地產博客 > 資深會員專欄 返回
瀏覽人次:20001    回應:83
資深會員專欄
長河亂話(十九)- 巴菲特財富之路的一些啟示
 
歷史長河
2018年6月12日



網上睇到上幅圖,有以下感想:

  1. 巴菲特在30 歲時賺到人生的第一個百萬,在今後的五十三年間,他的財富又增加了 58,500 倍。一是投資勁,另外也要壽命長。

 

  1. 從30 歲起的以後五十幾年間,他的年化投資回報率為23%。這也許是長線投資回報的極限。

 

  1. 52歲時財富已達到 376M,不過這只是他今天財富的0.64%。 也就是說巴菲特99.36%的財富是在53歲之後賺到的。所以對投資者而言,五十歲也可以說是剛剛走在財富道路上的起點。

 

  1. 從大約60歲開始,隨著portfolio 變成巨無霸,他的投資回報率在下降,一直降到最近十年來的5%(每年)。規模大之後很難維持高回報,當然這也許與那個年代投資環境有關,未有深入研究。

 

  1. 可是從財富增長圖中清晰可見,雖然回報率下降,他的財富暴增卻是出現在60歲之後。厲害了,複利!

 

  1. 44歲那年大概犯太歲,資產几乎腰斬,錄得負44% 的回報。不知道當時的他是恐懼還是貪婪?

 

  1. 估計大家恐懼而他貪婪,因為在今後的十年,他的年回報達到40-60%幾,一舉從44歲時的一千九百萬增至53歲的6.2億。

 

  1. 30 歲時擁有一百萬,之後7年達到一千萬,又之後的11年達到一億,從一億到十億耗時七年.... 平均大概每十年十倍,與珍兄看齊。

 

  1. 據說他從11歲開始投資,現在還在奮鬥。投資要趁早,退休要盡晚。

 

當然,巴菲特不是普通的投資者。

那麼普通投資者可能會有怎樣的結果呢?

毫無疑問,一個普通投資者與世界頂尖投資者的差距是十分巨大的,但是有一個方面是完全相通的:

從投資角度看,參考人均壽命均值和磚頭長期回報均值,帶上槓桿這桿槍,一個人如果能在在50歲時建立一定資產規模,現金流為正然後讓它free run, 再想辦法保持槓桿,定期增持,那麼五十歲後再增長五十至一百倍也非mission impossible 




 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 歷史長河 2018-06-12 22:25:06

Age

Net Worth (US$)

x times of Growth Since

Age Range

Annualized Return 

Age Range

Annualized Return 

% of Net Worth @ Age 83

14

                    5,000 

          11,700,000 

 14-83 

27%

 

 

0.00%

15

                    6,000 

            9,750,000 

 15-83 

27%

14-15

20%

0.00%

19

                  10,000 

            5,850,000 

 19-83 

28%

15-19

14%

0.00%

21

                  20,000 

            2,925,000 

 21-83 

27%

19-21

41%

0.00%

26

                140,000 

               417,857 

 26-83 

25%

21-26

48%

0.00%

30

            1,000,000 

                  58,500 

 30-83 

23%

26-30

63%

0.00%

32

            1,400,000 

                  41,786 

 32-83 

23%

30-32

18%

0.00%

33

            2,400,000 

                  24,375 

 33-83 

22%

32-33

71%

0.00%

34

            3,400,000 

                  17,206 

 34-83 

22%

33-34

42%

0.01%

35

            7,000,000 

                    8,357 

 35-83 

21%

34-35

106%

0.01%

36

            8,000,000 

                    7,313 

 36-83 

21%

35-36

14%

0.01%

37

          10,000,000 

                    5,850 

 37-83 

21%

36-37

25%

0.02%

39

          25,000,000 

                    2,340 

 39-83 

19%

37-39

58%

0.04%

43

          34,000,000 

                    1,721 

 43-83 

20%

39-43

8%

0.06%

44

          19,000,000 

                    3,079 

 44-83 

23%

43-44

-44%

0.03%

47

          67,000,000 

                       873 

 47-83 

21%

44-47

52%

0.11%

52

        376,000,000 

                       156 

 52-83 

18%

47-52

41%

0.64%

53

        620,000,000 

                         94 

 53-83 

16%

52-53

65%

1.1%

56

     1,400,000,000 

                         42 

 56-83 

15%

53-56

31%

2.4%

58

     2,300,000,000 

                      25.4 

 58-83 

14%

56-58

28%

3.9%

59

     3,800,000,000 

                      15.4 

 59-83 

12%

58-59

65%

6.5%

66

  17,000,000,000 

                        3.4 

 66-83 

8%

59-66

24%

29.1%

72

  36,000,000,000 

                        1.6 

 72-83 

5%

66-72

13%

61.5%

83

  58,500,000,000 

                        1.0 

 

 

72-83

5%

100.0%

 

2. 八十後 2018-06-12 22:34:59
喜見長河兄新篇!這是今天其中一樂事。
3. 阿豬 2018-06-12 22:37:10
命長太重要
否則不能多享受複利的力量
謝前輩分享
4. 老王 2018-06-13 11:28:58
本人今年正好50歲,淨資產也剛好過億,希望如長河兄所講再增長幾十倍. 不過不知如何達到?
5. 打工仔 Andy 2018-06-13 11:49:50
50可以退休環遊世界,多個O少個O分別不大 !
6. 打工仔 Andy 2018-06-13 12:39:40
講真,係香港地都係不要太多心,磚頭,有錢有能力就買是無錯的!
7. 無奈 2018-06-13 13:31:42
河兄一文驚醒,小弟未來路還長啊
8. 引刀一快 2018-06-13 13:57:23
長河san

好文好文,大家學巴菲特投資,到老個個賺十億!然後留1%俾仔女買間豪華香港納米樓,其他捐嗮俾偉大嘅黨,思路何等無私、壯闊!
9. 引刀一快 2018-06-13 13:59:47
如果巴菲特係香港人,早就去咗大灣區。

10. 小小讀者 2018-06-13 16:13:01
很有啟發性呢!謝謝分享
11. CD ROM 2018-06-13 17:30:52
起步早, 日後既路就會好行好多, 希望年青人能收到呢個訊息, 選擇正面而積極地去應對而非人云亦云咁去找個目標鬧鬧鬧......

有感而發, 二八定律, 你想企邊一邊???
12. 歷史長河 2018-06-13 22:35:04
八十後兄,多謝你支持!

阿豬兄,
1. 巴菲特十一歲開始投資,我估佢家境不俗,有父乾,可謂贏在起跑線。
2. 投資期長,迄今已逾七十余年。
3. 他擁有保險公司,長期提供低息自制金融槓桿。
4. 所入資產長線增值大都不錯。

翻譯成盲好語言即是:有父乾則乾,長揸,帶槓桿,入磚頭。然後 Gogogo
13. 歷史長河 2018-06-13 22:45:01
老王兄,你是住在引刀隔壁的那個老王嗎?

我對你的情況一無所知,不過你給出了二個關鍵條件 - 五十歲、一億淨資產。

1.1^33 = 23 倍
1.15^33 = 100 倍

剩下的是如何能保持10-15%的年回報率,並且要維持30年。短期比如十年有可能,因為有槓桿幫手,長期就比較難,因為base 大之後要維持槓桿水平會受很多限制。

不過我都同意打工兄所講,到時候多個零少個零也不是什麼大件事。祝你成功,更要少去引刀家為妥。
14. 歷史長河 2018-06-13 22:49:31
打工兄,捉正呢一波浪的真係可以提前退休遊世界。世界那麼大,我也想去看看。得閒寫幾篇遊記吧!


無奈兄,路漫漫其修遠兮,小弟也將上下而求索!
15. 歷史長河 2018-06-13 22:55:21
CD 兄,你提起二八論,我想起澳洲有個「著名」華人叫施國英,非常搞笑,你可以搜下施國英二八論。記得分享!
16. 歷史長河 2018-06-13 22:57:24
小小讀者,謝謝。

引兄,大灣正👍

有人說大灣三雄中香港是龍頭,廣州是中心,深圳是核心。你怎麼看?如何解讀?
17. 阿豬 2018-06-14 08:16:13
前輩博學多才
施女士的二八論果然不同凡響


18. 克勤粉 2018-06-14 10:28:56
陳克勤所提出的三個他反對空置稅的理據,言之有理。空置稅敗局已定,幾年後陳議員攞曬彩。

勢估唔到原因香港立法會居然有懂本港樓市的議員。香港仍然有希望!
19. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-06-14 17:05:39
1 發展商在商言商,無謂同政府硬碰硬,

公屋居民盧少蘭的圖片搜尋結果


表面上,發展商為討好公眾和維繫官商良好關係,對一手空置稅徵收處處唯命是從+言聽計從,更無需出面硬碰硬地背負與民為敵的惡名。

之不過,背後搵一個好似盧少蘭之類的代表人物,提出司法覆核,後面既事務,均由律師跟進,其目的是將空置稅法案打沉,或將實施時間表拖得幾耐得幾耐,哩D方案系稍微正常嘅人都諗到 (傻燦‧土著‧自醉‧浪子 幾條蠶蟲師爺除外),地霸有大把師爺,如果要度橋唔會諗唔到!



20. 文博 2018-06-14 17:39:10
長河及各位樓前輩,

我對前輩的這篇文章有根本性好奇:你何以認為香港樓市是一個諸如美國股市一樣可以長期從事價值投資的地方?

巴菲特年輕時師從其師Benjamin graham,基本上就是以判斷一家公司的價值,當市場價格大幅低於價值時買入,不論公司好壞前景等其資產增值到過億,過億後受charlie munger的強大思維影響, 投資功力大幅提升,明白以合理價格買入優質公司大大好過以折扣價格買入普通公司,因為優質公司每年公司內涵價值會大幅提升,再加上美國經濟一直的增長大環境,由此可見這些是內因(1,巴菲特獨特投資能力2,美國長期經濟增長)

股市由於短期投資者的貪婪恐懼主導股價,當一優質公司因為短期性利空因素令股價跌到價值下方,或者因為熊市整體股市普遍跌到價值下方則是買入點,股市因為發行公司眾多,如果你具備如巴菲特munger般火眼金睛的分析能力,那麼可以不斷在不同公司間買入-持有幾年-賣出,但是樓市則基本上等於一個指數而已你如何能夠實現跳轉?你買入不同區-上環,灣仔其實差別不是太大,除非你能夠買入不同國家地區 既然香港內部同一時間不能跳轉,那麼為什麼香港樓價是一個可以同道瓊斯指數一樣長期投資的地方?道瓊斯S&P指數是因為美國最優秀的公司股東回報最好的公司被不停加入指數, 公司價值提升推動公司股價不停上漲,那麼樓又是為什麼呢? (我是小學級樓市學生我知道貨幣貶值+租金提升+人才雲集+經濟發展+供需令樓價幾十年可以長期上升但仍然不能滿足於這些答案-也許我需要一定量化,為什麼香港樓市是一個長期可以達到ROE>15%?)

巴菲特講過,任何資產的價值都可以用discounted cash flow方法推算出(但他也說很少真正在電腦或紙上運算後而去推算內涵價值而是憑自己的大腦去很快就斷定),那麼樓市在未來的cash flow 如何去評估?假如一個1000萬的物業,現在3%租金回報率,是不是從這幾個角度分析
假設香港跟隨美國二年加5-6次息後會怎麼樣? 3年,5年後利息情況會如何呢?
       假設租金維持在以後10年每年增長5-8%的水平 是否是一個合理的假設?
那麼香港樓市在10年-20年後的前景及價值如何?

現在樓市的問題基本上香港內部解決不了(供需問題+無共識等),那麼只有靠外力(兩可能:美加息 Or 金融風暴, 這兩者的可能性又有多大呢)

長河前輩你是如何考慮這些問題?

21. 歷史長河 2018-06-14 23:10:36



文博兄,股票我係識條鐵的水平,平時也一向不看勵志的故事,因為那些大都是外人憑想像而寫的,所以小弟對巴菲特的故事知之不多。網上睇到他的這幅財富圖,有些共鳴,就寫幾句,因為我本人的確也有一幅圖,只是scale 差天共地。所以根本沒有要與股神比高低的意思。文中所提及的又的確是我的真實想法。看得出來你是愛思考之人,對於你的問題小弟冒昧試著簡單回答如下:



1. 你何以認為香港樓市是一個諸如美國股市一樣可以長期從事價值投資的地方


 


    我認為香港樓市是價值投資之選, 仍然受到 smart money 無限眷戀。辣招、息差存在的本身已經說明這一點


 


2. 如果你具備如巴菲特munger般火眼金睛的分析能力,那麼可以不斷在不同公司間買入-持有幾年-賣出,但是樓市則基本上等於一個指數而已你如何能夠實現跳轉



   
我不認為我有巴菲特所有的一切,所以我只買不賣,不在波浪中搵銀,深信長揸才能贏大。


 


3. 那麼為什麼香港樓價是一個可以同道瓊斯指數一樣長期投資的地方?


 


     網主以前提供過80年以來的樓價走勢圖(上圖),過去三十幾年香港樓價以平均每年7%的速度增長,直到今天。未來會怎樣?要看國運,而我認為中國未來幾十年仍是國運昌盛。


 


4. 公司價值提升推動公司股價不停上漲,那麼樓又是為什麼呢


 


1)價值的相對提升;(2)普通通脹(+1-2%)。有人以為大灣區其他城市的競爭力提升會削弱香港的競爭力,這是困獸斗思維。是競爭力的共同提升,是互贏,非零和遊戲。



5. 
也許我需要一定量化,為什麼香港樓市是一個長期可以達到ROE>15%?


 


    ROE 本身是一個帶有槓桿的數字,7%的年升幅需要略大於一倍的槓桿才能達到大於15%的回報率。槓桿是關鍵,槓桿又是雙刃劍,結果因人而異。


 


6. 假設香港跟隨美國二年加5-6次息後會怎麼樣? 3年,5年後利息情況會如何呢?


 


    美國在過去幾年已加咗七次息,樓價跌了嗎?香港有+3%壓力測試。3-5年後很可能步入減息週期。


 


7. 假設租金維持在以後10年每年增長5-8%的水平 是否是一個合理的假設?


 


    感覺上5%左右,理論上應該和樓價升幅一致,否則租金回報早晚要歸零或者無窮大。


 


8. 那麼香港樓市在10-20年後的前景及價值如何


   


      = 1.07^10 1.07^20 (請按實際槓桿修改公式


 


9. 兩可能:美加息 Or 金融風暴, 這兩者的可能性又有多大呢?



   
加息要加到老美爆先,可能性不大。


    黑天鵝?喂,話黑天鵝,點估?淡友們所盼的黑天鵝最終都變成金天鵝


 


10. 長河前輩你是如何考慮這些問題?



     
樓市的唯一風險是供款能力。這些問題我都思考過,結論總是 Gogogo.


22. 引刀一快 2018-06-15 01:13:35
文博兄

簡而言之,就係組織囤貨力量囉,依家政府要收空置稅阻止地產商囤貨嘛,咁市民囤貨就可以彌補返缺口,如果真係咁齊心,挺住樓價唔出奇架,贏嘅係好友,不過輸嘅唔係淡友,而係全香港,香港未來出現質嘅變化,與內地總體差距越來越低,價就挺住,所謂值則越來越低,贏總價輸性價比,前提是,持貨者真係咁齊心至得。

老王

過嚟睇世界杯喇。
23. 引刀一快 2018-06-15 01:32:28
長河san

請問呢D核心、中心、龍頭,有冇官方定義?
不過,從字面淺解,龍頭二字用喺香港,政治不正確。
我諗呢類稱謂,最重要係符合基礎、性質與走向,否則都係一種標題啫。
24. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-06-15 10:29:41
下一篇
上一篇

空置稅是好辦法嗎?(文:陳克勤) (09:00)

圖1之1

病急最忌亂投醫。近月政府就是否開徵新樓空置稅「放風」,這個事情便要小心處理。回顧過去政府推出的一些樓市「辣招」,普羅市民看不到有成效,反而被歸咎為有助推高中小型單位樓價。因此若政府想再推出任何干預樓市的措施,應該更加小心謹慎,避免「好心做壞事」。

本港樓市早已「病急」多時。若以平均呎價計算,比之5年前已飈升約1萬元,近年一手樓平均呎價已突破2萬元關口,但每逢新盤開售仍然大排長龍,而且大部分買家都是港人,反映本地存在龐大置業需求。事實上過去政府亦曾多次「出口術」,言語之間不鼓勵市民急於買樓,說要留意息率變化等。言猶在耳,如有市民幾年前真的聽從政府「忠告」而不急於買樓,今天豈不是吃大虧了嗎?除非這個需求可以被滿足,否則我看不到樓市會無緣無故降溫。

增一手樓成本 市民或要付更高代價

除了置業需求龐大,另一個導致樓價節節上升的主要原因,就是地價和建築成本高昂,也就是「麵粉和麵包」的問題。按常理而言,若想一手樓價格下降,便應減輕這方面的成本。但新樓空置稅卻反其道而行,實際上增加了未出售或未能出售的一手樓的成本,發展商很可能把相關成本一併計入樓價之中,市民可能因此而要付出更高昂代價。

有一種說法認為,假如政府按月徵收空置稅,或許有可能迫使發展商減價求售。可惜這只是一個理論,假如真的付諸實行,還要考慮3個問題。第一,空置稅未必適用於已建成的新單位及已完成招標的新盤,因為過去標書沒有空置稅這項規定。也就是說,假如真的要開徵空置稅,最有可能受影響的應該是還未招標的地盤,也就是最快都要五六年後才建成的樓盤。而且凡是開徵空置稅,一般都設有一段通融期。新加坡也是一個土地供應緊張的地方,該處設有空置稅,有為期兩年的通融期。假設香港跟從新加坡,由土地招標到通融期結束開始徵稅,隨時是七八年後的事情了。

正所謂「遠水不能救近火」,與其糾纏在開徵新稅的問題上,倒不如好好利用這幾年時間,做好各個新發展區尤其是新界東北的收地安置工作,以期大量公私營單位盡快落成,從根本上解決香港房屋問題。

第二,假如堅持要立即向所有空置單位徵稅,發展商或許會提司法覆核,一個冗長的法律程序從此展開,最少消耗好幾年時間。這樣做是否值得,實在見仁見智。同樣是「遠水不能救近火」,何不集中精力用幾年時間解決未來8年的800公頃「土地荒」呢?

第三,從一手樓銷售的公開資料顯示,目前並非所有類型的單位都那麼「渴市」。市場上最受歡迎的單位為樓價1500萬元以下的單位,約佔現時所有一手樓銷售的八成。但1500萬元或以上的一手單位,即大約750平方呎以上的單位,銷售情况遠不如1500萬元以下的單位,甚至有賣不出的情况。開徵空置稅有一個重要的假設,就是假設那些空置單位一放出去就能賣出。但以上資料顯示,這個假設未能完全成立。

增土地供應才有望解決住屋問題

政府把私人樓宇按實用面積分為5類,當中的中小型單位屬於A、B和C三類。A類為小於430平方呎,B類為430至752平方呎,C類為753至1075平方呎。去年底的9000多個空置一手單位中,A、B兩類單位合共佔六成。假如政府真的要開徵空置稅,應該集中向這兩類中小型單位下手,不應以「一刀切」方式向所有空置單位徵稅,以免進一步扭曲市場。

一直以來,筆者都希望社會把討論焦點放在新發展區。筆者深信,只有新發展區發展起來,從根本上增加土地供應,才有望解決住屋問題。這是土地房屋問題的主軸,其他方案只屬襯托,治標不治本。新樓空置稅或許可以「明天的飯今天吃」,但先要確保明天還有飯吃。因此,沒有事情比持久、穩定的土地供應更重要。新界東北計劃自2012年第三階段公眾參與活動至今已過了6年,只能用一個「慢」字來形容。由此觀之,空置稅不外一道「花招」,掩蓋了新市鎮發展緩慢和土地供應不足的事實。與其博取掌聲,還不如實事求是好了。

作者是立法會議員





25. 歷史長河 2018-06-15 21:09:08
#22 引兄,

囤貨?唔好怪小市民啊,現今又有什麼其他資產才能頂得著貨幣大潮之滔天巨浪?自保唔得嗎?

26. 陸永 2018-06-16 08:33:32
加息會令樓價跌,因為投資傾向會轉變,如果無風險既定期存款既回報都有4厘,借問聲,600萬一層既樓,你平均現在先得3.5%租金回報,點解要take risk 買樓,個轉變係樓價會係600萬樓價會插反落400萬,回報會升高到5%,即係一年收租$200000萬!p.s.我個人覺得租金回報唔吸引既話就一定會令個樓價插,雖然我自己都有樓收租,但理性分析,始於覺得加息會對樓價下跌。

不過唔係現在加息會即刻跌,剛開始加息係唔會影響到樓價,樓價下半年只會唔上唔落,到真係加到入肉既時候就係見真章既時間,到時加場貿易戰帶來既經濟慢行,加上失業率升,工資水平下跌,樓價一定會插,香港只會重覆97既覆轍,不過香港勝在有大把錢頂住個經濟,唔會慘到97-03咁差,只要一日trump 仲做美國總統,我敢話以上既事一定會發生,各位留名等睇來緊既幾年,記住唔係一加息就會插,呢樣先係最慘,好多新手頂硬上入市,真佩服嘉誠哥既遠見,買公用股。
27. 歷史長河 2018-06-16 11:57:22
陸永兄,

p.s.我個人覺得租金回報唔吸引既話就一定會令個樓價插,雖然我自己都有樓收租,但理性分析,始於覺得加息會對樓價下跌。」

1. 租金回報唔吸引就一定插?請參考內地樓市的租金回報及走勢。
2. 有樓收租。咁就要快快去火棒,現在市面上火棒少之又少,既賺差價又促進社會和諧。
3. 「理性分析」,「覺得」。  分析呢?
28. 貢獻社會 2018-06-16 12:32:17
笑吓就算

作詞:許冠傑/黎彼得
作曲:許冠傑

笑吓就算 無謂咁緊張笑吓就算
人海滄桑多變遷 誰會永遠獲如願
是非得失少不免 要順吓自然

^笑吓就算 毋用太憂心笑吓就算
無須天天多掛牽 雲會散去月重現
漫天風霜終轉暖 地球日日轉^

*何必諸多淒酸 容我衷心相勸
塵世種種恩怨 他朝也盡化煙(盡化煙)
人生多麼短 誰顧得這麼遠
時間匆匆咁轉 轉眼就完*

笑吓就算 凡事要睇開笑吓就算
如果衝出這個圈 唔怕再會受迷亂
蝕抵多少都算 地球日日轉

※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※

第一個留名
29. 貢獻社會 2018-06-16 12:34:40
等緊600萬樓跌(返)400萬,即刻入多間。
30. C君 2018-06-16 13:15:32
陸兄趁你層600萬樓未跌返落400萬,快D500萬賣左佢啦。
31. 陸永 2018-06-16 16:50:46
  
樓上三位:

一、靠父幹置業的,都不是真男人   
近年靠父幹的人很多,給首期者有之,首期連供款者有之,牛龜那麼大,讓父母犧牲一輩子的家當來為自己置業,又或老奉靠外母家給予首期,臉不紅,耳不熱地在樓契上寫上自己名字,不知羞恥為何物。這些一心當「媽寶」的老奉kidult,會受女生所鄙視,shame on them!!!   
            
同樣地,女生也必須站穩階級立場,貼埋大床嫁出去,慌死嫁不成?真的要到這個地步嗎?妳以為犧牲會換到男方的尊重嗎?不! 妳只是助長了對方的老奉心態,為自己不幸的婚姻邁出低能的第一步。女生扮蠢很可愛,但千萬不要真蠢!!!   
            
結論︰牛龜般大還靠父幹的,應受鄙視。靠女家外母資助,就更不配做男人。只有腳踏實地,一步一腳印為自己和伴侶開拓未來的,建築屬於自己的愛巢,才是真男人。

二、靠銀行置業的,都不是真男人      
同理,問銀行借錢尤如乞討,還要接受「銀行不給任何理由隨時Call loan」等不平等條款。一但被call loan,聲淚俱下,又叩又跪,明明能站著做人,為何要跪著說話? 明明是頂天立地的好漢,何必把自己弄到如此田地呢?
   
迫不得已,以六成按揭尚且勉強,如以大槓杆借款買樓,以一元借十元,危險程度如同炒孖展。只要樓價跌一成,便一無所有;跌兩成或以上,便倒虧進去。我們值得犧牲自己三十年青春,賭這一把? 其實借到八九成的,根本就是買不起樓,只是自己把前途賭進去,勉強而行。   
      
結論︰有錢full-paid尚可,一味貪心,跪求銀行借錢來賭一把,還要高達八九成的高成數按揭,無疑引火自焚。   

三、沒有獨立思考便置業的,都不是真男人   
「買樓=成功」是上一代向年輕人灌輸,用以奴化年輕人的價值觀。大家都這樣相信,但這是事實嗎? 樓價越升越高,比香港GDP還要多,可想而知,當所有人一起套現時,此樓價根本無法兌現,崩盤是必然的。正如一篇文章所說︰「房產永遠漲...這種心態,就像豬兒們都說,飼養員永遠愛它一樣。對於飼養員來說,99.9%的時間,是真的愛豬如子。等到足夠肥,該出欄了,飼養員真正的思考的問題只有一個,最終采取的處理方式人道與否。」)    
      
結論︰沒有危機感,人云亦云,對房子盲目迷信的,對「買樓=成功」的傳統老土價值觀唯命是從的,都不是真男人。   


寄語︰
正如毛主席所言︰「世界是你們的,也是我們的,但是歸根結底是你們的。」年輕人知識比上一代多,資源比上一代豐足,抱負比上一代遠大,是香港未來的希望。即使置業自住,也不要像個裙腳仔般婆婆媽媽,今天靠這個,明天求那個,不是扮可憐,便是耍無賴。做人,便要做個頂天立地的真男人!!

32. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-06-16 21:07:45
陸永D用字及文章編排,根本就是浪子,廢話連篇不是真男人,底你租樓日日賺忍氣吞聲俾業主強姦既,睇吓真男人怎樣需要『腰骨錢』先講啦!


2018年04月22日
2018年04




「當你回首往事時,不因碌碌無能而悔恨,不為虛度年華而羞恥,咁你就可以好驕傲同自己講:你無負此生!」楚原在金像獎上這番說話,為人津津樂道,而這句「金句」,上半部是出自共產主義國家最著名的革命小說之一——《鋼鐵是怎樣煉成的》,作者是蘇聯作家尼古拉·奧斯特洛夫斯基,屬長篇小說,於1933年寫成。

楚原將尾句修改成「咁你就可以好驕傲同自己講:你無負此生」,而他當晚在金像獎頒獎禮台上,也跟大家一齊回顧其精采的大半生——由一個人人眼中「最幸福嘅導演」,到因為一部作品失利(即他口中的「仆街片」)變成大家眼中「邵氏公司最難堪嘅導演」)——有連高登網民仔細整理資料後,估計這部「仆街片」,是1976年的《辭郎洲》。當年票房僅收7萬,成年度票房包尾。

《辭郎洲》潮州戲曲電影,相信開拍之前,楚原叔對票房早應心中有數,但他對藝術的堅持,令人敬佩,可是對老闆而言,在商言商,就覺得任性不來,而楚原叔也引述已故方逸華一番話;「邊個俾你拍《天龍八部》?蝕咗本你有得賠咩?」還說:「楚原,你根本唔懂電影藝術,你根本唔識拍電影。」巧合的是,當晚金像獎頒終身成就獎之後,還有致敬環節,向已離世的業界台前幕後致敬,其中一位,就是方逸華。

頒獎禮過後,不少傳媒都力邀楚原叔出山做專訪,但楚原叔言明已退休,不再受訪。另又有傳聞指金像獎要等到方逸華離世後,才敢向楚原叔頒終身成就獎。不過金像獎董事局成員之一周國忠接受今日出版之周刊訪問,澄清謂其實金像獎大會多年來一直力邀楚原叔出席這業界盛事,但對方每次都婉拒,直至今年才首肯。就連楚原叔妻子、粵語片著名女星南紅也笑言:「我都唔知點解佢會應承出席頒獎禮!」

報道又指,每年負責牽線邀請楚原叔出席頒獎禮的,是當年他的副導演李百齡。可愛的楚原叔今年終於答應出席,但他不是說「好」,而是說:「我冇禮服喎!」李百齡心領神會,馬上張羅,成就了一件美事。

退休後的楚原叔,多年來只與李百齡導演保持聯絡。南紅姐受訪時謂,現在楚原叔的退休生活,主要就是睇電視,陪孫女玩。曾有人提議他寫書,他說沒興趣,也沒有復出之意。

年輕時代的楚原,一有錢就買樓保值,當年他也常常這樣勸勉邵氏演員,當中不少人也聽從導演建議儲錢買磚頭。周刊報道引述他從前常說的一句:「我唔係有錢,只係有『腰骨錢』!」人生有計劃,如今就不用為五斗米折腰。楚原叔在金像獎當晚,也不忘提大家:「如果你老到我係咁,冇得撈,記得後生剩番個錢,如果你老到好似我咁,連終身成就都攞埋,你就應該『管他天下千萬事,閒來輕笑兩三聲』。

「到老嘅時候,無論外面發生咩事,『管他喜怒哀樂,管他恩怨情仇』,全部都係菩提明鏡,笑吓就算,古今多少事,都付笑談中。」 



33. aa* 2018-06-16 21:11:56

你完全不了解现在的地市场。就来这里发伟论.

Shame on you !!!

34. 都係浪子 2018-06-16 22:01:30
真男人,記得準時交租喎。
35. aa* 2018-06-16 23:20:56
象你这种高谈空论的人。不要说真男人。如何做成一个人都是一个问题。
36. 貢獻社會 2018-06-17 01:10:54
有人出口術打擊年輕人置業理想,先是假借古人道理呃年輕人率性使錢,現在改用踩的方法,總之唔好諗買樓。

佢最驚冇父幹年輕人唔亂使錢儲首期,有父幹就早買早著,需求不斷咁樓市好難跌,想唱跌衰到出埋人身攻擊,話做按揭買樓都唔係真男人,真係肉酸,落錯車上唔返打擊果然非同小可。
37. 老王 2018-06-17 09:22:58
多謝長河兄引刀兄二位前輩
38. 歷史長河 2018-06-17 10:31:24
陸兄,是不是真男人要外母話事,假男人冇雞脾食。哈哈
39. 歷史長河 2018-06-17 10:32:41
老王,引力是後生靚仔啊!上門拜訪要小心行事。
40. 女生外向 2018-06-17 14:30:25
可能有人個未來女婿不是真男人,阿女又幫手向老豆施壓幫助上車,所以發晒癲咁鬧D後生啦。
41. 我又編劇 2018-06-17 15:39:23
第一埸

郎生去觀奇洋服取西裝,店內另一青年也剛剛在試新造好的西裝,郎生望了望,見青年的西裝那緊身剪裁,和稍微吊腳的褲管下,一雙長頭蛇皮鞋閃曜著,青年的look令郎生想起了在樓盤示位場地,那些口含香煙,三五成羣在街頭拉客的地代。

郎生冷笑一聲,心中不其言想起這些AA,當日在自己賣完自住樓後,收完佣金便没有任何招呼,還聽到其他地代說:「AA當然碼住新買家,因為搏有租盆做甚至遲些關照放盤,你賣家走去那區都有可能,已經是過去式了,不用浪費時間在你身上。」

鏡頭一轉,等第二場。
42. 引刀一快 2018-06-17 20:48:55
老王話長河宅揾唔夠三百兩喎,長河san要改善一下款客之道,哈哈

老王,呢度有,過嚟攞喇。
43. 我又編劇 2018-06-18 00:15:08
#40見你段留言咁耐出唔到,都估到你可能窒某D人好應所以被hold,剛剛想打埋其他場次,但你段野一出內容竟然和小弟構思一樣,都係腰斬算子,最多透露埋結局對白……

郎生得知女兒和未來女婿的意圖,氣得口震震地指住個後生仔話:「你,你,你……不是真男人」……

後生仔笑笑口向郎生說:「世伯,你别懷疑我是不是真男人,郎小姐,你寶貝女已經有了我骨肉,你八個月後有外孫抱了,我是如假包換的真男人呢」。

郎生氣得眼前一黑,登時暈死過去。

劇終
44. 貢獻社會 2018-06-18 11:20:13
疑似【浪子】的#31留言是有份對我說,那麼我就不客氣地指出你的犯駁,不合理及堅離地之處……………………

樓上三位:

一、靠父幹置業的,都不是真男人   
近年靠父幹的人很多,給首期者有之,首期連供款者有之,牛龜那麼大,讓父母犧牲一輩子的家當來為自己置業,又或老奉靠外母家給予首期,臉不紅,耳不熱地在樓契上寫上自己名字,不知羞恥為何物。這些一心當「媽寶」的老奉kidult,會受女生所鄙視,shame on them!!!   
            
同樣地,女生也必須站穩階級立場,貼埋大床嫁出去,慌死嫁不成?真的要到這個地步嗎?妳以為犧牲會換到男方的尊重嗎?不! 妳只是助長了對方的老奉心態,為自己不幸的婚姻邁出低能的第一步。女生扮蠢很可愛,但千萬不要真蠢!!!   
            
結論︰牛龜般大還靠父幹的,應受鄙視。靠女家外母資助,就更不配做男人。只有腳踏實地,一步一腳印為自己和伴侶開拓未來的,建築屬於自己的愛巢,才是真男人。
***************************************
兄台特別指明是靠女家外母資助,想必是外父唔肯但外母愛女心切,唔想阿女一家學某人租樓日日賺,有辦法就夾手夾脚上車先,此舉有違某人自命眼光獨到的原則,故出文大力鞭撻之。
***************************************

、靠銀行置業的,都不是真男人      
同理,問銀行借錢尤如乞討,還要接受「銀行不給任何理由隨時Call loan」等不平等條款。一但被call loan,聲淚俱下,又叩又跪,明明能站著做人,為何要跪著說話? 明明是頂天立地的好漢,何必把自己弄到如此田地呢?
   
迫不得已,以六成按揭尚且勉強,如以大槓杆借款買樓,以一元借十元,危險程度如同炒孖展。只要樓價跌一成,便一無所有;跌兩成或以上,便倒虧進去。我們值得犧牲自己三十年青春,賭這一把? 其實借到八九成的,根本就是買不起樓,只是自己把前途賭進去,勉強而行。   
     一 步一腳印為自己和伴侶開拓未來的,建築屬於自己的愛巢,才是真男人。
結論︰有錢full-paid尚可,一味貪心,跪求銀行借錢來賭一把,還要高達八九成的高成數按揭,無疑引火自焚。   
*******************************************
又要一步一腳印,儲到首期都唔得要full pay先好買樓,閣下的堅離地思維已經走火入魔了。

45. 我是女的 2018-06-18 18:03:44
曾經滄海,心身雙失,橫睇掂睇都係對情場浪子的怨恨,無處宣洩借題發揮,嫁得好的、置業成家的一律係原罪躺著也中槍,無他,男人沒有一個好東西,我得不到你亦唔會好過!!別誤會同地產無關!
46. 歷史長河 2018-06-18 19:34:42
故事的發展超乎想像。

陸永應該非浪子,因為少咗世人皆醉我獨醒的感覺和「憂港憂民」的那份浪子情懷。
47. 都係浪子 2018-06-18 21:44:17
浪子文章錯別字甚多,陸永又唔多見錯別字。
48. 也係浪子陸永 2018-06-18 22:49:40
感覺陸永係後生仔,浪子已五十幾歲人了
49. 向泛民说不 2018-06-18 23:01:32
陆永应该唔系浪子。不过都系可能卖左自住楼心理唔平衡的人。
讲真,真正解决楼价是大幅填海其他发展高球场,郊野公园,綜地都不可能提高供应。不过像浪子这些人支持泛民。对他们来说,买不起楼是报应。
50. 陸永 2018-06-19 08:29:35
新樓開始有貸尾 賣極都賣唔出, 
息又升緊, 海航將快的骨牌效應 , 
加埋貿易戰, 照理大陸資金都不能頂好耐,
相信今個大跌週期 都快將到達, 沒有了大陸人資金, 應該大約會跌50%.
大家不要再給發展商和既得利益者誤導, 應當機立斷,立即減磅或忍手。

不見棺材不落淚!

51. 陸永 2018-06-19 08:36:28
大阪大地震,震散香港樓市。
52. 陸永 2018-06-19 08:39:21
以前個個都羡慕人人工高 職業好 三大畢業 
因為有前途 有錢途 讀書勤力有天份 聰明 將來生活都有保障 
例如月入三萬 去旅行食飯買靚衫都無問題 
三大畢業 受高等教育 係最TOP既精英 
做文職 做教師 做醫生 舒服又搵得多 

人生理應一凡風順 

但香港變左 就算你三大畢業月入三萬 都買唔起樓 
因為你儲首期後樓價又升 你一年加人工5K 樓價就升一成四十萬 
即係你既人工要加三萬幾先追到 
當你發現自己畢業後打一份唔錯既工 搵得比一般人多 
但同時買樓卻遙遙無期 唔知何年何月先追到首期 

高收入同舒服工都係打工 付出既係時間係心血 
買左樓既人呢幾年漲成倍係你打廿幾年工既心血 
佢地咩都唔做就得到 你卻做到老成為一個老人先得到 

試問咁樣點會唔多怨氣 因為不公平 
就算你能力幾咁好 係一班早前買左樓既人或者有父幹既人面前 
原來你得到既回報遠不及佢地 
尤其大家同齡 佢地三十歲就咩都有 你三十歲時仲打緊工唔知為乜 
每日只希望佢地供樓時樓價大跌 可以見佢地負資產 喊住求人借錢比佢供錢 
但原來佢地已經供完準備買下一間 搶埋你本身可能買到既單位 再租出.. 

付出既努力有咩用? 

做教師 比左一筆錢讀 讀得好都怕搵唔到教席 
搵到又要實習等正職 正職左又只得兩三萬 做到D舊教師走先升到職 
儲得黎樓價已經600萬 仲必需要搵個伴侶先有機會買 

做醫生 讀好多年 好辛苦 讀得好仲要教執業試 
搵到又要實習做到正職 月入五萬 但原來五萬都只係岩岩應付同壓測搵上車盤 
但醫生好少少 唔洗一定搵伴侶都可以供到樓 

難怪港女見到樓先有高潮 見到窮醫生都未必高潮到
53. 呼之欲出 2018-06-19 09:37:04
陸永果真係後生仔,重一定未買樓,眼見部分同輩可能不及佢勤奮,但籍不同方式,如雙親幹甚至外母幹上到車,幾年間樓價又狂升令上車更是遥遠難及,心中怨恨連上了車的人都要受咀咒。

嗱記住跌五成時唔好諗,飛身入市啦。
54. 呼之欲出 2018-06-19 09:41:41
不過你搏命唱淡搏上車,未必可如願,怕你唱多兩年氣又冇,樓價唔係跌50%而重高過今日20%,要頂得住咪發癲。
55. 呼之欲出 2018-06-19 09:46:14
不過睇真D陸永並非後生仔,從佢的入息指數舉例和大學生出路觀,佢係50歲中年人。
56. 貢獻社會 2018-06-19 10:48:38
高收入同舒服工都係打工 付出既係時間係心血 
買左樓既人呢幾年漲成倍係你打廿幾年工既心血 
佢地咩都唔做就得到 你卻做到老成為一個老人先得到 



試問咁樣點會唔多怨氣 因為不公平 
就算你能力幾咁好 係一班早前買左樓既人或者有父幹既人面前 
原來你得到既回報遠不及佢地 
尤其大家同齡 佢地三十歲就咩都有 你三十歲時仲打緊工唔知為乜 
********************************************
當年一個决定,你買細人買大,冇得好嬲,但你的經歷可以畀今天的年輕人作参考。

57. 歷史長河 2018-06-19 11:21:09
陸兄原來是淡營一顆冉冉升起的新星,淡營如今青黃不接,希望陸兄的出現可以扭轉局面,加油 💪
58. 疑似好友 2018-06-19 11:38:49
其實淡營(人才)濟濟,加上網站喜歡cut好友post,舊好友走下一個又一個,只剩長河兄這裡出post唔怕被人鬧係地代,淡營再加陸永健筆論勢是好友難敵的。然而KO淡淡的不是好友們高論,而是真實的市場反應罷了。

正是你有你咬牙切齒咀咒,佢有佢買完一間又一間,總之一日未立例買樓要殺頭,大把有能力者照入市。
59. 樓市中哥 2018-06-19 13:41:33
陸永兄:
你的處境我深同感受。自幼相信知識就是力量,對自己最好的投資就是教育。15年前大學畢業,兩年後把畢生積蓄40多萬放在進修自己的專業上。四年前又把所有積蓄開鋪投資自己的事業。雖然收入可以說是香港top 10-20 %, 不過只是緊緊跟得上樓價升幅。如果當初不是投資在自己的專業和事業,我相信現在不用這麽辛苦而回報更可觀(最近還給鋪主斷租,裝修見財化水)
這就是香港的現實,努力工作只會跑輸大市。當然你有權看淡,但不要被仇恨蒙騙,看清事實真相。在這時代很難逆
流而行,你看看這十年香港人口增長就知。 樓市是政府重中之重。重於不要大跌市,如果唔係那裏來高盈餘?
這只是小人愚見,不喜勿插
60. 歷史長河 2018-06-19 21:31:29
疑似好友兄,曾經有人話我係澳洲地代,當時小弟相當激動,終於有一份像樣的職業了,哈。

中哥兄,sad but true,因為香港一早已進入資產主義 (Assetism),收入在財富效應下已變成浮雲。連政府也認為月入6.8 萬以下需要資助,所以首置上車盤上限定為6.8萬,而六萬八的收入是排在10-16.5%之間的。

實際上由於政府辣招導致的成交量萎縮,也間接配合了「買得起的人群」的萎縮,樓價才得以長升長有。財富效應有一個特點就是升勢可以自我實現,升升不息。當有相當一部人士擁有多間住宅時,價升則意味著他們購買力更強,而這個群體不用太多,幾萬就足矣,match 到樓市成交量就夠。所以我以前提到過夠錢時就要買,不要等。共勉之

以下是2012年的一段新聞:


財經事務及庫務局回覆立法會議員質詢的文件披露,稅務局以2012年3月31日計算,香港共有201萬人以個人名義持有物業,當中包括和別人聯合持有。154.8萬人只持有一個物業,較2010年同期微升0.5%;持有兩個物業的則有29.5萬人,上升0.3%。同期比較,持有5個及持有6至10個物業的人數都大升逾5%,分別有1.6萬人及2萬。
持5伙或以上 增逾2000人
此外,有6102人持有超過10個物業,當中有39人更持有超過100個物業,較前兩年增加了兩人。文件顯示,持有5個或以上單位的的人,由2010年的40,725人增加逾2165人至逾42,890人,升幅達5%


以下是2016全港家庭收入分布表:

61. 陸永 2018-06-21 14:06:42
【加息料提速】加息提速,預料6月殺到?港元拆息持續向上的趨勢明顯,下半年有較大機會上調最優惠利率(P);如美國今年加息3次,相信香港未必會加息多於一次。另外,之前利好樓市的因素已減弱,樓價隨時跌15%?

高盛:住宅樓價或跌15%

本港樓價去年累升約14%,但隨樓市供應持續增加、利率不確定性上升,加上近日中美貿易摩擦等因素出現,利好樓市的因素已逐步減弱。

高盛發表報告,指港息上升將收緊本地的融資環境,對資產價格會構成。

地產發展商及收租股表現料相對遜色,因較高息率會對物業潛在需求及價格構成壓力,預期香港住宅樓價未來數年有機會下跌15%。

高盛研究報告表示,金管局近期多次入市穩定港元匯率,港元流動性備受關注,該行預計未來三年港息將較2017年下半年增加1.3%,較原先預測高出0.5%,若要維持現時供樓負擔比率,住宅樓價需要較現時下調15%。

料下半年加息

聯匯機制下,近日港元拆息上升屬預期之內,現估計美國6月加息的機會高達九成,港元拆息向上的趨勢明顯,至於拆息升速則視乎美息變化及資金流向,而本港有機會下半年上調P,按息亦有升壓。

近日,已有銀行高層警告,香港加息時間距離不遠,中銀香港副總裁龔楊恩慈表示,近日港元拆息持續向上,趨勢亦見明顯,預期今年下半年香港有較大機會上調最優惠利率(P)。

近日香港銀行同業拆息已率先上升,提香港銀行公會資料,1個月銀行同業拆息繼週二(4月24日)升穿1.2厘後,週三(25日)進一步升穿1.3厘水平。



不見棺材不落淚!
62. 真男人 2018-06-21 14:57:01
上次日本地震又咒震散香港樓市,呢次加息又話要流馬尿。

所以你冇樓係正常嘅。
63. 陸永 2018-06-21 21:27:05
傻仔

地產代理先係贏家

你就做死一世樓奴

人地就比你養到肥一肥
64. 真男人 2018-06-22 09:33:29
係囉,至叻係你啦,每次被迫遷去揾租盆,行埋電燈柱睇街招就得,唔使養肥班地理代理嘛。

呀!你叫人儍仔叫得咁自然,係咪覺得自己真係好叻啫?咁叻又成日怨天怨地,又唔抵得同輩人一早買樓嘅?睇黎儍仔都叻過你喎。
65. 真男人 2018-06-22 09:50:12
呀重有,既然地產代理先係赢家,畀全港業主養到肥肥白白,你應該去做地代啦,去剝削D業主泄一口氣嘛,佢地D樓幾年升幅抵上你工作廿年嘅努力,你去剝削業主養肥自己係好應該的,支持你。

此外,有病都唔好睇醫生啦,唔好養肥佢地。
66. 陸永 2018-06-23 09:11:15
小弟由上年年尾開始睇樓  眼見政府不停話樓用離住不是用來炒 又話叫人小心入市現在風險很高 點知一路睇樓 樓價便一路火速地上升 不是升一點點 是一年升一百萬 更感未來後生一代愈來愈難上車 
我很想問政府做了些什麼  未來的一代可以住什麼地方  要搬回大陸住嗎

眼見其他國家的住屋政策對比香港出色到位  香港只在不斷做些門面工夫當已對市民有交代  出的所謂辣招令二手更少放盤  又再推高樓價  一手盤每次一少批地賣  地產商寧願加地產顧問佣金去努力賣樓 都不會減呎價去賣樓  現在新盤推到兩萬一呎 政府又做了什麼  二手盤見一手盤賣咁貴 個個都再枱高個價先賣 

現在香港上車盤都已經去到五百萬  香港入息中位數都只是萬八 首期已是百多萬 之後每月供萬六七元  再加水电食飯交通管理費 生活已經十分辛苦  
計劃買樓即使兩個人一起供  也困難重重 如果一個好彩多個小朋友真係吳知開心定吳開心好

政府可以叫後生一輩 努力工作升職加人工都重可以再改善生活   但多上上求職網就發現香港大部分工作都只係得兩萬內 老闆比得兩萬以上你就已經當你是萬能超人用到你盡 不是什麼專業人士又有咩出路 
住屋係一個市民應有既基本需求  出生在香港就要接受這種無力感嗎 現在我看不到下一代的希望

真男人你聽倒嗎
67. 真男人 2018-06-23 09:45:31
陸生你呢篇野純粹係轉移視線,你咒樓跌係你個人意願,香港地後生仔難上車係社會現實,呢樣野大家都知,樓市唔係一兩個人意願就可以隨心升跌。

你將自已冇樓的怨恨鬧政府發泄可以理解,現在連買咗樓嘅人你都咀咒,你自己無力可是其他人有力喎,有乜計?
68. 真男人 2018-06-23 10:01:57
陸永你每篇文風格都唔一樣,看來只是C&P好多犯駁。

你一開始(預計)樓市就大冧五成,另一方面又由舊市年尾開始睇樓(想上車?),你咁有信心咪等佢跌五成後,通街平貨慢慢揀囉,使乜出#66篇文?
69. assetism 2018-06-23 10:13:22
capitalism = proof of work
assetism = proof of stake
其實cryptocurrency係一個經濟既縮影,早期cryptocurrency如bitcoin同舊ethereum都係proof of work。比較有governence既crypto如ethereum後來就基效率要轉為proof of stake,情況同發達經濟由capitalism轉型為assetism 一樣。
另一個原因係科技,就算AGI未真正實現,工作由人力過渡到人力+自動化(未到全自動化,但產能己經過剩)都會令可以由科技生產出來既產品變得平,人類多左錢剩就會去買科技唔能夠有效生產既產品,如物業,升都你唔信。到最後就係economic singularity,人力被資產邊緣化,但同時又被資產保育.... 
70. 樓市中哥 2018-06-23 12:43:14
回陸永:

你睇樓半年有什麽看法?
業主通常是什麼人?為什麼要賣樓?其他買樓人士又是誰?
71. 陸永 2018-06-23 13:52:39
殘舊+低層+嘈  都叫天價. 幾十年公屋都叫到私樓價咁,點搞呀! 貴得唔合理呀! 買左點賣返出去?傻的嗎?

等天收

72. CCL 2018-06-23 21:59:39
等天收,唉,我反而擔心陸永點樣交租交到100歲。
73. 貢獻社會 2018-06-24 10:12:44
26. 陸永 2018-06-16 08:33
加息會令樓價跌,因為投資傾向會轉變,如果無風險既定期存款既回報都有4厘,借問聲,600萬一層既樓,你平均現在先得3.5%租金回報,點解要take risk 買樓,個轉變係樓價會係600萬樓價會插反落400萬,回報會升高到5%,即係一年收租$200000萬!p.s.我個人覺得租金回報唔吸引既話就一定會令個樓價插,雖然我自己都有樓收租,但理性分析,始於覺得加息會對樓價下跌。
**********************************
唔使擔心陸永,大家忘記了佢係有樓收租之人。
74. 真男人 2018-06-24 10:40:43
呢位陸生講野冇句真,只係不斷上網吹冧市,希望有朝一日可以渾水摸魚執平貨之流,無論佢用什麼名字,睇佢幾段已經知佢乜料。

不折不扣假男人
75. 貢獻社會 2018-06-24 16:22:28
7. 开囗中(估估下) 2016-02-28 14:46:39
预計楼市跌至2018年,大约回到2009年--2010年楼價水平為(新界西的建築呎價3500---4000水平),也不算过份。
8. 123 2016-02-28 17:09:56
最近二年,新地、长實都很少買地,即是看淡下幾年樓價。但政府每年賣地一万九。其他地產商買入地,因財力不夠一定要賣樓。
9. 秋水 2016-02-28 18:00:28
如是者有物業嘅應該將手上所有嘅物業資產加按按盡佢,然後入多幾個盤收租,等人幫你供,橫點收租可以夠供樓而又睇好後市,應該唔會有咩風險。

無物業者就應該計盡條數,夠就入二手盤,唔夠就入個新盤按佢九成或九成半,橫點你唔買,發展商又會收起唔賣過幾年市好又賣貴啲,到供到咁上吓就加按買多個放租,等人幫你供,齊心將CCL買返上去,真係幾期待呢個畫面嘅出再現,買樓真係無得輸!
10. 袋錢入你袋 2016-02-28 18:43:24
通常樓市上升12-13年,就要跌個3-4年,2003升到2015剛剛升了12年,下跌約3-4年,最快要到2018才到底。
11. 蕭峰 2016-02-28 20:48:21
依家網上已經有好清晰d正反兩派意見,其實永遠都會有兩派意見,呢d冇乜野。重點係,其實市場係瞬息萬變,冇人可以準確預測到exactly邊一日係底部,但大概看數據都可以約略知道走勢。所以,無論好友淡友,自己渣主意,究竟係睇市場當學習,定係真係搵機會入市,自己決定。
*******************************
兩年前淡友的預測,有幾準今可見。
#11蕭峰兄的留言就真係金句。



76. 歷史長河 2018-06-24 23:05:05
記憶所及,芸芸網友中蕭大俠是唯一一個有淡轉好而入市的。由此來看,心態的轉變的確不易,更遑論已錯過五年五年又五年的一批一批又一批。
77. 回陸永 2018-06-25 09:05:07
我也是80後,因屋企有D物業,所以重來都冇考慮置業,2016見身邊老友置業,本住人有我有心態,2017 先上車,上車後先發覺,原來樓係會升值咁快㗎。
先發覺原來父蔭令自己錯過了好多次買樓好時機!
不過我會向前看,繼續努力希望買多層。
利申:上車盤是用來收租。
78. 陸永 2018-06-25 11:45:24
炒樓致富既人, 咩咁值得炫耀呢?
社會有無因為炒樓者奇貨可居而少左爭拗?
香港既下一代又有無因為炒樓者奇貨可居而生活容易左?
弱勢既一群又有無因為炒樓者早著先機買左樓多左希望可以改善生活?
再退一步咁講, 除左帳面數字上多左之外, 炒樓者又對未來改變左乜野?

他日你死之日, 除左一張張既樓契之外, 留俾子孫既就只有充滿銅臭既傲慢咀臉!
79. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-06-25 13:39:52

無產階級耗盡青春都未必換到500呎

2018年06月11日

望發達也盼樓價跌

新樓盤推出繼續快速沽清,被指揸乾了的購買力依然深不見底。樓市同引刀‧土著‧自醉‧浪子‧陸永‧無產階級市民購買力脫節已越來越遠,好似一江春水向東流般番不轉頭,但沒有同能夠買樓嗰班人嘅購買力脫節。買樓成為貧富懸殊嘅元兇,有樓揸手變成最唔使用腦嘅脫貧方法,所以日嘈夜嘈只有無產階級等跌破118點,再玩暴亂就拉你去坐監,今次判刑刑期一定高過上次10年8年。

前輩話唔好被500呎綁住你嘅青春,但而家你就算耗盡青春都未必換到500呎。唔係個個年輕人都正在為500呎發愁,因為冇父幹幫你畀首期都唔緊要,遲早父親百年歸老之後,層樓都係年輕人嘅。如果呢一代嘅年輕人既唔被500呎綁住青春,又唔好好利用青春,咁真係浪費了大好生命成為 引刀‧土著‧自醉‧浪子‧陸永傻B。千祈唔好看輕肯為500呎綁住青春嘅年輕人,佢哋至少有個目標,為自己脫貧盡力。

發達容易搵食難,今時今日仍然啱用。年輕人有腦筋,創業集資而家係比以前更容易。望自己發達都唔好望樓價跌,而家可能係望自己發達之餘亦望樓價跌,因為好多人手上有糧餉,樓市跌影響唔到自己生活質素,好似真真咁仲可以入市撈底執平貨,唔通犯法咩!昔日金句,未必適時。





80. 算把啦 2018-06-25 14:22:05
金正恩都想行中國般改革開放之路,傻6共貧共苦之烏托邦開眉粥無機會食到囉,唔發矛又講唔通,C兄們想做善人,有必要參考東郭先生的故事。
81. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-06-25 15:07:41
炒樓致富既人, 咩咁值得炫耀呢?
1. 炒樓致富既人,唔得閑向你條無產階級炫耀,係你自己多心眼紅人哋有米過你就有,而且富人又無欠你,BENZ,BENTLEY周街跑,你唔低得呀?

社會有無因為炒樓者奇貨可居而少左爭拗?
2. 有炒樓既人邊Q個得閑同你D無產階級爭拗,多爭拗日嘈夜嘈都係班窮鬼嘈,關富人蛋治咩!

香港既下一代又有無因為炒樓者奇貨可居而生活容易左?
3. 香港既下一代有因為炒樓者奇貨可居而生活容易左架,你唔信可以試下炒番幾層樓,留番俾下一代睇下佢哋生活是否容易左。

弱勢既一群又有無因為炒樓者早著先機買左樓多左希望可以改善生活?
4. 弱勢既一群有因為炒樓者早著先機買左樓多左希望可以改善生活及社會層次,你唔信可以試下炒番幾層樓,作為理論與實踐雙結合的驗證架。

再退一步咁講, 除左帳面數字上多左之外, 炒樓者又對未來改變左乜野?
5. 除左帳面數字上多左之外, 炒樓者係沒有對未來改變做過乜野,咁又如何呀?犯法咩!
陛永‧引刀‧土著‧自醉‧浪子‧你哋又對未來社會進步做過乜倫野呢?甚至乎日後老時你哋班無產階級拖累社會分薄資源就肯定架啦!

他日你死之日, 除左一張張既樓契之外, 留俾子孫既就只有充滿銅臭既傲慢咀臉!
6. 人家留番D乜野俾子孫又關你倫事呀!你顧掂你自己先,已經是對社會最好的交代啦!



82. 真男人 2018-06-25 15:55:31
假男人又搬龍門,先將上車置業扭曲成炒樓,後妖魔化置業者,社會問題關置業乜事?乜你自己又唔係想買樓咩?唔係入來地產網吹乜春?返去社工網自high做救世主啦。

順便澄清埋你#26講自己有樓收租,咁又有乜資格話人炒樓。
83. 陸永 2018-06-25 20:07:33
好了傷口忘了痛
就係好多人唔明進可攻退可守
先會有社會中產/富人重新洗牌呢回事
借錢借爆投資某d時間好事黎

仲有無人記得神童輝,阿B?