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房地產分析
在多倫多買樓收租攻略之二
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2018年8月10日

今期研究多倫多市 (City of Toronto) 各區分契住宅大廈的平均加元 (下同) 租金和其平均買賣價格,將前者的月租成以十二個月,得出之數值除以買賣價格,便可知道出租之"總"租金回報 (即還未扣除大廈管理費與物業税等) 大約多少。

資料來自多倫多地產協會 (Toronto Real Estate Board, TREB) 的網站,是今年2018 首季數字,只包括多倫多市範圍 (City of Toronto,往後簡稱多市),請參考以下圖表:


有以下觀察:

1) 多市平均總租金回報率約 4.74% = 平均月租$2329,即年租 $27948,除以平均買賣價格 $590184,便得出不足五厘之答案。

2) 若將多市各社區分為西部,中部和東部,中部的平均總租金回報最低 = 只有4.38%,而西部有5.09%,東部的則有5.54%。

 3) 細看下,以社區層面計,最低的總租金回報是 3.21%,屬於一個地產編號C12的社區,而最高的7.49%,見於編號W09的區份。一高一低相差4.28%,不能說是差異細。

4) 將凡是平均租金高過全多市平均的"格仔"油上藍色,同樣將凡是買賣價格超越多巿平均的填上藍色,會發現不少 (但非全部) 租金高過多市平均的社區,同時其買賣價格亦超過多巿平均價。

同時,這些社區的總租金回報率皆低於多市的回報率。

5) 相反,凡總租金回報率超過多市平均的社區 (橙色格仔),沒有一個的租值及買賣價格是高於多市平均的。

6) 上述大致反映買賣價格傾高的社區,其總租金回報率則傾低 (雖然實際租金數額會是高些)。亦即是說,倘若首要是追求較高租金回報率,則可向價格相對低的社區尋找貨源。

7) 再引申下去,藍色的社區一般被視為是較佳的地方,部份更包含真正高級豪宅區,而橙色的相對普通些,當中包括"少去為妙"的區份。

8) 扣除管理費,物業稅等開支後,(收入) 稅前淨租金回報率可能只剩二厘多至三厘多,注意還未計算空置時間等在內。

至於需要扣除多少總租金來付上述開支,則沒有單一答案,因不同住宅大廈可有不同情況和條件差異繼而影響管理效率等,另物業稅多少也可有點估價差別。

所以這裡假設管理費等可扣去總租金三成至五成,繼而得出各社區一些淨租金回報率作參詳。注意這些數字皆只是估算,與實質情況可能有別。

注意:

1) 有W,C 或 E 字頭的號碼分別代表西,中或東部不同地產社分區的,詳情可看http://www.trebhome.com/buying/district_map/index.htm

2) 若需要多倫多地圖,可往這或其他類同網頁 http://map.toronto.ca/maps/map.jsp?app=TorontoMaps_v2

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
 
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