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房屋透視
金管新招非為遏樓價
 
蘇偉文
浸會大學持續教育學院院長
2017年5月17日 (東方)

最近數年樓市火熱,不少發展商投地時出價進取,進取出價投地策略除令樓房預期售價上升外,也令二按市場蓬勃起來,因金管局對樓房按揭成數設限兼有壓測,發展商若要為旗下樓房促銷,往往要為買家提供高成數二按才可,這是香港當下樓市的特色。

融資設限 減投地意欲

在生意角度看,發展商做法沒有錯,但發展商買地時若是將土地抵押來融資,當發展商銷售時又提供按揭,發展商在土地融資上風險會增加。從金融監管角度看,這是一個不理想做法。金管局也留意到這個問題,只是以前還停留在關注層面,但在上周金管局連出兩招,在銀行對發展商的土地融資設限,以降低潛在風險。

這兩招同樣是針對銀行向發展商的投地融資,第一招是對土地貸款成數設定上限。從前金管局沒有明確的融資上限,主要是靠銀行的自行風險管理,但新規定的銀行融資額上限是地價的四成、建築成本的八成及預期物業價值的五成,這些融資上限規定比現行市場做法嚴謹,明顯金管局覺得有實際需要,收緊銀行體系對發展商貸款。

從政策層面看,這是減低槓桿做法,讓發展商不那麼容易獲得資本,從而減低發展商投地意欲。惟這只是對財政實力較遜的發展商有大影響,對有實力的發展商影響力不高,即這個收緊土地按揭的政策,並不是打擊投地價格,而是在控制金融風險。

兩政策控制金融風險

第二招是對提供大量二按的發展商,銀行貸款時要預留的資本成數要增加。銀行進行借貸時,需為借貸預留一定資本,風險較少的借貸所需要的預留資本較少,風險較高的預留資本較多,用意是為銀行的借貸風險作加權,目的是控制銀行的信貸風險。

據金管局數據,發展商提供的二按金額已由前年的107億元,升至去年的276億元,一年之間二按金額增幅逾一倍。這明顯反映傳統銀行的一按因受規管而未能放寬,發展商自然提供這個融資安排。

從金融管理角度看,發展商進取的投地價格和二按生意,是將金融風險集中了,且由於發展商是以借貸來獲得資金,也就是高金融槓桿集中在一個產業上,若市場有甚麼負面變化,或會產生金融風險,金管局要對此加強規限也合理,但我們不要誤會金管局在干預樓市,因這些規管的政策目標是控制風險,而不是打壓樓價。

對外來發展商影響大

正如上文所說,新規限只會對財政實力有限的發展商造成影響,本地大型發展商投地時借貸比例,一般都在新規管以內,故對外來發展商影響或較大。

對銀行業而言,金管局定下的規則必定會遵守,只是由於新規管相比以前嚴謹,對銀行貸款生意定會產生影響。

蘇偉文

香港浸會大學持續教育學院院長,主要研究興趣為國際金融、金融市場及公司管治,在國際著名財務會議及期刊已發表多篇論文,並著有多本作品。

 
 
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