地產博客 > 弼尖言論 返回
瀏覽人次:21238    回應:11
弼尖言論

買不買樓 , 你是哪個級數?

 

王弼

獅子山學會前主席
香港奧國經濟學院創辦人
2017年3月22日

王弼雖然自2005年開始買樓收租生涯,但最初規模不過是老散業餘性質,所有東西由低做起,睇樓、買樓、按揭、裝修、放租、揀租客、訂租約,到租後服務、維修、追欠租、和租客議論什麼應該維修什麼不用維修、「馴服」租客等,基本上一條龍都有經驗。由最初個體戶做起,到現時有同事協助舖位、工廈、住宅、車位等收租,也只能說是微企級數,跟湯文亮博士等航空母艦比當然有天淵之別。

不過,就是由低做起,事事親力親為,而且不過是12年間的事,投資物業收租的繁瑣和苦樂可謂記憶猶新,近期熱話是香港樓市自海航爆買啟德地皮開始,樓價又出現井噴現象,過去兩周,已經不下三四個朋友詢問要不要買樓,老實說,對於我這個比業餘收租佬稍有經驗的物業投資者,加上活躍於金股匯、衍生工具、對冲基金等其他金融工具,就算再加一個經濟學碩士學位,朋友們的問題,也實在不容易回答。

第一,朋友的問題根本就是在問,究竟樓市是升還是跌?如果升,他就會現在入市上車;跌,他就會等一下。

96年叫別買樓分析員 未到冧市給駡死

問題是,樓市是一個非常長時期的投資,而且買入之後,特別有SSD(買家印花稅)的情况下,很長時間都賣不出,不同於股票見勢色不對,按一個鈕,便可以迅速變現。例如,如果有人在1996年中問應不應該買樓,若分析員回答不要買,因為金融風暴快要發生,我看未到7月1日回歸,那名分析員已經被人罵得狗血淋頭,甚至會給師奶罵「樓市專家食糞啦」。雖然歷史告訴我們,食糞的應該是1996年買了嘉湖山莊的一些投資者,但事件證明,分析員無論對錯,都有很大機會被罵食糞(因為沒可能那麼準確說出樓市會於1997年10月見頂),何苦呢?

投資高手 常可覓得筍盤

第二,不知閣下的背景、財力,怎麼給意見呢?有人在2003年買樓,也可以因2008年時失業,供樓成問題,被逼賣出物業,然後看着樓價自2008年後不斷上漲,最終再上不了車,現在還是無殼蝸牛。有人2012年中原指數超越100才入市,不過因為是專業人士,工資穩步上揚,現在屋愈換愈大,還有一間物業收租。另外,我見到一些資深投資者,他們什麼時候都會遇到筍盤,因為跟經紀建立了深厚合作關係,許多時都可以買入低市價兩三成,例如遺產、業主急於周轉的筍盤。他們更有能力改建為物業增值,這些高手,可能一邊說樓市不好,自己卻一邊入貨,別以為他口不對心,只不過他的境界,普通人難以明白而已。

純投資角度﹕現在新盤不吸引

最後,許多人純粹以投資角度來買樓,但其決定根本是超出金錢考量,如果是買樓「上車」,更是家庭問題。有人可能因為家人有病,不便搬屋,那麼他就要考慮,就算是樓價貴一點(有溢價),也是不是要買一層出入方面的樓。當然,溢價合不合理,自己能否負擔,亦是很重要的考慮,負擔不了,會造成更大的家庭問題。如果自己都答不了,專家又怎答你?

專家唯一可以答你的,是只可能從純投資角度出發。而對王弼來說,如果純粹投資,目前的住宅,特別是新盤,並不吸引。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. Jerry 2017-03-22 00:06:15
弼兄好文
2. 股樓難度有好大分別 2017-03-22 00:40:20
炒股炒輪炒牛熊證難度高買樓收租好多。而且股市訊息極不對稱。買樓收租简单好多,師奶都可以做得好過大師好多。所以香港人死性不变,沉迷樓市。炒股大多無好收埸,而買樓致富就有大把例子。
3. 引刀一快 2017-03-22 01:11:09
總之,筍就買。
5. 弼兄 VS 林太 2017-03-22 01:37:12
勝負已分。樓市完勝股市。
7. 打工仔 Andy 2017-03-22 07:04:34
弼哥寫得好! 
依家社會跟以前分别好大, 上一代都要靠努力才得到富贵! 
坊間见到富二代花天酒地, 有幾多夠佢花? 
8. 自我陶醉 2017-03-22 07:57:05
曾經聽過馬雲說的一句話令我印象深刻: “當風起時,就算豬都會飛天, 問題是這些豬在風停時懂不懂如何降落。”  對樓市而言,週期長達十幾年,風不停在吹,吹了這麼多年,有些豬一出世就飛天,他們根本沒經歷過沒有風的日子,也沒有想像過沒有風的日子會是如何,到底有多少豬知道自己本來是不會飛的呢?  

人人搶住買股,代表要買股? 人人搶住買樓,代表要買樓? 真正懂投資的人都懂得答案是什麼。


做樓市盲好的三大原因:
1. 除咗買樓其他投資一概學唔識或懶得學,買樓的機會成本接近零,所以對他們來說不買樓的才是豬
2. 任何年齡,任何學歷,任何智商都能賺錢的投資,除了樓,還是樓,識經濟學有個屁用,就算要學也不一定能學會
3. 信念:以前年年升,代表以後年年升

不賣樓的三大原因:
1. 賣咗買唔番,當然,因為他們看的是眼前一刻
2. 賣咗唔知買咩,當然,因為他們只識買樓
3. 賣樓嘅錢會蝕哂或洗哂,當然,對唔識分析,唔識投資,唔識理財的人,這確實是個難題

其實盲好也有自己的困難和局限,弼兄應加以理解和同情。

9. 樓市盲好 2017-03-22 08:41:13
我就是個典型的樓巿盲好,2002年開始炒樓。現在已经揸住9個單位,其中4個已经是現契樓。從來唔掂專收叻仔的股市😀😀😀。
10. 真真薯片 2017-03-22 10:36:44
咁不如講價錢仲實際, 在下認為市區樓如果樓齡層數座向景觀ok, 投資既話萬二蚊一呎可以考慮, 有自住需要最多比到萬4, 貴過萬五就係溢價
11. 舍神 2017-03-22 10:49:51
我呢,會陪身邊朋友睇樓,好多時仲專車接送,high tea.....一日遊。咁先對筍盤及樓市有市場觸覺。
一係唔搵Agent, 搵親都係實客認真有幫襯。有時,見到筍盤朋友即時唔敢接,我會接收埋佢。
市場有低幾成的盤(多是急售),AA會第一時間通知,真筍既,我會即晚攪掂,比其他三心兩意的買家早出手。AA最緊要快其他AA出單。
力不到不為 財! 所謂炒股唔炒市!
12. Bos Fan 2017-03-22 14:41:56
4年前考慮買個商業單位,個個家人話咁高位叫我唸唸先,當時係買黎自用做d小生意,買入440,今日都放680了。期間入多了幾間,今日印印腳收下租都幾過引。
13. 新摟實力豪客 2017-03-22 22:29:18
買滙璽第二轉依家要最少7千六百萬認購四個單位先有得排快速通道。俾得7千六百萬的,都是見慣世面的實力客,好多都是樓市大贏家,金管局又唔俾借多過5成。弼哥不用替他們擔心。