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散文集

全球排隊見頂 港樓市還遠嗎 ?

 

2017年9月26日 (信報)

  中國政府出乎意料加強調控樓市,美韓領導人罵戰停不了,加上德國大選結果顯示極右政團冒起,成為昨日港股大跌近400點的幫兇。港股見頂的理由,過去一個星期已解釋了多次,資產升跌必有周期,今個周期運行了這麼多年,終於來到關鍵時刻,本港股樓資產的轉捩點已來臨。

  德國大選塵埃落定,總理默克爾一如預期贏得第四個總理任期,但她領導的基民盟,以及主要對手舒爾茨領導的社會民主黨,支持率驟跌至歷史低位,選票流向反對接收移民的另類選擇黨(AfD),贏得議會12%選票,成為第三大政黨,可謂極速彈起。反移民的一批選民成為一股新的政治勢力。

  究竟德國另類選擇黨在下次大選時會否成為重大政治隱患?事關一個特朗普已經令人十分頭痛,如果將來德國領導人也如是,屆時大有理由排斥歐洲弱國,歐盟將難以維持下去。

  當然,這個是長遠隱患,未至於對歐美股市構成即時重大衝擊。相對而言,中國突然下重手調控樓市,實在令人大感意外。內地多個城市出台政策,規定新購房在2至5年內不得轉售,這有利遏抑炒風,可能反映當局對去庫存有一定信心,樓市升溫便即刻出手打壓。

  香港樓價過去10年升幅驚人,內地主要城市的樓價升幅更勁,中港樓市何止成形泡沫,泡沫簡直大到離奇。市場之所以覺得不安,是因為全球樓市於過去兩三個月陸續見頂,而澳洲及加拿大樓市更早在半年前已見頂。隨着美國聯儲局展現鷹派姿態,決定縮減資產負債表兼暗示再加息,相信市場游資好快會退出這個資產升值大派對,全球樓市下調是可預見的,難怪內地政府比市場更加心急開始行動!

  基於個人投資興趣,筆者不時留意世界各地樓市,自大升值浪潮以來,各國政府都有不同力度的措施限制外來資金炒樓,新加坡針對外來購房者的15%辣招稅,就是其中一項重要穩定樓市措施。新加坡人可以平價買「祖屋」,是當地樓市復甦較遲及較慢的原因。不過,論私樓面積、用料、設計,質素遠遠拋離港樓。

美息趨升 加速債務去槓桿

  日本樓市方面,近年愈來愈多港人入市;相反, 當地人對買樓全無興趣,不少人一世租樓,一樣可以在同一物業住過世,且一代傳一代租下去,其中一個原因是日本對租客的保護,業主未經租客同意,不可以把他們趕走,與香港的情況差天共地。

  早前,香港市區新盤的納米單位要600多萬元起跳,這個價錢在新加坡可以買過千呎市區樓有餘,在日本隨時成棟小型apartment都買得起,港樓算唔算有泡沫呢?

  環顧全球,普遍政府都會保護國民免受高住屋成本之苦,香港卻是一個例外,政府只知不斷加辣招稅,欠缺其他措施為樓市降溫。港樓的轉捩點已經到來,當美國債息明年升至3厘以上,好多資金會回流往保守資產,低息催生的高槓桿會極速去槓桿化,用物業升值加按變現,再投資高息保單全數抵押兼借突的招數,肯定不管用了。

  不過,比起內房股,筆者更睇淡蘋果產業鏈相關股份如瑞聲科技(02018)【圖】,iPhone 8在全球銷情慘淡,內地買機根本唔需要排隊,美國本土也好不了多少。蘋果行政總裁庫克(Tim Cook)同蘋果已故教主喬布斯(Steve Jobs)始終差幾皮,智能手機再升級產生的額外增值能力已到樽頸,恐難再有突破。

 
 
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1. 讀者路過 2017-09-26 20:55:24
香港市區新盤 貴過 新加坡舊樓
香港市區新盤 貴過 日本小型apartment?冲繩島呀?
所以港樓有泡沫?
🤦‍♂️此人水平甚低