投資策略篇（八）現金流

在經歷短暫的調整后，香港樓價近期又開始上升，目前中原指數CCL比去年高峰期只是下跌了5.6%左右。加上新一屆立法會多了幾位支持環保、本土政策的議員，許多人認為政府未來要增加土地和房屋供應將更加困難，此將導致樓價進一步上升。其實，樓價的升跌是離不開經濟發展的。未來四年，相信立法會的爭議將會越來越多，政府施政也將寸步難行。沒有足夠的土地供應，政府要發展經濟談何容易？因此，我們對於樓市的發展不應該太樂觀。

事實上，經濟發展和樓價升跌我們是很難估計的，但有一點非常重要，在任何時候，我們均要確保手上有健康的現金流，任何投資都一樣。在樓價高企，經濟困難的情況下，確保有健康的現金流顯得更加重要。只要有足夠的現金，哪怕樓價在短時期內下跌，我們也不用太擔心，因樓價終有上升的一天。何為健康的現金流？個人認為，健康的現金流是，每月家庭的總收入包括工資、租金和其他收入多於家庭的總支出包括生活費、銀行按揭等支出。但是，就算現在有健康的現金流亦不代表我們可以安枕無憂，我們有機會失業，持有的物業也有機會租不出去。因此，我們一定要有一筆現金儲備，確保任何時候我們的現金流不會斷掉。但過多的儲備會浪費我們的資源，因為銀行存款没有利息。那多少的儲備才算是正常呢？個人認為，儲備的多少其實是因人而異的，主要受以下因素影響：

1. 個人的風險承受能力。如果你不喜歡風險，喜歡平穩的生活，你的現金儲備就要多一些。

2. 年齡。如果你是一位年輕人，你的工資收入將隨著經驗的增加而增加，就算不幸失業了，要找到另一份工作的機會也相對高。因此，年輕人的現金儲備可以相對比中年人低一些。

3. 經濟環境。在經濟環境不佳的情況下，你有較大的機會失業，你的物業也有可能租不出去。因此，這個時候，你要儲備較多的現金過冬。

4. 收入的穩定性。如果你是一名醫生或者公務員，你的現金儲備自然不用地產代理那麼多，因為地產代理的收入不穩定。

以下是我個人對於家庭現金儲備量的看法供大家參考和討論：

1. 持有一間自住物業

   假設你持有一間按揭中的自住物業，每月銀行按揭HK$15,000，又假設你的每月家庭生活開支HK$15,000，持有二年家庭總支出的現金儲備（即HK$720,000）應該是需要的。

2. 持有二間物業

   假設你持有一間自住、一間收租物業，每月銀行按揭共HK$30,000（每間HK$15,000），又假設你的每月生活開支是HK$15,000，考慮到二年內你的收租物業有一年租不出去的風險，你的現金儲備需要增加至HK$810,000（720,000+90,000）。

3. 持有三間物業或以上

   理論上，隨著銀行按揭的金額越來越大，你的現金儲備將隨著增加。但是，在計算物業未能出租的風險時，你的收租物業越多，二年內同時未能出租的風險也就相對較低。例如，你有二個收租物業，你可以假設二年內二個收租物業有六個月租不出去，即你的收租物業現金儲備需要HK$180,000（30,000×6）去應對租金風險，加上一間自住物業和每月生活開支，你的現金儲備需要增加至HK$900,000，以此類推。

大家要記住，投資物業是一場持久戰，能否取得最終勝利取決於耐性、勇氣和充足的資金。市場氣氛越高漲，越多人看升，我們就更應該小心謹慎，作好充分的準備。只要我們保持健康的現金流，資金鏈不斷，樓市的升跌並不會影響我們長期投資的穩定性。投資要看大處，不要斤斤計較於小利。為了獲取巨大的投資收益，就算把部分資金存在銀行沒有利息，也是絕對值得的。