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樓市乾坤
止賺豪減不足懼
 
何熊輝
2018年11月24日

  樓價指數持續下跌,單計數字,樓價大約已下跌了5%,個别屋苑,部份呎價已下跌了逾一成,雖然樓價下跌的趨勢已明顯,但絕大多數的減價成交個案中,大都是止賺離場,基於該等業主怕遲賣會愈賺愈少,所以豪氣減價,因此當這批投資客陸續出貨後,樓價下跌的速度及幅度可望放緩。

  現時樓價會否大幅下跌,取決於外圍環境,用家的供款能力、失業率及息口等因素,倘這些因素未出現突變,一般自住業主不會輕易因市場看跌,就急急賣樓離場,過往多年,確有些驚天預測,動搖了一批心態弱的自住業主,其中部份更賣樓離場,結果樓市閃跌後回彈,令這批沽家不少悔不當初。市場多次的誤判,受過驚的業主,再聽到此等預測,大多輕嘆一聲算了。

  現時困授擾市場的中美貿易戰及股市走勢兩大因素,其負面影響力早已減弱,因此就算貿易戰未有完整解決方案,市場也不會胡亂亂沽,看看近期股市走勢,就知現時低位横行波幅成新常態。因此只要中美雙方不是反枱收場,股市反而有機炒上,倘股市回穩,樓價亦會相對穩定。

  事實上,止賺沽貨只會導致理性的調整,至於恐慌性的抛售,要完美的風暴才可促成,例如,貿易戰全面開打,中美進入新冷戰,台海發生衝突,美股持續大跌,失業率重上8%,按揭利率升上8厘以上等,倘深信此等事件必然發生,那就要及早沽樓,轉揸黃金,等待樓市大跌六成後才再入市。

 
 
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1. 買家出擊 2018-11-24 14:22:15
二手市場劈價盤湧現,吸引準買家出動睇樓,帶動周末(24及25日)預約睇樓量有所回升。十大屋苑周末預約睇樓量連升3周,本周末錄約447組客,按周升4%;美聯物業統計的15個指標屋苑,預約睇樓量錄得約352組,按周增加約2.3%,連續4周錄得升幅。
2. 湯瑪斯 2018-11-24 17:10:26
我讀過assessment 課程,絕大多數是90%以上的意思。作者應該掌握了不多於10%是餂讓,才應該下判斷。否則就是不專業的評論員!
3. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2018-11-24 17:58:49

假跌派 vs 轉勢派

20181112 

 

眼下樓價回落,各方看法上的分歧繫於究竟像2015年屬「假跌」,抑或真的長線轉勢。姑勿論如何,可以肯定的是,樓價這趟應不會似19971999年一支箭直插(中原指數在兩年內由逾100點瀉至40多點),下調兩成左右將有重要支持。一來經歷15年升市,「磚頭信仰」深入民心不易磨滅,潛藏龐大購買意欲待樓價稍跌伺機入貨。二來,政府和金管局有空間放寬辣招,特別是針對內地人買樓,甚至毋須動手減辣,已足以構成市場預期。真正轉勢與否,須觀察調整至支持位後才有分曉。

樓市調整不會直線插水

按中原指數計算,由今年8月高位188.6點掉頭回軟,直到11月初報182.73點,樓價暫時微跌3.1%;惟該指數有兩星期滯後,若計及最近一些交易個案,造價至今應該下跌了5%左右。在此要特別解釋,不少新聞報道形容最新成交「劈價」高逾20%,但該幅度往往是對比「最初叫價」,所謂「開天索價,落地還錢」;此外,即使部分個案真的較同屋苑之前的買賣價下降達兩成,惟同時亦有更多個案的減幅沒這麼大,而市況應該按平均數來比較,不宜過分被某單位「勁劈」的報道影響。

毫無疑問,從目前氣氛預測,市況短期內會繼續下行。一個可參照例子是20159月至20163月,大約半年間,中原指數從146.9點跌至127.5點,累計回落13%。然而,馬後炮來看,當時的調整屬「假跌」,樓價很快便強力回升,由20163月到今年8月,不足兩年半,中原指數由127.5點升至188.6點,急漲48%,期間新界西指數的升幅更達59%

目前的問題是,這一輪樓價回落究竟像2015年是「假跌」,抑或屬長期轉角向下。兩派說法均有支持者,各有理據,例如「轉勢派」會舉出供應增加、利息趨升、內地經濟放緩等因素;「假跌派」則指自從2002年「孫九招」之後,本港土地供應其實長期不敷需求,近年新供應「填補歷史欠賬」尚且未夠,必須等到「明日大嶼」填海所得的千公頃土地十幾年後應市時,才會有結構轉變,何況儘管內地增長放慢,本港作為國際金融中心,經濟基調依然良好。

無論最終哪派勝出,今趟樓市調整幾可肯定不會像19971999年直線插水,原因之一是,經過2003年展開的15年住宅大牛市,樓價翻了N倍,「磚頭信仰」根深柢固,一時三刻不易抹去。特別是千禧年後踏入社會的一代,未經歷過持續跌市(除了2008年金融海嘯閃崩及2015年「假跌」),不知道樓價可以「真跌」,只憂不買樓無法上流,甚至堅信唯獨磚頭才是硬通貨。20163月以來,樓價升勢快過高鐵,很多人上不到車,徒嘆奈何,所以只要樓價出現一個比較顯著的跌幅,例如20%左右,大批「磚頭信徒」可能會蠢蠢欲動入市,帶來承接力。

金管局或減辣刺激需求

其次,正如筆者去年6月在〈今日辣招他日救命蕉〉一文指出,港府及金管局自2009年起透過連串樓市辣招及逆周期措施,抑制了「投資者需求」、「外地客需求」及部分「自住需求」,基本上亦等於為他日樓價可能急跌構成緩衝。金管局總裁陳德霖近日開始吹風,雖說目前未能肯定「樓市周期是否逆轉」,唯一旦確認樓市進入下行周期,便可考慮放寬逆周期措施。畢竟當局之辣招是為了避免樓市過熱,因此假若不再熱,甚至轉寒,就應該減辣,屆時也將釋放上述受抑制之需求。

誠然,所謂「剛需」概念向來備受爭議,事關香港人很懂得因應形勢,在市旺時看似很洶湧之需求,遇淡市即雞飛狗走;即使他日放寬辣招,也不代表當初受抑制之需求會全部撲出來買樓。但別忽略一點,逆周期措施夾硬把上車門檻大大提高(包括首期和壓測),讓「真.用家」望樓興嘆,當金管局鬆綁按揭成數門檻,將會刺激一批自住者入市。

除了自住需求,更龐大之潛在購買力來自「外(內)地客需求」,皆因自2012年起,內地客來港置業須付額外15%買家印花稅(BSD),港府更於2015年全面叫停投資移民計劃;假如本地樓價急瀉,甚至衍生「負財富效應」拖累經濟,並造成大量負資產,當局大可取消BSD及重推投資移民。內地現今經濟水平已非九十年代和千禧年初可比,據估計全國「千萬(人民幣)富翁」達數百萬人,而「一國兩制」下之香港對他們仍有一定吸引力。毋須待當局真正動手,單是「適時減辣」此一共識,已足以構成市場預期。

筆者不是無gutstake side判斷樓市長遠形勢,只是需求和供應等多項關鍵因素都在持續變化,故不願妄作未夠根據之預測,實際上就連掌握大量數據的陳德霖總裁也坦言目前未能確定樓市周期走向。

總的而言,可預期在未來618個月內,樓價將出現比較顯著之整固,幅度或達15%20%,而不排除這是主要支持位,隨時觸底即彈。待「磚頭信徒」和「抑制需求」兩大潛在購買力釋放,以及土地長線供應相對明朗(包括「明日大嶼」及其他「大辯論」選項,諸如收回粉嶺高球場、棕地、公私合營)之後,樓市「假跌」和「轉勢」之爭才會見分曉。

 

 今日辣招他日救命蕉

2017年69日週五


踩過長途單車賽的朋友都知道,補給安排是一大難題,出發時糧水負磅若太重,難免會拖慢初段速度,但在尾段體力將盡,從背包掏出一隻香蕉塞進口中便可再衝一段,這隻蕉又被車手稱為「救命蕉」。港府和金管局近年不斷出「辣招」嘗試遏抑樓市,其實亦是為將來預留後着,萬一樓價失序下瀉,辣招便可搖身一變成為「救命蕉」。德銀昨天預測香港樓價在10年內會勁跌48%,空置率會飆升至9%,更甚者如化身為傻燦風水師‧土著‧自醉‧浪子‧阿井直指中國有個大浪打埋嚟,香港樓價將會大跌357成,到2016年底見118指日可待,當中固然有其建基於人口結構的理據,然而卻未必有充分考慮到「救命蕉」因素。

德銀料人口老化推冧樓價

德銀作出如此大膽估計,主要由於預期本港人口結構出現變化,作為「買樓主力」的2544歲壯年人口佔比,將由目前29%,到2025年降至26%;相反60歲以上人口佔比將由22%急升至30%,屆時會令香港成為亞洲人口老化第二嚴重地區(僅次於日本)。這不但會導致「剛性需求」驟降,人口老化亦影響按揭取用能力,更少家庭可以獲批30年期按揭貸款;再加上供應增加和美國加息等因素,所以德銀料樓價將由目前高位到2026年大跌48%,才可達致平衡。

德銀的分析不可說沒有道理,但主要聚焦於本港內部基本因素,對於政策變化因素着墨較少;同時,不管喜歡與否,中港兩地經濟日益融為命運共同體已是不爭事實,所以分析香港樓市不應只看維港兩岸,而須把整個神州大陸框架形勢也納入考慮。

日後撤招變托市手段

先講政策因素,港府及金管局自2009年起連環出辣招以「管理」樓市需求,這其實有點似長途單車賽的糧水負磅,儘管在初段會構成負累,但在有需要時就可變為「救命蕉」。例如當樓價忽然跌幅過劇,超過了政府的盤算,屆時大可撤銷SSDBSDDSD等厲害印花稅,釋放受壓的置業需求。此外,金管局連續8次以「逆周期」名義收緊樓按,猶如郭靖降龍十八掌一重接一重;但所謂「逆周期」,無形中也為了日後能變為「順周期」,不但這8招可以逐一收回,更可反過來放寬樓按,這正是樓市現況跟上一輪高峰期(1997年)的最大分別之一。

當然,物業市場的老行尊都很清楚,所謂「剛需」其實不太剛,一旦樓價轉勢下行,「剛需」隨時會突然一下子消失,就像19982003年樓市低迷期的情況。屆時即使港府完全「撤辣」、放寬樓按,甚至打鑼打鼓呼籲市民入市,也未必可以帶動市民的買樓意欲。

不過,目前本港樓市的需求構成跟1997年存在頗大分別,除了本地市民剛需,還面對着龐大「內需」,說的是內地13億人的潛在需求。隨着深圳、北京和上海樓價日益追近香港,同時香港始終具有「一國兩制」、醫療、教育、出行便利和治安等方面優勢,所以在很多內地豪客眼中,本港樓價根本不算什麼。

龐大「內需」成強大後盾

目前除了BSD(買家印花稅)有助阻嚇內地豪客南下掃貨(儘管不少富豪不介意「豪畀你」),同樣重要(甚至更加重要)的是投資移民政策。港府先是於2010年把房地產剔除於投資移民計劃,意味境外人士不可再「買樓換身份證」,繼而在2015年更加徹底叫停投資移民計劃,至今未有恢復跡象。

假若真的如德銀預測,香港在10年內由於人口結構變化導致樓價大跌,港府大可恢復投資移民計劃,實行「買樓送身份證」。屆時除非「一國兩制」已失效,香港真的淪為中國一個普遍城鎮,或者內地本身的經濟和樓市已經爆煲,否則這一招總可為本港樓市帶來強力支持。最後還有一個變數,在於港府心目中可接受樓價下跌幾多,若然當局認為樓價跌一半也不會動搖經濟穩定,反而有利社會和諧,那麼日後坐待樓價插水並非無可能。

樓市旺盛之際,很多機構、專家和學者不斷警示風險,但樓價偏偏愈升愈高,十個買家超過九個在賬面上贏錢,傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井在CCL127點作死亡吻別後,再也難以接受香港樓價走勢超過160點,於是有買家高呼「專家食屎」。只是香港樓市的影響因素已變得龐大和複雜,難再根據以往的框架去分析。不過萬事萬物再複雜,總脫離不了常理和天道,且以龔自珍一首《己亥雜詩》作結:「卿籌爛熟我籌之,我有忠言質幻師。觀理自難觀勢易,彈丸壘到十枚時。」

 

 


4. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2018-11-24 17:59:45

笑什麼,你們都是冰冰  2018年10月4日



為什麼內地明星、歐洲球星的逃稅醜聞屢見不鮮,本港名人和明星卻甚少犯上同類罪名?主要非因香港人道德水準特別高,而是本港稅率特別低(個人標準稅率現為15%),冒險逃稅的潛在收益有限,對比風險絕不划算;相反內地和歐洲的實質稅率動輒超過60%,高收入人士有很大誘因走進灰色地帶,但灰色一個不慎便會變成黑色。「大灣區」規劃出台在即,稅務機制備受關注,若無「港人港稅」安排,「大灣港人」恐怕只有兩種選擇,一是乖乖上繳超高稅款,二是與范冰冰或者C朗拿度走上同一條路。

北上打工 納稅頭痛

在「大灣區」規劃尚未出台之前,全國人大於8月底通過了《個人所得稅法修正案》(《個稅新規》),已令許多經常北上工作的港人十分頭痛。根據原有法規,境外人士(包括港人)只要每年在內地居住「不滿一年」,便只須把在境內賺取的收入報稅,毋須申報境外收入;對於何謂「不滿一年」,法規並無明確定義,但在具體執行上,港人即使每年有9個月居於內地,亦未聞會被要求申報境外收入。

然而,《個稅新規》針對上述模糊空間進行了明確定義,寫明只要每年在內地住滿183日,就要把境內和境外收入都在內地報稅。舉例說,一個本港二線藝人,每年有一半時間在內地橫店拍劇,另一半時間留港拍廣告、接商場騷,以往他可把兩地收入分別在內地和香港報稅,惟今後就連在港賺取的收入也要向內地報稅,除了潛在雙重徵稅問題,更要命是內地個人所得稅稅率最高達到45%,連同「五險一金」等等,實質稅率可以超過60%

本地賺錢 上繳國家

換言之,今後他即使在香港賺取的收入,亦可能有一大半要上繳國家,否則隨時淪為「下一個范冰冰」。

本港稅率低之餘,另一備受國際讚譽的賣點是稅制簡單,包括不設「個人資本增值稅」,炒股、炒樓所賺利潤毋須額外繳稅;但在《個稅新規》實施後,港人若在內地住滿183日,其於本港投資股票或物業所賺利潤,可能也要在內地被徵收資本增值稅,可想而知引刀傻嗨有幾麻煩和頭痛。

由此亦可理解,內地明星透過「陰陽合約」之類的逃稅行為何以這麼常見,當然筆者無意為他們辯護,畢竟國有國法,食得鹹魚抵得渴。或者應該說,內地稅率之高及稅制之繁複,令高收入明星有很大誘因去鋌而走險,特別是明星藝人普遍缺乏專業財務和法律知識,而且他們的收入來源和性質多元化,不像一般打工仔明確,「走盞」空間頗大,有機會透過灰色地帶避稅,最後往往變成非法瞞稅和逃稅。

「大灣區」原意為促進粵港澳經濟進一步融合,建成猶如美國三藩市灣區或日本東京灣區的超級經濟集群;然而美國和日本在稅制上實行「一國一制」,粵港澳大灣區則屬「三地三制」,在三地稅制差異下,人流和資金流的融合談何容易。例如引刀傻嗨經常鼓勵港人後生仔北上大灣區工作或定居,但若這意味着他們要把所有收入和財產都在內地報稅,便似乎有點「一味靠害」。

靜候港人港稅佳音

正因如此,陸續有人建議在大灣區引入「港人港稅」安排,意思是港人就算在粵省每年居住超過183日,也毋須把所有收入在內地報稅,或者起碼有一些優惠,例如給予「港人尊享」的較低稅率。據了解,工聯會代表團上月底訪京,獲大灣區建設領導小組組長、國務院副總理韓正接見,席間韓正透露,「就港人內地稅務問題,國家將有妥善安排,短期內會有好消息,請靜候佳音。」

從另一角度看,假若真的實行「港人港稅」,難免會對內地其他打工仔不公平,當然同時亦會令「香港人」身份更加值錢,或者這可視作中央送贈的「大灣區大禮」。

記得在早些年,不少內地富豪和明星爭取透過「優才計劃」成為香港人,當時范冰冰出席《十月圍城》電影記者會,被問及有否同樣打算,她卻表示無意申請,「我有3年多次出入境(香港)簽證,相當方便。不少朋友也向我提及過(申請香港身份證),但我真的沒有想過。」撫今追昔,不知冰冰會否後悔,若有香港身份證在手,說不定可減少麻煩,未必落得今日「10月圍城」的窘境。長遠來說,期望內地進一步減稅和簡化稅制,有助減少更多范冰冰案例出現




5. 女樓神來了 2018-11-24 18:53:15

灣仔會展中心會景閣高層5室,實用面積933方呎,本月初以2380萬元沽出,呎價25509元,登記買家為(CHEUNG YUK SHAN SHIRLEY),與前藝人張玉珊英文名相同,料為同一人。

原業主1993年以568萬元購入,賬面勁賺1812萬元(約3.2倍)。

張玉珊今年6月斥5100萬元購入同層4室,實用面積1400方呎,呎價約36429元,意味張玉珊不足半年時間,斥共7480萬元入市。

6. 樓價升又唔買 跌又唔買 2018-11-24 20:48:39
香港樓價真係離地到如天文數字,都唔係第一日嘅事,唔知幾多情侶因為住屋問題,最後變成分手收場。不過近日二手樓似乎有回落跡象,係咪代表有心成家嘅情侶會有機會真正拉埋天窗呢?原來樓價跌,同時都帶出唔少無殼蝸牛情侶嘅爭拗,近日討論區有女網民話,近年一直想同男友買樓結婚,成日去睇樓揀定心水單位,奈何二人人工加埋只有$36,000 ,一直儲唔到首期。不過近日市況回落下,某啲心水單位跌到400萬以下,可以做到9成按,頓時前景一片大好。但男友就以「都唔知跌幾耐,仲有得平!」為由拒絕入市,結果心水單位一個又一個咁賣走。女網民話好心淡覺得男友根本唔想結婚,就用唔買樓作為理由一直拖住,最後鬧交而分手收場。
7. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2018-11-24 22:26:36

香港樓市定海神針

2018724

 

昨天一瞓醒,手機幾乎被震到冇電,微信有50+個未讀訊息,絕大部分來自內地朋友,緊急向筆者查詢來港打疫苗門路,以至於「專才移民」和「投資移民」方式。皆因內地近日爆出「假疫苗」驚天大案,令人對國產疫苗盡失信心,關乎子女健康甚至性命,沒人夠膽輕忽,稍有條件都會千方百計來港打針。還有已落戶香港的朋友慨嘆,到了這一刻,才親身體會到香港的「一國兩制」有多珍貴;從投資角度看,在「一國」經濟崛起背景下,「兩制」環境差異亦像定海神針,支撐本港樓市令潛在downside收窄。

話說內地最大疫苗生產商之一、在A股掛牌的長春長生生物科技(002680.SZ),在本月11日被一名內部員工實名舉報疫苗生產存在造假,國家藥監局於15日對該公司突擊檢查,發現其狂犬症(瘋狗症)疫苗確實有偽造生產記錄。

內地人湧港落戶買保障

事件後來愈揭愈臭,包括該公司生產的一批25萬支百日咳、白喉、破傷風三合一疫苗(俗稱「兒童三合一疫苗」),早於去年11月便被藥監局發現質量不合格,但當時全國20多萬兒童已經接種了這批疫苗,可是藥監局只對該公司處以罰款344萬元人民幣。同時,上海市委旗下網媒「澎湃新聞」揭發,該公司在20012017年涉及最少12宗行賄案,主要是向地方醫院疫苗採購員提供好處,例如廣東湛江一家醫院的負責人,每採購一支水痘疫苗可獲7元人民幣回佣。

身為全國最大疫苗商之一,長春長生生物科技經年犯下纍纍造假及行賄前科,卻一直沒受到監管當局嚴懲,其生產的疫苗持續獲得全國各地政府及醫院大量採購;更甚者,若非今次有內部員工實名舉報,外界根本無從得悉該公司存窩藏這麼多劣跡。

正因如此,內地民眾拒絕把事件視作單一案例,而是直接對整個疫苗體系信心動搖,只不過其他廠商未有「內部員工」爆料揭醜而已。雪上加霜,這次風波也令公眾發現,自2012年起擔任藥監局副局長、職位簡介寫明「主管疫苗安全」的孫咸澤,原來正是2008年在「三鹿毒奶」事件中被記過處分的藥監局負責官員之一,但他很快獲得「帶病提拔」,平步青雲,掌管全國疫苗安全長達7年,直到今年2月才以61歲之齡退休。

這難免讓人把時隔10年的「假疫苗」和「毒奶」事件聯想起來,進而對整個食品及藥物監管制度和安全環境深感失望。就連身在非洲訪問的國家主席習近平,昨天也越洋「作出重要指示」,斥責事件性質惡劣,令人觸目驚心,要求相關部門「立即調查事實真相,一查到底,嚴肅問責」,「全力保障群眾切身利益和社會安全穩定」。據昨晚最新消息,長春長生生物科技董事長高俊芳及4名公司高層已被「帶至公安機關依法審查」。

然而,即使當局真的徹查事件及整頓疫苗生態,始終需要一段時間,可是疫苗接種往往不能等待,特別是兒童在成長期需要的卡介苗、乙型肝炎、小兒麻痺、白喉、破傷風、百日咳、麻疹、水痘等疫苗,以及女性需要的HPV(人類乳頭瘤病毒)疫苗。換言之,大批人需要接種這些疫苗,卻已對內地疫苗體系失去信心,他們第一個念頭多數是想辦法來港打針,起碼筆者的微信被相關訊息「炸爆」。

但正如上述,兒童在成長期要接種很多疫苗,每次都來港「搵針打」難免大費周章,何況部分疫苗存貨傾向優先照顧本地居民,萬一缺貨時外來顧客「有錢都冇針打」。再者,除了疫苗,人們還需要食飯和看病,關乎整體食品及藥物安全環境,而暫時仍是香港這「一制」明顯佔優。因此,對內地很多中高財產民眾來說,最一了百了的做法是直接變成「香港本地居民」,即使不長期定居也先弄個戶籍,以便有需要時得到保障。

願買樓移民 房價難大跌

不過,經筆者回覆後,不少內地朋友感到失望,事關特區政府已於2015年叫停投資移民計劃,現在不是有錢就可移居香港,必須證明自己是「專才」或「優才」才行,相對上較複雜。從宏觀角度看,港府當年是為避免樓市進一步升溫才截停投資移民,這意味着待日後樓市可能降溫,或像1998年後需要「救市」之時,當局隨時可以恢復投資移民。然而有別於1998年,內地現已湧現數以億計中高財產階層,他們很多都樂意買一層香港樓以換取這「一制」帶來的好處及保障,由此推算,本港樓市downside應該有限,對於引頸以待上車人士恐怕不是喜訊。

當然,前提是香港這「一制」的獨特及優越之處能夠維持,包括廉潔吏治、獨立司法及輿論監督。只是以往捍衞種種核心價值的主要是香港人自己,隨着內地人富起來日益身嬌肉貴,將會愈來愈認同守護「一國兩制」其實最為符合全國人民福祉,起碼直到內地體制實現令人安心打針的充足進步之前,否則,將不能避免引刀傻嗨繼續進食地溝油、口水油等有害食品。

 


8. 老野估市 2018-11-25 09:21:34
老磚家說,樓價未来跌三成,其實佢一定錯,今日互聯網年代,再不會再出現漫長跌市,此位老磚家過往多年估市,冇一次中,畢竟年紀太大,沒有預知力了,剩下的只有經驗,但舊經驗已不能適用於新世代了。
9. 輝粉 2018-11-25 21:29:16
信輝哥,包冇錯!
輝哥賺到笑呵呵!
10. 一定大跌 2018-11-26 08:37:14
D人實牙實齒樓價一定跌,好似睇通樓市咁,但過往嗰十年既大升市又完美地避開哂(都唔想講咩沙士年代)

最後都係嗰句,買得起供得起就係買樓好時機(我知呢句一出,其實說穿了,就係:憎人富貴厭人貧
11. 老施有料 2018-11-27 13:43:04
中原集團主席兼總裁施永青早前預期樓價將下調三成,旗下個別資深代理已先行沽貨。土地註冊處資料顯示,中原地產資深營業董事麥成輝持有的大圍溱岸8號1座高層A室,實用1250方呎,上月以2668萬元售出,實呎21344元,而麥成輝早於2015年4月以1950萬元購入,持貨約三年半,帳面獲利718萬元,賺幅近37%
12. 豪宅也避不了 2018-11-28 12:19:59
樓市未見好轉,龍頭滙豐銀行再次腳軟劈價沽貨。大坑名門2座低層A室,四房實用1,387方呎,銀主連兩個車位,早前以4,000萬元放售,惟一直無人問津,其後減至3,630萬元才沽出,減幅近一成,成為同類單位年內新低價,呎價26,172元。
13. 瘋之谷 2018-11-28 12:37:52

「地產專收醒目仔」!樓價持續上升令人討厭的其中一個重要原因,是因為近年香港樓市是在「泡沫不斷減少下持續價格上升」,但許多人以神機妙算的態度下狠批樓價向下,最後事與願違不單止是金錢的勝敗,更令不少人智慧及權威受損!在人性的貪、嗔、癡下,一些衛道人士更走入了困局!

 

  如果你不斷咒罵樓市,希望樓價大跌!想投資者雞毛鴨血,這其實是一種報復心理,活在仇恨中其實已經輸得最多!需知道樓價若大跌,更加會是準備好的人掌握得最多!是否掌握機會其實應期望自己進步,而非希望別人「仆街」!更需要知道,若在低泡沫的市場等待泡沫爆破,這個「等」很可能是永不回報的「沉沒成本」!

14. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-11-29 09:04:20

減辣路線圖

20181127


樓市乍現見頂回落,很多人已開始揣測政府「何時減辣」,金管局總裁陳德霖和財政司司長陳茂波近日先後放風,明言待「確認樓市下行」便會考慮放寬部分措施。對於業主、投資者及計劃上車人士,相比起減辣「時間表」,更須掌握的是有關「路線圖」。按一般估計,首先有望鬆綁的將是壓力測試,最早可能在明年中上演;其次為按揭比率門檻,最後才輪到放寬各項印花稅招數。

嚴格而言,所謂「辣招」最少應分為兩大類,一類是由政府實施的SSDBSDDSD等印花稅,旨在以額外成本阻嚇特定人士購入物業;另一類則是金管局自2009年起陸續推出、針對物業按揭的8輪「逆周期」政策,當中又可分為壓力測試和按揭門檻。

第一步壓力測試鬆綁

簡單來說,現時香港人申請按揭買樓時,每月供款最多佔其收入50%,惟鑑於目前利率仍處於超低水平,金管局擔心一旦「利率正常化」(即是加息),將令部分業主供款負擔大增,恐危及金融體系穩定,因此引入「壓力測試」,假設利率上升3厘之後,供款佔收入比率仍不高於60%,申請人方可獲批樓按貸款。

現時某些擁有足夠首期的準買家,正是受制於「壓測」而無法入市。舉例說,一名專業人士月入5萬元,擬選購一個850萬元單位,憑積蓄或「父幹」拿得出340萬元(四成)首期。按利率P2.75厘、還款期25年計算,每月供款為23202元,佔其收入46.4%,恰好能夠過關(低於50%);可是在壓測之下,假設利率較目前上升3厘,每月供款將增至31700元,佔其薪金比例變為63.4%,剛剛超出上限(不高於60%),就無法獲批足額按揭。

打個比喻,有時候預計夜晚氣溫會急劇下降,媽媽早上為孩子準備出門時,會先替他穿2件衣服,然後背包再放3件外套,以便隨着降溫而逐步添衣;但若在中午才出門,天氣已明顯轉冷,那便會為孩子穿上3件衣服,這時候背包所放外套也可減至2件。

同樣道理,壓測是為了準備「利率正常化」而存在,所以當真的加息之後,壓測理應相應調整,否則門檻會高到不切實際,恐令全港絕大部分打工仔都不用奢想圓置業夢,更何況系引刀傻嗨‧土著‧自醉‧浪子等窮能,只有個個月定期交租俾業主一途。香港大多數銀行最優惠利率(P)在今年9月上調0.125厘,為逾12年來首度加息,市場估計直到明年底會累計加息1厘,換言之,金管局屆時將有條件稍為放鬆壓測,例如把假設要求加息至3厘改為2厘。倘若時機成熟,遇上樓價回落幅度顯著,金管局甚至可能提早在明年中便出手,這將稍微有利手持足夠首期、但收入不算太高計劃上車的人士。

繼壓力測試後,有望放鬆的是按揭比率;正如壓測,金管局把按揭比率收窄至目前最高六成(1000萬元以下物業)和五成(1000萬元或以上物業),原意亦為防止實力不足者為了買樓過度借貸,以免市況逆轉時他們淪為負資產,動搖金融體系穩定。

按揭比率冀回復七成

因此待樓價真的明顯回落之後,隨着潛在金融風險相應釋放,金管局料有空間稍為放寬按揭比率,回復到「逆周期」之前的最高七成。

如果減辣時機得宜,壓測和按揭比率鬆綁再加上樓價調整,3大因素結合起來,將令具資格上車群體擴大,有助紓緩無殼蝸牛困苦以及減輕民怨,同時亦可阻止樓市跌勢過急。惟時機確實不易拿捏,一旦過早減辣,便可能令樓價很快再度喪升,增加金融風險。

最後減辣的料是印花稅招數,事關3種辣稅分別是為了阻嚇短炒者(SSD)、境外買家(BSD)及持有多於一項物業的投資者(DSD),以期把市場留給本地實際用家。

姑勿論部分招數是否帶來反效果(諸如SSD鎖定物業3年,DSD增加再入貨成本,均可能令短期供應更稀缺),不過,政府堅持這些措施多年,除非樓價真的大幅回落、讓更多本地用家能夠置業,否則肯定不敢貿然「放生」上述3類買家。

辣稅難完全撤銷

可以預期,由於本港住宅供需在未來一段很長時間仍將維持緊張(最多由嚴重短缺轉為比較短缺),即使確認樓價轉勢下行,若然沒出現19972003年的危機式急跌,或者直到「明日大嶼」等增加土地供應政策奏效,SSDBSDDSD3大辣招未必完全撤銷(正如新加坡、倫敦等地長期都對特定樓市投資者徵收額外稅款),可能只會寬鬆一些細節條款(例如降低稅率、縮短SSD鎖定年期,或者持有3項以上物業才徵收DSD)。

明乎此「路線圖」,一方面目前等待上車人士可以稍為寬心,隨着樓價回落,儘管調整幅度可能僅約兩成,惟結合金管局放寬壓測和按揭比率,只要繼續努力儲錢和工作(保住飯碗、維持入息),明年將有望「夢想成真」。

另方面,現時擁有多項物業的業主和投資者,若非預期樓價大跌,否則不宜草率沽貨,皆因印花稅辣招不會輕易退場,日後重新入貨的交易成本或持續高企,打算先沽貨後低吸隨時得不償失。

 


15. 引刀粉絲 2018-11-29 22:35:11
我就係信樓價必大跌,所以吾跌五成,誓不入市,你班好友,日日叫人買樓,咁會害死人。我買都去大灣區買,然後每日用六小時来回時間,搭大橋車返工放工。
16. 引刀一快 2018-11-30 01:50:29
哈哈哈,說不女,寫得好!


17. 豪客不停買 2018-11-30 14:14:58
超級豪宅未受整體市況轉靜影響,新鴻基地產(00016)旗下山頂TWELVE PEAKS錄得本月第3宗成交。據一手銷售資訊網資料,項目剛落實售出9號洋房,實用面積3,657方呎,花園面積1,962方呎,成交價4.58億港元,呎價125,239元。 
18. 回來了 2018-12-03 19:19:12
4,431個五二折新居屋大抽獎過後,大批購買力回流二手。新居屋上周五抽籤後,有人歡喜有人愁,抽不中新居屋人士隨即流入二手市場,過去3天屯門及天水圍錄得6、7宗居屋客回流,甚至錄破頂成交。
19. 大市不死 2018-12-04 09:50:30
股市是大成交上升,之前受貿易戰拖累的股份報復式反彈,反而公用股就下跌,好明顯是資金平淡倉,加上一部份人「見無事就搵位買嘢」,支持大市。「諗唔到有咩壞原因會擊沉個市」,既然沒有藉口做淡市,大市一定上升,股市抽上,樓市很快就跟隨其後。
20. 停戰即搶地 2018-12-05 19:18:27

地政總署公布,大嶼山長沙嶼南道住宅用地以2.03889億元批予信置,每方呎樓面地價約17604元,較市場預期上限高85%。

地皮於上周五截標,合共收到12份標書,入標的財團包括其士國際、嘉華國際、香港興業、太古地產前主席簡基富(Keith Kerr)旗下The Development Studio,以及信置等。

21. 有調整冇大跌 2018-12-06 14:19:38
隨着樓市調整,市場關注明年樓市發展,趙國雄分析,來年不明朗因素太多,中美貿易戰的影響屬深層次問題,不易解決,明年全年樓市有機會受貿易戰陰霾籠罩,一旦時間拖長,勢令香港經濟放緩,屬本港經濟體系一部分的樓市難免跟隨下調,但看不到會出現大崩圍情況,料樓價會慢慢調整。
22. 爆買又來了 2018-12-07 13:26:52
信置牽頭發展的觀塘凱滙第一期(下稱凱滙)以震撼低價出擊,發展商昨日首度開放示範單位供公眾參觀,即吸引逾萬人次到場,有機會為今年首天參觀最旺場新盤,據悉不單用家,投資客亦蠢蠢欲動。項目最快下周進行首輪銷售,並有機會發售前加推。九龍東二手屋苑面對新盤低價來襲,有業主隨即劈價求售,個別減價高達14.3%,亦有業主「售轉租」迴避,更有二手睇樓客「褪軚」,打算入票凱滙「博一博」。
23. 打工樓神 2018-12-08 19:50:34
打工樓神幫公司出了貨,大把水,顺勢唱淡,甘咪可以有機入番的便貨。
24. 劈到暈 2018-12-09 16:36:00
觀塘新盤凱滙低價推出後,多區的二手市場再掀劈價潮,其中九龍灣淘大花園更出現連劈5口價成交,累減近「一球」。