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沿圖論勢
上車盤買少見少 狂潮何時了 ?
 
呂梓毅
信報首席經濟及策略師
2017年3月16日 (信報)

  上周本欄提到,香港貨幣基礎(Monetary Base)暫未因為美國加息行動而出現退潮,即「水多」情況持續,並繼續支撐本港樓價居高不下。然而,這並不意味樓價不跌情況可永遠持續,尤其個別內在和外圍負面因素正逐步浮現。今期我們與讀者先探討其中一項內在因素──上車盤狂潮。

  自2009年金融海嘯後,香港樓市便展開連綿升浪。根據差餉物業估價署數字顯示,自2008年底至今年1月底為止,整體私人住宅售價累計上升1.95倍,或按年升14.3%。

  然而,不同單位面積類別的價格升幅卻十分參差【註】。以實用面積最細的A類單位為例,同期累積上升多達2.27倍,較整體升幅多逾30個百分點!反之,實用面積最大的E類單位,同期只累升95.9%,分別遠遠落後整體樓市和A類單位近100個和130個百分點之巨【圖1】!可見在金融海嘯後的樓市升浪中,單位面積愈大,期內樓價的累積升幅便愈細;反之亦然。

辣招迫購買力湧細價樓

  此外,若以4個不同起點來觀察這波樓市升浪,分別是自2008年12月至今年1月、2012年1月至今年1月、2014年3月至今年1月和2016年3月至今年1月,即每次樓市調整後重拾升浪起計至今的表現,與同期整體樓價升勢的差距比較,同樣可發現類似訊息,即不論升浪從哪個起點計,細單位表現都跑贏整體樓價升勢;而單位面積愈大,升幅較同期整體樓市升勢的距離便愈大【圖2】(只有自2016年3月至今的升浪,E類大型單位與樓價期內的升幅差距有所收窄)。

  為何會出現上車盤或細單位持續跑贏大市呢?說穿了,當然很大程度與政府「辣招」扭曲市場需求有莫大關係。

藍籌屋苑呎價溢價嚴重偏低

  自2009年至今,特區政府和金管局已先後推出八輪辣招或逆周期措施,藉以抑制樓市的升勢。然而,或許當時政府不欲影響市民上車置業,不難發現早期的「辣招」主要針對中大價樓,對上車盤影響有限。例如:(1)2010年8月收緊1200萬元或以上的住宅按揭成數,由70%降至60%;(2)2010年11月起,樓價800萬元以下的住宅,最高貸款額不能超過480萬,以及按揭保險計劃只可接受680萬元或以下物業的申請;(3)2013年2月把九成按揭的住宅樓價上限,由原先的600萬元降至400萬元,而450萬至600萬元的住宅最多只能敍造八成按揭等。而且在2013年2月之前,200萬元以下的印花稅只是100元而已!由此可見,在這些辣招下,無疑驅使更多市場購買力推向細價樓或上車盤,直接造就上車盤狂潮。

  問題是,上車盤樓價瘋漲的情況何時了?這點或可從以下兩方面找到端倪:

  其一,藍籌屋苑與上車盤呎價溢價。正如以往本欄分析,一些大型優質藍籌屋苑(如太古城),由於物業質素及保養較佳,加上位置優越,往往較新界區屋苑存有一定的溢價(premium;下稱「屋苑溢價」)。以太古城與沙田第一城為例,自1994年至今,兩者3個月平均呎價存在的溢價介乎28.4%至86.3%(【圖3】;選用太古城屋苑作比對,純粹較具代表性的優質藍籌屋苑)。若與部分地區偏遠的屋苑,如嘉湖山莊比較,「屋苑溢價」水平相對更高(78.7%至267.5%)。

  隨着近年細價樓愈升愈有,大價樓表現繼續大落後,令「屋苑溢價」的差距逐步收窄,個別上車盤如沙田第一城、大埔中心、沙田中心、大興花園和新屯門中心,更接近過去20年溢價範圍的底部位置;其中,上述首3個上車盤現時的溢價水平,甚至較1997年還低!

  換言之,除非大型屋苑樓價升勢加快(惟在特區政府辣招掣肘下,相信機會不大),或預期「屋苑溢價」將出現新常態,令溢價水平進一步收窄至更低,甚至達負水平位置(惟這也似乎不太合理,很難想像太古城平均呎價與沙田區的屋苑趨向一致),隨着愈來愈多「屋苑溢價」逐步收窄至歷年區間範圍底部,上車盤狂潮可能已開始進入倒數階段。

  其次,上車盤買少見少,買家負擔能力將受考驗。一直以來,上車盤均沒有明確定義,不過,若以價格劃分,相信讀者的認知或許是那些樓價四、五百萬元或以下的物業。

買家負擔能力受考驗

  然而,隨着過去幾年上車盤樓價持續攀升,令目前所謂「上車盤」買少見少。截至今年1月底為止,一、二手樓成交價達500萬元或以下成交比例分別只有8.5%和41.4%而已,兩者均處於紀錄偏低的位置【圖4】,而且相信當中不少是四五百萬元的交投,因為目前一、二手樓成交價300萬元以下的比例分別只有2.5%和14%【圖5】!換言之,目前市場可供買賣的上車盤,大部分都是400萬至500萬元的物業。

  問題是,按目前的辣招規定,樓價在400萬以上已不能透過按揭保險獲得九成貸款;樓價在450萬或以上,更只能獲得八成貸款上限,即上車盤買家須支付更多首期,進一步壓抑購買力。屢創新高的上車盤樓價遇上購買力愈趨減弱,結果如何不問自知。

  總括而言,自金融海嘯後樓價升浪的一大特色,便是上升動力由上車盤帶動。然而,經過逾8年的飆升後,「屋苑溢價」已收窄至異常偏低水平;加上所謂「上車盤」的入場門檻已攀升至一般市民難以負擔的程度(因所需首期愈來愈大),令這個上車盤狂潮逐步逼近尾聲。

  註:差餉物業估價署把私人住宅單位劃分為A、B、C、D和E五類。A類單位即實用面積小於40方米;B類單位即實用面積為40至69.9方米;C類單位即實用面積為70至99.9方米;D類單位即實用面積為100至159.9方米;E類單位即實用面積為160方米或以上。

 
 
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1. 亮劍 2017-03-16 14:13:53
呢下先來講:「原來個地球係圓的?」唉~

以下係舊文重貼……

7. 亮劍 2015-06-17 16:30:47


不少楼評成日將香港呢家既楼市同 97 來比較,但呢家同 97年最大的分別有以下幾点:



首先我要講係 97 年最大檸樂的是,嗰陣不少人本想短炒,根本上佢哋由 day one 開始,就無想過找銀行上會,或可以講佢哋想上,都無銀行肯借錢畀佢哋,咁當轉角市出現,呢批投機者唯有不問價蝕讓。


在呢塊骨牌被推倒後,才是一連串骨牌效應,根本果陣楼價崩潰的主要原因係:


1 私楼價遠超合理水平


2 不少投資者借到盡。


3 按息過高,業主每個月都要補貼租客。


4 政府盲目幫助不應買楼的人上車。


5 不少發展商借貸過度,貨多錢少。 



但呢家就係:


1 私楼衡平比只是 1.2,仲處於合理水平。


2 绝大部分業主及投資者都無借到盡。


3 按息超低,收租佬每個月都有正現金流,可以戰養戰。


4 政府表面幫助低下階層上車,但實情係將他們拒於門外。


5 發展商學精咗,借貸比率好合理。 




其中第四点「政府是否幫倒忙」最值得深入討論!



「據差估署樓價指數,2009 年以前的細單位價格一直排行在五類住宅中最低,以 2004 年 6 月為例,細單位價格指數只有 69.7,大單位卻是 106.3(均以1999年為100,下同)。


但自 2009 年起細單位的價格便快速爬升,至 2013 年 11 月細單位的價格指數更橫越四線,榮升為五類指數中最高,最新(4月)細單位指數為 325.7,而大單位的指數只有 284.5,即細單位樓價在過去 12 年間升了 4.5 倍,而大單位同期只升了 2.8 倍。



若以升幅比較,1999 至 2008 年間細與大單位價格的年度升幅差為 -5%,期間絕大部份時間細單位的價格升幅比豪宅的低;但 2009 至 2015 年間,兩者的差為 +9%,即期間細單位樓價升得比豪宅快,且升幅有拾級擴大之形,明顯轉勢。



首先,時間上這趨勢與辣招時間表相當脗合,有理由相信這趨勢是與辣招有關,譬如收緊按揭成數和壓力測試等要求,逼令需求走向細價樓,愈升愈勇。



但市面細單位的供應非常有限,皆因過去二十年,住宅供應主要集中中型單位,現時的細單位總數只有約三十五萬五千間,約佔全部住宅樓宇的三成,去年只新建了 2,160 間細單位,難以滿足政策引導的新需求。



相反,一直以來,拆樓的主要對象大多數為細單位(唐樓格式),去年差不多拆了 1,300 間,佔全年拆樓(住宅)數量的一半有多,亦抵銷了新建細單位的六成。



加上自由行政策和非本地人士來港政策從 2004 年起施行,大量市區的細單位被改裝為賓館或者宿舍,令問題進一步加劇。 」



以上資料係小弟抄自香港中文大學地理與資源管理學系副教授姚松炎博士的文章。 



…………直到呢家,終於有學者指出政府為何攪到一鑊粥,都不能為楼市降溫。 


我亮剑只是蛋散,無姚副咁多數據喺手,不如呢家我用自己朋友圈子個案來解釋呢個七下七下打房方案。 



在 2010 年中,A 君因老豆的遺囑攪掂,可分倒老豆的遺產幾仟個,佢每個兄弟都有錢分,每人可攤佔仟零万左右,但因為政府收緊「豪宅」按揭及加 SD,咁佢唯有整一件太古城自住及一件康怡收租,其他買下股票。



在2011年中,B 君因為阿仔要結婚,佢本想將自住太古 675 賣走套首期,換間同區仟零呎,但因為有打房政策,焗一開二買兩個Tko 兩房。



2013 年C君有小朋友要升小學,他本想將東區單幢兩房換西半山叁房,以方便D细路返学,但因為果陣出咗加強版 SSD,所以一動不如一静,佢只係將用來换楼既兩球幾入件沙一395,再租畀大陸學生幫手去供楼。 



2014年D君退休,夾埋老婆私己都有成仟個,本想話換件红山享受下,但原來入紅山要成兩仟幾個首期呀,講真佢無奶油將成副身家押晒喺自住楼度,咁佢唯有降低享受,继續住城市花園,然後將仟零個去抽納米楼,做其包租公。 



其實你有1球美元流動資產,真係唔好大大聲,因為香港成 20 幾萬個家庭有呢個能量呀。



但因為港幣經量化寬鬆後,又經金管局打壓,你得球零美元流動資金,原來根本上唔件似樣少少嘅「真豪宅」,但上唔倒真正豪宅,呢 20 幾万個「有錢人」,可退而求其次,上幾件納米做收租佬喎。 



你得壹佰幾拾,自不然要揸頸就命,有乜上乜啦!


但當你有M幾兩M美元流動資金,咁你就可以選擇買股票、買債券、換豪宅、買細码楼收租……


政府既然話買豪宅有原罪,咁人家咪搶纳米楼畀你睇囉。

2. 老記 2017-03-16 15:50:59

嘩! 蘋果 信報上埋?  網主乜咁大手筆, 似博土和網主,  A、B、C、D和E五類, 乜都買得啦....
3. 林太 2017-03-16 18:29:29
狂潮何時了? 都幾十年啦, 除97-03, 跌都是大漲小回啫。
4. 林太 2017-03-16 18:39:07
_____
5. Bos fan 2017-03-16 23:46:27
  1. 亮兄,本人正是本來想買自住,現在買兩間收租
6. 二少 2017-03-17 11:10:43
最慘係本來想買三房自住果D都走去買兩件納米出租,自己就租間3房自住