地產博客 > 弼尖言論 返回
瀏覽人次:23491    回應:20
弼尖言論

創業敗家?

 

王弼

獅子山學會前主席
香港奧國經濟學院創辦人
2017年4月12日

  個人投資房地產,長揸短炒,貧富各安天命,王弼作為香港自由市場的中堅分子,甚至被人冠以「極右」標籤,當然不反對投機致富。但目前香港和內地全民族瘋狂搶樓,甚至以「買樓興家創業敗家」來奚落創業人士,我希望這只是人們對現實無奈的表現而已。

  在各大央行瘋狂印鈔的情況下,人民為保障儲蓄的購買力,買樓避險,就好像沉船跳上救生艇,無可厚非。但救生艇只可坐一時,目前詭異的情況,是全民簇擁上這艘救生艇,上到船的,沾沾自喜;看見有一些不安於救生艇的人,賣房創業,興建大貨船遠征大西洋尋找新大陸但途中翻船,便說這些人敗家。但只待在救生艇上,其實和等死又有何分別?

  必須明白,目前樓價上升,已經並非由收入增長帶動,而是因儲蓄缺乏出路下,一窩蜂擁入樓市帶動。但未來的繁榮,建基於目前的投資。被視為香港黃金年代的七、八、九十年代,當時港人並不熱衷於地產投資,他們把儲蓄投資於工業、旅遊、電影、金融、貿易,是一個創意澎拜的年代,而香港的創意開始見頂,正是樓市最瘋狂的90年代末,因為那時許多人覺得做甚麼都不及炒樓好,結果很多企業開始不務正業,在金融風暴後破產沒頂,對香港更深的傷害,是這個創意之都(其一體現,是我們曾傲視全球的電影業)的一沉不起。順帶一提,日本創意見頂,亦巧遇瘋狂地產泡沫。

  不幸的是,樓市炒風已經遍布全國,即連內地作為新興經濟,都出現了儲蓄沒出路的怪現象,更有創業敗家之說。一個高速增長、創新工業被傳媒形容為超英趕美的超級經濟體,現實是許多國民以行動告訴大家,做生意的前景竟然不比買樓好。也許,是時候要擁抱逆向思維。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 打工仔 Andy 2017-04-11 23:04:00
沙發先 !
2. 二少 2017-04-11 23:12:14
好難想像筆者係創意上有甚麽貢獻?
3. 網中人 2017-04-11 23:38:45
依依!! 二次創作有貢獻喎。
4. 小記 2017-04-11 23:40:42
Good derivative work
5. 引刀一快 2017-04-12 00:08:59
「買樓興家創業敗家」

其實係大陸人用嚟揶揄全民炒房,房價虛高嘅不良現像。喺大陸,淡友唔會俾人話想人死,唔會俾圍攻,呢點似乎比香港先進喎。

香港嘅創意早就俾大陸追過,去年四月,亞視熄機,就好形象好具體咁標誌著香港對大陸影響力嘅沒落,香港電視媒體進入一台不大而非一台獨大,過去一直向大陸同胞灌輸“香港印象”嘅三大媒體全面崩潰。


6. 林一鳴 2017-04-12 02:11:30

關於香港樓市的十個問題

1. 在最近的三個月(從政府去年十一月推出新辣招到現在),誰人在香港買樓,誰人在高價追貨?
從近期住宅成交數據顯示,只有約2%買家為非本港居民;在其他本港居民買賣個案,約95%買家屬於首次置業人士,本身已經有樓的人只佔5%。所以最近幾個月追價入市的人,很多都是過去幾年都堅持不買樓,或是幾年前賣樓等跌,但現在終於忍不住手,入市買樓的人;有些就是父母給錢孩子買樓。

2. 最近香港樓價,是否被國內人炒貴哂?
應該不是。比較有錢的國內人,近年已經轉戰世界各地,例如美國、英國、日本、澳州、馬來西亞等地買樓;對於香港樓價,特別在加上30%印花稅之後,今天很多國內人都覺得好貴,覺得唔抵買。參考近期成交數據,非本港的外來買家個案,只佔整體住宅買賣交易2%左右。

3. 2017年新樓供應如何?
根據政府預測,2017年全年私宅落成量有1.9萬伙,但我看參考屋宇處2016年12月的報告,看到「首次提交圖則」的數據,在2016年獲准動工建築(施工同意書)首次提交圖則的單位只有14270個,2015年是14497,2014年是11919,2013年是9092伙。過去四年交圖都只有九千到萬四,今年落成量應該沒可能有1.9萬伙吧?我估最多只有1.5萬。

4. 未來幾年新樓供應如何?
新樓施工量在2016年開始踏入高峰(2014年是1.8萬個單位,2015年是1.5萬,2016年是2.6萬),加上政府今年度賣地表有28幅住宅用地,可供興建約1.9萬個單位,以及鐵路物業發展、市區重建局、私人重建和發展項目,加起來等於3.2萬個單位。所以供應會在2018年後上升,高峰期在2019至2021年;估計到時的供應量,應該每年達到2.5萬至3萬伙。

5. 鴨脷洲地皮創下168億元天價,成為全港歷來最貴官地,將來地價連發展成本估計會超過230億元,每呎成本高達3萬元。這會進一步推高樓價嗎?
買下地皮的龍光地產(3380)及合景泰富地產(1813),市值分別只有184億元和157億元,夠膽買一塊地皮等於自己全公司的市值,明顯地勇猛非常。國內發展商投地的時候,不一定以盈利先行,可能有其他考慮;他們如何肯定在這項目賺錢,到底條數如何計算,我真係點計都計唔明。不過我知道四年後的麵包,不會因為他們今天將麵粉買貴了,將來麵包價格就會上升的。

6. 未來美國息口走勢如何?
美國應該開始踏入加息週期,估計2017年加兩次,2018至2019年,平均每年加兩到三次;即是三年之內,可能會加息六到八次。美國要加息的原因,是因為需要更多的錢流入美國國債,唔係就會好大鑊。

7. 美國加息,香港會跟隨嗎?
美國之前的加息,香港Prime已經兩次沒有跟隨。由於Hibor已經上升(目前Hibor較一年前約升了半厘),所以下一次美國加息的時候,香港Prime跟隨加息的機會很大。

8. 環球在未來幾年,仍然會資金氾濫嗎?
應該不會。目前美國國債總額約20萬億美元,超過三分之一的持倉將於2019年底前到期;再加上美國最大債主的中國和日本,已經開始減持美國國債(中國政府 2016 年全年減持美國總額達 1880 億美元,是有紀錄以來最大的年度減幅;在去年十月而躍升為美國最大債主的日本,2016年亦減持 316 億美元的美國國債)。美國在這樣的情況,貨幣政策將會在無可奈何之下慢慢收緊。

9. 美國加息,對環球經濟是利或弊?
美國加息,對美國是利多於弊,但其他國家就非常弊,包括香港。美國聯儲局雖然不斷說要「參考經濟和就業數據」來決定是否加息,但基本上都是騙人的謊言。美國只會看本身利益,目前美國最想讓全球資金流入美元資產,需要更多的錢流入美國國債,穩固美元作為儲備貨幣的地位;從美國的角度看,其他國家越亂就越好,最好出現資產泡沫爆破,美國就會得益。因為全球產生金融動盪,美國國債就會成為避險資產,幫助減低美債潛在的危機。

10. 最近大量專家轉軚,早前擔憂樓價下跌的專家,最近轉軚看好樓價會繼續上升;而根據近期的市場調查,很多市民也相信本港樓價會繼續上升。大部份人都看好未來樓市,代表樓價會上升嗎?
無論在股市、樓市或任何市場,專家看好或看淡,跟將來市場真正的走向,關聯性通常都是極低。將來樓價是升或跌,基本上不會理會今天專家看好或看淡的比例(包括我);所以大家看專家的預測,請大家太認真,看過就算了,包括我的所有文章。

結論
==
股市有一個永遠正確的道理︰當一些從來不買股票的人,也很想買股票的時候,市場就應該差不多見頂。這個道理,樓市應該也可以參考?
香港樓市應該仍在牛市,但已經處於「牛三」的階段。「牛三」是牛市最後的一個階段,市場情緒表現相當樂觀,壞消息會變成好消息,好消息會變成更好消息;全城一面倒地看好後市,唱淡的人也會改變自己的想法。
「牛三」的時間通常不會很長,預期「牛三」在2017年將會完結。所以樓市有機會在2017年見頂(估計大約在香港銀行將Prime加息的時候),然後大勢開始轉向;今年應該只會跌數個巴仙,但明年就不敢估計了。
7. 新移民入市源源不絕 2017-04-12 06:12:19
買樓新力軍是那些待成為永久居民的新移民,為了稅率太高他們暫時租住,住滿七年就可以把國內資金調來買樓,他們國內資產這幾年升幅不了,買香港樓自住很正常吧。
8. 自我陶醉 2017-04-12 09:11:00
小學生: “林一鳴先生,到底你識唔識㗎? 樓價點睇都冇得跌,以前幾十年升,就代表未來幾十年升,所以一定冇得跌,過往表現,代表未來表現,你未聽過咩? 呢啲嘢連小學生都識喇! 冇呃你㗎,唔信自己攞把間尺劃條線睇下喇!”

林一鳴:“小朋友,你有冇記錯? 過往表現,唔代表未來表現先啱喎。”

小學生:“咁你點解釋個圖一條直線?”

林一鳴:“咁你點解釋日本本來係直線,後來又唔係直線?”

小學生:“日本唔係直線關香港咩事? 最緊要香港係直線呀嘛!”

林一鳴:“小朋友,其實如果你由日本明治維新時期開始劃圖,日本現在都依然係直線,問題係你過唔過到今日,叔叔今日唔得閒,遲啲再解釋你聽,你咁嘅年齡,有咁嘅水準已經好叻,畀心機讀書,第時大個你就會明。”

9. 引刀一快 2017-04-12 09:28:27
To 7樓

大陸人攞咗香港永久居民之後,除非收入好高,否則好多都會返大陸住,你估個個大陸人都鐘意香港嘅風土人情咩。
10. 小學雞 2017-04-12 10:04:40
陶醉引刀兄,你地一直睇錯市,過去幾年,你地愈唱跌,個市愈升,信你地的人,幾年前原本可以買三房,到今天只能買開放式。而家你地仲繼續唱,你地知唔知羞恥㗎?
11. LS 2017-04-12 11:35:50

林一嗚說:股市有一個永遠正確的道理︰當一些從來不買股票的人,也很想買股票的時候,市場就應該差不多見頂。這個道理,樓市應該也可以參考?"

這一點我不同意, 一個人真的可以永遠不買股票, 所以一個從來不買股票的人,也很想買股票的時候,市場就應該差不多見頂是有point的.

但樓市呢? 衣食住行是必須的, 正如你不買車, 你都要坐公共車吧? 若果有一日公共車費貴過自己養車, 我諗一個從來不買車的人,也很想買車. 這只想說明, 股票市場是一個pure投資市場, 但樓市是一個生活必須品為主而輔以投資成份的市場, 不可混為一談. 而股票市場分析員以股票市場角度去評論樓市更是錯得厲害.

12. 引刀一快 2017-04-12 12:09:59
小學雞兄

幾年前?你當時筆名係幼稚園雞,定係小學蛋?

呢幾年我係睇跌,依傢都係睇跌,不過我講嘅嘢有好多,點解你淨係睇一樣?



13. 竹昇 2017-04-12 12:10:59

11樓 LS

﹝若果有一日公共車費貴過自己養車, 我諗一個從來不買車的人,也很想買車﹞

在美國偏遠小州, 正是如此, 如:阿肯色州


14. ddkkmmcc 2017-04-12 18:35:59
為什麼創業容易敗家, 因為太多人一起和你創業,

什麼人會撐得下去, 
一.壟斷者 (人脈/政策下的得益者)
二.借貸者 (以貸款作支出,不斷融資企圖霸佔市場的企業)
三.得益者 (公司虧損,但手持的物業上升)

你的idea唔只你一個會想到, 人人都幾十、一百萬在手,
要創唔難,要守就難,要新創意,更是天方夜譚。
如果搞清楚自己的優勢、戰場的風險,就勇敢上吧!

PS:個人覺得天使投資是一個出路。
15. 網中人 2017-04-12 19:00:18
創業?創意? 講就容易 ,你的腦袋憑什麼較人發達 ,網主話齋,你諗到的,千千萬萬人都諗到 ,他們不但諗到, 而且試過,衹是你不知他們試過, 他們又沒有將失敗的原因告訴你。 

既然買樓致富,可以跟這班寥寥可數的成功創業者, 平起平坐, 共享榮華富貴 ,有何不妥?

天佑樓塔
16. 真真薯片 2017-04-13 01:11:15
今次林一鳴講得比較中肯, 不過在下認為可能港銀跟加息都未跌住, 或者可以再頂多兩季, 即港銀第三次跟加息, 美股加第6次息, 股市出事, 然後港樓先開始調整, 快既話明年第一季可能發生, 即係今年下半年見頂

另一個問題係, 美國加息周期可以行到幾遠, 加到幾多次息呢?會唔會加到10次左右, 美股爆煲, 跟住又減息呢?呢個最快都2019年既事, 冇得估


17. 舍神 2017-04-13 08:38:15
樓市牛市最後階段好多時都係「生意淡薄,不如賭博」的時刻。
經濟繁榮只建基不事生產的炒炒賣賣。當年炒郵票閃卡.....乜都炒。
路係自己選的,各安天命罷
18. 方帥 2017-04-14 13:35:46

將來係機械人嘅世界,唔單止勞力唔需要你,腦力都用唔着你,你點都唔夠人工智能聰明。有乜嘢係機械人冇而你有?資源未來人類要令自己有足夠資源在手,先可以讓自己有一定生活質素。過往靠聰明才智打天下,而家連基金經理都被炒魷魚,讓路畀人工智能上位。我覺得而家打本畀首期迫個女買樓嘅老豆老母好聰明,好過打本畀佢哋做生意,至少輸極都有處地方踎。」


http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_MISC&id=51874

19. 湯瑪斯 2017-04-20 16:38:10
磚家林一鳴話最近香港樓價不是被國內人炒貴。這一點我完全同意。簡單講香港樓市已經那麼貴,國內人還要給三成稅金買貨,未來幾年賺錢機會極微。如果想投資物業,全世界有好多大城市的樓值博率高過香港。據說有人以買家英文姓名併音判斷他們是否國內人,其實已移民來香港的不算國內人。用英文姓名併音來判斷一定不準確。近來有個別肯付貴價買香港樓的大陸人,可能他們的錢來得輕鬆,賺餂無所謂。這種人應該不多,惶論炒貴香港樓。
20. 引刀一快 2017-04-20 17:19:34
To 19樓 湯瑪斯兄

請問近十年大陸人買港樓數字。