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樓按風雲
新辣招後樓市變化
 
葉高昭
科一物業按揭總經理
2017年5月21日

  星期五金管局終於再出招,三招之中對市場影響較大的應該是收緊多個按揭供款或擔保物業的按揭成數,例如本身持有一個按揭,再新購物業或擔保之按揭成數會比現時扣減一成,對某些預算把自己物業套現作為購入新物業首期的人士影響較大。

  由於現時持有物業同時再多購入一個住宅物業需要繳納15% 重價印花稅(DSD),部份買家會以未有物業的家庭成員作業主,再以自己作為供款人或擔保人申請按揭貸款,所以現在經常見到剛到社會工作的年青人甚至穿著校服的學生簽字買樓, 但現在,由於家庭成員(若已有按揭) 作為按揭供款人或擔保人時,按揭成數會扣減一成,部份希望以此手法避免DSD 的準買家返而會於按揭成數上失了預算。

  該措拖或會使買家更傾斜向發展商新盤,因發展商很多時提供包底二按形式計劃上會,假若頭按銀行因按揭成數規管下借貸不足 ,發展商二按可調整二按成數以彌補頭按按揭差額, 例如,未有新收緊按揭措拖下,如買家希望承造8成按揭,可於銀行承造6成頭按再加上發展商2成二按上會,  而新措拖下,假若銀行因新收緊按揭條款而只可承造5成按揭,發商可調整二按成數至3成,最終買家也可以8成按揭上會,  固此,若金管局要有效實行新收緊措拖,必須控制發展商二按, 假若金管局無法規管發展商二按,會否考慮返過來規管銀行頭按,例如規管銀行婉拒發展商二按合作。

  就近期金管局幾次收緊按揭及加重印花稅後,政府應可以考慮從增加市場物業流轉量著手, 放寛甚至取消額外印花稅(SSD),縮減需求外同時增加供應,而且, 實際上SSD 己經失去其本身作用, SSD 原意是增加短線投資者買入物業的時間成本及風險,從而減少投資者進入市場,  但自從政府推出15% 重價印花稅及現在非首個按揭物業按揭成數需扣減一成的因素下,絕大多數短線物業投資或多層物業供款的投資者應已幾近絕跡,  固此,政府確實可考慮放寛SSD 而增加市場流轉量繼而減輕供求失衡, 再者,假若樓市逆轉,經濟轉差或銀行加息下,新買入物業買家將會承受極大壓力,有機會出現供不起樓又無法賣出的困局。

  相信新措拖確實會影響買家入市意欲,但相信發展商會比現時更主導市場,二手市場會更嚴峻, 看看幾天後某大型新盤開賣情況及幾星期後二手成交宗數便知結果。

 
 
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