地產博客 > 樓市乾坤 返回
瀏覽人次:14799    回應:18
樓市乾坤
真淡友賣樓有理哲
 
何熊輝
2017年6月17日

  近月樓價持續走高,累續升幅已相當驚人。基於樓價已高,因此坊間不斷有樓價或升或冧的爭論。無論看升或看跌,彼此都有充足理據。不過一向以來,好友大多揸貨看好,看淡的則大多只以理服人。直至最近,某公司高層收租佬,近月來陸續賣出旗下收租物業,原因是看爆樓市。無論是對是錯,這種沽貨行動,仍需莫大勇氣。 

  大家每日睇財經新聞,日日都有股評家向人推薦買A或買B,但一被問及有没有持貨,十個有九個都説没有。坦白説,這些吹水推介幾乎是零參考值。上述那位淡友,低調且少評論樓市,但他深明行動勝於吹水,實行先沽後評。一般好友,就算持相反意見,也值得參考其看法。 

  值得留意的是,這位淡友只沽出其收租物業,自住物業不沽。至於套現所得,絕不購買金融產品或股票。這即是説,如何看淡也不沽自住物業。這位收租佬,年屆七十,投資物業贏了大半生,現時沽貨,就算看錯,最多只是少賺,沒有甚麽大不了。 

  今日港人,除自住物業外,難有第二間物業,基於此,看好或看淡都一樣,因為都是一直要揸下去。如果有投資物業,理論上有賺價都可以賣,因為賣樓莫沽頂。年青一代的業主,部份亦是真淡友,他們連自住物業都出售,這些年前已沽出物業的朋友,現時唯有等待天降的大冧市,再給他們入市的機會。 

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 啖住食 2017-06-17 15:14:01
不少淡友成日blow water話樓價跌,自己就揸到満手貨,甘你信平沽,甘佢就執便貨。
2. 去年初如是說 2017-06-17 16:51:04
踏入新的一年,股市深插,人民幣又急貶,樓價成交價又屢創新低,在市場一面倒看淡樓市下,淡友全面取得上風。既然殺得性起,淡友也越唱越淡,至於唱跌幅度,也像油價一樣,可以無低價向下推,由原先唱跌二成,現時變成五成,更有甚或者,認為樓價會跌七成。
3. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-06-17 17:20:30
4. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-06-17 17:33:24
樓市點評汪敦敬
龍市與磚本位決定大局 2017-06-05

前文《中國龍市模式下的香港地產》有幸成為本網站人氣文章,追求學術的評論得到市場受落,我應進一步分享我的觀點。

 

  從龍市作起點探索中國經濟,可窺探到其偉大,「龍市形態」的厲害,是其周期短,令回報周期自然既短且快也密!香港樓市在「樓市辣招」的主導下已完全是龍市模式,由09年開始到現在,香港已經進入了第四個「龍市二期」了(可看前文《中國龍市模式下的香港地產》中的圖表)!

 

  既然「龍市一期」階段是讓市場價格正常上升,「龍市二期」是針對急升後政府再出招打壓,那市場便沒有價格過份高和暴跌後低迷這兩段冤枉路了,行得自然快,市場亦高速發展!只是太多香港人被美國洗了腦,只顧取笑內地貪污和不足處,人家做得好的時候,較少人肯去硏究和學習,中國經濟近年飛昇,究竟做對了甚麼?懂得讚賞的人竟少之又少!當龍市遇上「磗本位」和量化貨幣的時候,就成為中國進一步起飛的模式了。

 

  中國起碼在20年前已經是世界工廠,既然已掌握了生產力的增長,如何運用財技,才是真正大國崛起的關鍵了!

 

  我經常比喻一個國家的貨幣就有如一間上市公司的股票,中國如何運用QE接收美國優勢,之前我在這專欄的文章已分享了不少,但到了今天,已經有更清楚的數據可以反映我當年的觀點了。09年的時候,人民幣的M2(泛指貨幣供應量)其實與美國和日本相若,但中國到了2016年12月31日M2的數量是22.34萬億美元,已經是比美國(13.28萬億美元)和日本(8.19萬億美元)的總和還要多(見附圖),如果有人攻擊中國的國債佔GDP比例太多的話(36.7%),我們不妨將中國的M2減去國債3.98萬億美元,我們看看又有多少?數據清楚顯示剩下的18.36萬億美元是可以全資收購5.23個香港股市(每個27.34萬億港元)、4.3個上海股市、或者77%的美國股市,怎可以質疑中國的實力有不足,穆迪將內地及香港信貸評級下調,反映出來的其實是美國自己的沒落。



 人民幣在幾年間由與美日相差不遠到倍增,不得不承認中國掌握了人民幣這「股票」及市場財技的竅門!美國在2014年宣布停止量化貨幣,但中國反而有能耐倍增,究竟中國經濟有甚麼底氣?除了工業帶來的生產力、量化貨幣的財技外,還有一個重要的部分,就是資產,論資產,我們必須要深入討論磚本位!

 

  「磗本位」不是指地産,我的「磗本位」概念其實是一個以地產為核心的資產系統,是一個最重要的金融及民生系統,不單在控制市場風險,也令財富高速增值,高速增值物業本來容易引起價格爆破,但是只要以「龍市模式」不斷主動製造調整鞏固效果,並將按揭率不斷減低,將市場成為「X」形態,那麼升值的物業就成為非常鞏固的真資產了!樓價在低按揭下不但可升得更高,財富也因此而創造得更多更快,加上這個基制是藏富於民的,人們相對得到財富普及的機會,這當然遠勝靠攏財團,財富惡化到以1比99去分配的美國制度!

 

  當然勞動法亦令到工資能追貼樓價升幅,就算樓價升得比加薪快也好,只要加薪能後來居上,連綿不斷上升的樓價便如聚寶盆般創造財富,磗本位將地產成為中國經濟的底氣!這㡳氣更以群眾為基礎,這股群眾得到財富之後更加成為強勁的購買力,如潮湧去到外國消費,成為各國不得不打開城門歡迎進入的貨幣神兵!如此一來,人民幣更在世界普及,甚至成為外交談判本錢,而「支付寶」等網路支付結算也自然隨著遊客世界通行了!

 

  人民幣在國際日益普及,在零和原則下,令美元需求日益減少,實際上以印鈔度日的美國經濟會比想像中更早爆破!而原本主流貨幣的走向式微,亦令生產力和低借款的房地產市場將成為重整秩序的依歸「硬資產」了!「忽略中國發展,迷信美國實力」的人這幾年的確「輸到無朋友」!

 

  撰文前身在北歐,看見挪威在富裕下,據導遊說一座豪宅區的洋房也只是港幣200多萬就可買到,這和長期提供充分供應有關,但是,請問要大量增加樓房供應可以不大量開發綠化土地嗎?香港人已把自己困在死路了,起碼,是房地產上絕對是。

 

  北歐多國近年上已在政治上不斷改革,現在很多其實已是社會主義和資本主義的混合體,也和中國一樣已由落後逐步進展為開始出現卓越的成就!香港人,仍迷信著西歐的舊有模式,走錯了方向,錯過了時機!


5. 銀河價 2017-06-18 11:58:45
鑽石山公屋鳳德邨呎價逼近1.5萬元,銀鳳樓低層54室,實用126方呎,開放式間隔,連地價剛售185萬元,呎價14,683元破盡屋苑紀錄,僅次於藍田德田邨上月所創的每呎15,030元紀錄,成全港呎價第二貴公屋。買家為投資收租客,料每月收租7,000元,租金回報率4.5厘。
6. 賣樓旅行 2017-06-18 23:52:59
從事房仲業的夫妻賴啟文妻子賴玉婷夫妻,熱愛旅遊,兒子6個月大時,一家三口遊東南亞6國40天;如今老大已5歲,又多了3歲及1歲兒子,夫妻倆不改對旅遊的熱愛,賣了自家的房子當旅費,踏上背包客的環球之旅,256天走了23國,花費130萬。
7. 堅有料 2017-06-19 08:37:44
雖然樓價不斷破頂,惟梁志堅認為,現時樓市未見泡沫,樓價上升勢頭未變,「樓價至年底保守估計仍有5%升幅」。
8. 冬冬 2017-06-19 09:35:53
滙豐副主席王冬勝關注高樓價問題,中資機構連環高價投地,令本港地價不跌反升。他認為問題癥結是「資金太充裕及接近零利率的環境」,資金四出尋找資產投資,2008年環球金融風暴後,美國推行弱美元政策,令港元相應偏弱,2013年人民幣兌港元有23%溢價,加上香港樓宇供應不足,以及結構需求有變,如「香港人、內地人及外國人(一起)把香港樓價推高」,使樓市持續發燒。
9. 超淡友 2017-06-19 22:05:53
獨立經濟学家謝國忠又警告:「如果你全部投資都放在房地產上,我勸你能賣的趕快賣掉,這是最後一次機會。」他認為香樓市已出現泡沫,爆破後或迎接長達20年的樓市大蕭條。
10. 引刀一快 2017-06-20 04:00:12
To 九樓

咁就快手去大灣區睇樓,起碼可以住20年大屋。
11. 冇脱節 2017-06-20 08:54:17
面對樓價不斷攀升,政府多番表示樓價與市民負擔能力脫節,長實趙國雄稱,過去5年本港財富增加,市民有能力負擔買樓的比例亦上升,即使現水平樓價較97年高一倍,但周邊地區如上海及深圳等核心城市樓價亦已上升好幾倍。本港已達至全民就業,人人有工開、有人工加,樓價與市民負擔能力並沒有脫節。
12. 三水 2017-06-21 09:07:51
資助房屋市場氣氛持續升溫,其中將軍澳更掀起破頂潮。該區公屋景林邨一個高層戶,新近以白表價(自由市場,已補地價)486.5萬元易手,造價躋身全港公屋第二貴;呎價約1.1萬元。同區居屋寶明苑一個開放式單位,亦獲投資者以白表價305萬元承接,呎價約1.43萬元,呎價登上新界居屋第二貴。公屋都安1.1萬。私人屋苑好多現時都系尼個價。跟本冇跌嘅空間。
13. 標普撐升 2017-06-21 19:00:41
标普企業評級部門總監Matthew Chow指出,雖然本港樓價持續上升,惟本港家庭資產負債表維持強勁表現,逾六成家庭已還清債務,「他們能為下一代(置業)提供支援」,有助支持香港樓價,料香港樓市在短期內不會出現重大調整。
14. 窮人最愛 2017-06-22 09:43:01
昨日賣出的屯门地$6,500 建筑呎價,即$8,000 實用呎價,加$7,000建筑费利息及利润等。
它日實呎要賣1.5萬。
屯門樓向尺價二萬進發。


15. 買樓大過天 2017-06-23 09:44:46
年19歲、就讀大專一年級的Teri首次以白表單身人士身份抽居屋,昨天和媽媽賴太一起到現場,直擊第一手攪珠結果,當發現抽中首個號碼36號,立即表現興奮,直言「有信心揀到樓」。Teri原本只打算購入大嶼山梅窩的居屋單位,現有意揀選彩虹彩興苑居屋單位,預算300萬元以下
16. 細而美 2017-06-23 09:48:37
香港回歸將近20年,樓價目前較1997年高位累升近五成,代理數據顯示,廿年來實用呎價升幅最高的屋苑不是一線屋苑,而是新界西上車盤荃灣中心,由97年7月最高位的5,637元,升至今年5月的11,905元,增幅達1.1倍。
17. 死按來了 2017-06-23 20:15:20
樓價持續上升,部份物業頓成「提款機」。市場消息指,何文田山道永安台高層D單位,業主早於1987年以193萬元購入,當時向銀行借164萬元按揭,但單位於2000年進行內部轉讓,由三位關連人士持有,其後單位便不斷向多間銀行及財務公司進行抵押,共23次;最誇張是於2013年,一年內6次向不同機構抵押,而最近一次則是於去年11月向安通財務借400萬元貸款,若連同當年向銀行借的一按,單位於過去30年內合共供「24按」。而有關單位剛淪為銀主盤,連車位叫價2500萬元,以單位實用1615方呎,實呎1.55萬元。
18. 先軟後升 2017-06-24 08:57:44
樓價指數高位回軟,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的城市領先指數(CCL)連續17周破頂及連升19周的升浪終於斷纜,最新報159.12,按周跌0.48%;此外,四大分區樓價指數齊跌,更是今年2月以來首見。不過,CCL創歷史新高後回軟屬正常,並非樓市轉勢向下訊號,CCL仍繼續以160為短期目標。