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李峻銘
地產狂潮再現 如何自處各不同
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2017年3月23日

美國聯儲局又再一次提高利率,這已經是利息見底後第三次,並明言今、明年陸續有來,問題只是加息多少,而且這明顯是利淡樓市的訊息。但香港投資物業的情緒不但沒有降溫,反而進一步提升,在剛過去的周末、周日,三大住宅新盤推出熱賣,整體一手住宅售出超過1,000伙,涉及資金約110億元。買家當中,估計可能有近半為投資者,大手成交佔整體成交也近半,也是今次狂潮的特色。其中一個鐵路上蓋物業,屬大手買家的A組,必須至少買兩間4房,金額涉及6,000萬元,竟然到場登記認購的多達270組,在售至36號籌時已經將當天可售的4房單位沽清,超過200多枱富豪級買家失望而回,至於B組可以只買一間的,更加誇張,今商場擠得水洩不通,也成為了港聞版的報導。

這種搶購熱潮,令筆者感到與97年前的氣氛相似,當時新盤銷售也是大排長龍,當年荃灣愉景新城、青衣灝景灣及深井浪翠園,個個都賣個滿堂紅。只要抽中新盤,入得售樓處,已經如獲至寶,每次買到單位,好像是必定獲利,都會被身邊朋友祝賀。

筆者相信今次狂潮跟97年有不同之處,首先是受政府辣招影響,炒家的參與度低,另外,樓宇的借貸比例也很低,所以一旦樓價回調,幅度並不會像上次七成那麼利害,今次的觸發點也許不同,筆者估計最危險的是債券市場,由於各國政府的量寬,不少債券已經升到天價,加上不少投資者都為了增加回報而利用借貸槓桿,一旦各國政府收水,債券價格可以狂瀉。

投資者損失慘重之餘,可能需要沽售物業,套現還債,所以樓宇的借貸雖然不高,但背後的買家,利用多少槓桿買了多少債券,可能是問題的關鍵。當然,在狂潮中佔浪頂,是吃力不討好的事,正如96年叫人賣樓,相信會被人罵到97年10月,筆者也重申,估計今年樓價會繼續狂升,甚至可達三成,這才配合狂潮的背景,2018年才是最危險的一年。但正如所有評論一樣,這些都沒有很科學的根據,都是筆者在市場上的真心感覺,拿出來跟大家分享而已,在狂潮中如何自處,也就是大家自己的選擇,結果也是大家自己去承受。

 
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1. Bos Fan 2017-03-23 15:42:28
謝謝良心AA.