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李峻銘
投資者被殺絕 樓市增風險
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2017年1月6日

今周正式踏入2017年,筆者前文已估計今年將會是前景最不明確的一年。先有美國新總統特朗普上任,對中國會實施什麼樣的新政策會令中美關係緊張,進而影響香港的經濟?香港本身又有特首選舉,房屋政策又會是重中之重,辣招會放寬還是加辣?形勢微妙。美國加息將看似如箭在弦,香港會否跟隨,幅度又是多少?在2017年很多事情像霧又像花,看不清前景,又如何估計樓價走勢?

不過,市場上又傳出梁振英在任內結束前,可能會使出最後辣招 ─ 租金管制。理論上,任期已到尾聲,不應下重藥,令下任接班人承受後果。但是,最近美國即將卸任總統的奧巴馬也在卸任前作出不少大動作去影響特朗普,梁振英會否效法,也不是沒有可能!

其實,辣招之初是用SSD趕絕炒家,隨後BSD減少外地客需求,再而DSD是減少投資客需求,16年11月將DSD變成劃一15%,目的是希望加重投資者的成本,辣招雖然可以阻止投資者入市,但對現在擁有多層物業的投資者,只要他們不買不賣,就沒有什麼影響。如果實行租管,則完全是兩碼子事,對所有物業投資者都有影響。透過減低投資回報,加上港元加息的話,就是迫他們賣樓,相信可增加二手盤的供應量,短期對樓價便有顯著的下調壓力。

只不過,市場是會自然調節的,當物業市場上的投資價值一旦被破壞,發展商一定會減少開發,長期供應量便會減少,港人的居住空間並不會因而改善,又重複過往的錯誤。更要命的是,2017年是一個不確定年,如果所有不利經濟發展的事件一併爆發,市場上只有用家,投資者全部按兵不動,甚至加入沽貨行列,只沽不買,市場價格的下跌波幅一定會加大,這是經濟學上的ABC初級課程。

作為一個有責任心的政府,必需考慮多角度,辣招愈加愈辣,效用卻愈來愈微,副作用卻愈來愈深。強烈建議不要在新特首上場前加辣,否則為下任政府帶來沉重的枷鎖,不利開展新政策,絕非港人之福。

 
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1. 辣招已經走火入魔 2017-01-08 19:23:00
租管不是新野。香港1920年代的港督司徒拔已经出過有史以来最辣的租管,结果租金急升,天怒人怨。以史为鉴,政府要三思。過去七年來排海倒海的辣招已經冰封了二手供應(最大的供應未源)。租管將冰封埋租盤;租盤減少,租金會跌嗎?
實質租金會升,香港老一代一定聽過鞋櫃金、锁匙金。租管一出,會多咗好多人瞓街。