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文亮言
不少業主受惠於逆週期措施
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2019年6月19日

  金管局總裁陳德霖退休,有報章替他做了一個專訪,當中提及金管局為了壓抑樓市升勢而推出的逆週期措施,究竟是正是邪,坊間有不同說法,有學者認為措施不能令樓價下跌,只會令年輕人更難上車,其實,逆週期措施對上車的年輕人影響不大,反而限制了已經有樓的業主多買一個單位,如果沒有逆週期措施,在供應不足的情況下,樓價一定會繼續上升,有樓的業主多買一個單位比較容易,年輕人上車更難,這種迂迴曲折的理論,一般學者是不會明白,只有以投資物業為生的物業投資者才可以領略到箇中道理,不過,他們很少會將自己的心得說出來。

  無論曾俊華,陳茂波抑或陳德霖都曾經在不同時間,不同場合表示如果樓價下跌,就會放寬逆週期措施,但這個承諾一次也未有出現過,理由是政府從未做到他們心目中的要求,就是提高供應量,沒有足夠供應量,樓價不跌,金管局當然不會放寛逆週期措施,因此不能說陳德霖扼殺年輕人上車機會。

  很多人不明白,點解美國可以加息9次,而香港只須要跟半次,說穿了是很簡單,因為銀行錢太多而又借不出去,加息即是搵自己老襯,但如果政府提供足夠供應量,不但有更多人可以上車,而且樓價亦能夠保持平穩,銀行又可以輕易將存款借出去,跟隨美國加息就不是問題,香港的低息環境就會過去,所以,當供應充足,樓市將會受到雙重壓力,除了供應增加令樓價下跌,利息亦會增加,就算加息的幅度只是跟隨美國,借了500萬元的人每月就要多付8千多元利息,這對於勉強上車的人是一個很沉重負擔,樓價在雙重壓力之下一定會出現調整,這亦是我經常提醒大家在買樓的時候要注意借貸比率,千祈唔好超出自己能力範圍,最好不要採用高成數按揭,否則當樓價下跌,利息上升,很容易成為一個負資產者。

  有物業投資者對我說,他其實是贊成逆週期措施,因為除了可以不用與實力不足的買家爭奪之外,利息亦慳了一大筆,而事實上大部分業主都是受惠於逆週期措施,不過他們不明白箇中道理,以為低息是必然的,如果沒有逆週期措施,他們現在最少要多付2%年利率,報章說我替陳德霖平反,其實並不是,我只是實話實說。

 
 
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1. 哈哈 2019-06-19 09:57:49
同意,所以說穿了問題在於地,政府只有在地方面還有些少主導權。在香港,有不少人或財團,是以地或地產投資方面致富或儲藏財富,所以政府覓地工作才寸步難行,會碰到來自各方面的壓力,而最可笑的是,其中這些壓力,是來自一些年青人,所以要解決居住問題,就要問一下他們,究竟自己想要什麼。
2. 十一哥 2019-06-19 10:16:45
冇逆舟期就早爆咗大煲。
爆響口跌就鬆舟…即係比埋膽…有乜依郁…早擺定枝竹。
齋噏催眠…供應玩大幻象、磚頭自然件件如金。
當官正職就係政績…庫房水頭足…先可以整多D大餅比老友得益、一石二鳥…預後路…留政跡。

3. 真真薯片 2019-06-19 10:27:04
林鄭保唔保得住份工都成問題,仲旨意佢去增加供應?
4. 十一哥 2019-06-19 10:37:41
平常心…贏得甘。
傻侵呱呱叫…阿爺悶聲執到笑…
灑哂架撑扎行馬…但點都要~估~阿爺畀乜反應、阿爺就掌握笑定嬲嘅主動、咁就好淡在我手嘞。

5. 重組句子 2019-06-19 13:09:05
如果沒有逆週期措施, 樓價不會升得咁快, 因為逆週期措施附身於這那印花稅, 地霸用幫你俾為甜頭巧取豪奪唔駛俾嘅幫要俾嘅俾, 由 2009 至 2018 樓價升左 150%+, 年輕人上車更感絕望, 這種迂迴曲折的理論, 是投資者的心得, 一般學者是不會明白就算明白都唔會承認.

與老美不同, 無論曾俊華, 陳茂波抑或 689 或林翠閂, 都不能像老襯影響老鮑一樣影響陳得林, 如果老美真減息, 加上老歐又寛鬆, 咁陳得林同佢之繼任人又將如何阻止熱錢湧入呢?
6. 鳥5 2019-06-19 15:35:21
十哥, 今日難得 風和日麗 ,可以玩下刀片鋸大樹 ,買隻打靶 熊證,, 小小哋玩下
7. 十郎 2019-06-19 18:16:12


      呢一個島改左名 , 叫做 “ 估你唔島 ” , 風和日勵。

      這裏是主戰場來 , 你會唔會將d錢擺響敍利亞?

8. 十郎 2019-06-19 19:09:26


      你有冇注意新聞 ? 美國議員話要凍結支持者的資產。第二日就發生倒戈。

9. 鳥5 2019-06-19 20:50:56
十哥,刀片 搏下懵, 我買習生, 照舊 條件一樣, 爬就要揸,都係流攤...
10. 鳥5 2019-06-19 20:52:29
今年 熊市底部 二萬二至五或以下..冇娈。。
11. 鳥5 2019-06-19 20:54:14
穿28588.. 打靶... very exciting
12. 鳥5 2019-06-19 21:01:39
十哥,我係買跌,5買升。。。
13. 十郎 2019-06-19 21:06:42


      你都有買動物 ! 當買六合彩吧。不過注碼大左d。


14. 十一哥 2019-06-20 11:02:34
雀仔 唔洗打靶…加注…頂到冧就有糊食、升到差唔多十一哥就幫你拖。

15. 十一哥 2019-06-20 15:54:46
exciting…execute ?
16. 路過 2019-06-20 17:39:19
記得細個睇城市追擊,見到啲人食二手飯,都覺得啲負資產好可憐,近幾年睇法唔同左,因為原來俾啲人搏到過關,香港係咁萬劫不復,價值觀錯哂,一切搵轉層樓黎轉