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房地產分析
多倫多的住宅市場性質
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2018年11月11日

今期談及筆者對多倫多住宅市場的整體宏觀感覺,部份基於數字,另一部份基於過往和現在的投資經歷,資料來自www.housepriceindex.ca 與中原地產網站。

1) 沒有太多"驚喜"的市場

先講數字,請看下圖一:


圖一: 多倫多住宅市場價格指數

不是沒有價格向下大跌情況,例如上世紀八十年代末(不在圖內),也非沒有大升機會,例如近年,只是並不常見,一般波幅比較溫和。

2) 難「炒」的市場

溫和代表炒作較為困難,一來價格上落細會無肉食,二來加上可能要繳交的稅項就更不太值得,試問炒家三十年內只得一兩次大機會炒賣怎能揾食?

倘若將多倫多的平均住宅價格走勢與溫哥華和香港的作對照,就更顯得難炒,詳情參考下圖二:


圖二: 溫哥華(藍線), 多倫多(紅線)和香港(綠線)的住宅價格每年變動

假設按年價格變幅無論升降要起碼超過百分之十才算炒作得過,香港最有機會,溫哥華次之,多倫多包尾。

3) 價格波幅(風險)相對低

上述三個城市,以多倫多的平均住宅價格波幅為最低,溫哥華的高一些,而香港的為最高(圖三)。

城市 溫哥華 多倫多 香港
期間價格波幅 0.47 0.41 0.54

圖三: 價格波幅(風險)

4) 價格[ 回報相對風險比率 ]不錯

三個城市以溫哥華的回報相對風險比率最好,多倫多也不錯,而香港表現較差(圖四)。

上述顯示價格波幅高並不表示回報亦會比較高,若以這三城市計,恰好相反,香港價格波幅雖高,但回報則最低,長持未必是最佳投資選擇。不過,香港於期間有較多炒作機會(圖二)。

城市 溫哥華 多倫多 香港
期間回報相對風險比率 9.35 8.70 6.21

圖四: 回報相對風險比率

5) 市場需求不靠單一來源

多倫多(以及安大略省)是加拿大最重要兼最大經濟體,佔全國GDP三四成,不但吸引加拿大本國人前來定居工作或進修,更吸引世界各地的,且經濟較多元,並非單靠某一行業吃飯。

就以筆者的投資經驗為例,歷年來租户共計有學生亦有在職的,有單身亦有家庭,有本國人也有外來的,且包括各式文化種族。

6) 人口仍會繼續增加

現時多倫多市本身有三百萬人口左右,若計整體"大多倫多"則再多三百萬人,即前後約共六百萬。倘若連大多倫多以外但與其有經濟關連之市鎮也包括在內,則再增二百餘萬人口,即差不多是個近九百萬人口之經濟體。

有專家認為人口仍會上升,一方面可造就更多經濟機會,但另方面亦帶來各種資源上之壓力。至於土地及房屋方面,估計增加容量及密度之政策在可見的未來依舊會持續。

Bottom line: 多倫多住宅市場宜投資,不宜投機。

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
 
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