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文亮言
大淡友比大好友更有說服力
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2018年2月22日

  老友話市場上公認汪敦敬是最準確的樓市評論員,問我最不準確的是哪一位,我話唔使周圍搵,遠在天邊,近在眼前,我自認是最不準確樓市評論員,或者是樓屎專家,老友話更加不明白,既然我自認是最不準確的樓市評論員,點解在過年的時候,連續幾日都見到我在電視講樓市,點解電視台不訪問那些預測準確的評論員,說到底他們都比我有說服力,電視台的人對我說,準確預測樓市的評論員實在太多,順得哥情失嫂意,都唔知道搵那一位最好,索性搵一個預測不準確的評論員,觀眾是喜歡看他怎樣狡辯,現在市場上只得我一個人,這就是電視台電台搵我的原因。

  在這幾年,有不少打算買樓的年輕朋友在買樓之前都會問我的意見,我反問他們點解要問我,明知到我是睇淡樓市,聽我講完之後可能會取消買樓念頭,他們會話,正因為打算買樓,所以就要聽買樓的風險,如果問那些睇好的評論員,答案不但是應該買,而且是有買趁手,最多加上一句量力而為,問與不問沒有大分別,我的意見反而值得他們參考,畢竟市場上已經沒有太多人會說樓市有危險,唔怪之得在過去兩三年有咁多人問我是否應該買樓。

  對於我來說,預測準確與否並不是最重要,我只是將樓市的風險說出來,我不能說樓價已經與市民購買力脫節,即使知道樓價會繼續上升,我都不會鼓勵未有能力的人買樓,萬一樓價回調,或者他們沒有能力供款,我鼓勵他們買樓豈不是害了他們,但對於那些有能力買樓的人,我是會鼓勵他們買樓,因為如果有能力而到了現在仍然未有買樓,所欠的是一些信心,倒不如讓我這個大淡友給他們這點信心,連大淡友都話買得過,就一定買得過,那些樓市大好友一定不知道,市民對大淡友比較有信心,所以,大淡友的說服力比較大好友強得多。

 
 
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1. 沈大師 2018-02-22 09:22:29
大淡友出鏡多,因為是反向操作的指路明燈。
2. 準確 2018-02-22 09:31:20
大家在乎的其實是預測是否準確。大好友及大淡友都無所謂。可惜多年下來大淡友也輸曬啲說服力,搞到冇人信。


3. 博士 2018-02-22 11:21:45
我錯在不肯認錯,不識在適當時候轉軚。
4. 真真薯片 2018-02-22 12:43:50
其實港樓有升冇跌係人為格局, 始作俑者係地霸+正苦, 正苦唔推大量居屋, 地霸配合囤貨, 對於市民既居住訴求, 正苦就整色整水做d野黎做標題黨忽悠市民, 轉移視線, 大前提係唔影響樓價, 3D辣椒, 置安心, 港人港地, 共居計劃, 以至黎緊既港人上車盤, 全部都源出一致, 總次正苦就係要保地價保障自己同地霸利益, 情況有如mpf, 講廿年講一大餐高中低風險, 其實重點係基金表現跑輸大市同吸血管理費, 正苦既出發點就係幫金融機構搶市民錢, 講到尾就係官商勾結, 實際上呢樣係港英傳統歷史(以前怡和太古大班直接做埋行會成員), 今日特衰正苦只係將港英制度發揚光大而已, (可能有人會問, 正苦97-03推大量供應整死地霸點計? 當年有冇地霸真係死左? 反而係正苦見地霸唔惦, 出全力幫到盡, 藍灣半島免費起多幾層, 賤賣紅灣半島, 零地價貝沙灣……)

根本就係官商勾結, 可憐香港仲有好多人係睇唔到, 在下留名等睇粉嶺高球地繼約, 有錢人繼續打golf, 窮人訓劏房, 睇死佢扮短租3年, 3年後冇人記得, 到時先續租100年, 靠正苦推供應? 死幾世都未等到
5. 同意4樓 2018-02-22 13:39:59
心水清過博士好多!
(靠正苦推供應?死幾世都未等到)
6. 十一哥 2018-02-22 13:45:21
好淡都係賭博、香港磚頭唔係好多人賭得起、以前冇贏開嘅…而家夠膽落場…有銀冇所謂、呅水嘅…三年內升兩成以上先平手、頂長D ? 就睇自己荷包嘞 !  政府責任係提供足夠公屋、投資賺蝕就各自修行啦!

政府角色係維持秩序、參與即時自暴其短、玩大笪地…玩美食車…玩郵輪碼頭…玩滴滴嚟、成班高學歴…現哂型…低智9官、不識人間煙火。


7. 真真薯片 2018-02-22 18:19:08
博士成日講供應會增加, 在下真係唔明, 所謂10萬私樓潛在供應, 根據過往樓花既賣地時間, 大約係買地後4-6年推出, 即係10萬單位賣5年, 即係一年兩萬, 扣除別墅式豪宅, 納米單位, 同最重要既地霸囤貨拖長十年黎賣, 即係每年500-1000呎民生私樓唔會多過萬8個單位, 咁既供應算係過剩?
8. 細價樓業主 2018-02-22 21:12:59
所以博士咪常常估錯樓市走勢囉!
9. 真真薯片 2018-02-22 21:32:16
轉貼隔離王文彥重貼既文章, 睇完以下數字, 我地如何演繹正苦成日講既10萬潛在私樓供應算係供應充足? (有樣野佢計錯數, 貪憎任內私樓供應應該冇萬8伙, 不過對佢篇文大意影響不大)

無論是公屋每年平均20,000個,居屋8,000個,還是私人住宅18,800個,都是偏低的數字,遠遠不足以滿足需求。我這樣說,是有道理的。

 

根據統計數據,從1980年至1989年十年,本港私人一手住宅年均供應量為29,500個;從1990年至1999年十年,年均供應量為26,900餘個;由2000年至2010年年均供應量是多少,我一時找不到有關數據,但知期間的年均一手私人住宅吸納量為18,500個。要知道該十年大部份時間一手私人住宅是供不應求的,以此推算,它的年均供應量當高於18,500個。

 

居屋是在2002年被董建華政府停建的,之前的十三年,年均供應量為13,000伙,而公屋的供應量約為25,000伙,合共38,000伙。特首和長策會未來10 年的公營房屋每年目標既定為28,200伙,那豈不是遠較1999年至2002年期間的年均供應量小?至於一手私人住宅供應量18,800伙就更有問題,它與2000年至2010年的年均供應量基本上不相伯仲,而遠遠少1990年至1999年的年均26,900伙及1980年至1989年的年均29,500伙。

 

上世紀八十年代的香港人口還是五百多萬,中港仍遠遠沒有今日這般高度融合,國內客來港購買物業作為自住居所或投資的,仍未蔚然成風,但一手私人住宅供應量已達年均29,500個,20多年後的今日,人口是700餘萬,中港一家,香港房地產市場已由本地700萬餘人的市場變成全國13億人的市場,想不到特首和長策會的建屋指標未來10年年均祇是18,800個,那是一種嚴重倒退!曾蔭權任內一手私人住宅年均供應量(約為18,500)已屬嚴重供不應求,弄到樓價狂飊,民怨四起,未來10年年均供應量若然與曾前特首的相同,那麼期間私人住宅供不應求的現象肯定祇會變本加厲,要未來10年的樓價穩定下來亦肯定是緣木求魚,弄得不好,恐怕會像過去十年般大幅飊升,難道屆時又要借助辣招去管理需求以遏抑樓價?

10. 汪博士 2018-02-22 21:35:06
準唔準不是自己說的,是別人給予你或其他樓市評論者的評論,不能說自己準或唔準,要有準確的預測及真實的數據才能有說服力的,
更不能説一些已經過時的理論或是個人意願而不斷地發表意見,不能夠自欺欺人,以為大話説十次便可當真話,很有可能害人害己的。
11. 回薯片 2018-02-22 23:01:32
香港五六十年代用海沙起的樓去到十年後已經差不多六十年或者七十年樓齡,好多到時都要拆,政府更應要增加供應補番條數。
12. LC 2018-02-23 02:26:10
香港係 2024 就會達人口高峰,打後都係老人家,香港人又唔生仔,而大陸黎既單程多數都係低下層,有理由相信香港既未來如果要keep 住樓價,只有一個可能,就係大陸黎既富豪,低層既人你見到都住劏房,入黎再多都唔會另香港樓價全面上升,大灣區勝者為王,邊個GDP 高,就吸引區內一線資金同人材,一定唔會係本地人話為主,好似深圳一樣,人都係黎自五湖四海,到時香港如果重係一個大城市,亦都會同深圳一樣,所以舊區係香港好快就會消失,最少係二三十年,深水埗區都尺價急升就係預告,當一個地區有好多人黎爭資源,最快出局既就係最窮既人,所謂N 無,劏房必定會長玩長有,因為只有更加多香港人向下流,樓價同購買力脫節唔係無原因亦都唔係因為香港地少人多,正確D黎講係地少,有錢人多,所以政府都玩埋劏房一份,當然樓市係會有上落,但係大勢係只。會。向。前。走。 就算樓主幾彿口婆心,我諗都救唔到要被邊緣化既香港人,而有能力係今時今日上車既人,應該都算係香港一線人物,只會同香港命運連成一線(因為他們的競爭能力),而買唔起格梗上同唔上既後果都係一樣(係香港洗大餅會比大陸過得好一點?),我諗無人中意生活既環境極大既轉變,但係中國嵼起E 一個大時代,就似早前回大陸退休既香港人一樣,如果因為大陸水紙低而返大陸退休的話,錢只有越黎越唔見洗。到時係香港都一樣, 因為有極大既資金會長期係香港滙集,這是香港在大陸之中最大既功用,情況又似香港既學校,最讀得書既大部份都係國內黎既學生,唔通叫D大陸人唔好黎讀書?一係唔黎,如果要黎,香港人只有被邊緣化。看看香港四大行業,過去十年能夠倍增的都是和國內有關的行業,如果有在職90 年代工廠的人都會知,工種係極短既時間內係完完全全可以比國內取代,金融業也一樣,現在在香港上市的都是國內公司,trading 如是,見利豐之没落可見一葉知秋,物流如是,見國內的收貨和香港的收貨量又可以知,唯獨一樣係香港既専業服務同旅遊业,是香港比較本土(唔知香港成日講本土既人有幾多係從事E兩個行業,因為鋪主一定唔會同你講本土,専業人士唔Q得閒同你本土,講本土既人只係死前一鳴而已),不難見地產業於下一個浪頭也許就會是大陸發展商成為龍頭。 國內人既生產值爬過香港頭是大勢,創意勁如日本國運都不停向下,香港搞創意工业如果無國內日既資金同人力,我相信唔會有真正既出路,再者,一線香港人材都在金融界搵飯食,二線人材同大陸講唔成競爭,如果再黎一次 90 ~2000 年一樣既經濟轉型,必定是香港人被大量邊緣化之時,今次一定係trading 业為重災區,而金融業唔似trading 業,用唔著太多人,創意行業同専業服務業可容納既人亦無可能容納到trading 走出黎既人 (就似當年由廠退出黎既工人一樣),所以香港既穹富距離必定會有加無減,直到會大陸既比例差唔多,