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樓市乾坤
跌市契機仍在釀酿
 
何熊輝
2017年9月9日

  早前筆者已率先披露特首林鄭月娥,放棄無止境的辣招, 希望從參加公營房屋方向, 幫助夾心階層置業, 新的首置上車盤概念,開始逐漸成形, 這種針對上車盤的新類型公營房屋, 如果供應充足, 發展商自然減少上車盤上的投資, 繼而轉戰中大型單位的市場,這可能是發展商的一個新發展格局。

  首置上車盤的發展方向正確,但從覓地到全面推廣,不是三兩年内可完成的任務,在這段青黄不接期中,等不了首置上車盤的,仍要擠身僧多粥少的私人物業市場,因此中短期内,上車盤仍然會被搶到稀巴爛,跌市大抵在首置上車盤大量供應前不會出現。

  就在首置上車盤討論甚囂塵上之際,地産股價升不停,其中恒基地産的股價的升勢更為亮麗,主因是恒基有很多農地,適合發展該類新類型物業,故會受惠這種新變革。地産股價不斷升,亦預示了樓價跌不下的形格。

  香港樓價在過去一年,全年升幅全球排行第四,升不停,不要信只是因為供應少,所以樓價升,要信香港的制度仍有競爭力,醫療、教育及基建先進,於亞太區排於先列位置,是個有魅力的地方,樓價貴得有原因。

 
 
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1. 嵐哥 2017-09-09 17:59:01
上車首置盤咪得個搞字,当年都搞过夾心階層居屋,幫的高收入置业人士,結果咪冇疾而終。
2. 屯門樓向二萬進發 2017-09-10 11:12:51
新盤迷你戶銷情未受政府擬推出的「首置上車盤」影響,繼續熱賣。屯門貴價上車盤城.點昨開賣,平均呎價高達1.5萬元,全數204伙即日售出約85%,年輕客佔約70%,開放式單位沽清。其中最貴一伙一房戶更成功以近「6球」售出,呎價近1.8萬元,樓價料創下屯門史上最貴一房戶紀錄
3. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-09-10 18:09:28

超級首置盤 vs 共有產權房

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201796日 上午3:52


特首林鄭月娥即將發表任內首份《施政報告》,萬眾聚焦她對「住屋難」這個老問題會提出什麼良策。昨天有消息指出,特首可能推出一種「超級首置上車盤」,售價比居屋更低,同時跟市價脫鈎,日後轉售也毋須補地價,主要協助公屋住戶上車。此模式其實與內地今年力推的「共有產權房」頗為相似,不知特首是否從中獲得靈感。但講到底,不論「超級首置盤」、「綠置居」抑或「港人港地」等等,均屬「塘水滾塘魚」之花招,只能為政府拖延一點時間,最後始終要看「土地供應專責小組」有何妙計開疆闢地。

助基層上車 惜供應有限

跟香港傳聞中的「超級首置盤」一樣,內地之「共有產權房」也是定位為最初階的上車盤,主要協助「中低收入困難家庭」(家庭月入5000元人民幣以下)自置居所。然而有一點分別,在於「共有產權房」會參考市場價格,不過上車客可以購入低至三成的業權。

舉例說,假設北京一個500方呎細單位市價400萬元(人民幣.下同),「共有產權房」由於不設豪華裝修和會所,通常以八折定價,即是同一面積單位索價320萬元。在這基礎上,合資格上車客可用96萬元購買三成業權;以九成按揭、3厘利息計算,只需拿出約10萬元首期,月供3000多元,便能上車做業主, 擁有自己的安居之所,無疑是「窮人恩物」。

上車客買入「共有產權房」並住滿5年之後,可按市價在市場上把單位出售或出租,同樣毋須補地價。惟不論出讓或放租,業主均只能獲得其業權比例之款項;例如以5000元出租,依照三成業權,1500元租歸業主,3500元歸政府。此外,住滿5年後,業主亦可隨時按市價向政府「增持」業權,最多可買足100%成為全權業主;萬一經濟出現困難或者樓價大跌,業主也可按當初購入價格,把業權賣回給政府,等於封了蝕本門,保證「有贏冇輸」。

由此看來,「共有產權房」對於低收入上車客確實非常理想,可是此一德政在內地未掀起太大漣漪,皆因大城市的樓市問題跟香港一樣,關鍵在於土地供應不足,「共有產權房」原意美好,惜政府可拿出來建屋的地皮始終有限。以北京為例,人口達2200多萬,但估計初期每年可提供的「共有產權房」僅數千個單位,屆時肯定要搖號(抽籤)以確定認購名額,中籤率可能低於1%。對於廣大無殼蝸牛,這相當於一個很難中獎的年度大抽獎,可姑且視作碰運氣,卻幫不到太多人。

地皮勢減少 中產買樓難

回到香港,人盡皆知「搵地難」,政府面對的困局比內地大城市尤甚,土地供應「塘水滾塘魚」,猶如一個奶媽照顧十個小孩,手上則只得夠煮三碗飯的白米,不知可餵飽幾多個。再者,今次的「超級首置盤」據聞主要讓公屋住戶認購,但公屋戶向來並非最迫切上車的一群,畢竟他們已有一個租金便宜的單位可以長住蝸居(近年甚至有年輕人羨慕公屋戶,奉為人生目標),若真的想做業主也能用綠表價購買居屋。

特區政府的地皮儲備有數得計,所以傻燦‧土著自醉浪子阿井別要再痴心妄想樓價會回調到118,租樓日日賺,銀主盤會爆煲令到樓市瘋狂暴瀉等海市蜃樓幻想,作為甜蜜安慰遲買賺更多的藉口。若調配幾幅出來興建「超級首置盤」協助公屋戶上車,便意味着可用於興建居屋、綠置居和私樓的地皮將會減少,難免令中產和夾心階層更難上車,導致私租金日日升,傻燦‧土著自醉浪子阿井等自我陶醉租樓日日賺的誤解,被業主落井下石強姦的快感。更何況,特首假若有意協助公屋戶自置物業、由租客變業主,其實還有一個方法可以考慮,就是重啟公屋出售計劃,又或者特別安排容許住戶購入現居公屋單位的部分業權,屆時全港逾70萬個公屋單位都變成「共有產權房」,那才會有震撼效果。

花招買時間 覓地更重要

由此可見,所謂「超級首置盤」很可能只屬另一款花招,製造一點噱頭效果, 讓人覺得政府「有做嘢」,藉此buy time拖延一點時間。到最後,林鄭特首任內能否改善「住屋難」問題,始終要看她牽頭成立、今日(周三)第一次開會的「土地供應專責小組」,能否提出可行措施及凝聚社會共識,透過開山、填海、佔用郊野公園、收回會所土地、打造人工島、貨櫃碼頭上蓋建屋等方法,為香港「變」出一大批新增土地供應。


4. 天門 2017-09-11 08:31:21
林鄭的港人首置上車盤其中一個土地來源,就是地產商現有土地儲備,政府以公私營合作模式建港人首置上車盤;亦有消息稱,林鄭曾私下向發展商摸底,提出政府肯為發展商在新界的土地提供補地價折扣,但發展建樓時,要將一半單位用作港人首置上車盤,令政府可以加大供應量。從來補地價都是貪腐放水黑洞, 今再來個折扣噱頭, 庫房穿大窿呀! 怪不得首置上車盤計劃一出恒地股價即飆5.8%新高!
5. Passer by 2017-09-11 09:20:39
筆者已率先披露特首林鄭月娥.... 真犀利,係特首肚裡面條蟲!
6. 老施評首置 2017-09-11 13:34:19
首置上車盤一事上,政府最需要做的,是在批地條款上訂立嚴格的限制:(i)限制將來興建出來的樓宇,必須售予首次置業的香港永久居民。(ii)單位只能自住,不能出租。(iii)將來轉售時只能賣給符合同樣資格的首置人士。(iv)單位面積不得超越500平方呎。(v)買家須符合一定的入息上限。至於售價是否需要設限,則可有可無;但為了令社會安心,初期可以有一定的限制。政府在地契上列明這些限制後,不遵守的就可能喪失業權。負責交易的律師,當會提醒買家,相信不會有太多的人敢於去冒這種風險。
7. 買家印花税冇乜用 2017-09-12 09:08:26
稅務局數據顯示,今年8月連買家印花稅(BSD)的成交錄得325宗,按月升27%,創9個月新高。俾重税照買。
8. 陰講翻船 2017-09-12 11:08:02
單幢樓樓價勁過港島藍籌屋苑。紅磡蕪湖居有迷你特色戶,以實用呎價高逾2.5萬元沽,創該廈新高,貴過鰂魚涌太古城。迷你户跑蠃藍籌屋苑。
9. 一年又一成 2017-09-13 09:01:10
萊坊大中華區研究與諮詢部主管紀言迅預計,今年年底前應不會再加息,在住宅需求持續下,預計本港住宅樓價全年將上升10%至13%。
10. 零分特首 2017-09-13 16:07:35
REA集團(香港)整合營銷市場推廣總監盧國威指出,樓價過去5年持續上升,83%受訪者對前行政長官梁振英推行的房屋政策表示不滿,逾兩成市民甚至給予0分的評分。然而,對於新特首林鄭月娥,市民期望推出不同政策穩定樓價,當中以中產家庭可負擔「港人首置上車盤」、加快市區重建及開發棕地建住宅等政策最受期待。
11. 喂跌哪 2017-09-14 12:02:16
大摩最新報告指出,本港樓市存在風險,預計2017至2020年,本港住宅落成量高達每年平均4萬伙,較2012至2016年每年2.5萬伙高出60%,預計供應逐漸穩定下,將冷卻市場情緒。此外,過去12個月一手銷售量見頂,預計明年會下跌。
12. 豪宅領軍 2017-09-16 08:33:36

CCL回升是受到豪宅樓價帶動,而反映豪宅市況的CCL大型單位在美國啟動縮表計劃前走勢強勁,最新報161.74,創歷史新高,按周升1.75%,幅度是8大樓價指數中最大。近8周CCL大型單位指數七升一跌,當中五次創新高,8周累升2.06%,明顯高於同期CCL的1.13%幅度。

四大分區樓價指數三升一跌,新界西樓價指數按周急挫2.66%至146.47,但仍為歷史第五高。新界東樓價指數報171.24,按周升1.03%。九龍樓價指數報157.06,按周漲0.79%。港島樓價指數為169.79,按周升0.46%。

13. 超大deal又來 2017-09-16 09:54:01
怡和集團旗下同在新加坡上市的文華東方酒店集團,在香港回歸20年後把銅鑼灣告士打道281號臨海屹立逾42年的怡東酒店,擬以市值300億元賣掉,是繼另一英資置地公司在上世紀90年代,出售中環皇后大道中9號商廈之後,另一宗本港矚目大手交易,倘落實便打破本港開埠以來最大宗單一成交紀錄。
14. 有排升 2017-09-16 15:11:57
未来十年中国將来二十個城市人均纯收入超英趕美,大把富豪来港買樓。
15. 冧市來了 2017-09-22 09:52:50
自由經濟原則為「大市場小政府」,過去20年特區政府變相改行大政府角色,令到既有的原則來個大倒轉,看來香港樓市碰上全球收水,離大跌市不遠了