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樓市乾坤
升市高鐵正加速
 
何熊輝
2019年3月30日

  樓市見底回升已成事實,早前就算如何看淡的磚家,今日就算不跟隨大隊看好後市,也靜若寒蟬,或者不少人也正擔心這又是短暫的升市,萬一中美貿易協議出現差池,樓市又會即調頭向下,所以仍按兵不動不入市,直至天空萬里無雲,才作進一步決定。

  現時升市已開始,究竟這次升市會升多少,時間會維持多久,很多人都想知道,但要準確預測,則難乎其難,短期預測則是會觸及上次高位,期後再升多次則各說各話,既然如此,就自行決定是否入市。

  現時潮流興主要意見領袖(key opinion leader),此等人士不斷就其專注面發表評論,樓市股市方面此等意見領袖不少,不過就今年而言,無論是樓市或股市,倘跟隨主流看淡專家的意見去決定沽股或沽樓,第一季完結後,大家就心知自已落後大巿。

  作為一般的投資者,可收集不同專家的意見,然後定期分析其意見的準確性,倘準確性高,就將之定為A級意見,日後若要做決定時,就可酌量參考其意見,有些專家意見一般,但投資技術一流,那就跟他行動入市而不是聽他意見是否入市。

  樓市不像股市,尤其升勢確定後,較少短期内觸頂後即倒跌,所以高追的風險不及股市大,回顧15年底的跌市,大約維持了半年,期後一路升至18年的七月見頂,升市持續兩年,今次跌市大約半年,如又重複上次升市兩年的週期,那兩年後的樓價會升到何水位,大家細心想想。

 
 
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1. 再見二萬 2019-03-30 13:48:52
沙田細戶造價大反彈,繼河畔花園本月初錄半年來首宗呎價破兩萬元成交後,同區沙田中心一個原則一房戶剛也以每方呎2萬元沽出,呎價相隔約7個月重上兩萬元關之餘,亦屬鄰近港鐵沙田站的市中心7個主要屋苑(包括沙田中心、偉華中心、好運中心、希爾頓中心、新城市廣場、沙田廣場及蔚景園)今年首宗呎價高見二字頭的成交。
2. Laughing哥 2019-03-30 18:31:05
現在地產去到貨,又唔使減價,又唔加息,加都唔方多, 縮表就有份,7:3比例下新樓每年得番萬零個,淡友又走向絕望了……嘻嘻嘻!
有數據,有真相。
樓市直擊報導-
2019年新盤得番15500個
3. 大軍 2019-03-30 18:38:10
其實估中估不中都是二分一機會,估中又何雖自吹自擂,什麼A級B級是短視,其實重點並不是中與不中,最重要是能清楚道出背後理據,升的原因是因為能凖確預測美國不能再加息甚至現在要減息
4. 有段估冇辛苦 2019-03-30 18:43:17
要學輝哥做人一味靠估,反正這次運氣好買大開大,你吹咩?
5. 輝粉 2019-03-30 20:14:03
唔好又東又西烏拉圭!
快啲幫襯A級輝!
6. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2019-03-30 20:27:59

【落車真人騷】直擊Tony賣樓實錄 「賺160萬,但我不快樂」 睇到D戇狗仔聽晒D食屎磚家及引刀傻嗨土著自醉浪子之言,最後竹籃打水一場空 認真無銀謂



4年前參與本報《80後上車真人騷》的袁冬怡(Tony),當日買樓差點撻定輸掉血汗錢,最終驚險圓上車夢 。曾經豪言:「3年內買第2層樓!」期限已過,人生第一個單位已升值逾4成,去年第3季本港受中美貿易戰影響,樓市波動,驅使他想賣樓,而且一直嫌單位升值慢、位置差,收入大不如前,於是展開今次歷時半年的《落車真人騷》。

Tony於2015年8月以自由市場價382萬元買入將軍澳居屋康盛花園一個兩房單位,去年8月銀行估價由539萬元至555萬元,辣招鬆綁,物業3年升41%至45%。當時想賣樓,原因是升幅慢,「同私樓升幅差好遠,我呢度升3成幾,但私樓已升到5成幾7成幾!」想換私樓,曾想換當時新盤日出康城LP6,但未賣走手上層樓,不敢亂來。

當時樓價下跌,他認為:「呢個屋苑已經升得咁上下,要突破600萬元喺天方夜譚!」當日不是豪言3年後要有第2層樓嗎?「經濟壓力,樓價又跌啦!總之好多嘢令我暫時唔想再咁辛苦去做呢樣嘢。」事實上收入大不如前,月入3萬元日子難復再,賣樓後打算回娘家與父母住。

去年8月他透過代理行及網上平台放盤,最初叫價600萬元,「當初放盤叫價都叫得高,標價600萬元反應都多,就算擺啲咁嘅價,都好多代理打嚟問喺咪放盤?」、「好多人嚟睇樓,日日都有好多電話,好多嘢問,好麻煩!睇樓啲人多,但真喺會落實還一個價畀你嘅人喺好少……有10個8個睇過樓,但反應就唔太好,睇完可能無還價就走咗啦!」第一次賣樓感受到:「原來賣樓唔係我一擺上網就有人要。」擔心賣不出?他表現淡定地說:「唔喺驚賣唔出,喺驚賣唔到我想賣嘅價!」經紀話他標價600萬元是不切實際。

放盤一個月只聞睇樓客,不見有價還。8月底將叫價下調至570萬元,其後回歸現實將叫價再下調至550萬元,叫價放軟,即有實客。9月5日他透過whatsapp回覆:「有個客還價520萬,原本又話525萬。我還價540萬,佢話買510萬嗰間(另一放盤)。」被買家鋤價,無奈、爆粗,他坦言:「銀行估價都539至555萬元,咁咪仲低過市價,無差到咁㗎!當時咁多人問價,我覺得我單位有人搶,坊間好多人搵600萬元以下嘅樓,我層樓係有價值!」

他篤信命理,於是本報邀請幾年前為他批命的玄學家麥玲玲再屈指一算,麥玲玲批他,2018年內賣樓成事機會高,八字而言,他出生日屬丙辰日,2018年是戊戍年,辰戍相沖,屬天羅地網相沖,沖土,屬物業買賣的時機。見完麥玲玲,尤如注入強心針,「玲玲師傅話一定成功,個心好定。而且就算賣唔出,我都唔怕,樓係有價值。有諗過唔賣,因為就算收租都得,有人幫我供樓,完全無負擔,我做乜要咁賤賣咗層樓。」

心情平復後,揸車搵食的他兩日後撞車,「痴線,俾人架車打橫隊埋嚟!」當時樓價持續下跌,想賣樓又賣不出,自僱司機手停口停。竟然當天傳來有客還價545萬元的消息,貼近目標價550萬元,「如果係有心會落票,唔講價,就呢口價。」谷底反彈?相約客人9月9日簽約,當天早上買家說有事做而改晚上7時,臨簽約前,Tony無奈稱:「啱啱傾好晒價錢,今日入票。臨尾40分鐘,個客話其他代理平啲……無嚟到,放咗我飛機,成件事無咗!」

後來經紀致電給他說:「個客話搵另一間代理行去買你個單位只係530萬元喎!」Tony聽完即爆粗,「我一直無講過呢口價,底線係550萬元,甚至無講過可以540幾萬元。」發完脾氣,諗一諗,「無計,人哋講咩控制唔到。經紀爭生意,對方想留住個客。但我覺得個客傻,我係業主,我話幾多就幾多,唔係經紀話幾多就幾多。」

怒火中燒,這邊廂被放飛機,不夠一小時,隨即傳來另一個經紀的電話:「我客人開價530萬元,有無得傾?」Tony當時覆:「死都唔制,原本有人出545萬元,有咩理由要平15萬元,我話最少550萬元。」但這名客人肯追價,先追一口533萬元,但Tony堅持540萬元或以上,談判膠着,經紀約雙方9月10日到分行傾。

相約會面前一晚,Tony坦言:「嗰晚諗好多嘢,最驚就係放飛機。」

昔日買樓 親友說戇居


Tony賣樓諸事不順,吊高賣樓吊不到,叫價回歸現實又被鋤價,然後撞車斷衣食,到有客叫價達到目標價最終竟又放飛機。憤怒、失望,最終選擇平常心。見客肯追價,估計是有心人,一於9月10日去相見。查實客人追價533萬元,與他目標價550萬元相差17萬元或3%。他比準買家早到經紀行,心態都放軟,「我都由550萬元減到540幾萬元,541至543萬元都可以接受。我諗落得去,買家都肯加少少,我又肯減少少,機會都大。」

進入代理行,他和準買家被各自經紀帶到不同房間,「兩邊經紀唔知講咩。總之就開口價、還口價。買家還一口價538萬元,我覺得都好貼價啦!對方經紀問我底價究竟多少?我答542萬元,實價,無得減。跟住對方經紀說無問題,成交!」全程20分鐘,單位以542萬元成交,較2015年買入價382萬元,賬面賺160萬元,單位升值42%。

「唉!終於賣出,簽約收票,唔使煩。但唔開心,因為睇見經紀行貼其他屋苑啲樓價,睇到新都城300幾呎都賣638萬元,都會駅個單位同我個單位一樣大,講緊790萬元。賣咗樓,我日後點樣再入市?揸住舊錢買唔到其他樓,心諗,我點解要賣樓?」問他是否後悔?他回應:「唔係後悔,係唔開心,唔會話:『好嘢賣咗,我賺錢啦!』,反而諗我幾時可以買番好啲嘅地方。」記得當年買樓,親戚話:「你咪傻㗎,呢個時候買樓?輸死你呀!」又有朋友說他戇居,「呢個朋友有錢唔買樓,租樓租咗5年,月租萬幾蚊,租到而家都係買唔到樓,但而家佢已經喺瀨晒嘢!」賣樓後他曾有隔山買牛的衝動,曾到烏克蘭等地視察,最後放棄咗,「我諗點解樓價咁低都無人買呢?總有原因,可能升得慢或政治社會環境唔穩定。」

成交期3個月,篤定今年1月完成交易的Tony一直心想買家撻定就好了,即使最後收票當日他接受訪問仍想:「我想佢撻定呀!賣咗層樓後,睇番啲樓價都唔係跌得好犀利,想搵另一間,發覺有少少困難,啲樓價好癲囉!買個普通500呎單位,近地鐵站嘅私樓都係600萬,根本已經係好難入番市呀!」

土地註冊處資料顯示,Tony沽出將軍澳康盛花園單位後至今,再有7宗成交,6個單位成交呎價都比他沽出單位為低,只有1宗成交呎價比他單位貴3.7%,而該單位位處極高層。「賣樓時,好多筍盤,個價跌緊,但成交期太耐,去到今年1月,中間呢段時間,樓市已經回升番好多。感覺想買番一啲區域好少少嘅地方都比較難。」已經想上番車?「絕對啦!我見樓市又唔係跌得好勁,覺得年尾一定會跌喎!樓價唔會跌咁少。」

「有錢唔買樓係戇居」預留兩球重新上車

賣樓後,他感受到:「香港嘅有錢人好多,好多人揸住舊錢,覺得樓價貴唔買住,當樓價跌咗少少就瘋狂入市。有經紀同我講話去年12月到今年1月將軍澳區已經有100單成交。嘩!初時我賣樓,可能一個月得幾單成交,而家成百單成交。」

他強調無後悔,「始終有賺吖嘛!升跌唔係重點,重點係我會搵樓。我擔心買唔返㗎,擔心買唔返我想買嘅地方囉!即係近地鐵站或私樓,但私樓可以唔洗睇,三、四百呎已600萬,仲要比4成首期,月供萬六、七蚊,太誇張!」重申自己不是落錯車,套現後一直物色其他物業,目標是鄰近地鐵站私樓,睇過新盤如大埔天鑽、紅磡啟岸、二手樓如嘉湖山莊等。

他認為:「有錢唔買樓係戇居!我都會買番,但都要啱先得,唔係求其。當初買康盛花園係求其,但當時選擇唔多,亦都係唯一地方啱預算,完全接受到。」目前目標是400多萬元實用約500呎單位,預留約240萬元重新上車,「而家可能會忟啲,但我會等吓。(你知現在機會不高?)唔覺,總有機會去到呢個價錢,樓市唔合理,再升都唔會超誇張。」

夾錢做飲食生意 「攞個經驗」

未上番車,花數萬元與朋友夾錢在旺角做飲食生意,開業初期以三餸飯形式經營,「你話要賺大錢,我覺得真喺窄窄哋!但又唔覺倒錢落海,經驗嚟㗎嘛 ,其實而家攞好少錢出嚟。幾多人想試就做到,又唔係講緊幾十萬,用啲啲錢,咁點解唔試?做老闆係我其中一個心願,咁我試下不如畀少少錢出嚟攞個經驗啦!就算輸咗都唔係啲乜嘢。」然而餐廳開業未夠一個月,已轉型做小食如串燒,目前處於轉型初期。

記者:陳家雄



7. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2019-03-30 20:45:23

20190329

                            

【落車真人騷】林本利:過去十年 11萬家庭落錯車  害銀死人

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經濟學者林本利

最後更新: 0329 00:05 / 建立時間 (HKT): 0329 00:02

 經濟學者林本利表示,根據統計處按居所租住權劃分的家庭住戶數目分佈可見,2018年第4季本港家庭住戶自置物業比率為49.1%,雖然較2017年全年錄49.2%,減少0.1百份點,但觀察過去十年,自置物業比率逐年下跌,比較2008年全年為53.6%,十年間已減少4.5個百份點。以2018年年底本港家庭數目近257.39萬戶計算,反映按比例計算自置物業的家庭減少約11.58萬個。

他坦言,在3年前按這種計算方法推算本港家庭住戶自置物業情況,形容為「落錯車」。當時比較2016年和2006年,結果有約10萬個家庭落錯車,目前進一步擴大至逾11萬個家庭。他接受訪問時指,不少業主被市場消息、專欄食屎作者意見左右物業買賣的決定,導致落錯車,但食屎磚家卻反駁話愛你變為害你。

他認為,若仍居於香港,有自住需要,是不應該落車,就算賣樓都應該換樓。坦言身邊不少朋友賣掉自住樓後要租樓。自置物業比率下降,除了反映落錯車,亦反映持有1個或以上的物業人士增加、或靠父母置業。

他認為,短期而言,美國加息步伐放緩,樓市料再攀升,幸好政府推出新居屋,當中包括何文田居屋暫時凍結一班上車客,不致於蜂擁入市,從而推高樓價。他批評政府辣招,尤其是收得過緊的按揭成數,導致有自住需要的首次置業買家難以上車。

事實上,新界偏遠地區尚有4、500萬元的物業可供選購,若有較高成數按揭,可以予上車客上車。然而,辣招令上車客難上車,甚至變相益了發展商,因為發展商推售新盤可以高成數按揭。他建議政府應該針對本港首置買家,放寬按揭成數。若有較高成數按揭,可方便上車客購買600萬元以上物業,以及修訂換樓人士需要先付15%辣稅的措施,方便市民換樓。

記者:陳家雄



8. 淡中極品 2019-03-30 22:18:36
其樓價實估中估不中都是二分一機會,但有淡淡連錯十幾年,機率少於一千份之一,可以错成甘,真係淡中栖品。
9. 引刀一快 2019-03-31 03:15:08
傻,第二啲中就得喇,港樓近三四年值博率一直偏低,淨係投資大灣區已經贏一大截喇。
10. 告鲁斯 2019-03-31 09:56:36
國策所限,楼只可住,不可炒,處處限購,楼價飛升的日子一去不返,所以仲去買湾區楼,就做硬楼市炮灰。
12. 東港城爆升 2019-03-31 15:14:41
二手樓市交投暢旺,破頂成交再現,其中將軍澳東港城三房戶成交呎價1.79萬元,創屋苑分層新高,原業主持貨22年賺687.5萬元。

將軍澳東港城2座高層E室,實用面積619方呎,三房間隔,原業主於2017年10月放盤,叫價1,020萬元,近日加價至1,110萬元成交,呎價17,932元,呎價創屋苑分層新高。
13. 自醉粉絲 2019-03-31 16:38:02
現在的樓市跌半年,升半年,因此年中後樓市必大跌,現在搶入市,年底就知死,維持年底跌一成,二年跌三成的预測。
真的不好現在搶入市,現樓價己極度超升,叫你地吾好買,其實系想救你地。
15. 寧信輝哥,不信劣鵝! 2019-04-01 07:07:39
抵輝哥牙擦,鬼叫高官無能,不但穩唔住樓價,仲反而愈升愈有。高官尸位素餐,辦事不力,但又唔使問責,繼續每月逗幾十萬人工,還有王法嗎?既然天公冇眼,唯有寧信輝哥,不信劣鵝!
16. 笑死人 2019-04-01 13:52:48
鵝姐都冇置業經濟, 講完
17. 黑鳥 2019-04-01 20:56:09
公屋輪到死,私樓貴到死,至於租住劏房的基層市民愈來愈淒楚,租住呎價比豪宅更貴;為了將貨就價,不少劏房被切割為更小的棺材房,港式貧民窟遍地開花,大量無殼蝸牛望樓興嘆。 
18. 未補價都1.3萬 2019-04-02 08:29:43
資助房屋樓價連月大反撲,據房屋委員會資料,3月全港至少錄得6宗呎價高逾1.3萬元的未補地價資助房屋成交,較2月僅兩宗急彈兩倍,並帶動今年首季呎價逾1.3萬元的未補地價資助房屋成交個案急增8宗,率先追平去年全年宗數。
19. Sam 2019-04-02 12:05:07
香港的制度(成功之道)從来都是鼓励人自力更新,努力改善生活,有能力的人是少数,缺乏能力的人是少数,這是香港發展必然的结果。
21. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2019-04-02 21:31:19

2019年04月02日

【二手成交】80後新港人1,385萬購盈翠半島 慳稅415萬

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盈翠半島
盈翠半島
最後更新: 0402 17:23 / 建立時間 (HKT): 0402 12:30

樓市轉旺,慈父慈母再度出動為下一代置業。青衣盈翠半島一個三房單位,成交價接近1,400萬元,買家是一名來自內地的「80後」女士,獲其於內地做生意的父親支付首期入市,甚至可能毋須按揭,現兜兜千幾萬上車。

美聯物業梁文楓表示,盈翠半島3月份共錄得7宗成交,其中2座高層A室向東北海景戶,實用面積769方呎,間隔由三房改動為兩房,原叫價1,400萬元,放盤約五個月,減至1,385萬元易手,呎價18,010元。買家是一名來自內地的80後女士,剛取得香港永久居民身份後,獲父親支付首期入市,毋須支付兩種印花稅共樓價30%,節省約415萬元辣稅。其父為內地商人,今次買入的單位盈翠半島物業,有機會不做按揭,就算做按揭成數也不高,並大聲呼籲磚家食屎。

屯門亦出現靠父幹上車個案。祥益林偉光表示,屯門單棟式物業「置樂三寶」入場門檻較低,因此成為不少用家的上車樂園。大廈一個中層H室單位,實用258方呎,一房間隔,剛以380萬元成交,呎價14,729元。買家是一名準備結婚的24歲少年,見單位可承造最高九成按揭,首期僅38萬元,買家獲父母資助首期置業,於是決定即睇即買。

【居屋冠暉苑785萬破頂】

土地註冊處資料顯示,何文田居屋冠暉苑低層11室,實用面積533方呎,剛以785萬元於自由市場易手,樓價創屋苑新高,呎價14,728元。

【毗鄰高鐵 The Austin三房2,680萬沽 6年賺逾8球】

廣深港高鐵開通後,往返中港兩地趨方便,毗鄰高鐵的尖沙嘴The Austin,中原地產余倫鋒表示,5A座高層A室,實用面積874方呎,屬三房套房間隔,另設儲物房,向東面,向廣東道開揚市景,以2,680萬元沽出,實用呎價30,664元。

中原地產余倫鋒指,上址原業主於2013年11月以1855.2萬元買入物業,持貨近6年,是次沽出單位,賬面獲利824.8萬元,升值44%,並大聲呼籲磚家食屎。

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22. 妖蝸 2019-04-03 09:02:22
岩岩睇開新闻,報導港人珠海買鋪受騙,俾左100萬,話明包4厘回報,結果只收了一個月租即爛尾,買湾區物業,一刀話賺好多倍,冇事都未必有。
24. 引刀一快 2019-04-03 12:23:49
樓上

叫你買樓你買鋪,想開士多瞓鋪?

呢D咁嘢都會中招,去到邊度都係危。
25. 加到癲 2019-04-04 07:24:57
樓市暢旺,新盤連環加推搶購買力,信置大埔白石角逸瓏灣8昨日加推53伙於周日(7日)發售,折實平均呎價16265元,較上一批調升近10%;恒地主席李兆基私人持有的北角維峯.浚匯今日進行首輪銷售共72伙,項目昨截票,累收逾400票,超購4.5倍,平均每5人爭購1伙,發展商昨日已急不及待加推22伙部署次輪銷售,折實平均呎價27796元,按批調升6.2%,個別單位折實呎價近3萬元;同系長沙灣家壹料最快今日加推,部署下周初發售。
26. 翠婷 2019-04-04 08:38:53
特別是果班小器,計較, 無風度, 爛口,心地差, 的盲淡, 傻淡, 廢淡, 你地千祈唔好入市, 希望你們一世都睇淡, 等另一班好心, 善心的用家入市買佢地的安樂窩! 香港是這樣的人, 才配留低的.
28. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2019-04-04 11:28:02

地產市道暢旺,連帶代理收入水漲船高。美聯集團(1200)主席黃建業女兒、集團副主席黃靜怡,新近豪花半億元買樓。土地註冊處資料顯示,跑馬地樂天峯一個中層B室實用面積1,280方呎三房單位,上月登記以5,000萬元易手,呎價39,063元,買家為黃靜怡(WONG CHING YI ANGELA),與美聯集團副主席同名。

據悉,黃靜怡是次入市只需支付最低4.25%釐印費,涉資212.5萬元,意味屬首置身份。根據美聯2017年年報顯示,黃靜怡年薪逾1,500萬元。美聯集團上周公佈業績,去年少賺七成,純利5,813萬元,每股盈利8.1仙,不派末期息。

座落樂活道12號的樂天峯是由老牌地產商合和(0054)興建,2010年落成,單位總數76伙。

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29. 何處有 2019-04-05 08:54:51
清明時節雨紛紛
買樓平民欲斷魂
借問筍盤何處有
中介遙指杏花邨
30. 西洋墳 2019-04-05 10:01:06
清明時節天亮亮
信錯廢淡欲斷魂
速找筍盤處處有
盲淡遙指西洋墳
31. 如箭在絃 2019-04-07 07:44:20
中美貿易談判有新進展,兩國在華盛頓舉行第九輪高級別經貿磋商取得成果,中方指雙方在經貿協定文本等關鍵問題上達成新的共識,美方也強調磋商已取得巨大進展,美國總統特朗普更估計,可望在4周內有公布,如果能達成協議,他會與中國國家主席習近平舉行峰會。外界憧憬陸續有利好消息,將進一步帶動投資市場向好。樓市衝高已勢不可擋。