長河亂話（十五）房子是用來住的，也是用來投資的

　　房子的實用性功能，決定了它是用來住的；但它的金融性功能，卻又決定了它是用來投資的。兩者並不矛盾，是同時存在的。

　　房子價值 = 功能價值 + 儲蓄價值 + 金融價值。常人很容易僅從功能價值角度，為房地產估值、定價：面積、地理位置、建築用料、人工成本等等。但是事實是，房子其實是「讓人有錢」的生產力。因為，房子具備金融屬性。其金融屬性有二：1、槓桿。2、融資。如果不理解房地產的金融屬性，就不能真正理解房地產的金融運作。一直以來房子買入後，可能會漲價，漲價的部分，可變現出來，增值變現出來的錢，又可以繼續放大投資。一蚊賺一蚊，是古老思想；一蚊錢借三蚊錢，賺三蚊錢，是現代金融觀。適當地付出利息，便也合情合理，你情我願。於是乎，房地產資產，可以像雪球那樣，越滾越大。優質城市的優質地段的優質房子，在若干年內，是一顆不斷成長結果的黃金果樹。

　　房子因為涉及了銀行貸款行為，則自然也成為銀行可抵押商品，它的金融屬性在這里充分體現出來，它不但可以用來借錢，還可以用來抵債，甚至因為長線來睇，房地產價格的穩定上揚，幾乎只升不跌的奇跡，導致銀行對於抵押商品中的房地產項目，比對其它任何一種抵押商品更青睞有加。銀行甚至會主動提出以房產抵押借錢給做生意的人群。這令房地產介入到商業行為中，也充分體現了它的金融特性。

　　今時今日，房子金融屬性帶來的定價比率已超過功能屬性的定價比率。就像股票和期貨市場上，人們買賣的不是實物、而是資產價格預期。房子不但是資產，更是資本本身。有房，就有了錢、會繼續有錢。房子的金融屬性越演越烈......

　　房子是用來住的，阿媽是女人，毋須解釋，任何人都與生俱來就懂。但房子也是用來投資的，甚至是炒的，卻不是每個人都認同。這是由於房子的上述金融特性所決定的。 所以它除了居住功能外，更加是一個投資產品。不理解房子這個特殊性的人會認為房子用來炒甚至只是買來投資養老是不道德的。

　　如果說，低買高賣屬於不道德行為，則世上一切商品交易、銀行放貸，全部都屬於不道德範疇。銀行以近乎零息付給來存款的客戶，卻以2厘的利息給買房子的人群做按揭，或以更高額的利息，放貸給從事實業生產或做生意周轉的客戶。那麼，銀行的這種左手低進、右手高出的手段，是不是欺騙行為？沒那回事！在商言商，一個願打，一個願捱。買房客同理。

　　有交易，就有風險。無論是Full Pay，還是按揭買房，買家都主動承擔了房價下跌的風險。不能因為一件商品價格十幾年來只升不跌，便判定買賣它便屬於不道德。賺錢就不道德，難道賠錢就道德？

　　現在香港有個有趣現象，凡事喜歡扯到道德高度去評價。講起來還道貌岸然，仔細想想則是一派酸葡萄斗地主嘴臉。其實，在商業社會，是以金錢、盈利為目的，扯什麼道德的淡？如果政府都做不到這樣，要把土地拿來招標價高者得，就不要怪那小業主分一杯羹。在巨大的土地買賣和房地產商的利益面前，小業主的利，實在很微小，微不足道，不值一提。

　　事實上，香港一向都是一個務實的商業社會，每個人，不管是主動還是被動，都在房市上持有一個倉位，或多倉或空倉。一定程度上睇，大家都在炒作，不買房或賣自住等跌市入返等等是在向下炒，炒不是問題，不過要願賭服輸，唔好炒輸後便成日鬧政府出租管，出增值稅，加差餉；或變身道德塔利班講些離地的、不嚴謹的、邏輯不通的「高樓價有損香港競爭力，香港失去創新」等大道理。

　　一句到尾，實用性來說，房子是用來住的；金融性來說，可以充分利用其槓桿及融資功能，達到投資目的。講「房子是用來住的，不是用來炒的」可保證政治正確，但不能保證你有瓦遮頭。