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弼尖言論
「過億」收租佬的煩惱
 
王弼
專業投資者
香港奧國經濟學院院長
易方資本首席經濟師
2019年7月22日

  上周本欄引述朋友如何於十年內以80萬元本金賺取6000萬資產的例子,一些讀者回應,說非常羨慕,認為朋友是人生大贏家;另一些讀者則回應,覺得朋友只是一開二,不夠進取,反問為何不一開二、二開四、四開八、八開十六,他們眼見有人這樣做,獲取過億元資產。讀者必須留意,我說朋友獲得了6000萬元資產是事實,不過究竟這是否可被稱為成功,令人羨慕,王弼卻沒有評論。至於近十年買樓一開二、二開四、四開八、八開十六的人,如果他們獲得的資產也不過只是「過億」,其實好不了朋友的6000萬元許多,我覺得朋友的6000萬返倒賺得容易輕鬆。16間樓收租,價值也只得「過億」,一定不是貴重物業,跟師奶租客婆婆媽媽拗撬冷氣夠不夠凍要不要換,你以為唔煩?這種「過億」規模的包租公,如果想過品味生活,就一定要招聘一兩位員工處理收租瑣碎業務,不過香港失業率低,工資高,要請信得過的人處理租務不容易。最後,我見「過億」規模一類包租公,許多要落手落腳自己做,一日跟眾多租客婆婆媽媽拗數,跟裝修師傅談判裝修費,身家確實有一點進帳,可是生活卻優雅不起來。

  至於朋友擁有6000萬元資產,生活是否很好,我希望他除了這6000萬資產外,最好還有自己的個人事業和其他類型的資產,不要像上述規模的包租公,只得租金收入。因為扣除他自住的一層樓,他其實只有一個物業收租,約5-6萬元,當這是他一半資產(3000萬元)的回報,年率計,扣除管理費、差餉和物業税,兩厘不夠!我記得幾年前,說買一些(重申,只是一些,不是全部)買樓的人,只有三厘半的大志,現在更下降到兩厘不夠(還未計利息支出)!帳面富貴,現金流在通脹蠶食下實質下跌,做這種「有錢人」也不容易!

  最近跟一位律師朋友在中環High Tea,他說自從辣招以後,樓市已難有快錢搵。他說現在要賺快錢只得兩個途徑,一個是「啤殼」,一個是「放數」,不過前者難度越來越高,後者若無相關的專業知識,最好不要亂做,因為我聽過有人只不過錢多去學放數,債仔即變身劉備借荊州!

  上周美股下跌,因為聯儲局出來澄清,市場預期月底減息半厘,實在太過進取。雖然跌幅不多,不過讀者留意,今次股市升浪主要是受市場預期聯儲局大幅減息帶動,半導體或貿易相關股份,前景其實比預期差,未來分析師有可能繼續調低盈利預測。至於王弼早前推介的煙草股Philip Morris(PM),調高了盈利預測,一周升了近一成。這隻股份早前跑輸大市,但勝在高息,有得守,有耐性者,終於守得雲開!

 
 
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1. 十年炒樓 2019-07-22 08:49:03
6. 十年炒樓  2019-07-14 14:23:40
十年只一開二,太過保守。十年炒樓賺愈億者比比皆是,這正正是當下一班無殼蝸牛、股神、經濟學家、學者愤怒的原因。當然,他們不會直接講哩個原因。


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