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焯見政經
樓市期貨有得諗
 
關焯照
經濟學家
2017年4月19日

兩星期前,筆者與幾位「中環友」包括基金經理譚新強和王弼吃午飯,話題當然離不開譚兄的最近一篇文章《樓奴同鹹魚有什麼分別》。在文章中,譚兄將樓奴比喻為鹹魚,當然招來樓市好友圍攻,特别是在樓市充斥亢奮氣氛的情況下,忠告别人買樓時要留意風險,肯定比人話,唔好阻住佢發達。 

譚兄是耶魯大學畢業生,又是著名基金經理,對坊間的批評根本不當一回事,反而,他在這個飯局再次提及香港金融市場應該有樓市期貨這類產品。對這個提議,筆者早已聽過譚兄在一個收費電視台的財經節目討論過,所以是有些印象的。其實,樓市期貨早在十多年前已經出現於美國,CME2006年推出美國樓市期貨,這是基於Case-Shiller十大美國城市指數。樓市期貨類似其他期貨,其功能既可對沖樓價風險,亦可作為投資之用,香港作為國際金融中心,推出樓市期貨也算是提升本身的競爭力。

當然,制定樓市期貨涉及不少問題,例如,最近有人提議採用中原城市領先指數(即是二手樓價指數)作為現貨指數,但由於中原城市領先指數只是涵蓋中原地產經紀所做的二手私人住宅物業的交易,因此,這指數是不能準確地代表整個二手樓市的表現,從這方面來看,單是選擇樓價指數也不是一件容易的事。

如果要採用樓市指數,差餉物業估價署制定的樓價指數相信是比較適合的,因為這指數包含著所有二手私人住宅物業交易,而且更有分類(中小型單位和大型單位)指數,此外,這幾個指數是每月公佈的,其滯後時間只是個多月,較Case-Shiller樓市指數的滯後時間高達差不多三個月短得多,從這角度來看,制定樓市期貨應該以差餉物業估價署的樓價指數作為起點。

誠言,選擇有代表性的樓市指數並不是唯一問題,要成立樓市期貨市場需要莊家和港交所共同合作,證監作出有效監管,並要推動投資者教育,這才能成功。總而言之,在制定樓市期貨前需要考慮不少問題,並非一步到位。然而,一旦成功,置業者可以採用樓市期貨作對沖,投資者亦有多一種期貨產品進行投資,對香港金融市場來說,樓市期貨是有得諗的。

 
 
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1. CD ROM 2017-04-19 11:55:23
我認為買樓投資既人同喜歡買指數既人overlap會很少... 

作為樓塔, 才會連對沖都要用樓市期貨吧??? 這要問問另一邊箱的弼兄才行~~
2. 自我陶醉 2017-04-19 12:01:39
成功嘅投資人從來都喜歡獨排眾議,點會介意人攻擊! 不過用鹹魚形容又的確唔合適,試問鹹魚又點識攻擊人?
3. 熊大 2017-04-19 13:56:53
我只希望政府不要在樓市下跌時出招救市,救市民,咁先至公平。
4. 亞炳 2017-04-19 19:17:52
啊!原來3個係friend呢㗎!
5. 亮劍 2017-04-21 16:03:16
17. 亮劍 2017-03-31 09:29:06

http://cablenews.i-cable.com/ci/videopage/program/122483425/MoneyCafe/%E7%8E%A9%E7%81%AB%EF%BC%9F 


小弟4~5年前提議香港房產衍生市場,譚新強呢家推動緊😅


亮劍 2013-04-03 09:33:44



如果有一條復方可治癒現今港樓問題之餘,而又唔會攪渦香港經濟,咁係咪值得高官們用一粒鐘認真睇睇呢?



我提出免先補地價,再加建構樓宇單位信託基金及其衍生工具,相信可治愈下例慢性病。



一  搵萬幾兩萬家庭上車難問題。



二  手持大量閒置資金者,在這貨幣泛濫年代,唔知點運用其手上籌碼抗通漲嘅問題。



三  隨著香港人口漸漸老化,政府經常性收入穩定嘅問題已迫在眉睫。



四  在樓市位高勢危的日子,只得一層自住樓嘅小業主,無有效渠道減輕損失嘅問題。



五   地產商及銀行要做生意搵錢出糧及交租,他們想對沖,要套戥手上樓房資產風險,但現在係無工具嘅問題。



六  地產商手上其實擁有大量農地,但點令他們釋出其土地?仲有那些鄉親呢,他們在新界有大把地閒置,喺度曬緊太陽,如果政府用樓宇單位信託基金,作為交易橋樑,咁政府嘅土地庫立即倍增。



 2013-04-17 14:23:40



以下係我年多前發表嘅樓房單位信託基金及其生工具藍圖,本人補充一些資料:-



在拾多年前,中原城市指數初初成立,施永青講過,不排除指數會成為各金融衍生工嘅参考指標。而現在香港有幾班人對往後嘅樓市有唔同睇法,他們可分6大類:-



1)好想買樓,而且好努力儲蓄,但點都追唔倒樓價升幅,例如初出道嘅大學畢業生。(呢度講緊數以十萬計嘅購買力)!



2)乜都炒一餐嘅人仕。(又講緊數以十萬計人)!



3)中長綫極度看好香港樓市嘅人。(又十萬計人)!



4)有1-2個物業,無乜按揭又有百幾萬嘅小業主(呢度幾拾萬人起碼),而中綫認為樓市波幅有限;(而最希望樓市唔好再大起大跌嘅係政府)。



5)想買樓但又驚自己成為負資產,或者租緊樓住,中長綫看淡香港樓市嘅人。(肯定又十萬計人頭)!



6)手持幾佰萬流動資金,放在銀行會蝕息,股票又難玩,做收租佬又怕租霸。(早前有報導話係數拾萬人)!



 



香港私樓上百弎萬套,總值上六到七萬億,地產商手持嘅土地及待售私樓講緊幾仟億,銀行未償還私樓貸款又幾仟億,政府還有土地庫,睇好或睇淡都有擁護者,咁有邊位人兄可以操縱市場呢?



 



要人有人、要錢有錢、又真係有實際套戥及對沖需要,深度能講唔足夠嗎?咁點能夠同食又唔食得、住又唔住得、着又唔着得,齋炒上落嘅投資例如黃金相比?



 



作為世界金融中心,有識之仕多得很,點解唔可以想個方法,一次過滿足上述人仕嘅需求呢?



小弟不才,現希望拋磚引玉,提出香港發展以中原城市領先指數(其實用美聯指數都得)為基礎嘅樓市基金單位、樓市期指及樓市期權市場。



首先由政府發行樓市基金單位,用中原城市領先指數做單位,每單位當100,每手50,總計5千銀1手,在交易所上市,每日報價,方便上車人仕用平均買入法儲首期,理論上樓市升,基金單位都會升,基金持有人會對冲部份樓市上升風險,而如果樓市不升反跌,咁層樓買入價平左,基金輸就當買保險。



樓市中有唔少短炒人仕,年幾前俾人千方百計整治,咁就開個樓指市場俾拒地玩到夠。



樓市期權如能夠實行,咁就可以全面照顧曬市場參與者:-



看好樓市-認購長倉 VS 樓市平穩-認購短倉;樓市大跌-認沽長倉 VS樓市平穩-認沽短倉。



政府應將樓市基金收翻黎嘅錢,分別放係認購同認沽2個短倉度收期權金,唔好想住大賺,只求業主有個逃生門。



中短期政府從3個市場盤路會揾倒供求嘅平衡點,加上土地供應控制權係手,咁政府想樓市平穩發展,就會求仁得仁!



 至於期權市場,普通散户做好做淡都好,做長倉交期權金當買保險,致於投資常識豐富,又擁有數個無按揭物業嘅人仕,可在認購期權做短倉,例如現在中原做100點,2013年9月認購110點做5點,咁你放低其中一層樓做抵押品,2年收5點期權金(可能有1點收費),咁如果用歐式行使,到期個日111點以下,咁短倉全取期權金;而長倉對手可能係上車客,交5點當保險但買倒平樓。



如果有個老C,睇200點做認購長倉,俾拒全中,同一例子短倉就有殺有賠,收人5點賠足86點(1點費用),咁低押層樓賣硬,但點都好,人地100點賣,你可以115點賣,老C好眼光抵拒賺到笑 。



小業主驚負資產睇淡緊係買認沽長倉,但有收租客幾千萬未開頭唔同意,咁當現在中原都係100,大家同意2013年9月在90點建立合約,期權金又當5點,收租客放低1-2百萬保証金沽十張八張當收息,如果2年後樓市真無穿無爛,咁就大家Happy囉。



同樣例子小業主換作大C,但今次樓市真係跌足1半,咁呢個本來好有好有錢嘅人,就會變成有錢人咋,但如果拒重有彈藥,係低位入翻1件2件跳樓貨,長綫可能反敗為勝都唔定。



而政府想樓市平穩發展,點都要做啲嘢,起居屋、收緊信貸、打壓炒家....但如果用樓市基金加衍生工具,會容易好多,記住收倒基金供款之後,要將啲錢做沽空馬鞍式期權組合,同時調整地皮供應,咁樓市就平穩好多。
6. 亮劍 2017-04-21 16:05:56
再加上呢個將市場分割……

林鄭以777票當選,將會在打後5年統治香港,小弟對房地產有一点兒認識,現在此抛磚引玉,希望準特首或其主管房地產官員有緣看見。


點解香港D私楼会贵成咁?最主要的原因係大约每一個私楼業主的背後,都要負擔一户公屋家庭的支出呀。香港的土地供應緊拙由來已久,港英政府因此設計咗呢個「香港人養香港人的計劃」,可謂用心良苦!


首先官員將有限土地分成兩份,咁有限的土地便变成短缺,那呢D私楼地就可賣得起價,發展商買入贵麵粉、再整D貴麵包,最後以高價賣俾那些俾得起又肯俾錢嘅準買家,喺呢個過程中,土地供應者其實已向上述買賣雙方抽了重税,之後呢個土地供應者再變身成政府,將上述呢幾筆錢作財富再分配,就可有錢起公屋俾窮人住之餘,再整D福利益街坊。政策好唔好在此我不作評論,但這是事實的全部。

6. 亮劍 2017-03-28 09:01:18

小弟自1998年開始,寫咗好多文章去報紙及網站,提出香港點理順房屋政策。


我之前提過,以後居屋可參照整個項的建築成本(當然高低層及坐向要微調),一毛都唔賺你原價售于合資格香港人,地價方面以後就在每月應課差餉租值抽翻你小業主兩叁成作地價補償。


這是房屋3级制,第一層係公屋,由政府出資建保障房畀低下階層住,以穩定草根階層;第二層係由政府及土地擁有者興建不含地價的房屋畀中產階層購買,只收回建築成本,地價部分就攤分50年由小業主分期歸還;第三層係由政府及土地擁有者照現時私房政策發展,因應市場所需自由發揮,你市場可以賣幾多,政府不會理你,但後果自負。


其實大型發展商及新界原居民手上擁有的土地,可以起碼興建幾十萬伙私楼,如果免咗補地價磋商,立刻便有大量土地資源得以解放,而政府之後分期從小業主身上取回補地價的金額,絕對不會少過一炮過同發展商收取。


政府点解可以令發展商發展「微利房」?

這可以同擁有農地的發展商做等價交換,起一呎「微利房」,就可用「優惠/折讓價」補一呎「暴利房」地價!


當然政府要在打房政策呢度撥亂反正。 



7. 亮劍 2017-03-28 09:06:58

舊文章重貼


9. 亮劍 2015-03-30 11:59:16


呢篇野寫了幾年,今天又貼多次!


如果大家求其捉一個香港人來問問,現在樓價貴唔貴?


答案好明顯,大比數勝出嘅係貴啦!


再問啲年青人想唔想上車?


答案好明顯,大比數勝出嘅喺想啦!


但再問一問嗰啲業主,如果政府以行政手段攪冧嗰樓市,好等年青人易啲上車,你又讚唔讚成呢?


答案好明顯,大比數勝出嘅唔讚成啦!


咁問題來啦,月入萬多元樓下有公屋呢個安全網,叁四萬幾銀樓上嗰啲人自己有對策上車,但中間呢班人點算?


政府現在用嘅藥係居屋同置安心,之前仲有夾屋、首置及租者置其屋,但以上各式各樣嘅資助房屋計劃,都同樓價有某程度上掛勾!


即係樓價升,政府就加大現金及土地資助力度、放寬多啲受助人仕限制、加大折扣成數就嗰個市場價!


通常樓價升得急,就算無迫切需要嘅人,都會一窩蜂地走去買樓,但政府嘅各種資助置業計劃,又間接上同樓價相互追趕,咁樓市唔升就真係有鬼!


世界唔少樓市泡沫爆破嘅原因,是因為信貸政策過度寬鬆,這會使到那些之前唔夠首期及缺乏供款能力嘅人,都可以入倒市!


那些要政府幫手先可入市者,就係最後買家,咁連拒哋都出埋場,高位接曬火棒,購買力仲唔耗盡晒?


最惨呢班人因為實力不足,如果個市一回,拒哋唔少人會成為首批倒下來嘅犧牲者,攪得兩攪他們嘅物業會變成銀主盤,然後拖埋其他人落水,主政者愛你變成害你,世界就喺咁無可奈何!


任何一個負責任及有少少良心嘅政府,都要防止樓市狂飆暴跌,最好當然係人人有屋住,個個樂安居,地價以分期支付方式收取,以防止實力不足嘅人摸頂入市累街坊!


1 香港只得豆腐膶咁大,土地極之珍貴,講句現實啲就係,政府手上土地係賣一幅,少一幅,這連住喺非洲嘅土人都知道,樓價唔貴真係有鬼!


咁點解樓價高?小學 2 年班都知因為地價貴呀嗎!


點解地價貴?因為政府唔能夠將啲珍貴土地平賣囉!


點解平價賣地唔得?其一平賣會俾人話官商勾結、其二政府等開飯、其三嗰啲小業主會嘈!


咁地價唔平得,年青人如果無呀爸呀媽照住,咪唔使旨意買樓?佢哋隨時聚合起來攪事,天下大亂可期喎!


呢個上車難係第一死結!


2 地產商本有唔少土地喺手,點解又唔走去起屋?說穿係在香港建樓,要過甚麼規劃評估、乜乜環評、地區咨詢等幾拾關卡,但呢啲都係碎料,補地價係幾多先係關鍵!本來香港政府擁有土地的絕對擁有權 (除了中環聖約翰座堂的所在地), 都是屬於政府, 政府賣地其實只是將土地出租一定年期, 而建於土地上的樓宇亦屬於土地的一部份, 所以業主其實只購入地契年期內該單位的權益. 地契到期後, 政府可以收回土地及建於其上的所有建築物, 如果政府決定這樣做,單位便不再屬於業主, 而有別於重建收地的情況, 政府沒有法定責任要給予賠償. ,例如九龍倉旗下嘅海運大廈地契到期,就要講故!當然, 政府亦可以將土地續租, 若政府決定續租, 那業主可繼續持有單位,當然嘔大筆錢出來係少不了的!


對於住宅用地, 為免擾民, 政府目前的政策是一般也會續租, 至於接近地契到期時買樓, 其實交易時買賣雙方都會知道這情況, 有關的風險自然會在價錢上反映出來, 而政府通常做法,係容許土地在地契到期後,不需再付地價而獲續期五十年,而地租只是差餉租值的3%,屬偏低水平,間接樓價居高不下。


呢個供樓難係第二死結!


3 我已幾拾歲,而我哋呢班人在打後拾幾弍拾年將會陸續退休「享福」!但政府所能賣嘅土地就越來越少,另一方面政府嘅總開支又會隨人口老化而越來越多,政府點保證有充裕嘅經常性收入去找數?


呢個巧婦難係第三死結!


 


4 喺現行居屋/公屋補地價機制之下,政府可使到一半居屋業主補回地價差額俾佢哋,我喺中環倒吊十分鐘都仲得!


 


呢個收銀難係第四死結!


5 呢個 MPF有幾「掂」已經有公論,費事浪費我口水,咁小市民唔想臨老無銀用,點攪?


呢個退休難係第五死結!


 


我喺呢度提出一個合理而可行的新土地政策,由今日開始,每年喺政府土地庫中抽出 5千個單位,或揼地產商心口「捐」地亦可,然後以免地價嘅方式,起樓俾啲年青人,而地價就用分期付款方式,於樓宇建成入伙之後,由呢班業主分期繳納!


以一個新界市值 2百幾萬嘅單位為例,建築成本連地產發展商利潤當一百多萬,小业主可以去銀行用 9成半上會,那首期連使費十萬應有找,而嗰1百萬地價就當地租咁每月收 2-3千,咁置業人士可望付出一個較低的樓價「上車」,這麼政府可以收租代賣斷,而地產發展商同銀行可以繼續做佢哋嘅生意。


實行我嘅 (Hire-purchase) 方案,就可分期收翻大部份補地價收益,我在十幾年前的提議係同應課差餉租值掛勾,大約係新界 3 成,市區 4成。


 


政府如推行此方案,有下列好處 –


1 香港嘅大型地產發展商都識得强化收租物業組合,以防每年盈利因售樓收益起落而大幅波動,咁政府用穩定收入來源已經攪掂好多議員把口!


2 年輕人點解未畢業就走去申請公屋?主因係佢哋恐怕成世都上唔倒車,臨老都過唔倒世,咁現在有條路,俾你十萬八萬就上倒車,係咪打定個底先!


3 而現在持有物業嘅小業主,呢個 (Hire-purchase) 方式對你哋嘅影響已經係最少,除非你係一個持有大量中小型單位出租嘅包租公!


4 銀行同發展商因為免除左地價大幅波動風險,可以做到薄利多銷,而因為呢啲屋只係用來住,無投資價值,咁就唔驚同胞將這些住宅炒到反轉!


5 最重要嘅係,現在樓價已經喺高水平,無論你係發展商或小買家,如要入市嘅話,都面對好大風險!發展商唔係第一日出來做生意,風險大---咁就大大聲、細細注,唔好玩咁大囉!咁本來可以做一萬個單位嘅胃納,都變成七千或六千啦,升市本應增加供應,但地產商因為避險而減少供應,你話係咪攪笑呢?


但實行分期支付地價方式賣出土地,樓價升降風險由政府負責,咁發展商就可以有數圍!


打後樓市唔係升就係跌,睇吓對買左呢啲樓嘅業主有乜影響?


樓市兩年之後大跌,咁小業主就可以俾少啲分期付款(補地價金額) !


樓市繼續上,咁因為補地價金額係同應課差餉租值掛左勾,理應同市民負擔能力有重大互動關連,就算租金要升,都升得無咁離譜!


而最重要係政府可一次過解決上述五大死結!


 


那麼政府是否應收取買樓人士risk premium及利息呢﹖政府現在賣地,係一次過賣斷例如 50 年嘅土地使用權,政府有兩個方法收回呢筆錢:一


一係本加利息分五十年收翻!


一係與應課差餉租值掛勾!


補地價政府可幾時才收---我嘅提議係入伙之後數年先俾!


業主再多還款幾十年,那麼跟現在延長按揭年期令每月供款下降有何分別﹖還完銀行呢一筆,咁就等如用半價或四折租倒樓住,再加多個逆按揭,咁就唔怕老來做無殼蝸牛,呢樣就係分別!


發展商全包點解有問題?如果你提出的措施旨在“令樓價下跌從而令更多人可以置業”,那把地價拆開算並沒有降低成本。除非發展商甘願少賺些,否則售價不會下跌。


發展商全包(地價加建築成本加發展商的利潤) ,其實就係香港樓價高企嘅核心!


當你係一個買大陸平價手袋嘅商人,每個包包入貨價只係十幾銀,你會賣行電視廣告;或係大道中、時代廣場、IFC、太古廣場同人搶租天價舖經營嗎?咁人同此心,發展商如果入塊地都講緊十億八億,加埋建築成本又講緊十億八億,咁以後唔賣翻三十億樓上又點維皮?又點對冲期間風險?但實行我嘅 (Hire-purchase) 方案,政府可以要求發展商「價低者得」,同之前私人參與居屋一樣,咁發展商嘅風險及利息支出會降低唔少,隨時政府自己起埋都仲得!單計大數----請想一想(建築成本加地價)乘合理利潤率大,或者係建築成本乘合理利潤率大?


當然發展商會以「市價」賣樓,但回本加利潤率點都會計埋考慮。


仲有因為發展成本少左,入場門檻會降低埋,競爭大加上投標係以私人参建居屋嘅價低者得形式運作,單單建屋成本都可以減低唔少!


而地價因為以分期 50 年支付形式運作,以自用為主,無曬炒作成份,成本點會唔降低?


點解我提議分期補地價係同應課差餉租值掛勾,主要原因是整體私樓租金一定要同潛在租客嘅負擔能力掛勾,而且租金唔同樓市,係無得囤積居奇,無得俾人炒嘅!


 


現時不能負擔買樓的人仍是買不起----咁十隻手指都有長短,香港要做世界金融中心,呢個高樓價困擾中產會如影隨形。


而且比起租私樓,交租二十年會得到乜?起碼唔使每兩年就面對業主迫遷呢度已經賺左!


相對新居屋方案,我嘅提議係合理得多。


 


如果措施旨在"維持樓價水平但幫助人置業",那將按揭比率放寬至95%或以上已可以了,犯不著把地價拆開算-----世界唔少樓市泡沫爆破嘅原因,係因為信貸政策過度寬鬆,這會使到那些之前唔夠首期嘅人都可以入倒市,連最後賣家都出埋場,咁嗰啲貨尾揾乜水來接?唔爆有鬼!!


我提出以分期支付形式繳納地價,係睇倒於可見嘅將來,會有排山倒海,仲要係腰纏萬貫嘅同胞走來香港買樓!


上幾年將西九同新界屋仔買上兩皮嘅同胞,先遣部隊黎咋,下一波係市區一手、二手,跟手就新市鎮一手、二手-----


現在唔盡快將「港人自住」同「樓房投資」兩個市場分割,咁如果最後連大西北嘅中小型二手都賣成千萬起錶嗰陣,政府先黎發矛,咁就蛇都死!


 


方案財務負擔沉重會無以為繼-----現在起一間公屋,地價係全面補貼的,建築費用連利息就隨時過百万,另一方面你房屋署收回的租金,就連請實蕉及維修都只係緊緊夠,每間公屋使你政府過百万,呢度就真係無以為繼,但(Hire-purchase) 方案,建築費可收回,地有發展商出,政府只係出七通一平基建支出,每呎當一仟啦,有剩咪當攪建築社區囉,而且呢D支出可分幾拾年分期回收喎,而且當(Hire-purchase) 樓越來越多,呢筆數絕非少嘢,政府每年在呢 D項目中的支出,應越來越少才是。


 


公屋弍三仟租,乜水會買(Hire-purchase) 先?------有層自己樓才是真理乃中國人傳統,所以連租者置其屋都有客,加上輪候公屋嗰班人應有唔少人責緊界,那麼每年幾仟個客會難揾嗎?


 


你政府善後工作一大串喎------應課差餉租值每年估價,咁於差餉單加多行又有多難?


 


問題既根本係供應不足,有供應,問題就ok,冇必要去改制度⋯⋯


我現在問你,俾著你係特首,又有時光機回到1997年頭,你會喺嗰陣減少土地及樓宇供應,以回應回歸後的供過於求嗎?


又俾著你回到2003年年頭,你會喺沙士期間,增加土地及樓宇供應以回應今天房屋求過於供嗎?


請唔好俾一個模棱兩可嘅答案我呀!


但要是實行我呢個補地價後數方案,咁市好,你交多啲地租,反之大圍市況差,你交少啲租囉!咁是否正路啲?


 


又有C兄話,經濟唔好交唔倒分期補地價,咪要瞓街?


咁又係喎,但當你現在供緊樓,又唔好彩供唔掂層樓斷供會點?


我做開按揭嗰間,就會將之後嘅按息加幾厘同你贈慶,再唔掂咪收你皮,將你層樓攪拍賣囉!


租緊人屋而交唔倒租呢?老老實實如果我係業主,會掃把你走,唔通和你有親?

9. 亮劍 2017-03-28 09:21:41

今年立法會選舉,主打房地產政策嘅朱凱迪榮膺票王,可想而知香港房地產的問題,是多麼的叫人抓狂。


呢家香港在房地產的領域,面對最大的困局係有成百多萬個物業,被私人持有,而且不少人喺高位接咗貨,若果政府嘅房地產政策作根本性的改革,令呢一大班人成為負資產甚至破產,咁暴動都有份。


但另一方面,若果政府不能制止樓價不斷反覆上升,那麼還未上車的年輕人,亦可能成為動亂的根源。


在此小弟提出一個中間落墨的方案,就是以後政府批地,有部分補地價以分期方式收取。


具體方法如下……

有某塊地推出來,開發商免補地價以價低者得去落標起楼,開發商之後可以在公開市場發售,而政府未曾收到的地價,就向將來的小業主按月分期收取。


雖然一層樓的售價與成本沒有必然關係,但參考一下亦無妨:


楼價=1地價成本+2建築費+3銷售成本+4開發商合理利潤


若果實施此種方法去起樓,咁 1 會後数;2 會略略減少;3及4實際付出金額會大減。


在政府的角度而然,地價係一炮過收或係分期收。


在發展商黎講,建築成本有数圍,但地價起跌好難掌握,因此發展商會有興趣去起呢D楼。

年輕人角度睇,他們最驚係一買即跌,但若果呢D楼的售價同建築成本掛勾,咁幾乎可以講佢哋贏硬。

從銀行的角度睇, 呢種樓嘅按揭壞賬率應該好低,你放低五個%做首期畀你上車已經足夠,銀行密食當三番!


樓價Lump sum細左,結果一定會令「剩售價」上升!…………


因此一定要畀準買家知道,他們買咗啲啲樓之後,每個月係要分期繳付地價。小弟的想法係每月分期補地價 4~5 仟,大约係市值租金的幾成,咁就會限制左呢類楼宇既升幅。