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樓市乾坤
豪宅回軟,中小型單位持續升勢
 
何熊輝
2019年7月20日
  自反修例遊行自六月開始以來,電子傳媒上不断出現衝突場面,多間以零售業務上市公司,其新公佈的業績都呈不同程度的下跌,樓市方面,反映中小型單位的樓價指數,仍然在高位徘徊,新盤銷情則是越細越好賣,原来遊行越多樓價越穩又得到印證。
  投資市場在五及六月的所謂又窮又絕的日子裏,表現並不太差,股市在28000點附近浮動,百餘尺的屯門龍床盤又被搶光。這次修例暫缓執行,其實救回豪宅一命,如當日修例通過,豪宅價勢大幅下瀉。
  事實上,六月前在修例預期勢必通過前,不少豪宅業主已加大放盤力度,因這班厰家多年來在國內有千絲萬縷的關係,倘修例一通過,很多舊帳隨時被翻,既然前景不明朗,減少在港物業的投資的比重,理性及合理。
  在未來一段日子中,政治事件的衝擊仍難以避免,富豪業主除自住外,投資性入市應會減少,因此價位有回軟壓力,成交量亦萎縮。
  中小型單位方面,在供應無法大幅增加下,示威衝擊擋不住持續的升勢,今日去遊行,明日就排隊買樓的現象,外地人看來全摸不着頭腦。香港這種非常獨特的買樓文化,世界罕有。
 
 
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1. 一飛冲天 2019-07-20 16:56:09
由於周末兩天(20日及21日)未有大型新盤應市,市場焦點重返二手市場。綜合各大主要代理行統計,周末兩天預約睇樓量全線上升。中原地產統計的十大屋苑,周末兩天錄得487組客預約睇樓,按周升3.2%。統計的15個指標屋苑周末兩天有479組客預約睇樓,按周微升約1.5%。至於利嘉閣地產研究部數據估算,全港50個指標屋苑周末兩天有1360組客預約睇樓,按周升1.1%。
2. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2019-07-20 18:53:10

香港地產

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十優港姐麥明詩 傳購3伙助兄上車

十優港姐、藝人麥明詩(左一)與家人昨日現身菁雋售樓處,她表示今次主要是幫哥哥「上車」,未有正面回應購入多少個單位。她表示現時上車困難,「會一步一步來、會繼續努力工作。」(林尚民攝)
圖2之1 - 十優港姐、藝人麥明詩(左一)與家人昨日現身菁雋售樓處,她表示 . . . . . . (林尚民攝)

【明報專訊】近年「劏房」面積愈來愈細,但仍大受歡迎,就連曾稱「大學生畢業,窮盡一生精力去負債買樓,其實亦十分悲哀」的十優港姐、藝人麥明詩及其家人,昨日有市場消息指其購入佳源國際(2768)與「舖王」 鄧成波持有的屯門「龍牀盤」菁雋3個單位,她表示現時上車困難,會「一步一步來」。

翻查資料顯示,麥明詩2016年出席一個新樓盤宣傳活動時,向在場記者表示,「大學生畢業,窮盡一生精力去負債買樓,其實亦十分悲哀」,並指買樓不一定要買新樓,舊樓只要花多點心思,亦可以成為理想居所。

「上車難 會一步一步來」

不過,昨日早上麥明詩與家人在菁雋的售樓處現身,據代理消息指,麥氏一家共購入項目3個單位,包括至少兩個實用面積134方呎的高層開放式單位。

麥明詩其後接受傳媒訪問時,未有正面回應市場消息,僅表示今次主要是幫助哥哥上車,但希望保留一點私隱予哥哥。對於單位面積細小,她表示現時上車困難,「會一步一步來、會繼續努力工作。」

2房買家:住迷你戶會抑鬱

另外,抽得前籌的裝修公司老闆麥先生,昨日以約516萬元購入菁雋一個2房單位;麥先生表示,當年為菁雋進行工程時已有看過100多方呎的迷你單位,當時覺得「住咁細會抑鬱」,得知抽得前籌後,考慮到單位將來有機會轉作自用,決定購入一伙2房單位,計劃先用作收租,將來或收回自住。



3. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2019-07-20 19:09:39


No photo description available.


人生勝利組買樓記

2019年7月16日



社會氣氛凶險,本地住宅新盤卻繼續熱銷,屯門「龍床盤」菁雋勁收1.2萬票,於剛過去的周日開售當天沽出99%(339伙);由於最細單位只得128方呎,該單幢式物業去年底首次推出時備受嘲笑,初期乏人問津,豈料今次略為降價(平均折實呎價1.49萬元)就這麼搶手。更甚者,其中一組買家,赫然是筆者中學母校副校長一家,他月薪近10萬元,妻子為註冊職業治療師,女兒乃十優狀元、英國劍橋畢業兼港姐冠軍,兒子是醫生,這樣一家「人生勝利組」竟然也慨嘆「上車好難」,被迫要從「龍床盤」入手。

全家總動員迴避辣招稅

相信大家都知道,上述這家人的女兒是麥明詩,其父親為麥Sir麥卓生。記憶所及,麥Sir擔任副校長起碼已有10年;據香港教育專業人員協會資料,官立及資助中學副校長月薪介乎8.2萬至9.3萬元。麥Sir的屋企人要不是明星,就是專業人士(職業治療師、醫生),從外人眼中,屬於標準「中產」甚至「中產上層」(Upper Middle "canvas-atom canvas-text Mb(1.0em) Mb(0)--sm Mt(0.8em)--sm" type="text" content="然而,正是這樣一戶家庭,於星期日齊齊現身菁雋售樓處,市場消息指他們合計買了3個單位,麥明詩則透露今次主要「協助哥哥上車」,又謂現時在香港買樓實在困難,「唯有一步一步來,繼續努力工作」。" data-reactid="25" style="margin: 0px 0px 1em;">然而,正是這樣一戶家庭,於星期日齊齊現身菁雋售樓處,市場消息指他們合計買了3個單位,麥明詩則透露今次主要「協助哥哥上車」,又謂現時在香港買樓實在困難,「唯有一步一步來,繼續努力工作」。

唯事情看來似乎有點矛盾,何解麥家一方面表示「買樓難」,但又一次過大手買入「三層樓」?這正反映了在港府「連環辣招」及金管局8輪逆周期措施之下,很多所謂「中產家庭」的共同困境。

以麥Sir為例,他和妻子雖然入息高,且相信已手持一層自住物業,倘再買第二個單位,須繳付15%印花稅;再者,他臨近退休年齡,難獲銀行批出長年期按揭。

至於麥明詩,做明星表面風光,但收入不穩定,欠缺固定糧單,同樣不易貸款買樓。麥明山(哥哥)現年30歲,中大畢業後在屯門醫院做醫生,剛過實習期不久,尚未自行執業搵真銀;其薪酬相信供得起樓,卻未必有充足首期購買800萬元以上物業(例如900萬元單位最多承造六成按揭,首期需要360萬元)。

正因如此,今次麥家齊齊出動購買「龍床盤」,一來可善用每人的首次置業「人頭」,迴避辣招稅。二來,菁雋主打「超級納米戶」,售價絕大部分低於400萬元,可造九成按揭,平均僅約需30萬元首期就買到一個單位;若把90萬元現金分給3個「人頭」,便能掃入3個300萬元單位,總樓價900萬元。相反,倘把90萬元「一注獨贏」,拿到市面上,連一個500萬元二手單位都買不起(最多借八成按揭,需要100萬元首期)。

或曰,屯門菁雋戶型迷你,一位醫生蝸居百多方呎,是否有失身份?畢竟以往的醫生起碼住堅道、般咸道逾千呎洋樓。但顯然今時不同往日,其次,該3個單位若屬相連,大可將之打通自製「中型單位」,加上麥哥哥在附近屯門醫院工作,距菁雋僅15分鐘步程,十分方便,尤其是公院醫生出名忙碌,有時間都用來瞓覺,勝過住港島長途跋涉(他日轉職再搬屋另作盤算)。

變態樓市勢可更變態

無論如何,從這戶「人生勝利組」的買樓經歷,充分折射出香港樓市有幾「變態」;惟不代表它將回歸正常,畢竟受制於需求(人口和購買力持續增加)、供應(搵地難,「明日大嶼」和「農地公私營合作」等大計也受阻)、貨幣(美國即將重啟減息周期)三大因素,過往十多年歷史已證明「變態」可以「更變態」。由是觀之,類似「龍床盤」的超級納米戶相信繼續有銷路,以往俗語謂「龍床不及狗竇」,現今恐怕「龍床好過冇磚頭」!


又是一張令引刀大陸傻嗨之類在廣州搵得嗰 3-4 千元人民幣的貧窮生存空間限制了想像的圖片。

4. Angel 2019-07-20 20:56:23
過去幾年各大發展商將新盤面積盡量劏細,大量納米盤推出市場,這已經是非常普遍,日後恐造成供應太多,消化不良」。新地石湖圍大幅增加單位數量,料提供約200方呎納米樓。今年很多納米新盤入伙,市場上一窩蜂地放出租盤,令到租金回報跌得慘淡,較去年前租值低了三成,估計未來還會繼續跌下去,或甚至長期租唔出去,新界偏遠洋房更衰,賣唔出。
5. 輝粉 2019-07-21 00:23:36
Sing Hallelujah to 輝哥
6. 我有一計 2019-07-21 08:19:16
我有一計:應該人人有個一千呎免費單位,哈哈哈😄
7. Hk boy 2019-07-21 09:36:18
現時新界原居民男丁,都天生有丁權起村屋,三層高,每層700尺,合共2100尺。
點解其他香港男丁冇,人人天生有千呎樓,合理。
8. 千刀 2019-07-21 19:04:15
大部份樓落入富豪手中,買吾起樓的,就要捱貴租,年青人上樓無望,借反送中事件上街發洩不滿。
9. 支持引入社會信用評級 2019-07-21 21:39:02
香港這種非常獨特的買樓文化,世界罕有。

如果無呢種文化,點有你輝哥出現呢?! 
10. 一刀粉絲 2019-07-22 09:40:57
元朗出現的恐怖事件,相信會choke抵元朗樓價,不要說買,租也不租該區。
11. 走資來了 2019-07-23 19:36:24

港府修訂《逃犯條例》引發的遊行示威一直未有平息,周日晚上更發生西鐵元朗站暴徒亂打市民的襲擊事件,恐慌情緒延續下去,新界西有大量商場及店舖提早關門。

事件短期及長遠都會對香港經濟造成影響,更可能出現信心危機,窒礙企業在港投資,甚至觸發走資。

12. 工友 2019-07-24 03:47:31
既然係咁,同志仍需努力!
13. Johnny Walker 2019-07-24 07:57:36
除非是已成香港通的「鬼佬」,或因緣際會在香港做過深度遊的外籍人士,不然「元朗」(Yuen Long)算是個陌生又難念的地名。這幾天,遠在倫敦、華盛頓以至美國阿拉巴馬州的蒙哥馬利市居民,都可能聽聞Yuen Long的大名,可是他們知道Yuen Long並非因為老婆餅好吃或有什麼文物徑,而是有thugs attack,還有 lawlessness。簡而言之,元朗算是揚名國際,只是揚的是惡名而不是美名。
14. 最嚴峻時刻 2019-07-24 17:44:39
基本法委員會委員、港大法律學院教授陳弘毅昨發聲明,形容周日元朗有大批巿民被「白衣人」亂棍毆打是駭人聽聞、人神共憤,警方因執法不力而大受批評。他指出,元朗事件是對法治最嚴峻的挑戰,反映「香港巿民最基本人身安全,現在也因政治緣故受到威脅」,強調這是社會最需要求同存異的時候。
15. 哭泣的港人 2019-07-24 18:41:45
元朗白衣人襲擊事件中,不分大人細路,男女老少,連跪抵求饒都打,已超越所有人性最低標準,盛讚當時救護員冒死施求無辜的平民,反觀一小時後才到來的警方指揮官,竟說無睇錶所以遲到。
作為香港人,在此情此景下,怎不可以不仰天長嘆。
16. 樓市中彈 2019-07-25 09:56:04

港府修訂《逃犯條例》掀起的風波引發近月連串示威及暴力衝突,市場氣氛大受影響,發展商投地也變得審慎,出價不及之前進取。九龍東啟德跑道區第4A區1號(下稱4A1)住宅地皮上周五(19日)截標,僅收到4份標書,是啟德發展區2013年推地以來反應最冷淡。

地皮昨開標,由嘉華國際、 會德豐地產和中國海外合組的財團,以127.398億元投得,較市場預期下限130億元低約2%,每方呎樓面地價(下稱樓面呎價)11842元,與毗鄰同屬跑道區後排的住宅地相比,樓面呎價僅4個月跌13.6%,是整個發展區2016年12月以來逾兩年半最低。

17. 生人勿近 2019-07-25 22:20:10
11間大專院校的校長向學生發出聯署電郵,表示留意周末元朗將有示威,呼籲學生為安全起見遠離該區,如有需要協助可聯絡所屬院校的學生事務處,承諾會在此艱難的時間盡力協助學生。
18. 引刀一快 2019-07-26 05:58:21
買埋買埋,香港價變大陸樓。
19. 引刀一快 2019-07-26 06:00:46
說不女,有冇俾人條藤條打親個patpat呀?
20. 遲到39分鐘 2019-07-26 12:24:30
元朗西鐵站的無差別襲擊造成非常複雜的局面,由於白衣人行兇之時完全不見警方執法,兩名軍裝巡邏警員即使到場亦轉身離開,新界北署理指揮官曾正科承認「遲到三十九分鐘」,所以襲擊事件產生「警黑勾結」的疑惑,相關投訴得到廉政公署的回覆是依法嚴肅跟進,調查方向預料涉及有沒有公職人員收受利益;在這樣的背景之下,星期六的元朗街頭少不免再有警員受到示威者挑釁,彼此的「敵對感情」不會比示威者與村民之間的為低。因此,負責維持秩序的警隊必須更加克制,手法必須更加專業,既要防範「雙方」衝突,亦要緩和「三方」矛盾。
21. 張先生 2019-07-27 01:03:57
超級傻人鄉紳元朗本地人,土豪式處事,窮得剩下錢,請人打算教訓一下示威年青人,結果失控變成恐襲,不論男女老幼亂打一通,映衰港人。
這些土豪鄉紳因有特權---丁權,個個發大財,僭建賺到盡,沒有將政府看在眼內,視法紀如無物,竟然肆意私自行家法,懲罰示威者,不知所謂!