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沿圖論勢
香港樓市兩大上升周期比對
 
呂梓毅
信報首席經濟及策略師
2017年6月8日 (信報)

香港回歸20年,近日媒體多了有關回歸前後經濟和股市等不同範疇的比對和分析。雖然目前樓價尚未見頂(繼續尋頂中?),但自2003年7月至今的樓市大升浪,其實與1984年9月至1997年10月的上升大周期,有不少異同及有趣的地方,今期我們與讀者探討這課題。

本文將探討本港樓市的兩個上升大周期,分別是1984年9月至1997年10月的升浪(下簡稱:「上升大周期1」)和2003年7月至今(升浪尚未完結)的上升周期(下簡稱:「上升大周期2」;【圖1】上半部)。為何自1980年至今逾36年的歲月中,筆者只把香港樓市劃分為兩個上升大周期呢?

大升前皆現深度下挫

主要原因有二,在樓價開展上升大周期前,樓市同樣經歷逾六成大幅下瀉的洗禮。在八十年代初,受香港前途問題所衝擊,香港樓價拾級而下;從樓市在6年或以內的最大跌幅可見,樓價期內最多跌達三成。不過,若連同期內美元兌港元滙價(當時尚未有聯滙)曾急插近四成,樓價當時累計下挫接近七成,才開展「上升大周期1」。

至於開始「上升大周期2」之前,香港經歷1997/98年亞洲金融風暴、2000年科網股爆破和2003年沙士(SARS),香港樓價最大的累計跌幅同樣接近七成;由此可見,樓市在出現「上升大周期1」和「上升大周期2」之前,均出現甚具深度的下跌,由極低殘的位置起步回升(【圖1】下半部)。

除此之外,在樓市處於「上升大周期1」和「上升大周期2」期間,樓價同樣未曾出現過逾兩成的大調整轉向訊號。基於以上兩項因由,筆者把樓市自1980年至今的發展,界分為兩個獨特的上升大周期(雖然「上升大周期2」尚未確認完結)。以下是這兩個樓市大周期的異同:

上升幅度和上升周期維持的時間。僅從上升幅度角度看,「上升大周期1」的累計升幅高達935%(或按年升19.4%),遠遠拋離「上升大周期2」(截至今年3月底為止)累計上升448%(或按年升13.2%)。不過,若從實質(即扣除通脹)樓價的角度看(以今天購買力計算),樓價在「上升大周期1」和「上升大周期2」的累計升幅便分別達292%和278%,即兩者累計升幅頗為接近【圖2】。事實上,樓價若從現水平再升約3.5%,「上升大周期2」便可平了「上升大周期1」期內的上升幅度。

今輪升勢已維持逾13年

至於上升周期涉及的時間方面,整個「上升大周期1」長達158個月或13.2年;反之,截至今年3月底為止,「上升大周期2」已達165個月或13.75年,暫時較「上升大周期1」的時間略長;惟由於「上升大周期2」尚未完結,是次上升周期將會相較「上升大周期1」涉及時間長多少才完結,還有待觀察。

順帶一提,目前樓價相對1997年高位高約85%,或每年升約3.2%,相當於期間香港名義GDP增長速度;惟若用目前的購買力計算,升幅則只有50%,平均每年升約2.1%。

受惠單位種類。若從實質樓價的升幅角度看,整體樓市在這兩個大周期的升幅相若,惟受惠單位種類卻截然不同。從A類單位(實用面積達40平方米以下)與D及E類單位(實用面達100至159.9平方米及160以上平方米)比率可見(下簡稱「面積比率」;註:比率上升,代表細單位樓價跑贏大單位;反之亦然),踏入「上升大周期1」初至中期,面積比率於高位反覆回升;惟於周期較後時間,有關比率則從高位顯著回落,並明顯較上升周期初期為低。

若用文字解說,踏入「上升大周期1」初中期,細單位面積的樓價表現相對較佳(也許受港人移民潮的影響,令較大面積類別單位初期沽壓較大);惟周期的較後時間,炒風熾熱,大面積單位樓價開始發力, 並且顯著跑贏細單位。簡言之,「上升大周期1」升勢受惠的單位種類主要是大型單位【圖3】。

97年升浪 大單位跑贏

至於「上升大周期2」,初期面積比率大致低位持平,即踏入「上升大周期2」的初期,大、小單位樓價表現相若。不過,在金融海嘯後至今,面積比率卻輾轉回升,並且攀升至1993年以來的高位,顯示隨後細單位顯著跑贏大單位;而這現象相信這與政府辣招有一定關係。

換言之,「上升大周期1」期間,大型單位表現相對突出;反之,「上升大周期2」,小型單位表現則較佳。事實上,若然我們計算A、B、C、D及E不同類別單位,在大周期1和2與整體樓價升幅差距,可發現在「上升大周期1」內,單位面積愈大,跑贏整體價格表現的幅度便愈大;反之,在「上升大周期2」期間, 單位面積愈小,跑贏整體價格表現的幅度便愈大【圖4】。

總括而言,在過去逾30多年裏,香港樓市大致可劃分為兩個大上升周期;當然在這兩個大上升周期內,樓價亦會出現調整,惟幅度不會多於兩成。而在這兩個上升大周期中,大型單位在「上升大周期1」的升幅明顯較突出;反之,小型單位在「上升大周期2」的表現則較佳。

另外,截至目前為止,「上升大周期1」和「上升大周期2」的實質(即扣除通脹)升幅和周期持續的時間相若(註:「上升大周期2」尚未確認見頂)。若然自2003年至今上升周期的實質升幅和維持的時間可媲美「上升大周期1」,意味目前樓市的升勢已差不多達標。不過,世事又豈會這麼簡單地重複?無論如何,參考「上升大周期1」完結的導火線──亞洲金融風暴外來因素,以及過去8年樓市升勢催化劑,很大程度上受到資金湧入所造成。故此,觸發「上升大周期2」完結的導火線,相信仍然是來自外在衝擊的因素。至於是什麼的外來衝擊因素呢?你話呢?

 
 
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1. 香港樓市,牛長熊短 2017-06-08 21:39:25
香港樓市牛市的時間好長,沽咗樓等跌等到頸都長。