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弼尖言論
什麼是樓市塔利班?
 
王弼
專業投資者
香港奧國經濟學院院長
易方資本首席經濟師
2017年3月25日

  作為地產資訊網首席奸角,王弼的一言一行,自然受盡以正派人士自居的樓市塔利班(下簡稱「樓塔」)注視,一旦有機可乘,必然被受攻擊。這次,有人聽說王弼買了樓,立刻說:「買了樓,不就是看好樓市,不就是塔利班嗎?」

  一件簡單不過的事情,可以看到宗教狂熱份子世界觀的狹隘,所以才配稱塔利班。無他,世上有一些人,自我的人生價值,就只反映在銀行網站提供的免費物業估價服務之上,只要估價系統說他手上物業升值了5%,他的自我形象也會跟著膨脹,說話的聲浪亦會提高若干分貝。在這些人的眼中,房屋除了是錢錢錢,以此證明自己的存在價值,就沒其他用途。可是這些人忘了,房屋也是商品,就好像汽車一樣,買一輛車,不用計較它的升跌吧?當然,如果那輛汽車佔購買者身家的極大部份,左計右計是可以理解的。因此,樓塔認為,買樓的人必定是看好樓市,甚至企圖把所有買樓人士都冠以塔利班稱號,但用阿拉伯數字,不一定就是信奉伊斯蘭教吧?看見這現象,我會如此回應:宗教狂熱份子,每每以野蠻手段迫人入教,如有不從,則冠以異端之名處置之,樓塔對未把全副身家押注樓市的人,也是以類似的手段看待。「樓市以外無拯救」,是他們宗教的第一規條。這亦解釋了,他們對所有有能力在樓市以外賺錢的人,都會抱懷疑甚至妒忌的態度。因為在樓市以外賺錢,例如股票、期權、外匯、債券,在他們的教義來說,是不可能的,必定是異端邪說。

  樓塔最引以自豪的,是把握了自2003年開始的樓市大升浪,把物業的數目由一變二,二變四,四變八,用盡槓桿,一路把資產倍數增長。當然,其實早在03年入市的人,並亦用盡槓桿操作的,為數很少,大部份的樓塔,只是在很久之後才參與這大富翁遊戲,就算是早在2003年參與這遊戲的人,嚴格上,也沒有經過一個完整的樓市周期,但他們竟敢以樓市老手自居,試問一個連春夏秋冬都未完全經歷過的嬰孩,又怎知寒冬的可怕?王弼在股票時間不算長,自1998年才開始炒股,經歷了至少三次股市大跌一半的大浪,過了三個股市循環(98、00、08),未被大浪淹死之餘,慶幸每一個浪後,社會地位逐步提升,至少現在有資格在本網站發表偉論,讀者邊罵邊看,穩站首席奸角位置。縱使如此,我對股市的風高浪急,仍是心存敬畏,面對樓市,更要謙卑。畢竟,05年才入市的我,真的一個完整循環也未經歷過,怎敢妄言樓市不會有寒冬,冬天永遠不會來呢?只有未經歷過冬天的夏蟲,才會說世界沒冬天,或說冬天不可怕吧? 股神巴菲特說過:「到水退的時候才知道誰在裸泳」,堅信浪潮只漲不退,抱異於常人的物理學觀,是樓塔的第二個特徵。

  另外,用盡槓桿,一變二,二變四這樣操作,撞著目前低得可憐的租金回報,這類人的現金流會是非常緊絀的。因此,雖然表面風光,自詡資產豐厚,但實際上卻出現了「低收入富翁」這怪現象,這是樓塔的第三個特徵,王弼以前的文章有詳盡提及,在此不贅。

  我也遇見過一些樓塔,他們對樓市指數有一種極端的迷信。如果某某樓市指數升了10%,意味所有樓宇單位就像劃一升了10%,現在買樓,就必然比之前貴了10%。但實際的情況是,每個單位都有其獨特之處,把單位放售的業主也有不同背景,例如急需周轉、遺產承辦等,成交時真的可以比市價低一兩成甚至更低的價錢出售,我就認識到專業炒家,靠著對市場深入瞭解和良好的經紀網絡,買入極度低水的荀盤。可是那些連春夏秋冬一個四季循環都未經歷過的樓塔,總是覺得這是不可思議。同是投資物業,一些人成為舖王,一些人變成塔利班,可能是獨立思考和盲從的分別吧。

  其實,如何定義樓市塔利班,是一個大題目,再有新發現,王弼一定繼續為大家分享,最好將來能輯錄成書,到潮退的一天,回顧當年裸泳人士的一言一行,難保不成警世箴言,流傳萬世。

 
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1. 引刀一快 2017-03-25 10:34:47
喺塔利班佢哋眼中,所有淡友都係法輪功,哈哈哈
2. 歷史長河 2017-03-25 10:37:00
做為一名樓塔,真心覺得弼兄這篇文章寫得不錯。弼兄應該已在成為樓塔路上,離終點不遠矣!

弼兄認為樓塔只懂進攻不懂防守,這個理解是錯誤的。
弼兄又認為樓塔希望樓市只升不跌,這個理解也是錯誤的。


上述二項把握到位後,歡迎弼兄步入樓塔陣營。

3. 引刀一快 2017-03-25 10:42:53
長河san根本就不齒於做塔利班,行為上類同於ISIS。
4. 打工仔 Andy 2017-03-25 10:52:15
好文 ! 

弼哥講得對, 無經過完整樓市週期的確好難明白過中道理, 小弟都只是在80年代才入市買第一間屋, 如果可在70年入市就好了! 呵呵!

我都唔多睇好咁高的樓價, 雖然如此 , 但在數月前都有再入市, 唔想買但好鐘意, 無法, 哈哈!
5. 歷史長河 2017-03-25 11:07:03
工兄是首席樓塔?
6. 打工仔 Andy 2017-03-25 11:21:22
河兄

叫乜都好, 是旦, 無所謂! 呵呵!
7. 十郎 2017-03-25 11:53:22


      從字裏行間,猜弼兄執到一間荀盤。

      荀就買。創新高,樓市尖兵,無使搵佢。

8. 路過的人 2017-03-25 12:51:00
不好意思,看完之後有以下感覺:

有要威,又要帶頭盔。
10. 向飯民說不 2017-03-25 13:13:00
樓上,黃C寫手的水平就是甘上下。
11. 2011年開始 2017-03-25 13:55:58
按弼兄標準我未算樓塔😬
13. Bos Fan 2017-03-25 15:08:17
我係唔識d股,迫住上梁山估樓塔的。升升升,升到上木星!
14. 引刀一快 2017-03-25 15:11:29
十郎兄

果然心水清,估計打工仔兄都係。

筍就買。
15. 真真薯片 2017-03-25 16:57:22
睇淡唔係問題, 但係要有個時限, 博士既細價樓爆煲論就乎合呢個要求

你可以估兩年內一定跌x%, 兩年內中就中, 唔中就唔中, 問題係有d人永世睇淡冇期限, 今年唔中就下年, 下年再下年, 咁自然會比人批評
16. 亮劍 2017-03-25 17:17:24
小弟唔係乜嘢「樓市塔利班」,只係以事論事啫。
好多年前我提出升市末期會出現「井噴」,其中一個條件就係:「 最後購買力」出現!
(任何資助冇可能去買樓嘅人上車的政策,都符合小弟上述條件)

劇情發展是咁的……

1 井噴開始
2 冇父幹嘅貓刮、鬼揸、小露寶
3 政府順應民意起夾屋、派首期
4 冇實力嘅人高位接貨
5 唔知發生乜嘢無名腫毒,然後爆煲!

#### 派錢初期不要急於沽售, 因為最後井噴將會出現!
17. 噴井 2017-03-25 17:48:10
財爺當選必定派糖
18. Oscar Lam 2017-03-25 18:06:02
弼兄說得對!對投資而言,物業只是衆多產品中的其中一種。在目前高樓價的情況下,如果有能力又有機會,不妨將部份資金作其他投資。如果沒有其他選擇,一定要將資金投放在物業上,也必須要保留足夠的現金,以防環境突然變壞。總之大家小心。
19. 股市塔利班 2017-03-25 18:50:21
弼哥講到樓市快大跌,自己却在如此高位不但不減持反而增持物業,言行不一。被樓市塔利班質疑是理所當然的。
20. 打工仔 Andy 2017-03-25 18:54:37
引刀兄

你心水好清喎 ! 
21. 中原指數轉角 2017-03-25 21:54:05
果然是轉了角,不過是轉角爆上。😛😛
22. 引刀一快 2017-03-26 00:48:57
打工仔兄

十郎兄靈敏D,我都係執佢口水尾啫。

總之,筍就買。
23. 講多無謂 2017-03-26 08:32:21
弼哥幾時再貨?有冇排隊買滙壐?
24. 自我陶醉 2017-03-26 09:30:36
特朗普醫改方案滑鐵盧,預算案又冇提減稅和基建,投資氣氛隨時轉向,市場很快就會醒覺所謂的經濟好轉,只是他的一張空頭支票。

25. 引刀一快 2017-03-26 09:54:21
自我陶醉兄

到底美國唔好,係利中國,還是拖累中國?

上次中國救世界,造咗咁多低收入富翁出嚟,下鋪會點呢?
26. 打工仔 Andy 2017-03-26 10:16:41
自醉兄

咁,美国佬加息咪可以拖慢, 甚至停止 ! 
27. 打工仔 Andy 2017-03-26 10:17:26
引刀兄

其實真係!
28. 自我陶醉 2017-03-26 10:44:30
引刀兄,

中國取代美國的大趨勢已成,但美國是世界強國,美國經濟差,中國亦不能幸免,極可能是先跌後升之局,所以我從來唔擔心大陸樓市,尤其是發展中的三四線城市,香港樓市風險不在價而在成交量,樓價已脫離負擔能力冇人唔知,在炒作的是熱錢,這就是泡沫,沒能力買的無法買,有能力的筍價才買,當市況逆轉,誰會入市? 要賣的什麼價才能賣得出? 

用股票做個比喻,有些股票好市成交每日幾百萬,淡市成交幾萬蚊,有一千萬嘅貨要出,點出?

打工兄,

利息近乎零都試過, 仲可能幾低?
29. Oscar Lam 2017-03-26 12:04:35
自醉兄,

睇來自醉兄是看好中國經濟的塔利班,嘿嘿!可否分享下投資大陸物業的經驗?
30. 自我陶醉 2017-03-26 13:21:13
Oscar 兄,

小弟投資喜歡用數據,不喜歡用感覺,買樓也用了選股方法,小弟相信GDP 增長與樓價掛鈎,就和盈利和 ROE 增長與股價掛鈎是同一道理,小弟看好珠海也是這個原因,國內投資渠道較少,亦有利樓價,但在國內買樓要選國內人喜歡的樓盤,那些以香港人為目標的發展商,如雅居樂、碧桂園等,投資價值稍次。

香港今天的樓市是資金帶動,美國若減慢加息步伐,人民幣有機會回穩,到時來港避險資金亦會相應減少,投資焦點亦會回到國內。

31. Oscar Lam 2017-03-26 16:09:49
自醉兄,

你是一位典型的價值投資者。在中國投資房地產首要了解當地的情況,以及不同城市的發展和規劃。另外,前幾天和一間中資銀行的經理吹水,他們接受港人在內地買的物業在香港做按揭,借港幣,年息3%左右,比在國內按揭利息低很多。
32. 引刀一快 2017-03-26 16:13:13
大陸物業在港做按揭,估價一定非常保守,成數亦非常低。
33. 社會共識 2017-03-26 16:14:24
炒股冇好收場,買樓才會發達,買物業才是王道,弼哥回頭是岸啊!
34. 自我陶醉 2017-03-26 23:26:07
31樓Oscar 兄,

若然有3%,再加人仔潛在升幅的確很吸引,樓市若有調整會再加碼,方便說是那家嗎? 是否ICAC 的細佬?
35. 打工仔 Andy 2017-03-26 23:35:44
中山昨晚出限購令, 十分火爆!
36. 引刀一快 2017-03-27 00:43:29
係呀,打工仔兄,粵港澳灣區,外省陸續來人呀。
37. 自我陶醉 2017-03-27 07:45:53
打工兄,

是的,非本地戶籍,買首間現在要交6個月社保才可買。其實上年是入市的好時機,3-10月時珠海都取消了限購,中山亦一直沒有限購。

前幾天有兩位朋友不約而同談起中山某個樓盤,一位想買,作價18000,另一位則說同一樓盤他14年底買時才6千多,本想再買,但現在被開發商瘋狂加價不買了,可以想像現在有多瘋狂,不買也罷。

這是國內經濟的有趣之處,水不准外流,只能往內炒,股市爆煲冇人炒,樓市是唯一出路,錢都往沒水閘的地方流,那個省市不落水閘,只會被熱錢淹死,印象中中山是首次限購。

由於地方債高,賣地又是主要收入來源,所以地價不能跌,房價不容跌,這就是政府自4萬億刺激方案煉出來的剛性泡沫,每個人都在想,房價跌政府一定包底,冇得輸。要小心的是,在這情況下,一係唔爆,一爆連地方債一齊爆,這就是入市前要認清的最大風險。
38. 打工仔 Andy 2017-03-27 10:37:53
自醉兄 引刀兄早晨

係呀!
内地d 人差不多全部一致睇好房價, 依家唔買只會日後更難買, 什麼風險都好少理, 始終好過炒股已是常態, 加上國家根本不想房價跌, 唔升已經好好! 
咁跑落去, 唔使幾耐一線城市房價好快超越香港 !
39. 自我陶醉 2017-03-27 11:32:45
打工兄,

物業係長線投資,不急於一時,到放寬時求你買先睇未遲,最緊要揸得舒服。都係嗰句,特朗普張空頭支票唔撐得幾耐,現在的投資氣氛隨時會逆轉,小心,小心。

40. 打工仔 Andy 2017-03-27 12:25:14
自醉兄

收到! 
41. 引刀一快 2017-03-27 14:46:39
打工仔兄

大陸屋冇咁易高過香港樓,但係珠三角同香港融合之後,香港房屋需求會減輕,畢竟,俾著你,千五蚊呎買千七呎,還是萬五蚊呎買百七呎?

香港人其實已經失咗好多享受,音響、寵物、水族、旅遊雜物、書,屋企細,有乜紀念價值嘅嘢都留唔住。
42. 打工仔 Andy 2017-03-27 15:15:33
引刀兄

我都覺得内地某 d 地区真係幾好住, 只要有鐵路就掂, 地方又大d, 其實論環境, 絶對正, 比少少錢就可以睇香港電视, 講講下都想上去住, 好彩係深圳都有間屋, 哈哈! 
43. 引刀一快 2017-03-27 18:55:21
自我陶醉兄

我呢鋪就真係唔同意你講法,睇樓係功課,亦係功底,看好嘅區份,要一直睇樓跟進,有咩變化即時知道,同該區嘅地代來往亦會密切D,少來往嘅話,執到筍貨嘅機會低好多嘅。
44. 引刀一快 2017-03-27 19:05:31
打工仔兄

呢樣就請你指教我嘞,我淨係知道山旮旯地方可以睇到香港電視,點樣可以俾少少錢睇到?

廣州正常合法就係得翡翠明珠兩個台。

珠三角交通網會越來越密集,所謂一小時生活區,舒適嘅交通加上方便嘅通關程序,確實大把好地方,而且可以重拾喺香港已經放棄咗嘅生活情趣。
45. 打工仔 Andy 2017-03-27 19:10:30
引刀兄

你講得岩想買筍野, 都要 AA 記得你先可以。
46. Oscar Lam 2017-03-27 19:18:27
自醉兄,

是刚離開中銀母親懷抱,轉投福建帮之銀行。順便問一句,人仔是潛在升幅,還是潛在跌幅?哈哈!
47. 自我陶醉 2017-03-27 19:49:36
Oscar 兄,

收到, 謝謝! 人仔跌到近7已炒定美國大幅加息,若果唔加咁密人仔有望回升啊。

引刀兄,

基本上我已選定那個區,買前才去找,無謂大家嘥時間。基本上每星期我都收到十個以上電話,問我買唔買,賣唔賣,好煩! 我懷疑是物管職員將我的資料賣給地代。
48. 引刀一快 2017-03-27 19:58:39
自我陶醉兄

物管之外,做過交易嘅地代一樣會將你資料“流芳百世”,問你賣唔賣嘅通常冇實客,至於問你買唔買果D,基本冇筍盤存在,所以我都係睇盤當娛樂,不過,最近我都基本上停止睇盤,除咗限購問題外,呢排廣州狂升個個都心雄,情況比平日複雜咗好多。
49. 打工仔 Andy 2017-03-27 19:59:14
自醉兄

上面物管都信唔過, 就算放租都係自己親自開門, 谷埋一個時段搞開放日, 絶不放匙, 上面確好火紅, 日日收電話!  
50. 自我陶醉 2017-03-27 22:06:07
打工兄,

他們現時的心境,我們97時也經歷過。哈哈!

51. 打工仔 Andy 2017-03-27 23:28:52
自醉兄所言甚是 ! 
52. 向飯民說不 2017-03-28 10:34:34
引刀,自醉买大陆楼,感觉应该更加high。