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一周總結
樓市五節棍之臨別贈言防範樓市逆轉
(林木地) 2017年1月21日
第一棍:好淡友左右大局

樓市好淡友角力加劇,一六年樓價先低後高,今年市場變化因素多,好似老美換新總統後,香港又選新特首,加上歐洲各項政經變化,年內本地高位樓價,同供應增加因素下,將左右地產大局。

《生果報》講,大摩轉軚睇樓價跌,今年料先高後低,累挫半成。摩笛吹奏至樓市,大摩轉軚睇跌樓價。摩根士丹利原先預測樓價今年全年升半成,最新轉估先升後見頂回落,全年累計跌半成,倘預測準確,將是2008年來首個樓價全年錄得跌幅的年度。

大摩最近發表報告,指本港樓價已近見頂,跌勢會於下半年出現。鑑於現時按息低於兩厘,樓價未來幾個月仍可繼續上揚,一手樓成交會維持強勁,不過美國下半年料加息兩次,實際按息屆時將會是八年來首度由負轉正,而租金回報率與按息兩者之間差距或會完全消失,連同樓市供求及辣招等因素,樓價下半年將由升轉跌。

第二棍:臨別贈言防範樓市逆轉

房屋政策一向為今屆特首施政重中之重,今次C.Y.將離任,仍心繫房屋題目,務求下屆接任人繼續發揚光大,今次C.Y.同時將過去房策作一總結,告別作品提及房屋供應將大增,且不可逆轉也,並帶警告口吻,話將來若遇上樓市向下,不要怪現在供應加快政策咁話云云。

《小超報》稱,新增25地改劃,五年添6萬伙,行政長官梁振英發表任內最後一份、也是篇幅最長的《施政報告》,觸及房屋、退休保障、強積金對沖和西九文化區等矚目議題。梁振英表示,任內有不少事需要向公眾致歉,其中增加房屋和土地供應的工程未能如意願順利推行。由於他一向視房策為重中之重,今次「告別作」仍以56個段落、逾6000字交代現屆政府在這方面的工作進度和願景。

政府近年透過改劃土地用途、開拓新發展區和維港以外填海等方向,探討增加短、中和長期房屋土地供應的方法,《施政報告》指出,這些方向預計可以提供超過60萬個公營和私人住宅單位新供應。梁振英並宣布,短中期繼續透過改劃土地來增加住宅供應,已物色25幅土地可改劃作住宅發展,預計分5個年度提供6萬個住宅單位,公營房屋比例更高達80%以上。

第三棍:超人同四叔列陣搶客

新地賣樓贏到開巷,雞年兩大地產商,包括長實李超人,同埋恒基四叔旗下公司部署力推樓盤,售樓部一字排開列陣,講明會加快搶客咁話。

《太公報》指出,恒地長實共涉4300伙湧樓市,各以商廈及住宅響農曆年頭炮。2017年新盤大爆發,估計最少2.8萬伙可供發售,本港兩大龍頭恒地及長實,各有十個及六個全新樓盤應市,共涉約4300伙,各以商廈及住宅牛潭尾意花園打頭陣,後者將成集團丁酉雞年住宅第一擊。

去年樓市經歷天與地,眾多發展商仍取得突出銷售成績。恒地營業(一)部總經理林達民指出,該部門連同營業(二)部,去年在港賣約1523伙,主要涉及馬鞍山迎海系列的星灣御、駿岸及御峰,吸金約2000億元,較2015年勝一籌。

第四棍:居屋王旺至農曆年尾

新盤交投量市況獨旺,二手市場中,居屋就一路被搶貴,旺至農曆年尾,多項綠表公屋同居屋就梅花間竹,輪流咁做出高位,近日旺角富榮未補價有單位沽出,呎價逼1.1 萬,一躍成為全港居屋王。

《文人報》謂,富榮未補價實呎逼1.1 萬 膺全港居屋王。樓價持續升溫,旺角富榮花園有未補價3 房戶售650萬元、實呎高逾1 萬元,以呎價計成全港居屋王。與此同時,鴨脷洲悅海華庭挾南港島延線通車優勢,亦以呎價計成為全港夾屋王。

第五棍:港鐵大興土木建樓

港鐵多年大興土木,多條市區新路線相繼落成,而家地價大升,自然賣地價水漲船高,今次推出黃竹坑站,歡乎上次何文田站項目獲中資財團勇奪,今次亦肯定搶崩頭也。

《搵銀報》話,黃竹坑站一期招意向,估值百億。南港島綫上月通車,港鐵今起推出黃竹坑站第一期招收意向,市場估值接近百億元,每平方呎樓面介乎1.4萬至1.7萬元,將截收意向。港島地皮供應少,隨南港島綫上月正式通車,港鐵隨即推出黃竹坑站項目,並公布項目第一期招收意向書,項目預期可建2座住宅樓宇,提供約800伙。