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樓市乾坤
三大驚奇延至2021年
 
何熊輝
2019年4月20日
  樓價的升勢勢不可擋,這次樓市極速反彈,將樓市過往的走勢模式,再次改寫,去年底新盤凱滙的狂熱反應,早就預視樓市調整將極速完成。總結而言,樓市首季出現的三大驚變,將令樓市升至2021年。

  樓市自初七人日後直升至現在,第一驚奇是息口由政府口中的持續上升,變成零升幅,最終年来甚至出現減息的意想不到的環境。過往多年,政府及若干評論不斷以此恫嚇買家,藉此希望抑制購買力的增長,從而減低樓價的升勢。

  第二驚奇是細價樓反成樓市火車頭,過往不少磚家或發展商,不約而同説,細價樓將完成歷史任務,又説此類單位不合港人居住。不過近期細價樓,尤其600萬以下的細價樓,因可做足七成一按,這相較動輒入門近千萬的新盤,入門上會更容易,因而反成搶購的對象,因此越細越價高,搶購人群堪比超低價的新盤。

  第三驚奇是貿戰將拖跨樓市已成泡沫,去年第四季樓市在貿戰陰霾下快速下跌,幾乎所有預測及大行,都呼籲及告誡上車客,19年不是買家年,更説愈遲買樓愈快樂,但結果是年初不入市,第二季已後悔。

  2019年已踏入第二季,樓市升速不改,但又有人說,當全部人都看好的時候,就是沽貨的時候。不過大家再看看,現時樓市是好市,但未算是瘋市,所以太早出貨反而錯過大賺的時機。總而言之,自住樓真的不要賣,投資性物業,則是愈遲賣價愈高幾已可肯定。
 
 
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1. 樓價下跌三成 2019-04-20 15:16:49
對於去年底曾預測納米樓樓價將下跌三成,趙國雄表示,不少納米樓亦以招標方式推售,看不到實際造價,很難預測未來樓價走勢,而市場對豪宅定義不同,納米樓肯定非豪。近期市況再度活躍,惟經濟前景乃未完全明朗,他預料今年樓價有10%波幅,與去年底其預計今年樓價有10%至20%跌幅相比,明顯轉趨樂觀。
2. 輝粉 2019-04-20 15:23:32
唔好偷偷摸摸攬錫拖
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3. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2019-04-20 15:46:55

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團結香港基金料三年內輪候公屋需逾6年 

黃元山(中)、葉文祺(右)(鍾林枝攝)
圖2之1 - 黃元山(中)、葉文祺(右)(鍾林枝攝)

基金會建議,政府應優先對25幅有潛力改劃為住宅用途的土地,啟動改劃程序;考慮以西貢十四鄉兩幅合共64公頃的「未劃分山坡地」,提供約2至3萬個住宅單位;盡快開始改劃110公頃「棕地」及150公頃私人新界農地,增加短中期房屋供應。

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺表示,去年鐵路上蓋工程動工量明顯下降,加上可建私人住宅的熟地供應減少,預計在2019至2023年間,年均私人住宅單位落成量約為1.85萬伙,到2023年更會銳減至1.33萬伙,較2018年跌近三成。

公營房屋方面,《長策》將公營房屋供應目標由每年2.8萬個單位上調至3.15萬個,但基金會報告預計,未來四個財政年度公營房屋預測落成量僅為年均1.83萬個單位,遠低於《長策》供應目標約42%;到了2022/23年度,落成量更預料將斷崖式下跌至1.45萬個單位。基金會又預計,2019/20至2028/29年共10個財政年度的公營房屋供應,將累計短缺至少8.5萬伙,較政府預測短缺的6.7萬個要多,原因包括公營房屋延遲落成,和改劃土地延誤等。

團結香港基金副總幹事兼政策研究院主管黃元山表示,現時房屋危機可謂「低處未算低」,社會應着手將餅做大,而非着眼於如何分餅。他指出,改劃土地用途只屬權宜之策,只是「左手交右手」,並暫時用來「退燒」,長遠不能解決土地不足問題。

報告同時指出,社會應該汲取現時「土地荒」的教訓,盡早為土地需求作具策略的綜合評估;除了住屋用途外,亦應照顧各行各業發展需要,例如檢討經濟後勤地的需求,以促進貿易及物流業發展。



4. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2019-04-20 15:59:56

居屋王估價全線升

樓市V形反彈,已補價居屋成交價量齊升,個別樓王級單位出現「估凸價」情況。本報根據銀行的網上估值,發現各區已補價居屋樓王估值,較一月低位全線反彈,包括鰂魚涌康山花園估值達986萬元,較該單位成交價高約18萬元或2%。九龍灣麗晶花園估值亦回升近半成。

顯明苑呎價首破萬七

已補價自由市場居屋近日頻現破頂價成交。世紀21將軍澳魏仕良表示,將軍澳顯明苑低層一室,實用面積216方呎,開放式間隔,成交價375萬元,呎價約17,361元,創屋苑新高。單位現時以每月約9,500元租出,租約至今年底才屆滿。以現成交價計,租金回報率達3厘。

據悉,原業主持貨約六年,帳賺185萬元,期間單位升值約97%。而是次成交呎價亦貼近同區個別私人住宅。

事實上,本報追蹤多個屋苑,發現同類物業的銀行估值亦水漲船高。以康山花園五座高層B室「居屋王」為例,實用面積592方呎,去年十一月售968萬元,創屋苑新高,呎價16,351元。單位最新網上銀行估值不僅較一月份高約3.1%,並較成交價高約2%。

康山業主叫價最進取

利嘉閣吳玉蘭表示,該屋苑向來成交不多,對上一宗成交要追溯至三月,期間錄得兩宗買賣個案,其中十座高層C室,以700萬元成交,呎價16,241元。現時只有約十個單位放盤,兩房戶叫價780萬元起,而市場上兩至三個的三房戶盤源,叫價均逾千萬元。她認為,業主不急於放售,故個別叫價較為進取。

九龍區市區居屋亦受追捧。麗晶花園去年六月錄屋苑首宗突破「七球」成交,單位為三座高層D室,賣780萬元,呎價14,498元。該單位銀行估值一月時曾跌至745萬元,惟最新已回升4.7%至780萬元,可以「估足價」。

儘管其他地區居屋王暫時未估足價,但部分已經非常貼近。屯門美樂花園四座低層G室,實用面積861方呎,早前以885萬元成交,創該屋苑最高紀錄。該單位年初時銀行估值僅824萬元,現時已升至875萬元,較成交價僅低約10萬元或1.1%。

不過,榮膺全港最貴居屋的旺角富榮花園,估值未能追及。該屋苑十七座中層A室,實用面積592方呎,去年成為首個樓價突破千萬元關的資助房屋,以1,065萬元易手。該物業今年一月時估價曾跌至785萬元,最新已回升9.4%至859萬元,但仍較成交價低約19%。不過,同屋苑的十四座一個高層單位,近日市傳以1,030萬元成交。

世紀21家天下黎振傑透露,除上述成交外,今年該屋苑同類市場只錄得一宗成交,單位為八座低層E室,三月時以706萬元沽出,呎價16,381元。由於放盤單位極少,一個實用面積484方呎兩房戶,連租約開價要830萬元,呎價17,149元。

香港理工大學建築及房地產系教授許智文認為,居屋樓價跟隨大市升跌,而且幅度與整體相若。近期部分屋苑估價「收復失地」,認為影響樓價主要視乎息口及中美貿易談判結果,預料短期內樓價不會有太大變化。

投資者料升多兩個月

資深投資者吳龍飛表示,已補價居屋售價已貼近私樓,有機會於未來一至兩個月再錄新高價成交個案,但相信之後無以為繼。他解釋,因為政府將推出各種資助房屋,估計市民會選擇先抽籤,不會再追價入市。



5. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2019-04-20 16:01:12

做價貼私樓 接連撲千萬

資助房屋樓價過去普遍較私人住宅為低,但自從旺角居屋富榮花園去年首度錄得逾千萬元成交後,近期多區均有成交個案直撲這個關口,年初至今最少錄得9宗成交價「九字頭」的居屋買賣個案。

黃竹坑雅濤閣連續錄得兩宗大額個案,當中二座高層H室,實用面積約577方呎,在三月時以980萬元易手,創下項目的歷來新高,成交呎價約16,984元。

之後,該屋苑一個一座低層單位,獲得買家以978萬元承接,以實用面積591方呎計算,成交呎價約16,548元。

儘管港島東有不少居屋可供買家選擇,但因樓齡較新,所以向來少有已補價單位放盤,以致做價高企。筲箕灣東濤苑D座中層五室,實用面積666方呎,屬套三房間隔,剛以全區新高價955萬元易手,呎價約14,339元。

上季買賣激增65%

此外,東九龍同類物業樓價亦有突破。新蒲崗啟德花園四座高層E室,實用面積701方呎,屬於罕有大單位,上月以約950萬元易手,成交呎價13,552元。

事實上,今年樓市重拾升軌,買家積極入市,刺激二手居屋交投急增。利嘉閣表示,今年首季合共錄得1,092宗同類買賣登記,較去年第四季僅662宗急增65%,成交總值亦反彈68%至約53.55億元,價量均為近三季最多。



6. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2019-04-20 16:05:05


團結香港基金的香港樓宇供應 RESEARCH 報告絕對可以放心信任,好似大學裡面讀碩士研究生一樣,所有研究結果,必需建基於定量分析統計數據,非牟利機構,無必要去做假!


7. 淡淡們的悲哀 2019-04-20 16:05:34
可憐個批深信香港樓價不可能再升的淡友,不知又要再等多幾耐才可以上車。

如果不是政府及若干專家不斷勸人及嚇人不要上車,香港也不會有咁多窮人。
9. ANA 2019-04-20 16:24:57
供求不平衡只會推高樓價
10. 真相大白 2019-04-20 23:44:49
香港市民大多支持高樓價。窮人福利全靠房地產支持。
11. Hk 2019-04-21 00:06:54
香港必須大規模填海, 開發郊野公園建屋
來源:香港網 www.123hkw.com
香港是全球樓價最難負擔的城市, 公屋申請30萬,居屋申請27.2萬,200萬基層市民正租住劏房!他們受盡地產霸權的壓榨,地產霸權捐錢給所謂環保人士,以虛假的保護環境為理由,反對填海,反對收回粉嶺高爾夫球場、反對收回棕地、反對開發郊野公園,無視香港人住屋的迫切需求,無視香港人的悲慘現況,想港人世世代代,子子孫孫為奴,為地產商打一世工。香港政府有責任、有義務、有能力解決香港人的最基本的人權一居住權 。香港政府必須大規模填海,再填出一個香港,開發郊野公園建屋。

現時港人的居住實用面積只有170平方呎,與上海、深圳、新加坡等城市相比,香港人均居住面積僅及別人的一半,在全世界範圍內都是很少的。新加坡有22%土地是填海得來,並將在2030年底前再填多8%的土地。新加坡人均居住面積達270平方呎,比香港多近59%。填海造地已是全球主要濱海城市重要的土地來源,但在香港,近年填海工程卻幾近停頓,是要養魚、養蝦,還是要改善香港人的居住環境,香港再填十倍大的海,難道海裡面的魚、蝦都不能生存? 新加坡的郊野地只佔國土約23%,而香港有近7成的綠化地,香港有大量生態價值不高的郊野公園邊陲地、棕地、荒地和其他用地可供開發,香港的郊野地都在養蚊、養蒼蠅,新加坡新建房屋最少900呎,香港建的棺材房100多呎。

50歲消防總隊目邱少明,為參與拯救被困馬鞍山郊野公園的一對男女,上山途中意外失足跌落10多米深山坡,頭部重創昏迷,墮山殉職!假如把荒山野嶺開發建屋,情侶有地方居住(用被取消議員資格的美女話,撲野的地方也沒有),不需要到地勢險要的密林中去偷情,消防總隊目也不會冤死。每年都有消防去郊野公園陡峭山路救人的新聞,甚至出動直升機,勞民喪財,ㄧ句話,空致太多的所謂郊野公園, (實質是荒山野嶺)是造成的人命傷亡的關鍵,是消防總隊目冤死的根本原因。
13. 萬宗成交来了 2019-04-21 17:10:44
4月截至16日止,本港整體物業買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)暫錄5,772宗、涉總值482.38億元,預測全月登記錄約9,700宗、涉資770億元,較3月份錄得的6,428宗、涉528.3億元,按月分別上升50.9%及45.8%,反映樓市交投持續暢旺,宗數有望繼2012年11月錄11,581宗後,再次迫近1萬宗水平,並創2012年政府引入買家印花稅BSD、加強版額外印花稅SSD後,逾6年按月新高;相關金額有望繼去年7月錄993.67億元後,創9個月新高。
15. 十二妹 2019-04-22 00:48:28
樓市開始進入新升市的模式,即藍籌屋苑的升幅時大時小,而二三線屋苑會突然爆出高價成交,反映樓市屬於典型用家市,「(買家)睇住荷包做人,買唔起藍籌屋苑,就去買樓價較平的二三線屋苑單位。」未來一段時間二三線屋苑及資助房屋將出現破頂潮,但市區樓價始終是帶領大市的火車頭,特別是豪宅,若市況明朗後,購買豪宅的資金將是無窮無盡。
16. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2019-04-22 11:01:35

十二妹所言甚是,環顧附近屋宛,相繼出現破頂成交紀錄,不是輕微上升2-3%,而是與去年最高成交價紀錄比較,跳升10%的增幅,代表二手無盤,業主及地產商一手樓盤相繼惜售的情況!


17. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2019-04-22 11:53:18

將眼光再放遠些;

港十年基建投資料逾萬億元


,要比當年97前的玫瑰園工程,又或是 曾蔭權 臨別前的10大工程,要大:


【本報訊】港府預計未來十年在基建的總投資將超過一萬億元,當中包括交通運輸、醫院及房屋發展計劃等。政務司司長張建宗指,香港建造業持續興旺,未來五年預計每年整體建造工程量會維持在二千五百億至三千億元的高水平,惟本港建造業面對成本高昂、人手短缺、生產力下降等問題,當局會加強建造業人才培訓,並鼓勵業界積極應用創新科技以提升生產力、成本效益及安全表現,港府亦會擔起「先行者」角色帶領業界與時並進。


18. 估凸哂 2019-04-23 07:23:42
樓市升溫令銀行估價更進取,多個獲銀行「估足價」的單位連日獲買家斥高價承接,單是過去復活節4天長假期(19至22日),二手市場至少有11宗破頂成交曝光。其中荃灣萬景峯連錄3宗破頂成交,最新一宗為頂層連天台複式戶以半億元沽出,造價貴絕同區二手市場外,個別銀行對單位網上估價更高見6244萬元,較造價「估凸」近兩成半。
19. 再見二萬 2019-04-25 08:05:08
被視為上車樂園的沙田區,區內多個屋苑的呎價於去年跌市期間相繼跌破兩萬元,隨着樓市回穩,部分屋苑呎價近月重上兩萬元關口,其中河畔花園最新成交呎價高見2.14萬元,成為區內二手上車屋苑第四高。翠華花園剛亦誕下屋苑史上第二個呎價「二字頭」成交,相隔約9個月再重上兩萬元關
21. 一季四球 2019-04-26 08:59:11
二手住宅樓市再陷瘋癲,何文田半山壹號一個於2008年金融海嘯爆發前摸頂買入的中層單位,剛以2900萬元沽出,較樓上同類單位短短3個多月賣貴逾「四球」,原業主持貨約11年賺逾六成。荔枝角美孚新邨也有金融海嘯摸頂貨減價易主,樓價較當年升值1.5倍。