙,沒有那些急於多買一個單位以上的業主,購買力將會大減,成交量急降,地產商即使有持貨能力,但在政府的供應量源源不絕之下,亦要降低售價才可以促銷,而打算買二手樓收租的業主亦會多等兩年,因為這兩年怎麼都沒有可能收到樓價15%租金,兩年之後,利息最少加了1.5%,政府亦推出超過50,000個單位,就算取消辣招都不會令樓價上升,不過,我這個逆向思維邏輯只是紙上談兵,政府是不會考慮。

 
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1. 打工仔 Andy 2017-03-28 10:04:12
多謝博士提醒 ! 
2. 引刀一快 2017-03-28 10:10:57
BSD一減,CCL上180,最好加到30%,反正大陸都到處限購,唔會認爲BSD係歧視性質,而其他國家,打折都嫌香港樓貴喇。
3. 鳥5 2017-03-28 10:12:34
香港房策博娈好可能都係cY為国家团隊,人和方面會改D,地策都係cY,只係轉番幕後。。短期幾時出?點出?有可能向供求臨介前都仲係以GoOd水,降温為主調。。
4. 鳥5 2017-03-28 10:15:35
今年十月應該香港有礼收,都好幾年冇乜大礼收。。
5. 香港土著 2017-03-28 10:28:14
我認為政府已經做夠,個市要癲,入市者後果自負,賺蝕由天。依刻玩音樂椅,唔系貪就系蠢,政府根本理唔到咁多。
6. 浪子心聲 2017-03-28 11:25:27
湯博士的建議,我只能說有創意但不現實,宣布兩年內會取消港人買樓的辣招,對政府來說風險過高,所以我認為這樣做的可能性太低。

我個人認為在辣招上不用再加,只要繼續開發土地,增加土地供應,令廣大市民對政府提供穩定土地供應有信心,大家自然會不急於買貴樓,但這個過程可能還需兩三年功夫。

如短時期內要有效果,我認為只可考慮加租管,保護市民租樓權利,在高樓價下買唔起樓的人,就提升他們租樓的保障,未來新樓入伙錄續有來,大多投資者希望租出單位,到時租金就會有所下降,樓價自然會受壓,慢慢帶動樓市回復正常。
7. 歷史長河 2017-03-28 11:51:47
浪子兄,租管不如罷買來得直接、更快及合理。
8. 十郎 2017-03-28 11:54:41


      我贊同網上師兄提議空置稅,另外增值稅。現在賣地有限制時間建成樓宇,沒有時間限制賣樓,無意中做成供應斷層。設置空置稅,空置無差餉寬減,令舊樓業主放租。或者可解燃眉之急。

      來緊的樓花,應該會開始陸績收樓,一個人唔會住兩層樓,那麼他的其中一層,會放租或者放售,可以放鬆緊張形勢,事情會唔會是一加一等於二?尚待觀察。

9. 真真薯片 2017-03-28 12:07:02
呢招唔work, 宣佈兩年後撤辣, 可以阻止本地長線投資者入市, 但淨係大陸買家照比辣稅/用首置人頭買都可去去到7000個單位貨量, 發展商自然會調節供應量, 一年賣萬一, 萬二個單位, 7000個貴賣比大陸豪客, 3, 4000個賣比本地用家, 樓價依然唔會跌
10. 無奈 2017-03-28 12:42:38
曹操當年以“前面有梅林”讓士兵有盼望,解決缺水危機。

今日的政府說什麼都無人信,新政府亦會沿用舊的路線,無新意,情況令人憂慮,樓價恐怕只有一個方向。

博士用心良苦,可敬。
11. 凝風 2017-03-28 12:43:59
租管 無助樓價向下~
早前博士分析過租管,我認同只會領租金向上衝。

但今次博士"逆向思維",我不太同意,雖然不可能發生(政府不會做)。
簡單點講,博士認為盤源缺是辣招鎖死(我認同),現在博士認為辣招鬆綁(施生最想的事),業主交易成本低,流通量高,一手購買力重回二手市場,在一手供應增加少左人買,地產商就願意平賣,影響二手市場。

問題是"一手購買力重回二手市場",大部份二手業主已經不受制SSD,只有擁多於一個物業的業主被15%綁住,鬆綁業主真的會有供應!?
作為一個二手市場業主,岩價就買,岩價就賣。
二手市場不是新供應,除非擁多於一個物業的業主減持,才會消耗冒起的購買力。(除非鬆綁真的嚇到大多數業主一起減持)
目前看不到增加流通量,可成為業主減持物業誘因,變成多一批供應

政府分長、中、短期著手會更容易:
1.(長遠做法)通過法例,容許大量填海造地造成巨型人工島-新市鎮(影響持份者最少,爭議最少),解決麵粉問題
2.(中期做法)加快改劃土地用途,推出土地
3.(應急做法)研究短期改建工廈成為住宅的合法可行性,由政府決定批出改建申請和數量,適當推入市場作過渡產物。
12. 樓快活 2017-03-28 12:47:27
博士提意不錯。
13. 浪子心聲 2017-03-28 12:48:52
長河兄:

現時樓價這麼高,風險太大,香港大多投資都不會入市,好多己經罷買!
現時問題係有很多內地投資增或走資者,他們不理風險繼續入市,令樓價在供應增加下還能維持高位。
走資多還是港樓供應多,大家都睇吓未來點發展!
14. 歷史長河 2017-03-28 13:00:40
浪子兄高見!

不過依家付BSD 個案已非常之低,如果罷賣還不能夠推底樓市,有何高見可以讓業主都賣樓呢?
15. Tony lam 2017-03-28 13:43:37
富不與官爭……諗真…諗真

買麵粉做面包係生意、賺蝕各自修行、麵粉貴貴有人肯制時…政府冇理由平賣、但面包供應係民生、政府冇得放任屯積面粉而…唔出/慢出…面包嘞 !

升得咁急時…即係逼政府快打/重打啦!

14年後入貨嘅、而家計數平均都冇乜肉食。
16. Tony lam 2017-03-28 13:54:59
睇住連哽幾件貴口貨嘅老表啦、一有乜政策時就好易嚟料、睇股價走勢就多少牙煙嘞。
17. 引刀一快 2017-03-28 14:55:06
簡化過關程序,積極配合粵港澳大灣區進程,土地問題幾年內唔係問題。

 交通亦是南沙未来的头等要事。吕冬和他的研究院同事们在附近码头坐船,一小时左右可抵达香港,航程虽短但班次太少,且与两地的上下班时间都有冲突,因此他希望轨道交通能尽快开通。

  霍英东基金会会长、全国政协委员霍震霆在今年两会时也指出,粤港澳大湾区首先要解决的是交通问题。

  事实上,包括广州在内的珠三角城市都面临着进一步与港澳连接的任务。中山大学港澳珠三角研究中心副主任袁持平向时代周报记者表示,珠三角内部已基本实现轨道连接,目前仍欠中西部的轨道连接,珠三角和香港的交通连接则比较缓慢,港珠澳大桥建成后可有所进步。袁持平认为,最理想的状态应是香港的地铁可通过轨道交通与珠三角九市相连。而广深港高铁将于今年年中测试,距“理想状态”将再近一步。