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沿圖論勢
樓市下半年現另一拐點
 
呂梓毅
信報首席經濟及策略師
2017年3月23日 (信報)

上周本欄從上車盤角度,探討樓市過去八年間其中一股主要上升動力將無以為繼。今期我們將從辣招政策、一手樓和樓市市寬等三項內在因素,探討和推算樓市何時出現調整或甚至轉勢。

上周本欄從樓市上車盤角度探討樓市後市發展,指出隨着「屋苑溢價」逐步收窄,加上上車盤入場門檻愈來愈高,令首置人士須付出的首期愈來愈多(即需求因而進一步萎縮),令這個上車盤狂潮逐步逼近尾聲。

然而,上車盤狂潮臨近尾聲,並不一定意味樓市隨即下挫,猶如汽車縱使沒有加速(動力),還可以繼續前進一段距離。那麼,樓市何時再出現周期頂部,並且開始回落呢?我們先從以下三方面探討這課題:

新政府或再度「加辣」

(一)辣招政策。自2009年至今,特區政府及金管局先後8次出招抑制樓市的升勢。從樓價的最終走勢屢破新高來看,辣招的「長遠」作用十分有限,惟遏阻樓市短期升勢卻沒有太大問題。

從過往政府多次推出辣招的情況來看,有一個現象值得留意,就是每次出招後,樓市的(按年)變化若然沒有明顯回落(即樓價升勢沒有減慢),政府很多時會在約半年內再「加辣」,直至樓價升勢出現(儘管屬短暫情況)較明顯下滑或減弱才會「收手」【圖1】。例如2010年8月、2010年11月和2011年6月第二、三、四輪出招相隔的時間,分別為3個月和7個月,而2012年和2013年第五、六輪辣招推出的時間,則相隔只有5個月。

換言之,從去年11月「加辣」後二手樓價升勢未歇(截至今年1月,樓價按年升約11%),預料特區政府最遲今年下半年(新特首上任後?)再度(甚至密集)出招「加辣」的機會甚高,直至樓價升勢減慢為止。換句話說,今年下半年較後時間,樓價可能因為政府再度「加辣」的導火線而出現周期性調整。

(二)一手樓銷售。正如以往本欄分析已指出,金融海嘯後樓市的大升浪,背後原動力除來自上車盤外,另一主要助力便是一手樓。當然,一手樓對樓價的影響與日俱增,背後的因由或多或少受惠於政府辣招政策,把更多市場購買力推向一手市場有莫大關係。

一手樓價左右整體後市

事實上,自2009年至今,每當市場完成消化政府的辣招並開始回穩,即第一至四輪、第五至六輪和第七輪後,市場便有更多購買力湧向一手市場,令新盤買賣金額佔整體成交比率(12個月累計),由2010年初的約21%,輾轉回升至目前逾四成的比重【圖2】,足以佐證一手市場對整體樓市後市影響舉足輕重。

說回近月情況,自去年11月特區政府推出新辣招後不久,不難發現一手市場交投更趨壯旺。截至今年2月為止,12個月累計一手樓買賣涉及金額的按年變化(以下簡稱「一手樓銷售金額變化」)已反覆回升至41%,創2015年6月以來新高;從近期一手樓銷售熾熱的程度看,相信有關變化還有進一步攀升的空間。從歷年「一手樓銷售金額變化」與二手樓價的關係來看,前者往往回升至九成甚至1.5倍或更高位置才見頂,樓價的升勢則在數個月內亦會出現逆轉,因為屆時有大量購買力被一手樓所吸納,令二手樓價出現回調壓力【圖3】。

換言之,若按目前「一手樓銷售金額變化」回升速度推算,樓市變化在今年第三季較後時間又或第四季,將出現拐點向下(調整),情況與2015年9月相若。

(三)樓市市寬表現。自2003年香港二手樓價進入連綿升浪,不難發現整個大升浪可分為6個細小升浪,分別是2003年至2005年、2007年、2009年至2011年、2012年至2013年、2014年至2015年和2016年至今的升浪。

從之前5個小升浪,可見樓市每次進入上升周期,樓市長線市寬(即中原城市領先指數成分屋苑,10周移動平均呎價高於50周移動平均呎價的比率)達90%或以上的時間,往往可維持約達60周或95周以上,惟後者主要出現於大調整後的市況,例如2003年和2009年。而樓價的表現,則在這市寬從高位跌穿90%以下早約一個季度見頂【圖4】。

長線市寬企穩九成門檻

自二手樓價於去年第一季見底後,樓市長線市寬於去年10月底已升越九成的門檻,迄今已維持20周。若然今次跟以往升浪的情況相若,長線市寬同樣維持於九成水平之上約60周,意味今年第三季末或第四季樓市的升勢將出現周期的頂部。

總括而言,從特區政府可能再度「加辣」、「一手樓銷售金額變化」和樓市市寬角度看,均顯示今年下半年第三季末左右,樓價將可能出現周期頂部而出現回調走勢,情況類似2015年9月至2016年3月般。問題是,調整市況的發展,最終會否演變成樓市轉勢的拐點?相信很大程度上要視乎外在因素的發展,這點留待下周再討論。

 
 
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1. 又有一個磗家! 2017-03-24 02:20:03
而家個升浪先至啱啱開始,好戲在後頭!
樓市黑天鵝逐一消失,白天鵝則如貫入場,原先美加息因素成看跌因素,但港按息不加反減,那邊廂中資繼續搶地,至於買家,則越貴越搶,每次新盤開售,都有倍計以上的認購額,睇跌沽貨者,不出一月,已輸價半成,按此估計,樓價年内爆上兩成已成定局。 

  今年年初,我撰文指新樓樓價,農曆新年前上升一成,當時有不少淡淡質疑此文為吸晴的訞文,但其後結果超乎預測。今日樓價純粹由資金流操控,而香港亦是全球富人最集中地方,加上中資策略性切入,香港樓價跌,只有一個原因,那就是資金流突然消失,中國經濟出現大崩圍。 

  不少人在問,超離地的樓價,始终會有一日跌回地上。本人不敢説這推理不合理,但問題是升到幾高才跌回地上。倘它日樓價跌回高原上而不是平地上,那麼樓價仍會很高。例如樓價再升三成,然後調整一二成,那麽等樓價跌才入市。但連同租金已絶不划算。 

  最近美國加息,股市不跌反升,港按息則不加反減,樓市越加辣,樓價越升,政府越唱供應大增,市場反而越多人買樓。老「磚」家經驗豐富,但越睇淡越錯。何解?經驗豐富就像老舊電腦的硬碟,刮花了很難再格式化,那就等於無法匯入新數據進行推算,結果樓市預測次次錯。 

  現時樓價的頂位在那?好友們都不敢估頂,淡友則發牙痕吹樓價跌,但買樓賣樓已絶沒有他們的份兒了。
2. 亮劍 2017-03-24 09:28:08
最近喺 property.hk 網站留言,有網友向小弟徵詢換樓的意見。

因為每一個人的家庭背景及可動用收入有所不同,好難學六叔咁畀No交差,在此我以角色扮演方式,大家自己對號入座。


鐵桿藍絲帶……中國大陸前景如日中天,GDP七八年再翻一翻不成問題,現在香港楼市有買貴無買錯。

淡黄中慘……升完又升何時了,匙盤已好少 ,小樓昨夜價又改,估價不堪回首心內沖。 雕闌玉砌應猶在,只是楼價改。問君你係幾號籌,恰是一盤冷水心內流。

揭竿黃絲帶……支那不日支爆,楼價竟然無 discount仲有premium, 係咪黐鬼線,跌一半最少😓😓