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李峻銘
需求低估 供應誇大 政府數字不可盡信
 
李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行行政總裁
2017年1月19日

本屆政府任期即將屆滿,梁振英及其局長在不同場合,都在告訴市民大眾,現屆政府在房屋問題上處理得有成效,辣招有效打擊炒風,有助市民置業,房屋供應又大增,多番強調未來三至四年的私樓供應數字不斷上升,最新數字達到93,000伙,是政府公佈相關數字以來新高,亦較其上任時的65,000伙高出約43%。

不過,大家不要忘記這些供應數字是預測,如果翻查過往記錄,政府的預測落成量,年年都是高估。由上任時2012年,預測量11,890伙,實際是10,150伙;2013年估計13,550伙,實際8,250伙;2014年估計17,610伙,實際15,720伙;2015年估計13,290伙,實際11,280伙,四年間平均低估了近20%,而2016年至11月為止,只有12,662伙落成,比估計的18,200伙又低了很多。

需求方面,辣招毫無疑問打擊了炒家,令炒家變成投資者,為了進一步打擊投資需求多次加辣,但效用短暫否則就不用一而再,再而三加辣,辣招只令投資者按兵不動,不買不賣,二手盤源短缺,抵消了投資需求減少的效用。至於用家的剛性需求,政府也計錯數。根據政府的「長遠房屋策略諮詢文件」,稱目標是未來十年提供48萬個公私營單位,這個目標是基於每年有29,400個新增家庭住戶的房屋需求,另有17,600個單位是補充受遷拆影響的舊單位。但最近拜讀王于漸教授的文章得知,政府又再次計錯數,大大低估了需求。

根據王教授的推算,香港的單身住戶不斷增長,自1991年佔住戶的14.8%,一直增長至2016年的17.7%,平均每年新增單身住戶達至7,000-8,000 個。另外,離婚率與結婚率也大增。以2014年為例,本地離婚有20,000宗,首次結婚有約37,000宗,再婚約19,200宗,內地註冊結婚的有5,020宗,連同單身人士單位,合共每年新增需求達到6萬單位以上,相比這政府的估計每年29,400個單位,多出足足一倍。

這些數字亦合理解釋為何香港樓價過去幾年在辣招不斷下,仍然不斷飈升的原因。大家在收讀政府公布的數字時,必須自行解讀,不可盡信。報喜不報憂,只說老闆喜歡聽的數字傾向,只求令事件淡化,但對解決問題則完全沒有幫助。

 
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