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弼尖言論
買樓投資不宜東施效顰
 
王弼
專業投資者
香港奧國經濟學院院長
2016年12月9日

  周日清晨,一位素未謀面的朋友上前打招呼,問:「你是不是那位奸角?」然後我們就香港樓市進行各自解讀,沒有先口角而後動武,過程非常文明,這實在是可喜可賀。賀什麼呢?首先,這並非第一次有地產資訊網的網友上前打招呼,證明本網讀者眾多,廣告效益宏大之餘,王弼的首席奸角地位亦正式確立。千萬不要少看奸角,最近世界潮流是奸角上位,最佳例子就是特朗普,也許三十年後待王弼七十歲的時候,奸角坐正也說不定呢!

  王弼看的是宏觀經濟,我不是樓市專家,既然不是專家,那麼經濟學家對樓市的分析有什麼用呢?有沒有用,要看讀者是什麼水平。

  一些讀者(我相信為數不少),他們關心的不過是如果在這一刻買樓,明天的樓價會不會升,評論樓市的人最好少一點廢話,不要解釋這麼多,你預測升,樓市真的上升,那麼你就是神,就是真正專家,否則你就絕對沒有參考價值。我就經常被人問及:「王生,你怎看樓市,應不應該買樓呢?現在是不是時候?」我知道他們大都想知道我是看好還是看淡樓市,目的不是真正想知我的看法,而是利用我們這裡類財演的言論,證明自己的看法正確。假如提問的朋友一早已有立場,很可能的結果是,如果我說樓市會升,他心裡就會說:「看,這位專家都說樓市會升,證明我的看法正確!」如果我說樓市會跌,我預計八成這位朋友會心裡嘀咕:「某某大師明明說樓市會升,這個財演真廢!」所以,對於這一類讀者,他們只把分析員當成心靈雞湯,難聽一點,更是給他們洩慾的吹氣公仔(因為贏就是自己有分析員的級數,輸就可以賴分析員無能)。我們做經濟分析的,又何苦供這一類人免費淫慾?

  我寫作的目的,是希望跟讀者有交流。因此,撇除了上述讀者,我就可以更深入回答應否買樓這問題。目前香港樓價已升到與市民收入脫節,租金回報又低,而且因辣招影響令流動性交投大減。因此,以純投資角度而言,應該避免過度集中這類資產。做資產配置時,如果物業比重太高,就應該減持,然後放到流動性和回報更高的資產,就算是對磚頭情有獨鍾,何不把不動產沽出買入房託呢?再遠一步,如果想分散地緣政治風險,當然可以考慮海外股票市場。我重申,雖然王弼常常說股票,但從來沒說香港人不應該買樓,我自己仍有約一半的資產在香港樓市,只是仍否希望提高物業在投資組合內的比重,我會很誠實跟大家說一個「不」字,但如果有讀者硬要把這樣的分析看成睇淡樓市,我就只有把他們看成上述一類的讀者了。老實說,如果樓市繼續上升,我會因有份而高興,如果大跌,我又可以增持。你說這樣是看淡還是看好?

  無論如何,作為樓市或股市評論員,我認為跟讀者關係是雙方面的。如果讀者是從作者的分析思維來評論我,那怕是批評當中可能存在的邏輯謬誤,我會感到非常欣慰和有滿足感。至於有評論說某某大師的投資經驗分享對讀者沒有價值,因為讀者不能複製,我只能說,投資策略永遠不能複製,也不應複製,因為從人自出娘胎之際,你的IQ已經與人不同,遑論你的財力人生經驗等等其他因素。東施效顰這個成語,不是沒有聽過吧?不要只顧模仿,還是努力把人家的分析思維融匯貫通,方為上策。

 
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1. 首席奸角 2016-12-09 20:38:54
王弼搶咗首席個位,咁其它淡友咪做哂跟班。
2. 引刀一快 2016-12-09 21:01:07
王弼兄

兄台作為第一“奸角”,睇淡咪睇淡囉,使乜咁婉轉?

會唔會買樓就係睇價格,睇環境啫,呢個環境配呢個價格,睇淡好平常,當呢兩個因素起變化,邊個規定睇法唔可以同步跟住變?

大陸依家好多人趁機出貨,有高價亦有筍價,精品亦唔少,我睇淡咪照樣四圍睇樓。唔通有平貨都唔准買咩。

未來香港一定同大陸其他一線城市逐步拉近,此消彼長,將來地位不超然何來價格超然?



3. 四圍睇樓扮好友 2016-12-09 21:56:49

又話中國有個大浪打埋嚟嘅?所以廣燦一直忍手唔買樓,忍Q到十足十小李子咁嘅款,依加仲四圍睇樓扮好友都輸比人家成個開啦!

預測嗰樣衰嗰樣,

風吹炮灰渣都冇。


高净值家庭的海外买房记:若买在北京,现在翻一倍…

2016-12-08 新浪财经
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来源:21世纪经济报道(ID:jjbd21)

作者:顾月



导读:虽说有各种渠道能够成功投资海外房地产,但其潜在的房价、汇率波动,政策变化和对当地法律不了解而产生的收益误判等投资风险也不可忽视。




中国富豪海外买房热情在蔓延。


据世邦魏理仕公布的数据显示,2016年上半年,中国资本的跨国房地产投资约161亿美元,较去年同期增长了一倍,超过加拿大和新加坡,成为仅次于美国的世界第二大跨境房地产投资来源。



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人生规划有海外部分么



今年26岁的谢楠毕业于北京某名牌大学,在一家外企从事营销相关工作,刚结婚不到两年的她,去年底就开始在北京物色住房,但总找不到满意的。“六月的时候听朋友说起在澳大利亚买房,投资兼日后小孩上学,收益不错,价格还比北京便宜不少,就动心了。”11月28日谢楠说。


经过三个多月的比较与咨询,谢楠最终敲定了墨尔本西南区的一座200平米左右的独栋别墅。


“墨尔本的房价不贵,更难得的是前期交费很少。第一阶段交换合同的时候只用付5%的首付款,大概3万澳币,另交5%左右的税费与1000澳币的律师费,”谢楠说,“第二阶段是2017年底交房前再交35%约20万澳币的首付款,以及总共约8000澳币的各种税费管理费保险费,其余60%以贷款方式解决,贷款三十年,前五年利率5.1%。”


21世纪经济报道记者了解到,今年4月,为避免海外购房者大规模推高当地房价,提升金融风险,澳大利亚四大银行表示不再为海外收入人群提供住房按揭贷款。故现在中国买家一般通过新加坡大华银行、汇丰银行或一些小型的基金公司进行贷款,且最多只能贷65%,这也大幅度推高了澳大利亚购房成本与风险。


但谢楠规划的很长远,再在北京工作两三年,自己就申请借调到墨尔本分部,先生则去申请澳大利亚大学博士,刚好就把墨尔本的房子用起来,小孩也可以在墨尔本长大。


“不过虽然澳大利亚房价不高,但别墅维护费用挺高,土地税、物业费、市政费等每年有近10000澳币,”谢楠说,“如果不是同自己的人生规划相结合,不要瞎投资。”


没有海外移民计划的何潘就在这上面吃了亏。


“如果你家财万贯,去海外买房当然是资产保值的方法之一。但只是有些闲钱的中产阶级要理财,真的没必要投资海外房产。”11月30日,何潘告诉21世纪经济报道记者。


据何潘介绍,家庭年收入税后50万人民币左右的他,在北京已有一套两居室。2014年,他全款在美国达拉斯买了一栋价值30多万美元的别墅,三年涨了15%。


“后悔死了,真不该脑子发热就去美国买房,”何潘说,“别墅是真漂亮,但德州房产税每年要2.5%左右,加上保险、租赁管理费、物业费等,一年养房成本快10万人民币。”


当时何潘也犹豫过是在北京买还是美国买。但2014年北京房地产市场情况并不好,又经不住中介关于以房养房,保值升值的忽悠,就买了。“如果当时用这笔钱在北京买房,现在估计都翻一倍了。”何潘说。


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个人资本出境的“灰白”路径


据21世纪经济报道记者了解,因为目前中国金融政策并不允许个人银行资金进行跨境投资,故汇款对象是海外投资公司或房地产公司账户,不管是否超出5万美元,都很难直接通过银行柜台实现。


“汇款时如果说明是投资买房,必须出具购房合同,并到外汇管理局取得相关批件,否则很难汇出。”多位银行客户经理告诉21世纪经济报道记者。


但中介告诉21世纪经济报道记者,一般首付款汇出的方式比较多,投资者会找亲戚朋友,借用几张身份证去柜台汇,每次不要超过3万美元。并且千万不能说是投资买房,就说是律师费或咨询费。


此外,不少中国公司开发的海外楼盘也可以直接使用人民币支付。如碧桂园一位客户经理告诉21世纪经济报道记者,碧桂园在马来西亚的楼盘可以直接使用人民币付款,程序十分方便。


“只要不是去悉尼买一栋楼或在洛杉矶买比佛利山庄别墅,普通富裕家庭想要进行一些海外房地产投资,是可以直接通过银行柜台实现的,不用担心是否要找地下钱庄或其它方式,”某海外房产中介说,“此外,大额资金也可以交给我们处理,收取1.5%-2.5%的手续费。”


虽说有各种渠道能够成功投资海外房地产,但其潜在的房价、汇率波动,政策变化和对当地法律不了解而产生的收益误判等投资风险也不可忽视。海外房产的投资又是否和其受热捧的程度一样,具有相当的价值?


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保值可,发财不可


除了传统的房价波动风险外,海外买房还面临汇率波动、信贷政策改变、对国外法律不熟悉甚至被中介坑等情况。已有多次海外房产投资经验的王元前不久就因为澳大利亚信贷政策变化而损失了近3万澳币。


今年45岁的王元已有多次海外置业经验,先后在马来西亚、美国、澳大利亚投资了5处房产,总价超过人民币2200万元。


“虽说外汇管理趋严,但主要是针对大额资金恶性流出,如通过地下钱庄或设立离岸公司逃税洗钱等。对于个人单笔的海外住房投资,其实没有太大改变,即监管不允许,但没有堵死,私下汇款方式还很多,”11月28日,王元说,“最要提防的反而是购房地区的法律与信贷政策变化,很可能导致房价下跌甚至难以完成合同。”


2015年,王元订购了澳大利亚布里斯班某楼盘,并付了5%的款项完成交换合同,交房时再付15%首付。但因2016年4月开始,澳大利亚银行信贷政策变化,四大银行相继宣布不再给海外收入人群提供购房贷款。


“五月份中介突然告诉我,布里斯班公寓首付提高到四成,并需要马上办理成交手续,付清剩下的首付,否则开发商要没收我们之前5%的定金甚至追偿违约金。可当时我刚刚在北京首付130万买了一套房,加上经济不景气,很难在限时内拿出15万澳币,只能违约,”王元说,“这次经历让我前后损失了近3万澳币。”


不过王元认为这只是个例,失败只是缘于信贷政策突然改变,还恰好赶上手头紧,但海外置业只要区位选得对,总体还是不错的。


“海外房产收益主要还是资产保值为主,并没有一些中介吹捧的那么大。澳大利亚或美国每年房产税大都在房屋价值的1%到1.5%。我在洛杉矶的别墅每年要交1.5万美元左右的房产税,租金收入每年不到3万美元,基本可以覆盖贷款利息、保险费和管理费等。”


据21世纪经济报道记者了解,王元如今升值情况最好的海外房产是2013年投资的洛杉矶别墅,3年升值了30%,其次是澳大利亚悉尼的公寓,也升值了20%左右,其余大都持平。


“现在美元升值让洛杉矶别墅就人民币而言赚了30万元,但2016年北京和深圳房价就不止涨了30%,”王元说,“海外投资房产还是出于资产多元配置和长期持有角度,如果没有相当充足的金钱,或移民、子女出国留学打算,还是慎重考虑。”


此外,同国内置业一样,海外买房对区位的看重也同样重要。故中国买家在购房之前,最好亲自看看房子的区位与周边状况,不要只听信中介的一面之词。


好的区位升值潜力更有保障,如美国西海岸城市的升值远大于中部地区,洛杉矶、旧金山等大城市的升值远大于小城市。“大城市房价高,小城市去库存,古今中外都一样,”王元说,“所以最好在热门地区购房,不要轻易相信海外的价值洼地说。”

4. 打工仔 Andy 2016-12-09 22:32:18
弼哥

我估買樓嘅人未必只望樓價升先買, 有實際需要也有不少, 當然, 買樓可能係一生最大投資, 買入後升值自然開心, 賺住又賺價有錯嗎 ?  

同一般散戶買入正股當然搏升啦, 同樣是合理嘅预期, 當然, 如果是專業投資者可以反手造淡沽啦! 
我估, 買樓收租嘅人都係想賺2,3%租金回報,  好似長河兄話, 都係賺幾個麵食下, 有錯嗎? 

你知啦, 如果個個都好似你地咁叻, 就唔使做收租佬啦, 對嗎 ? 

但係我又唔係好明, 市場上成日有人唱衰中國, 唱衰人仔開心嗎 ? 
如小弟有誤解, 請多多指正 !
5. 引刀一快 2016-12-09 23:13:54
Andy兄

你係地產網嘅第一“和事老”。
6. 打工仔 Andy 2016-12-09 23:21:14
引刀兄

唔敢當,唔敢當, 小弟只是以事論事 + 段估! 哈哈! 
7. Desmond 2016-12-09 23:27:01
王弼兄有一半資產放在香港樓市,已算是半個好友了。
8. 引刀一快 2016-12-10 03:03:06
依傢先睇到,3樓條傻扠,玩曲綫擦鞋呀?我唔會感動㗎,說不仔!
9. 8樓廣燦 2016-12-10 10:07:42
過去2年北、上、深真是升了一個Double,不過就冇你廣燦居住地區的分,所以要「玩曲綫擦鞋」恭賀你,得到上天恩賜 ─ 眼紅症。
10. 引刀一快 2016-12-10 11:14:29
九樓大鷄lung

升咗一個Double嘅係東莞,其他都唔係,我上年提過,可以search。

廣州真係升咗唔係好多咋,不過多過香港囉。

眼紅?都要有對象㗎。
11. 兩餐一宿 2016-12-10 20:33:27
我記得弼兄以前講過投資要“狡兔三窟”,大概就是他一向寫文章所要表達的意思吧!
12. 香港土著 2016-12-10 23:17:07
一個真心問人「應不應該買樓」的人,基本上就喺笨人,同打電話上電台問咩位買咩位賣之流水平相約,哩種人哩種問題,唔答好過答。
13. 花無百日紅 2016-12-10 23:40:13
花無百日紅
14. 引刀一快 2016-12-11 04:19:34
To 7樓 Desmond兄

正常嚟講好友淡友分野,在於對當下入貨所持態度。

15. 神龍氏 2016-12-11 22:33:16
王兄,所言甚是!
之前拜讀你的文章,得一層自住怎叫投資在房地產上。
深信王兄有很多物業。

不過小弟有所不惑!
王兄自稱貨幣專家,但在講座就話期權穏賺20%
正如王兄之前所說一年內必樓市轉角向下,而收租回報不到3厘,為何仍然放一半資產在回報低流動性較弱的資產上?有點解不通。
望王兄能給大家交流學野之機會為謝
16. 老年新症 2016-12-12 14:23:55
一眾磚家都說走資令人民幣貶值,但美國候任總統特朗普卻說中國操控匯率令人民幣貶值,在他心目中人民幣貶值是搵了美國笨賊!
17. 望東樓 2016-12-12 14:34:25
王生同人講資產配置呢類問題睇落冇人明,又或者唔願明。閣下都係慳番啲口水。呀應該係指功至啱。
18. 引刀一快 2016-12-12 22:46:22
15樓 神龍san

點解得一間自住唔算投資?將買自住樓作爲一項投資選擇有何不可?難道買自住樓不需資金投入?難道買自住樓不用考慮回報?

買自住樓正正就係廣大市民其中一種最普遍嘅投資抉擇。


19. 香港土著 2016-12-13 01:02:14
其實,話買自住樓供得掂就隨時買,講到底就喺用住屋作為勞役低下階層一個枷鎖,性質同古代用田稅勞役農戶差唔多。

雖然,對於部分數字盲嚟講,自住樓升跌都只喺賬面得失,哩個喺個人質素限制,而唔喺客觀事實。但有d人話自住樓唔喺投資,實際就喺針對上述一類低層被勞役一群。
20. 引刀一快 2016-12-15 02:31:11
供唔供得掂,即係完全著眼於負擔。


21. Zeitgeist 2016-12-16 00:02:49

Donald Runsfield said in 2002 : "There are known knowns, they are things we know we know. We also know there are known unknowns; that is to say we know there are some things we do not know. But there are also unknown unknowns – the ones we don't know we don't know. "

For some property investors who may had treaded the stock market and took a heavy beating, stocks and derivatives are known unknowns and unknown unknowns. But the property investment is at best, known knowns, and at worst, just known unknowns to them. The element of unknown unknowns are the least of their worries when considering investing their money, hence their preference  in property.

In addition, Warren Buffett said: Risk comes from not knowing what you're doing(unknowns), and investment boils down to risk management. Die-hard property investors think they can manage the risk associated with the property market(known unknowns), but find that risk, despite arbitrage and other squaring-off risk trade are available, associated with stocks are un-manageable.

Of course one can argue that risk related to unknown unknowns are not accounted for, but in the eye of property investors, such risk exists equally in the stock market too----the question is the extent and degree of such risk are managed.

One can argue by using averaging-purchase in stocks, the risk of unknown unknowns is spread over time; whilst such technique is not possible when buying property, which is usually a one-off purchase. Since there are so many con stocks in the market, plus the volatile business and fast-changing technology environment e.g. Kodak, averaging out the purchase will still be throwing good money after bad; but the same cannot be said to property investment. Furthermore, the govt's draconian measures had the unexpected consequence of strengthening the balance sheet of the property investors, and thus cushioning the risk of unknown unknowns should they occur unexpectedly.




22. 引刀一快 2016-12-16 00:04:53
等我貼兩篇文言文先,哈哈哈哈