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地產博客 > 樓市乾坤 返回
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樓市乾坤

表面加息内裏放水

 

何熊輝

2018年8月11日

　　最新的樓價指數本周略為回軟，加上主要銀行開始加按息，因此市場人士或許開始擔心，這是樓市進入調整的重要轉折點，倘按揭息率一路長加下去至五厘以上，樓價就會進入長期的下跌周期，但按息真的會持續上升嗎？

　　匯豐由周一起，新造同業拆息按揭計劃（H按）的鎖息上限調高至P-2.65厘，即實際按息為2.35厘，與中銀香港及渣打銀行看齊。新造P按計劃亦將上調至P-2.75厘，即2.25厘。倘現時買家現在入市，連壓力測試，買家最少可抵禦三厘以上的追加按息。

　　倘假設由現時開始，每半年加息0.25厘，連續加三年至5.25厘，屆時才可能觸發現時買樓人士的供款警戒點。按現時的市況估計，這樣的加息密度及强度，出現的機率甚低，因此單加一至兩次息，對現時供樓業主影響不大。

　　事實上，匯豐銀行一方面加按揭，另一方面又加大放款力度，但凡已簽約相熟客户，鎖死按息上限維持2.1厘，加上亦可因應客户的供款能力，提供低至2.1厘的超低息大額私人貸款，還款期更可長達15年以上。滙豐這種做法，正好顯示銀行資金實在太多。對銀行而言，按息加得多，就更少人借，銀行壓力就更大，因此銀行加息甚克制。

　　醒目的投資者，以2.1厘息借來的資金，全數買入年息率達6.4厘的某些房託股票，每年就可賺取淨息差4.3厘以上。小幅加息，對市場難有顯著的影響。

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1. 假大空 2018-08-11 18:06:03

財政司习長陳茂波預計美國聯儲局下半年很大機會再加息兩次，本港息口遲早跟隨上調，本地多家銀行已相繼宣布上調新造樓宇按揭利率，置業人士供樓負擔將會加重，「超低息」環境很快結束，市民應做好準備，要審慎管理風險。

2. 王一夫 2018-08-11 19:45:33
香港終於有望跟隨美國加息，但今次的加息周期暫不能看得太高，上限就是3.5厘左右，雖然有機會令資產的借貸成本增加五成以上，但總的來說不算高息。因為加息而導致樓價大跌的奢望，實在是想多了。
3. JC boy 2018-08-12 08:56:15
本人四年前於沙田以600多萬買入一單位，自住至今。單位就算升值又如何，見估值升、毗鄰單位屢創新高，感覺良好，銀行游說加按變現，超低息，樓市絕大部份，都是低買高賣、高買再高賣，賺錢率極高。所以最近又買多一層。
4. 地震英 2018-08-13 01:57:19
弓起晒JCboy自我感覺良好
5. 一路爆買 2018-08-13 08:15:21
各大銀行上周調高按揭利率後首個周末，綜合市場消息稱，新盤過去兩天（11日及12日）共售出近150伙，較對上一個周末約380伙大跌61%，惟新地旗下元朗錦田北PARK YOHO Milano過去周六（11日）進行次輪銷售131伙，單日仍能售出近85%
6. Q上Q 2018-08-13 11:11:19
匯豐銀行一方面加按揭，另一方面又加大放款力度，同時樓宇估價亦是全港最高!
7. 范小康 2018-08-13 14:01:30
自金融海嘯爆發後，環球處於超低息環境，本港樓市泡沫是全球之最，資金一旦外流，銀行同業拆息會快速飆升，樓市風險加大，儘管未必會成為亞洲金融風暴翻版，但始終位高勢危，不能不防。目前本港銀行同業拆息仍低於美元，市場似乎未有對未來的風險作出適當準備，投資者宜留意港美息差的變化。
8. 向泛民说不 2018-08-13 14:28:24
楼上，香港虽然是号称是国际金融中心，但是很多香港人对金融却一知半解，完全吾明白咩叫PEG系统和老美QE的关系。日日闹政府孤寒。点解吾派福利。特别是饭民狗。

香港实行PEG系统，基本上已经令到香港的理财需要非常保守。过去几年老美不断的flood美金来香港，令香港的利息非常低，也令到香港人以为自己好有钱。歧视入奶粉或者疫苗贸易带来实实在在外汇的收入。老美flood来的美金是要还的。奶粉和疫苗收入是真正的落入自己袋。现在如果特朗普玩贸易战加货币战，资金大量流走。港币是否可以撑得住？当外汇流走，真正撑港币的是奶粉和疫苗贸易带来的外汇支持港币。

这几天犹太金融佬又开始攻击港币了。
9. 天價又來 2018-08-14 09:03:36
本港銀行調高按息無礙新盤再現新高，新地旗下何文田天鑄1期昨日以4.42億元連沽兩座洋房，呎價高見8萬元，項目不足兩周再度破頂，改寫何文田住宅呎價紀錄。
10. 告别萬元 2018-08-15 08:32:33
近年樓價升勢銳不可擋，在已補地價公屋市場，隨着呎價一向大落後的屯門區最後一個公屋田景邨上月底呎價也衝破1萬元關口，意味全港呎價低於1萬元的已補地價公屋盤源正式絕跡。全港多區已補地價公屋，目前放盤呎價最低為粉嶺華明邨，意向呎價亦要逾1.02萬元。
11. 市場發威了 2018-08-16 09:45:14
新地長沙灣南昌站上蓋項目匯璽第3期（匯璽II），相隔超過半年後重推，昨天公布新一張119伙價單，扣除最高折扣連回贈後，折實平均呎價約2.37萬元，較8個多月前對上一張價單低近一成，惟較去年11月首批單位則高13%。
12. 李鄭有價 2018-08-17 11:57:05
深水埗公屋李鄭屋邨亦有實用面積不足300方呎單位造價逼向「四球」，據土地註冊處資料，李鄭屋邨信義樓高層8室一房單位，實用面積277方呎，本月初以已補地價398萬元沽出，呎價14368元，相隔近一年呎價再度改寫該公屋紀錄。
13. 飆上天 2018-08-18 09:31:39
樓價指數反覆趨升，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的城市領先指數（CCL）最新報188.64，回軟一周後再度破頂，按周升0.15%。樓價將反覆向上，CCL走勢於9月中秋節前後，才有機會出現較明顯轉變。