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弼尖言論
發展商「奪命追魂Call」冇得輸
 
王弼
專業投資者
香港奧國經濟學院院長
易方資本首席經濟師
2017年7月19日

  近來股市當旺,勢頭稍稍勝過樓市,樓市塔利班可能不好受:「為什麼樓市以外都可以賺錢?」王弼很清楚,他們一定會如此自圓其說:「看炒股票的人可以叻幾耐!」不過,我相信塔利班之中亦有溫和派,他們可能已經靜悄悄衝進股市,贏就大大聲,到輸的時候又會修心養性儲首期買樓,可惜是辣招在前,地產商縱有排山倒海的供應,借錢給人幫自己清貨,人頭卻有限,奈何!至於王弼,近來比較靜,因為要埋首買股票買到停牌。為什麼要買股票買到停牌?博收購是也。有看本人報紙專欄應該知道我說哪一隻,昨日又炒高一浸,像話事啤開了四隻同花順面。這半年來,最賺錢的投資股票法分別為買大價股和博收購,不過我覺得重點是,看到獵物,一定要大力押注,否則捉到鹿脫不了角,嘥料。

  說開發展商借錢給上車戶幫自己散貨,王弼覺得,香港發展商玩財技的水平,更勝紐約華爾街,為什麼這樣說呢?大家都知道,王弼喜歡玩期權,而期權的特點,拿股票的認購期權作例子,就是我們只要付一點期權金Long Call(LC),如果正股上升,Call價在槓桿效應下就會幾何級數爆升,以小博大。而LC最美麗之處,是萬一看錯,如正股大跌,LC的人最多盡輸期權金,俗語說就是永遠不用上身,適當地運用LC,可以有效地控制風險。至於LC的不好處,是要時機掌握的好,否則輸時間值輸死,網上有許多期權的基本知識,在此不贅。

  發展商賣樓花,就是期權的應用。嚴格來說,本來樓花屬於期貨的一種,發展商預先找定買家,控制自己資金回籠的風險,無可厚非。後來,可能只靠用家不能撐起樓市,為吸引炒家,發展商容許買家以空殼公司買樓花(這樣,期貨變成期權,炒家LC,發展商做莊Short Call SC)。許多年前,就是香港機會處處黃金遍地的年代,後生不會投訴沒上位機會的年代,放下一成甚至更少的訂金,以空殼公司買入樓花,不用上會,可以博兩年樓花期樓價大幅升值;萬一樓市大跌,因只以空殼公司買入,發展商又不須買家簽個人擔保,發展商最多殺訂,把單位重售(但單樓價已經大跌,發展商可能得不償失),買家卻可以拍拍屁股走人。這根本就是一個LC以小博大的遊戲,不過應用於樓市,投入的資金大許多,又因樓市周期長,LC的人利潤更加豐厚,許多人因此獲得第一桶金。不過,隨著辣招,這些美好日子都變成往事。

  現在的情況是,發展商繼續SC賣樓花,但因巨額印花稅,空殼公司買樓花已成絕響,現在買樓的人,除了絕大部份是「人頭客」,很多首置人士,是樓市新丁(富豪首置客當然另作別論),而且一定是個人名義買入,可以說是簽了賣身契。別說樓價在收現樓前下跌,若買家在中途減薪、失業,總之財政上發生意想不到的事,上不了會成交不了,到時給發展商殺訂之餘,更有機會被追差價。發展商SC,收高溢價期權金之餘,若樓市下跌,更可以叫LC的人上身,發展出這樣的「奪命追魂Call」,是否更勝華爾街?所以,對比97樓市,是目前買樓人士的表面供樓負擔比例不高,但隱含的「瞓身程度」很高,這一點,不可不察。

 
 
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1. 打工仔 Andy 2017-07-19 15:46:44
套股换樓聽得多, 最近有朋友套樓换股! 祝佢好運 ! 
我識果 d 人贏幾多都好低調的。
2. Ca1on 2017-07-19 20:16:55
  • >>上不了會成交不了,到時給發展商殺訂之餘,更有機會被追差價。


    一手例下不能追差價。

    臨時訂金下調至相等於 樓價的百分之五。買家如 果在簽訂臨時買賣合約 後五個工作日內沒有簽 訂買賣合約,該臨時買賣 合約即告終止,賣方沒收 的金額是樓價的百分之 五,而賣方不得在沒收臨 時訂金後就準買家沒有 簽立買賣合約而向他提 出進一步申索,包括不可 以「追討差價」。 

3. 亞Q 2017-07-19 20:42:12
去年四月文章標題『深樓市喪升證人民幣嚴重高估』嚇死人!年半過去深樓再升了很多,點解連英國佬德國佬還要人民幣互換咁蝕底,是什麼邏輯?
4. 博士粉絲 2017-07-20 15:01:21
買家如 果在簽訂臨時買賣合約 後五個工作內沒有簽 訂買賣合約,該臨時買賣 合約即告終止,

2/F, 想問下5日後買家簽左正式買賣合約,發展商低息按揭期完結後,買家去銀行仲係上唔到會,咁又會點呢?

今年都未完結,好似要等多1/2年先夠鐘
5. 真真薯片 2017-07-30 09:23:35
一手好多付款辦法係比底5-15%訂, 就乜都唔洗比, 印花稅都幫你比埋, 直到收樓前都淨係供息

所以真正既考驗係兩三年後收樓時, 有排都未到