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沿圖論勢
港樓市今年底前現調整
 
呂梓毅
信報首席經濟及策略師
2017年8月10日 (信報)

  不論從官方數字,抑或私人機構編製的二手樓價指數,都顯示近期樓價表現創紀錄高位,尤其新界地區的上車盤。一手樓市場表現同樣十分熾熱,且佔去頗大成交比重。究竟樓市會否如筆者今年初推測,於第三季較後時間、第四季再次出現調整呢?今期我們跟進這議題。

  從差餉物業估價署最新數字顯示,年初至今,私人住宅樓價指數已累積上升9.34%(過去12個月則升逾兩成)。若從中原分區樓價指數角度看,新界東和新界西分區樓價指數同期分別升12.73%和11.75%,均跑贏整體(10.77%)、港島(8.85%),以及九龍區(11.16%);這某程度反映上車盤或細價樓繼續受到追捧的現實【圖1】。

  至於一手樓市方面,從銷售數字角度看,反映市場狀況同樣熾熱。截至6月份的數據,一手住宅買賣涉及的合約金額和宗數分別達1333.6億元和9818宗【圖2】,前者已相當於去年全年數字逾七成!每筆一手樓交易平均價單已高逾1300萬元,創有紀錄以來的高位。若按目前的增長速度推算,今年全年數字亦有望突破歷史新高。

個別指標呈減弱跡象

  然而,儘管目前上車盤和一手樓升勢凌厲,惟從個別指標分析,後市發展已呈減弱跡象,並可能如本欄今年初分析,於今年較後時間出現短周期的調整鞏固期。筆者試從個別樓市市寬指標,以及最新一手樓銷售的角度分析這些徵象。

  二手樓市市寬:從全港118個屋苑樓價高於10周平均比率(下簡稱「樓價高於10周比率」)可見,雖然近月樓價指數持續攀升,但該比率已從略低於九成位置,輾轉回落至目前只有58.6%,出現輕微背馳(惟情況暫不算嚴重)。自2016年第二季樓市重展新升浪開始,迄今已第二次出現類似背馳現象。根據近十年來這樓市市寬與樓價的表現,可發現樓價往往要出現三頂背馳後或「樓價高於10周比率」失守40%的門檻,樓價才會出現較明顯調整,或進入較長時間的鞏固市況【圖3】。

  值得留意的是,從之前三次樓市與這市寬出現三頂背馳至跌穿四成的門檻,一般歷時約8個月至15個月(由市寬出現第一個頂起計算),而目前第一個市寬頂始於2016年8月底。換言之,若今次市寬背馳的走勢跟以往所需時間相若,意味最遲今年11月底左右,二手樓市將出現短周期調整的走勢。

  此外,如果從118個屋苑平均呎價創52周新高與創52周新低淨值比率可見(下簡稱「52周新高淨值比率」,註:這是統計118個屋苑創新高與創新低屋苑數目差距的十周平均),該比率自2003年開始(即樓市大牛市的開端)攀升至約三成的門檻後,即10周平均計創52周新高屋苑數目較創52周新低屋苑數目多出三成,樓價的按年變化往往在隨後不久便會見頂回落(即升勢放慢),甚至錄得按年跌幅【圖4】。

  目前「52周新高淨值比率」於今年第二季已升越三成的門檻,踏入7月更開始掉頭向下。根據這市寬指標多年來與樓價變化的關係,意味樓價稍後將出現按年見頂回落。

大量購買力被一手狂吸

  一手樓銷售數據:正如以往本欄分析指出,一手樓買賣異常暢旺,某程度反映有大量購買力被一手樓所吸去,樓價往往隨後便會出現回調或升勢放緩的現象。更具體而言,每當12個月累計一手住宅銷售涉及宗數的按年變化,回升到50%至一倍或以上,且金額的按年變化攀升至九成(甚至約1.5倍)位置後掉頭向下,樓價升勢往往亦會在數個月內減慢,甚至出現按年下跌的情況。

  截至今年6月底數據顯示,12個月累計一手樓買賣宗數及涉及金額已分別回升至53%和75%,前者已達前述的門檻水平【圖5】,後者則尚欠15個百分點。不過按目前一手樓市熾熱的程度,在未來一兩個月內(接近)達標應不成問題。換言之,初步來看, 一手樓銷售增長數字可能在未來3個月左右見頂,並令樓價在今年第三季較後時間或第四季出現回調。

  總括而言,從最新樓市市寬和一手樓銷售數據顯示,多項指標均初步反映樓價升勢有減弱的徵兆。稍後「樓價高於10周比率」和12個月累計一手住宅買賣涉及金額和筆數按年變化等,若觸及前述的門檻水平,樓市步入短周期調整的時間將不遠矣。

  不過,需要補充的是,正如6月29日本欄分析,本文所討論的觀點都只是樓市的小氣候,即樓市不會因為前述因素而出現轉勢,樓市調整後有重拾升勢的機會,情況就如2015年9月至2016年3月般。樓市的升勢何時逆轉,還要看市場資金充裕情況的大氣候何時改變。

 
 
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